L’achat d’un logement en copropriété

Les promoteurs mettent souvent des logements en vente avant que leur construction ne soit achevée ou parfois même avant qu’elle ne soit commencée. Vous choisirez peut-être votre logement à partir d’un plan d’étage. Il y a un avantage à cela – vous pourrez demander des modifications – et certains risques – le résultat final sera peut-être différent de ce qui apparaissait aux plans et la date d’achèvement pourrait être retardée.

Lorsque vous envisagez l’achat d’un logement neuf, vous devez examiner attentivement le devis de votre logement, le plan de l’immeuble et les autres documents constitutifs pour vous assurer que ce logement est acceptable et pour être bien informé des règlements et du budget de l’association des copropriétaires.

Vous devez aussi demander au promoteur de vous indiquer les travaux non achevés et vérifier que votre contrat d’achat précise une date d’achèvement et les conditions selon lesquelles le promoteur peut modifier cette date. Le promoteur doit aussi être en mesure de vous donner des détails sur le gestionnaire immobilier chargé de l’administration courante de l’immeuble en copropriété.

Pour en savoir davantage sur les éléments à prendre en considération à l’achat d’un logement neuf, consultez la section Conseils pour l'achat d'un logement en copropriété neuf.

Lorsque vous passez par le marché de la revente, vous avez l’avantage de voir ce que vous achetez. Vous voyez les dimensions de votre logement, son aménagement intérieur et l’emplacement des parties communes. Toutefois, vous devez aussi savoir quelles mesures ont été prises pour atténuer le bruit entre les appartements et gérer les odeurs.

Sur les plans financier et juridique, vous devez étudier le budget d’exploitation annuel de l’association des copropriétaires, ses états financiers et son certificat d’état ou certificat irréfragable. Le certificat d’état ou certificat irréfragable est un dossier de documents juridiques qui peuvent comprendre la déclaration de copropriété, les règlements, les règles et les renseignements sur les assurances de l’association, le fonds de réserve, le contrat de gestion immobilière et tout jugement existant. On vous demandera peut-être de payer un certain montant à l’association des copropriétaires pour couvrir les coûts de présentation de ces documents, mais cela en vaut la peine – à tel point que toute offre d’achat devrait être conditionnelle à une analyse favorable de ces documents.

Pour en savoir davantage sur les éléments à prendre en considération à l’achat d’un logement existant, consultez la section Conseils pour l’achat d’un logement en copropriété existant.

Au moment de décider d’acheter un logement neuf ou un logement existant, vous tiendrez compte des avantages et des inconvénients de ces deux types de logement.

Certains avantages à l’achat d’un logement neuf :

• un prix d’achat plus bas (selon la conjoncture du marché);
• un plus grand choix d’emplacements à l’intérieur de l’immeuble (selon le cas);
• un plus vaste choix d’options ou d’améliorations;
• un risque plus faible de réparations et de rénovations coûteuses, bruyantes et gênantes;
• la garantie des maisons neuves.

Certains inconvénients à l’achat d’un logement neuf :

• si la construction n’est pas terminée, vous ne pouvez « voir » ce que vous achetez et vous devez vous fier à des croquis et à des plans (qui peuvent être modifiés en cours de route). Assurez-vous que les limites du logement, son emplacement, les revêtements, les matériaux, les biens meubles, etc., sont clairement inscrits et précisés dans le contrat de vente;
• votre dépôt initial sera gelé pendant toute la durée de la construction;
• les institutions financières refuseront peut-être de financer le prêt hypothécaire d’une copropriété non enregistrée;
• la construction de votre logement ne sera peut-être pas achevée à la date prévue;
• il se peut que vous emménagiez alors que la construction des autres logements n’est pas terminée et que les travaux en cours causent du bruit et d’autres désagréments.

Certains avantages à l’achat d’un logement existant :

• vous voyez ce que vous achetez;
• il n’y a pas de longue période d’attente avant l’occupation, sauf disposition contraire du contrat de vente;
• le dépôt est souvent beaucoup plus bas et il n’y a généralement pas de TPS/TVH à payer; dans certains cas exceptionnels, la TPS ou la portion fédérale de la TVH s’applique;
• vous pouvez rencontrer vos futurs voisins à l’avance, vérifier si l’association fonctionne bien et déterminer si cette « communauté » correspond à votre style de vie et à vos besoins;
• les logements dans les vieux immeubles sont souvent plus vastes.

Certains inconvénients à l’achat d’un logement existant :

• le choix de logements (dans l’immeuble), d’éléments décoratifs et d’améliorations est restreint;
• les vieux immeubles nécessitent habituellement plus d’entretien et de réparations que les bâtiments neufs;
• certains des avantages que vous recherchez peuvent ne pas être disponibles (salle d’exercice, baignoire à remous, sécurité et autres);
• les habitations d'un certain âge ne sont pas aussi éconergétiques que les logements neufs;
• l’immeuble peut nécessiter des réparations importantes qui entraîneront des frais supplémentaires si le fonds de réserve n'est pas suffisamment provisionné;
• vous ne jouirez que de la période non écoulée de la garantie sur les maisons neuves.

Il est important de déterminer le montant que vous devez mettre de côté pour acheter le logement en copropriété que vous convoitez – et pour y vivre. De plus, pendant vos démarches, il est essentiel de comparer les coûts (prix d’achat et charges mensuelles) des logements envisagés.

Assurez-vous de pouvoir payer le prêt hypothécaire et les nouvelles dépenses mensuelles liées à votre achat. L’agent de prêt de votre banque, votre courtier hypothécaire ou votre conseiller financier peut vous aider à adapter votre prêt hypothécaire à vos objectifs et à vos besoins financiers. Le guide en ligne L’achat d’une maison étape par étape de la SCHL peut aussi vous aider à déterminer ce que vous pouvez vous permettre.

Il y a plusieurs types de prêts hypothécaires, tels que le prêt hypothécaire ordinaire, le prêt à rapport prêt-valeur élevé et le prêt hypothécaire de second rang. Prenez le temps de discuter de votre situation financière actuelle et de vos objectifs avec votre conseiller financier, et assurez-vous d’être à l’aise avec votre décision.

Sachez ce que vous pouvez vous permettre

Si vous êtes locataire et qu’il s’agit d’un premier achat, voici quelques points importants à prendre en compte dans l’évaluation de ce qui est abordable pour vous. La Société canadienne d’hypothèques et de logement peut également vous aider à déterminer ce que vous pouvez vous permettre grâce à sa calculatrice en ligne offerte gratuitement dans son guide en ligne L’achat d’une maison étape par étape – Étape 2 : Ai-je les moyens d’accéder à la propriété?

Mise de fonds

Plus vous pouvez verser une mise de fonds élevée, moins vous paierez d’intérêts sur votre prêt hypothécaire.

Prêt hypothécaire

Tenez compte du type de prêt hypothécaire, du taux d’intérêt et de l’échéance. Consultez votre conseiller financier ou l’agent de prêt de la banque, qui vous aidera à déterminer ce qui vous convient et quelles seraient les incidences d’une hausse du taux d’intérêt sur votre situation financière. N'oubliez pas de tenir compte du coût de l’assurance prêt hypothécaire, le cas échéant (cette assurance est obligatoire si la mise de fonds est inférieure à 20 % du coût du logement). Une assurance vie peut aussi être utile, mais il faudra inclure cette dépense dans votre budget mensuel. Sachez aussi qu’en augmentant la fréquence de vos paiements (toutes les deux semaines plutôt qu’une fois par mois), et en réduisant la période d’amortissement, vous réduisez le montant total d’intérêts payés pendant la durée du prêt hypothécaire.

Charges

En tant que copropriétaire, vous devrez débourser des charges mensuelles représentant la portion des coûts de fonctionnement et d’entretien des parties communes qui vous incombe. Une partie de ce montant sera allouée au fonds de réserve de l’association des copropriétaires qui servira à payer les réparations majeures et le remplacement des parties communes au fil du temps. Vous devez savoir précisément ce que couvrent ces charges et à combien elles s’élèvent.

Impôt foncier

Pour les locataires, l’impôt foncier est compris dans le loyer. Il incombe toutefois aux copropriétaires de payer leur propre impôt foncier. Les acheteurs de logements neufs peuvent s’informer de l’impôt foncier à payer auprès de la municipalité où la copropriété est située. Dans le cas d’immeubles existants, cette information s’obtient auprès de l’agent immobilier ou du vendeur. Demandez une copie de la dernière évaluation de la propriété et du dernier relevé d'impôts fonciers.

Services publics

Les services publics peuvent être compris ou non dans les charges mensuelles de copropriété. Renseignez-vous sur ce que vous coûteront les services tels que le gaz naturel, l'eau et électricité.

Consultez la section L'achat d’un logement en copropriété et les coûts récurrents pour vous aider à établir votre budget.

Éléments particuliers à prendre en considération

Avant de présenter une offre d’achat pour un logement en copropriété, vous devrez vous assurer que tous les éléments suivants sont parfaitement clairs :

Déclaration

Une déclaration de copropriété décrit l’organisation et le fonctionnement de la copropriété, comme la contribution proportionnelle des propriétaires aux dépenses communes. Elle peut aussi comprendre des restrictions sur les animaux de compagnie, le travail à domicile, ce qui peut être placé sur un balcon, et bien d’autres questions. (Certaines provinces n’utilisent pas le terme « déclaration »; ce document « constitutif » est plutôt inclus dans le « plan » de la copropriété).

Il n’est pas facile de modifier une déclaration. Lisez-la attentivement pour vous assurer qu’elle ne contient pas de clauses ni de restrictions inacceptables.  

Limites du logement

Déterminez exactement où sont les limites de votre logement et celles des parties communes. La porte de votre logement fait-elle partie de votre logement ou des parties communes? Étudiez attentivement le plan de l’immeuble pour savoir avec précision quelles sont les parties dont vous assumerez l’entretien. Pour en savoir plus sur les limites du logement, consultez la section Quelles sont les limites de mon logement?

Quote-part de propriété

Votre quote-part de propriété (aussi appelée « quote-part » ou « pourcentage de propriété ») est le pourcentage de la partie commune de la copropriété qui vous appartient. C’est un renseignement très important, parce qu’il détermine vos charges mensuelles et parfois vos droits de vote.

Votre quote-part de propriété sera indiquée dans la déclaration de copropriété (ou les autres documents constitutifs, selon l’endroit où vous habitez). Ne vous attendez pas à ce que vos charges soient égales à celles de vos voisins, mais elles devraient à tout le moins être semblables à celles des autres logements de dimensions et d’emplacement comparables.

Votre quote-part est généralement établie sur la base des dimensions et de l’emplacement de votre logement. Avant l’achat, consultez votre avocat (ou votre notaire) sur cette question. Pour obtenir de plus amples renseignements sur la quote-part de propriété, consultez la section Comment les droits de vote sont-ils déterminés?

Fonds de réserve

Une partie de vos charges de copropriété sera probablement versée dans le fonds de réserve de l’immeuble (que votre province ou territoire peut aussi appeler fonds de prévoyance ou fonds de réserve pour remplacement des immobilisations.) Un fonds de réserve permet à la copropriété d'avoir suffisamment d’argent pour payer les réparations importantes et le remplacement des parties communes pendant la durée de vie du bâtiment – toitures, voies d’accès, tuyaux de drainage, trottoirs, ascenseurs, installations de plomberie et autres systèmes du bâtiment. Pour de plus amples renseignements sur les fonds de réserve, consultez la section Y a-t-il suffisamment d’argent dans le fonds de réserve?

Garantie des maisons

Les nouveaux ensembles de logements en copropriété sont souvent couverts par les programmes de garantie des maisons neuves de tierces parties. Ces programmes de garantie assurent que l’immeuble est construit adéquatement et qu’il respecte les devis de construction. Si vous achetez un logement neuf, vous devez savoir ce qui est couvert et ce qui ne l’est pas. Si vous achetez un logement existant, informez-vous aussi sur la portée de la couverture si la période de garantie n’est pas terminée. Pour en apprendre davantage sur les garanties des maisons, consultez la section Comment fonctionnent les programmes de garantie des maisons neuves?

Assurance

Les besoins en assurance d’un logement en copropriété sont différents de ceux des autres modes d’occupation. Vérifiez si votre logement et l’association des copropriétaires ont une couverture suffisante. Pour de plus amples renseignements sur l’assurance, consultez la section De quelle couverture d’assurance biens ou d’assurance générale ai-je besoin? dans la Foire aux questions.

Qui devrais-je consulter pour l’achat d’un logement en copropriété?

Vous devriez faire appel à plusieurs professionnels quand vous envisagez l’achat d’un logement en copropriété. Les agents et courtiers immobiliers, les avocats, les notaires, les promoteurs et les gestionnaires immobiliers – idéalement spécialisés dans le domaine de la copropriété – jouent tous un rôle important.

Voici un aperçu de l’aide qu’ils pourront vous apporter. Consultez aussi la section Questions à poser aux conseillers et aux spécialistes de la copropriété; vous y trouverez une liste de questions à poser avant de prendre une décision d’achat.

Agents et courtiers immobiliers : Les acheteurs traitent généralement avec ces spécialistes lorsqu’ils achètent des logements en copropriété existants. Si vous achetez un logement neuf, vous ferez généralement affaire avec le promoteur directement, mais il peut être avantageux de retenir les services d'un professionnel de l'immobilier expérimenté qui pourra vous aider à obtenir du promoteur des améliorations à votre logement et de meilleures modalités. Une personne compétente peut vous faire économiser temps et énergie et vous donner des conseils sur ce que doit comprendre l’offre d’achat pour protéger vos intérêts.  

Gestionnaires immobiliers : Lorsque la copropriété n’est pas autogérée, c’est le gestionnaire immobilier qui assume le fonctionnement courant de la copropriété : embauche des employés, entretien et réparations. Le gestionnaire immobilier joue un rôle déterminant pour l'exploitation sécuritaire et efficace de l’immeuble et c'est l’association des copropriétaires qui l'engage sur une base contractuelle.

Conseil d’administration de la copropriété : Avant de décider d’acheter un logement dans un immeuble donné, prenez le temps de parler avec les propriétaires qui font partie du conseil d’administration, si vous en avez l’occasion. Ils ont une vue d’ensemble de l’association des copropriétaires et pourront possiblement vous prévenir de problèmes potentiels.

Avocats et notaires : Un avocat spécialisé dans l’immobilier (ou un notaire, au Québec) qui s’y connaît en matière de logements en copropriété vous aidera à protéger vos intérêts juridiques. Ce professionnel vous aidera à comprendre les documents de copropriété et examinera votre offre d’achat et le contrat de vente. Il pourra aussi vous dire si une action en justice en cours pèse sur votre copropriété.

Inspecteurs en bâtiment : Un inspecteur qualifié peut évaluer l’état de l’intérieur de votre logement, ainsi que les éléments extérieurs types des bâtiments résidentiels de faible hauteur, comme les maisons individuelles, les duplex, les triplex, les maisons en rangée et les petits immeubles d’appartements. Pour les plus grands immeubles d’appartements, il sera sans doute préférable d'embaucher un professionnel plus spécialisé, comme un architecte ou un ingénieur, qui procède régulièrement à l'évaluation de grands immeubles.