Le logement en copropriété – notions de base

La notion de « copropriété » renvoie à une forme de propriété et non à un type de bâtiment. On pense souvent que les logements en copropriété sont des appartements dans des immeubles résidentiels de grande hauteur, mais ils peuvent aussi prendre la forme de :

• logements dans des bâtiments résidentiels de faible hauteur (moins de quatre étages);
• groupes de maisons en rangée ou de maisons en bande;
• logements en rangée superposés;
• duplex (un logement au-dessus de l’autre) ou logements attenants;
• triplex (trois logements superposés);
• maisons individuelles;
• terrains vacants sur lesquels les propriétaires peuvent construire un bâtiment.

Il existe même des copropriétés mixtes dont une partie est résidentielle et l’autre, commerciale. On trouve donc des logements en copropriété de toutes les tailles, avec diverses caractéristiques et dans toutes les gammes de prix.

Les acheteurs de logements en copropriété ont trois choix. Ils peuvent acheter un logement neuf, un logement existant ou un logement converti.  

Le « logement en copropriété neuf » est un logement qui n’a jamais été occupé. Il peut être à l’étape de la préparation des plans, en construction ou récemment achevé, et on l’achète généralement auprès d’un promoteur. Pour bien des acheteurs, il représente une option intéressante, car il offre une apparence soignée et des installations, des surfaces et des appareils électroménagers modernes. Il leur permet également de personnaliser leur logement.

Le « logement en copropriété existant » est un logement déjà occupé, souvent dans un immeuble plus vieux, qui est mis en vente par son propriétaire actuel. Un des avantages d’acheter sur le marché de la revente est la possibilité de voir le logement, l’immeuble et le terrain avant la transaction. Vous pouvez également rencontrer d’autres propriétaires, discuter avec un représentant du conseil d’administration de l’association (ou du syndicat) des copropriétaires et poser des questions au gestionnaire immobilier.

Le « logement en copropriété converti » est un logement dans un bâtiment qui avait un autre usage que l’habitation, mais qui a été ou qui sera rénové à des fins résidentielles. Par exemple, beaucoup de logements en copropriété de style « loft » faisaient auparavant partie d’immeubles commerciaux ou industriels. Il se peut également que la « conversion » s’applique au changement de mode d'occupation : de logements locatifs à logements en copropriété.   

Il y a plusieurs différences entre une copropriété et la propriété d’une maison traditionnelle. En voici les principales :

De quoi êtes-vous propriétaire?

Lorsque vous achetez un logement en copropriété, vous devenez propriétaire d'une unité d’habitation privée – le « logement » – enregistrée à votre nom. Vous partagez également la propriété des parties communes et des actifs liés au bâtiment et à ce qui l’entoure.

Il est important de connaître les limites du logement dont vous envisagez l’achat. Par exemple, il faut savoir qui de vous ou de l’association des copropriétaires devra payer pour le lavage des vitres ou les réparations à la maçonnerie de votre maison en rangée. Vous trouverez les renseignements sur les limites de votre logement dans les documents constitutifs de copropriété.

Certains logements en copropriété (appelés logements en copropriété absolue) incluent aussi le terrain sur lequel ils sont construits. Votre logement peut alors englober toute la maison, y compris les murs extérieurs, la toiture et la pelouse. Dans ce cas, il est souhaitable d’examiner attentivement le plan de situation de l’association des copropriétaires préparé par un arpenteur professionnel. Vous connaîtrez ainsi les délimitations exactes de votre logement.

Les parties communes peuvent comprendre le foyer d'entrée, les couloirs, les ascenseurs, les aires récréatives, les allées, les jardins et autres commodités, et peuvent également inclure des éléments de structure et des installations mécaniques et électriques.

Il peut aussi y avoir des parties communes à l’extérieur des limites du logement, mais qui sont réservées au propriétaire d’un logement donné. Les balcons, les places de stationnement, les espaces d’entreposage, les voies d’accès pour automobiles et les pelouses en sont des exemples.

Que paierez-vous?

En plus de payer votre logement et une part proportionnelle des parties communes, vous paierez également des charges mensuelles de copropriété, au même titre que tous les autres copropriétaires. Ce montant couvre l’entretien et le remplacement des parties communes – que vous les utilisiez ou non. Ces charges peuvent aussi couvrir les polices d’assurance de l’association des copropriétaires, les services publics et divers services comme l’enlèvement de la neige.

Une partie des charges mensuelles peut être allouée à un fonds de réserve (ou fonds de prévoyance) pour parer à d’éventuels travaux d’entretien et de réparation.

Certaines lois provinciales et territoriales exigent qu’une étude du fonds de réserve soit effectuée par un ingénieur ou un autre professionnel pour déterminer le montant que les copropriétaires doivent y verser. Cette étude comporte un examen détaillé de tous les composants, une analyse déterminant le moment prévu des réparations ou des remplacements et une estimation de ces coûts.

On peut devoir rajuster de temps à autre les charges de copropriété selon les variations du coût des biens et services et la capitalisation du fonds de réserve de l’immeuble. Ces rajustements apparaissent dans le budget de l’année suivante.

Ne vous attendez pas à un remboursement si le conseil d’administration surestime les dépenses communes. Il est rare que des remboursements soient versés aux copropriétaires. Les excédents sont habituellement appliqués aux futures dépenses communes ou versés au fonds de réserve.

Le propriétaire qui vend un logement avant la fin de l’année financière de l’association des copropriétaires ne peut obtenir un remboursement des dépenses communes payées d’avance. Il doit plutôt prévoir un rajustement de ces charges dans le contrat d’achat ou de vente de son logement.

En devenant copropriétaire, vous devenez membre d’une association de copropriétaires et vous avez certains droits et certaines responsabilités. L’un de vos principaux droits est de voter aux assemblées générales sur des questions d’intérêt pour l’immeuble en copropriété. Vous pouvez également participer à l’élection du conseil d’administration.

Le conseil d’administration gère les affaires de l’association. Il est généralement formé de copropriétaires.

À titre de copropriétaire, il vous incombe de participer à l’administration de la copropriété. Vous pouvez vous acquitter de cette responsabilité en assistant aux assemblées générales et aux séances d’information, en siégeant au conseil d’administration ou en faisant partie d’un comité, et en votant. Il est également important de lire les procès-verbaux des assemblées et tout autre renseignement transmis aux membres, comme un bulletin de la copropriété, et d’examiner le budget et les états financiers de l’association.

Vous faites maintenant partie d’une collectivité qui partage des responsabilités. Si le stationnement de votre complexe commence à s’effriter de façon imprévue et qu’il n’y a pas suffisamment de fonds pour le réparer, vous devrez – au même titre que les autres copropriétaires – payer des charges de copropriété accrues ou effectuer un paiement forfaitaire pour couvrir le coût de ces réparations.

La copropriété est un concept qui fonctionne généralement selon les mêmes principes partout au Canada et qui comporte bien des similitudes d’une province ou d’un territoire à l’autre. Ainsi, partout au pays, les immeubles en copropriété sont constitués de logements détenus par des copropriétaires privés et de parties communes, comme les ascenseurs et les couloirs, qui sont détenus par l’ensemble des copropriétaires.

La copropriété comporte toutefois un certain nombre de différences. En Colombie-Britannique, par exemple, le terme juridique pour désigner une association de copropriétaires est « strata »; au Québec, ce terme est « syndicat » ou « syndicat de copropriété ». À certains endroits, un acheteur peut demander à l’association des copropriétaires de lui transmettre des renseignements essentiels sur un logement donné et sur l’association dans son ensemble, par exemple, si le copropriétaire actuel (dans le cas d’un logement existant) a payé sa part des dépenses communes et s’il y a des poursuites en cours contre l’association. Selon la province ou le territoire, ces renseignements apparaîtront dans un document appelé « certificat d’état » ou « certificat irréfragable ».

Les différences ne touchent pas seulement la terminologie. Certaines provinces et certains territoires ont des règles détaillées visant les fonds de réserve, qui couvrent les coûts des réparations majeures et du remplacement des parties communes au fil du temps; d’autres ne rendent pas obligatoire la constitution d’un fonds de réserve.