Conseils pour l’achat d’un logement en copropriété neuf

Examinez les plans et devis du logement pour en connaître les mesures exactes. Représentent-elles l’aire de plancher réelle ou comprennent-elles également l’espace occupé par les murs extérieurs et intérieurs? Vérifiez où sont les limites du logement et assurez-vous que votre quote-part est raisonnable.  

Vérifiez si vous pouvez modifier l’emplacement des murs, des fenêtres et des portes et les types de porte (comme une porte coulissante encloisonnée) et quels en seraient les coûts.

Informez-vous si le bâtiment ou votre logement sera accessible pour une personne à mobilité réduite. Quelles caractéristiques de conception universelle le logement comprendra-t-il?

Vérifiez si le promoteur a l’intention de réduire la hauteur des plafonds en certains endroits de votre logement pour y faire passer de la tuyauterie ou les composants d’autres systèmes mécaniques ou électriques. Cela peut affecter l’apparence du logement et l’emplacement éventuel des accessoires d’éclairage, des meubles, des décorations et des accessoires muraux.

Vérifiez l’emplacement prévu pour l’équipement de chauffage et de climatisation, les ventilateurs et le chauffe-eau, car il aura des conséquences sur la superficie réelle et l’apparence de votre logement.  

Posez au promoteur des questions importantes sur la qualité de la construction. En voici quelques-unes :

• Des mesures ont-elles été prises pour limiter le bruit entre les logements?
• Comment ceux-ci sont-ils chauffés, climatisés et ventilés?
• Comment les odeurs sont-elles gérées?
• Le bâtiment est-il éconergétique? Si oui, quels sont les équipements ou systèmes spéciaux qu’il faudra entretenir?
• Les appareils sanitaires sont-ils économes en eau?
• Qui s’occupe du fonctionnement et de l’entretien des systèmes de chauffage et de climatisation?
• Quels sont les choix de revêtements de murs et de planchers, de meubles intégrés, d’appareils sanitaires et d’appareils d’éclairage?
• Dans quelle mesure le constructeur du bâtiment a-t-il tenu compte de la protection de l'environnement?

Vérifiez auprès du promoteur et de la municipalité s’il y a des projets de construction dans le quartier. Le bâtiment fait-il partie d’un plus grand complexe? Est-ce qu'on projette de construire d’autres immeubles à proximité, une tour d'habitation par exemple? Est-ce que la construction de nouveaux bâtiments pourrait modifier sensiblement la vue qu’offre votre logement?  

Déterminez clairement ce qui est inclus dans le prix d’achat et ce qui ne l’est pas. Ainsi, vous pourrez mieux comparer les coûts totaux avec ceux d’autres logements en copropriété. Par exemple :

• Y a-t-il des commodités, comme une piscine et un stationnement, et comment sont-elles payées?
• Les revêtements de finition des logements sont-ils inclus au prix d’achat?
• Y a-t-il des frais supplémentaires que vous devriez connaître?
• Les services publics (gaz, électricité et eau) sont-ils inclus dans les charges mensuelles de copropriété ou le logement possède-t-il ses propres compteurs? (Vous ne voudriez certainement pas payer une partie des services publics de vos voisins.)

Vérifiez, du mieux que vous le pouvez, que vos charges de copropriété mensuelles sont réalistes. Les charges de copropriété augmentent souvent après la première année, car le promoteur accepte parfois de payer certaines dépenses, comme le salaire du concierge. Cela ne vaut toutefois que pour un an. Les charges peuvent aussi augmenter après la première étude du fonds de réserve.

Cherchez à savoir s’il y a des coûts « cachés ». Par exemple, certains promoteurs concluent des baux à long terme pour certains appareils du bâtiment, comme les générateurs d'air chaud, dans le but de réduire les coûts d’immobilisations. Ces coûts sont inévitablement transférés aux propriétaires.

Vérifiez si le logement est couvert par un programme de garantie des maisons neuves. Ces programmes assurent que le bâtiment est construit dans les règles de l’art et conformément aux réglementations. Vous devriez savoir ce que la garantie couvre et en connaître la durée. La couverture de composants importants peut être de cinq à sept ans à compter de la date d’achèvement du bâtiment. Pour obtenir de plus amples renseignements sur les programmes de garantie des maisons neuves, consultez le guide en ligne de la SCHL intitulé L'achat d'une maison étape par étape.

Évaluez l’état d’avancement du chantier. Les travaux de construction seront-ils vraisemblablement terminés à la date inscrite dans le contrat d’achat du promoteur? Il est important de le déterminer avant de préparer votre déménagement et de prendre des arrangements financiers. Il peut y avoir des retards inattendus avant qu’un nouvel immeuble en copropriété soit achevé et que vous puissiez y emménager.

Demandez un « document déclaratoire » dans les provinces et les territoires où la loi exige que le promoteur remette un tel document pour que le contrat de vente soit exécutoire. Le document déclaratoire vous donnera une bonne idée des règles, des règlements et de la situation financière de l’association des copropriétaires avant de vous lier. Il comprend notamment :  

• un sommaire des commodités et des caractéristiques de l’immeuble;
• la déclaration de copropriété;
• le budget de la copropriété pour la première année suivant l’enregistrement.

Vérifiez si votre contrat d’achat prévoit que le promoteur peut repousser la date d’occupation des logements. Cela est particulièrement important si vous êtes en train de prendre des ententes pour quitter votre logement actuel à une date déterminée en vous basant sur la date d’achèvement des travaux initialement prévue. Informez-vous également sur la loi provinciale ou territoriale régissant la protection des propriétaires-occupants, de manière à connaître vos droits dans le cas où la date d’occupation convenue ne serait pas respectée.

Consultez votre avocat ou votre notaire avant de signer quelque document que ce soit.