La croissance des loyers a ralenti dans la plupart des grands marchés du Canada

À l'échelle nationale, la conjoncture du marché locatif est devenue plus uniforme en 2024 par rapport à l'an dernier. Même s'il y a encore quelques exceptions, la croissance des loyers a ralenti dans la majorité des régions métropolitaines de recensement (RMR).

• Toronto a enregistré la plus faible croissance des loyers parmi les grandes RMR. Les taux d'inoccupation y ont augmenté et le taux de roulement, encore en baisse en 2024, y a été faible. Pour les logements occupés dont les loyers sont contrôlés, les propriétaires étaient limités dans leur capacité d'accroître les loyers au-delà du taux légal dans la province. En outre, l'offre d'appartements en copropriété à louer a connu une hausse sans précédent. Les propriétaires de logements destinés à la location se sont donc efforcés en priorité de conserver leurs locataires en augmentant les loyers avec prudence.
• À Vancouver et à Montréal, le marché locatif a été plus serré qu'à Toronto et le taux de roulement a légèrement augmenté. La croissance des loyers n'a donc pas ralenti autant qu'à Toronto.
• Les RMR d'Ottawa et d'Edmonton ont fait exception à la tendance : la croissance globale du loyer moyen s'y est légèrement accélérée. En 2023, les hausses de loyer dans ces régions ont été inférieures à leurs moyennes provinciales respectives. En 2024 cependant, la demande accrue de logements locatifs a permis de redresser les loyers dans ces deux RMR. Les rajustements de loyers ont été plutôt modestes pour les locataires existants, tandis que les hausses ont été plus importantes pour les nouveaux locataires.
• La croissance des loyers à Calgary a ralenti en 2024. Elle a tout de même nettement dépassé celle de tous les autres grands centres urbains, car la demande de logements locatifs est demeurée vive dans cette RMR. Les fortes hausses de loyer ont été alimentées par le renouvellement du parc locatif ces dernières années. En effet, la proportion de logements récents s'est accrue, et ces unités font concurrence aux logements pour propriétaires-occupants et aux logements du marché locatif secondaire. En outre, les propriétaires-bailleurs avaient plus de souplesse pour majorer les loyers des locataires existants, car ils n'étaient soumis à aucun contrôle des loyers dans cette RMR. 

Figure 1 : La croissance des loyers a ralenti dans la plupart des grands marchés locatifs du Canada*

* Variation en pourcentage du loyer moyen des appartements de 2 chambres destinés à la location selon un échantillon fixe.

** « Canada » comprend tous les centres urbains d'au moins 10 000 habitants.

Source : SCHL

Au Canada, les nouveaux locataires ont continué de subir d'importantes hausses de loyer. En effet, les loyers des logements qui ont changé de locataires ont augmenté de 23,5 %, un taux semblable à celui de 2023. Seulement 1 logement sur 8 a connu un roulement de locataires, mais ces logements sont à l'origine de plus de 40 % de la hausse globale des loyers (Canada, tableaux 6.0 et 6.1).

• Parmi les grandes RMR, c'est à Toronto, Vancouver et Halifax que les loyers des logements avec roulement de locataires ont le plus augmenté. Dans ces marchés où les loyers sont contrôlés, le taux de roulement des locataires demeurait faible. Ainsi, lorsque des logements se sont libérés, les propriétaires ont pu en profiter pour hausser les loyers aux niveaux actuels du marché. Ces loyers accrus font qu'il a été plus difficile pour les nouveaux locataires d'entrer sur le marché et ils ont limité davantage la mobilité des locataires existants.

* Les codes suivants sont utilisés pour indiquer le degré de fiabilité des estimations : (a) – Excellent (b) – Très bon (c) – Bon (d) – Faible (à utiliser avec prudence)

Source : SCHL

La demande de logements locatifs reste forte mais des signes de faiblesse ont émergé

La demande a augmenté sur le marché locatif en 2024, comme en témoigne la hausse du nombre de logements occupés. Voici certains des principaux facteurs ayant joué sur la demande.

Migration : La croissance démographique demeure un important moteur de la demande de logements locatifs. Au 1er juillet 2024, la migration internationale atteignait un sommet record de près de 1,2 million de personnes pour les 12 mois précédents. Cependant, les choses ont changé à la fin de 2024 avec l'introduction d'un plafond sur le nombre d'étudiants étrangers admis et la modification de leur répartition provinciale. Moins d'étudiants étrangers ont été admis cette année que l'an dernier. Les deux provinces les plus touchées par ces mesures sont l'Ontario et la Colombie-Britannique. Selon nos renseignements locaux, les propriétaires dans ces provinces ont eu plus de mal cet automne à louer leurs logements vacants à proximité des établissements d'enseignement postsecondaire.

Marché du travail : Les conditions d'emploi se sont affaiblies dans la plupart des marchés. Ce changement a surtout touché les jeunes locataires de 15 à 24 ans, qui ont eu plus de difficulté à former leur propre ménage. Les 25 à 44 ans ont aussi vu leur taux d'emploi diminuer légèrement. En revanche, étant donné l'accélération de la croissance de la population active, le nombre de personnes occupant un emploi dans ce groupe d'âge a beaucoup augmenté. Ce facteur a contribué à la forte demande de logements locatifs. Selon les résultats du dernier recensement, de 40 à 50 % des ménages de ce groupe d'âge étaient locataires dans les grandes RMR.

Accession à la propriété : Les prix des logements d'entrée de gamme ont diminué récemment surtout dans les marchés où les prix sont élevés comme Toronto et Vancouver. Les taux hypothécaires aussi ont diminué. Malgré ces changements, la location est demeurée l'option la plus abordable. En effet, les locataires ont eu du mal à accéder à la propriété en raison de la pression supplémentaire exercée par la hausse des coûts non liés au logement. Cette hausse des coûts fait qu'il est plus difficile d'épargner en vue d'une mise de fonds et d'être admissible à un prêt hypothécaire. C'est pourquoi de nombreuses personnes ont choisi de rester locataires. 

• Dans les RMR comme Calgary et Edmonton, où l'accession à la propriété était plus abordable qu'ailleurs, le mouvement des locataires vers le marché de la propriété était visible. En effet, le taux de roulement était élevé et les taux d'inoccupation ont augmenté dans ces centres.
• Dans les RMR où les prix sont chers, comme Toronto et Vancouver, les taux d'inoccupation sont demeurés bas en raison de l'offre limitée de logements pour les accédants à la propriété potentiels.

L'offre accrue de logements destinés à la location vient grandement soulager la tension sur les marchés

La demande est restée élevée mais l'offre a été encore plus forte, car elle a augmenté à un rythme inégalé en plus de 30 ans. Il en est résulté une hausse des taux d'inoccupation et un ralentissement de la croissance des loyers dans de nombreux centres urbains (Canada, tableau 1.0).

• Calgary et Edmonton ont connu la plus forte hausse des achèvements de logements locatifs et donc les taux d'inoccupation les plus élevés parmi les grandes RMR (figure 2). Bon nombre de ces logements ont été achevés au deuxième semestre, de sorte que certains sont encore à l'étape de la location. Le ralentissement de l'écoulement des logements neufs a aussi contribué à la hausse des taux d'inoccupation.
• À Montréal, les achèvements d'appartements locatifs avaient rarement été aussi élevés. Ils ont dépassé ceux de toutes les autres RMR malgré une baisse par rapport aux niveaux records atteints en 2023. La vigueur de la demande s'est maintenue à Montréal, car une grande part de la population – la plus élevée parmi les grands centres urbains – vit dans des appartements locatifs. Cependant, selon les renseignements obtenus sur le marché, il faut plus de temps qu'avant pour louer les logements neufs, ce qui laisse entrevoir un certain ralentissement de la demande. Ce facteur, conjugué à la forte croissance de l'offre, a fait monter le taux d'inoccupation des logements locatifs.
• De même, à Ottawa, le nombre record d'achèvements d'appartements locatifs a fait augmenter le taux d'inoccupation. Les données du recensement montrent que par rapport aux autres grands centres urbains, une proportion plus élevée de locataires à Ottawa vivent dans des logements de faible hauteur sur le marché secondaire (maisons individuelles, jumelés ou maisons en rangée). Le nombre d'achèvements de logements dans des immeubles de faible hauteur a diminué en 2024, ce qui a stimulé la demande d'appartements destinés à la location. Cependant, l'offre dans ce segment a augmenté encore plus que la demande.

Figure 2 : Les achèvements d'appartements destinés à la location surpassent de loin les moyennes historiques

* Selon la période de 12 mois précédant le 30 juin de l'année de référence de l'enquête.

Source : SCHL

La forte hausse des achèvements d'appartements en copropriété a contribué à la croissance de l'offre de logements locatifs

L'offre de logements locatifs a aussi augmenté grâce à la forte hausse du nombre d'appartements³ en copropriété achevés qui ont ensuite été loués. Ces unités neuves, dotées de finitions et de commodités modernes, ont attiré des locataires et fait croître les taux d'inoccupation sur le marché locatif traditionnel. Cette tendance était particulièrement évidente dans le cas des logements récemment construits pour la location dont les loyers sont élevés. Selon nos renseignements sur le marché local, les propriétaires de ces logements ont dû offrir des incitatifs pour demeurer concurrentiels.

• À Toronto, les achèvements d'appartements en copropriété ont atteint de nouveaux sommets. Bon nombre de ces logements ont été achetés par des investisseurs il y a quelques années, à l'étape de la vente sur plan. Ainsi, la proportion d'appartements en copropriété offerts en location est montée à 41 %, la plus élevée parmi toutes les RMR. Malgré les flux de trésorerie négatifs et les intentions de vendre les unités après leur achèvement, les investisseurs ont plutôt choisi de louer ces appartements en raison de l'offre excédentaire sur le marché de la revente. Le nombre d'unités à louer a donc augmenté mais l'afflux de locataires a maintenu les taux d'inoccupation des appartements en copropriété à des niveaux bas et stables.
• Par comparaison, la part de logements locatifs a augmenté un peu plus modérément à Vancouver. Dans cette RMR, une proportion accrue des appartements étaient occupés par leur propriétaire et la part d'investisseurs a diminué. Le marché de la revente y est plus équilibré qu'à Toronto, ce qui a permis à un plus grand nombre d'investisseurs de vendre leurs logements à l'achèvement. Il en est résulté une baisse du nombre de logements qui sont entrés sur le marché locatif.
• La part des logements offerts en location a diminué à Calgary et à Edmonton, car les investisseurs ont vendu des unités pour profiter de la forte demande du marché. Les acheteurs à la recherche d'options abordables et les migrants intraprovinciaux ont stimulé la demande de copropriétés. Ces facteurs se sont traduits par des hausses de prix et des conditions de vente favorables.

L'abordabilité ne s'est pas encore améliorée

L'offre de logements locatifs a augmenté à un rythme record en 2024 grâce aux achèvements. Leurs loyers étant chers, ces logements neufs étaient inabordables pour de nombreux locataires et convenaient surtout aux ménages à revenu élevé. En raison de l'effet de filtrage (PDF) , ces logements continueront cependant de jouer un rôle essentiel dans l'amélioration de l'abordabilité globale au fil du temps.

Malgré le ralentissement de la croissance des loyers en 2024, l'abordabilité ne s'est pas améliorée. La hausse des loyers a légèrement dépassé celle des salaires chez les 25 à 44 ans, le plus important groupe de locataires. Les taux de loyers en retard ont quelque peu diminué (Canada, tableau 5.0) mais sont demeurés nettement plus élevés que les taux de prêts hypothécaires en souffrance. C'est signe qu'il est plus difficile pour les locataires que pour les propriétaires de composer avec le stress financier.

Les taux de loyers en souffrance étaient les plus élevés en Ontario où les problèmes d'abordabilité persistent. Selon des exploitants de logements locatifs dans cette province, un retard dans le traitement des demandes à la Commission de la location immobilière a contribué à maintenir les loyers en souffrance pour de nombreux logements.

Les données cette année montrent qu'à elle seule, l'augmentation de l'offre ne suffit pas à résoudre les problèmes immédiats d'abordabilité. Nos conclusions font ressortir la nécessité d'adopter des politiques qui réduisent à la fois les contraintes liées à l'offre et les problèmes d'abordabilité pour les locataires à revenu faible ou moyen.

Notes de bas de page

1. Immeubles d'appartements locatifs d'initiative privée de 3 logements ou plus.
2. Variation en pourcentage du loyer moyen calculé à partir d'un échantillon fixe.
3. L'Enquête sur les appartements en copropriété (EAC) porte sur les logements autonomes dans les immeubles d'appartements en copropriété. Elle dénombre tous les appartements en copropriété dans des immeubles d'au moins 3 unités, sauf à Montréal, où l'enquête porte sur un échantillon d'immeubles.

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Les taux d'inoccupation augmentent, car la demande ralentit pendant que l'offre continue de croître

Le taux d'inoccupation a augmenté dans l'ensemble du Grand Vancouver en 2024. Après s'être établi à moins de 1 % au cours des 2 années précédentes, il est monté à 1,6 % en 2024 (tableau 1.1.1). C'est le taux d'inoccupation le plus élevé des 10 dernières années, exception faite de 2020. Le marché demeure relativement tendu surtout dans les fourchettes de loyer inférieures.

Bien que le taux d'inoccupation ait augmenté dans presque toutes les zones, la hausse a été particulièrement marquée dans le noyau du Centre-ville. Les nouveaux immeubles locatifs qui sont entrés sur le marché dans des quartiers comme Mount Pleasant et East Hastings expliquent en partie ces logements vacants. Dans ces immeubles, les loyers sont susceptibles d'être nettement supérieurs à ceux en vigueur sur le marché. Nos renseignements sur le marché local indiquent que ces derniers mois, la location complète d'immeubles neufs prend plus de temps qu'au cours des dernières années. C'est signe que la demande de logements neufs à prix élevé a diminué.

L'évolution des tendances migratoires et l'affaiblissement du marché de l'emploi ont contribué à la baisse de la demande dans le Grand Vancouver. L'immigration est restée importante en Colombie-Britannique mais elle a diminué au cours des derniers trimestres.

Le taux de chômage a augmenté dans la région tandis que la population active n'a pas vraiment changé par rapport à l'an dernier. En excluant la période de pandémie de COVID-19, le taux de chômage actuel a été observé pour la dernière fois en 2016. La hausse du chômage chez les jeunes a été l'un des principaux facteurs expliquant les récents changements sur le marché du travail. Certains jeunes auront plus de difficulté à quitter le nid familial, ce qui réduira la demande de logements locatifs.

L'offre de logements locatifs croît lentement et la construction est concentrée en banlieue

L'univers des appartements destinés à la location s'est élargi plus lentement en 2024 qu'au cours des 2 années précédentes. La croissance de cette année demeure tout de même élevée par rapport à la croissance moyenne de la dernière décennie. Contrairement aux dernières années, la majeure partie de cette croissance a eu lieu à l'extérieur de la ville de Vancouver. Dans des secteurs comme North Vancouver, Surrey et Tri-Cities, le nombre de logements ajoutés au parc locatif a augmenté. Ces secteurs sont attrayants pour les promoteurs, car ils sont susceptibles d'avoir des terrains moins chers pour la construction que la ville de Vancouver.

Le parc de logements de 3 chambres et plus a considérablement augmenté, une tendance observée depuis 2020. C'est signe que les grands logements locatifs sont encore recherchés. La majeure partie de cette augmentation s'est produite à l'extérieur de la ville de Vancouver où de tels logements sont moins chers.

La croissance des loyers ralentit en raison de l'affaiblissement de la demande et des prix élevés

Les loyers ont continué d'augmenter dans de nombreuses régions du Grand Vancouver mais plus lentement que le rythme record de 2023. Dans l'échantillon commun, la croissance du loyer moyen est descendue à 4,4 % (tableau 1.1.5). C'est moins de la moitié du taux enregistré l'an dernier. Toutefois, cette hausse demeure importante et se rapproche de la croissance des loyers des 9 dernières années. La croissance des loyers, surtout dans la ville de Vancouver, a porté les prix à la limite supérieure du budget des locataires. Elle a aussi limité la croissance future par rapport à celle qui pourra avoir lieu à l'extérieur de la ville où les loyers sont plus bas.

Les loyers moyens demandés pour les logements vacants ont augmenté depuis l'an dernier. Cette tendance est causée par le nombre accru de logements vacants dans les secteurs les plus chers et par la demande continue dans un marché locatif où l'offre est limitée. Cependant, nos renseignements sur le marché local indiquent que la majeure partie des hausses de loyer ont eu lieu à la fin de 2023. Les loyers demandés auraient plutôt diminué au cours des derniers mois. C'est signe que la demande est en baisse.

Les logements sont peut-être restés vacants plus longtemps en raison des prix élevés des unités de construction récente dans certains secteurs, entre autres facteurs. Le loyer moyen d'un logement récent de 2 chambres dans la ville de Vancouver s'élève à 3 491 $. C'est 35 % de plus qu'un logement comparable à Surrey (tableau 3.1.7). Les prix des logements neufs qui étaient vacants dans la ville de Vancouver et la péninsule du centre-ville atteignaient la limite supérieure du budget des locataires potentiels.

Figure 1 : Les importants écarts de loyers des logements locatifs récents situés près du centre de la région métropolitaine influent sur les préférences des locataires

Différence en pourcentage du loyer moyen des logements locatifs construits entre juillet 2021 et juin 2024 ville de Vancouver et certains secteurs

Source : SCHL

Le taux global de roulement des locataires a augmenté en 2024 après avoir baissé pendant des années. La quasi-totalité de la hausse du taux de cette année est attribuable aux immeubles de construction récente. En effet, le loyer payé par les locataires de ces logements n'était pas très différent des loyers demandés.

Le marché des appartements en copropriété offerts en location demeure tendu même si la croissance de l'offre alimentée par les investisseurs s'accélère

Les investisseurs ont continué d'ajouter des appartements en copropriété neufs sur le marché locatif secondaire. Au total, 29,7 % des appartements en copropriété récemment achevés étaient offerts en location. Par rapport à 2023, un plus grand nombre d'appartements en copropriété existants ont été ajoutés au marché locatif par leurs propriétaires. Le taux d'inoccupation de ces logements demeure faible dans la région et il a même légèrement diminué. Bien que la demande de logements locatifs montre certains signes de faiblesse, la hausse des loyers moyens dans ce segment indique que la demande demeure forte.

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Le taux d'inoccupation enregistré dans la région a atteint son plus haut niveau depuis 2013 mais il demeure faible dans le centre-ville

Le taux d'inoccupation global a augmenté pour s'établir à 2,6 %. Des hausses importantes ont été enregistrées à Langford/View Royal/Colwood (Zone 7) mais le taux d'inoccupation est resté faible dans la ville de Victoria (tableau 1.1.1). À Langford, l'augmentation de 24,8 % de l'univers des logements destinés à la location a fait grimper les taux d'inoccupation. Les nouveaux logements à l'extérieur du centre-ville ont tendance à prendre plus de temps à se louer, ce qui explique probablement cette hausse des taux d'inoccupation.

Soutenu par un important secteur gouvernemental, le marché du travail demeure résilient dans la région de Victoria. En effet, le taux de chômage y est faible contrairement à celui des grands marchés voisins comme Vancouver, Calgary et Edmonton. Cette vigueur de l'emploi a stimulé la demande sur le marché locatif de Victoria.

Dans les secteurs de Saanich et Oak Bay, près de l'université de Victoria, la demande de logements locatifs est soutenue par les étudiants. Les taux d'inoccupation dans ces deux zones étaient bien inférieurs à la moyenne de la RMR de Victoria, car l'offre de logements locatifs n'a pas suivi la demande au fil des ans. Le nombre d'unités en construction à Saanich a par ailleurs pratiquement doublé de 2023 à 2024. C'est signe que l'offre de logements locatifs augmentera encore au cours des 12 à 24 prochains mois. 

La forte demande alimente la croissance des loyers et détériore l'abordabilité

L'afflux de nouveaux logements locatifs a stimulé la hausse des loyers moyens, en particulier à Langford. Les loyers des logements de 2 chambres à Victoria ont dépassé ceux de Toronto. Victoria se classe ainsi au deuxième rang des marchés les plus chers au Canada, après Vancouver.

La croissance du loyer moyen des logements de 2 chambres de l'échantillon commun a diminué pour s'établir à 3,6 % en 2024 (tableau 1.1.5). L'importante hausse de l'offre et l'augmentation des taux d'inoccupation ont contribué au ralentissement de la croissance des loyers, malgré une forte demande.

À Langford et Sidney, le taux de roulement des locataires est demeuré supérieur à la moyenne de la RMR. Les locataires de ces deux secteurs louent probablement leur logement à un prix se rapprochant de celui du marché et rien ne les incite particulièrement à le conserver. Entre-temps, les taux de roulement ont diminué dans la ville de Victoria, signe que le marché y est plus serré.

La croissance de l'univers des logements destinés à la location s'est accélérée, surtout à Langford

L'univers des logements destinés à la location s'est accru de 5,7 % en 2024 (tableau 1.1.3). Cette croissance est supérieure au taux historique récent. Plus de la moitié de l'expansion est attribuable aux logements ajoutés dans la région qui s'étend de Langford à Sooke. En revanche, les logements créés dans la ville représentaient moins du tiers de la hausse.

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Le taux d'inoccupation à Edmonton a augmenté, car l'offre s'est accrue et les logements restent vacants plus longtemps

Dans la RMR d'Edmonton, le taux d'inoccupation des appartements destinés à la location est monté à 3,1 % en 2024 (tableau 1.1.1). Ce sont les appartements de 2 et de 3 chambres qui ont enregistré les plus importantes hausses du taux d'inoccupation. Les studios et les logements de 1 chambre ont quant à eux conservé des taux stables malgré la forte augmentation de l'offre. C'est signe que la demande est constante pour les petits logements.

Les taux d'inoccupation se sont surtout accrus à l'extérieur des limites de la ville, en particulier à Fort Saskatchewan, à Leduc et dans le Comté de Strathcona. Cependant, dans les zones Université et Sud (comprenant les régions Sud-Ouest, Centre-Est et Millwoods), les taux d'inoccupation étaient aussi en hausse

La migration a alimenté la croissance démographique d'Edmonton et entraîné une hausse du chômage. En effet, la création d'emplois n'a pas suivi le rythme d'expansion de la main-d'œuvre. Bien que le chômage chez les 15 à 24 ans ait pu ralentir la demande de logements locatifs, la forte demande des migrants a contribué à atténuer cet effet.

La croissance du loyer moyen s'est accélérée malgré l'augmentation de l'offre sur le marché locatif

Au cours de la dernière année, la grande demande de logements locatifs et la hausse des loyers ont stimulé la construction de logements destinés à la location. Le parc locatif s'est ainsi accru de 5 %. À Edmonton, la croissance du parc de logements destinés à la location est constante. De plus, le rythme d'expansion a dépassé la moyenne historique sur 10 ans. Les nouvelles unités comptent principalement 1 ou 2 chambres et se trouvent surtout dans les zones Centre-ville, Université, Sud-Ouest, Castledown et Comté de Strathcona (tableau 1.1.3).

Malgré l'augmentation de l'offre, le marché locatif est demeuré serré en raison de la demande soutenue. Dans certaines RMR, la croissance des loyers a ralenti. À Edmonton, la tendance était inverse : le loyer moyen des appartements de 2 chambres de l'échantillon commun a augmenté à un taux plus élevé qu'au cours de l'année précédente (tableau 1.1.5).

Les loyers des logements vacants étaient en moyenne supérieurs de 277 $ à ceux des logements déjà occupés (tableau 1.1.9). Par le passé, les propriétaires d'Edmonton ont réduit les loyers demandés pour attirer des locataires, compte tenu de l'important parc locatif de la RMR. En 2024, la forte demande a permis aux propriétaires de demander des loyers plus élevés que ceux auparavant exigés pour les logements vacants. C'était particulièrement le cas dans les zones du Centre d'Edmonton et dans le Comté de Strathcona.

L'écart accru de loyer entre les logements vacants et les logements occupés a fortement dissuadé les locataires de déménager. Par conséquent, le taux de roulement moyen a baissé (figure 1). Les loyers des logements ayant changé de locataires étaient 5,2 % plus élevés que ceux des logements sans roulement (Canada, tableau 6.2). C'est signe que les propriétaires ont la capacité d'augmenter les loyers pour les nouveaux locataires. Cependant, la diminution des augmentations de loyer pour les logements sans roulement reflète un virage vers la fidélisation des locataires. Les propriétaires ont même recommencé à utiliser des incitatifs pour garder leurs locataires.

Figure 1 : La hausse des loyers moyens des logements du marché à Edmonton a fait baisser le taux de roulement sous les moyennes historiques

Écart de loyer entre les logements vacants et les logements occupés et taux de roulement des logements de 2 chambres RMR d'Edmonton

Source: CMHC

L'abordabilité du marché locatif s'est détériorée pour les locataires à faible revenu

Malgré l'augmentation de l'offre, les loyers sont demeurés inabordables pour les locataires à faible revenu d'Edmonton. Les taux d'inoccupation étaient en hausse pour les logements locatifs de construction récente (tableau 1.2.1) et les unités louées plus de 1 300 $. Par contre, ils ont diminué ou sont demeurés stables pour les logements locatifs des fourchettes de loyer inférieures. Ce constat fait ressortir des préoccupations relatives à l'abordabilité (tableau 1.4).

Les ménages à faible revenu qui gagnent moins de 38 000 $ par année ont accès à environ 6,0 % des logements locatifs d'Edmonton (tableau 3.1.8). C'est à peu près la moitié de ce qui leur était accessible en 2023. Cette pénurie est particulièrement grave dans les zones du Centre d'Edmonton où les logements abordables sont en grande partie inexistants.

La plupart des unités accessibles aux ménages à faible revenu sont de petits appartements. Il y a ainsi lieu de se demander si les logements sont de taille convenable ou surpeuplés. De plus, les ménages à faible revenu doivent concurrencer les ménages à revenu plus élevé pour ces quelques logements.

La proportion d'appartements en copropriété a diminué sur le marché locatif d'Edmonton 

À Edmonton, les appartements en copropriété offerts pour la location à long terme ont joué un rôle moins important, leur nombre ayant diminué. Malgré les achèvements d'appartements en copropriété, la proportion d'unités de ce type offertes en location à long terme a descendu à 33,4 % (tableau 4.3.1).

Le taux d'inoccupation des appartements en copropriété sur le marché locatif est demeuré stable tandis que le loyer moyen des appartements en copropriété de 2 chambres est monté à 1 466 $ (tableau 4.1.2). Malgré cette augmentation, les loyers des appartements en copropriété sont demeurés inférieurs à ceux des logements destinés à la location de taille semblable, car les propriétaires de ces appartements ont essayé d'attirer les locataires (Canada, tableau 4.1). Les locataires ont continué de privilégier les logements destinés à la location au détriment des appartements en copropriété pour la location à long terme.

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Le taux d'inoccupation à Calgary a augmenté en raison de l'écoulement plus lent des logements neufs

Dans la RMR de Calgary, le taux d'inoccupation global des appartements destinés à la location est monté à 4,8 % (tableau 1.1.1). Cette hausse est survenue après trois années de baisse. La forte augmentation du nombre de logements locatifs achevés a offert des options supplémentaires et atténué les pressions sur le marché. Selon nos renseignements sur le marché local, la location complète des nouveaux immeubles a pris plus de temps que par le passé. Par conséquent, leur afflux a fait augmenter le taux d'inoccupation.

Grâce à la croissance démographique liée à la migration et à la stabilité de l'économie, la demande de logements locatifs est demeurée élevée à Calgary. C'est ce qu'on a constaté même si le nombre de travailleurs a augmenté plus vite que le nombre d'emplois et ainsi fait grimper le taux de chômage.

Le taux d'inoccupation s'est accru pour la plupart des tailles d'immeubles (tableau 1.3.1). Les immeubles de construction récente, en particulier ceux construits en 2015 ou après, ont connu la plus forte hausse (figure 1). Dans ces immeubles, le taux d'inoccupation moyen est monté à 7,1 % (tableau 1.2.1). C'est sans doute parce que les loyers demandés y sont plus élevés que dans les immeubles plus anciens (tableau 1.2.2). Il convient de souligner que le taux d'inoccupation des logements de 2 chambres, pour lesquels les loyers sont particulièrement élevés, a beaucoup augmenté (tableau 1.4). Les coûts élevés des unités neuves ont probablement dissuadé les locataires de les louer, malgré l'attrait des commodités modernes.

Figure 1 : En 2024 le taux d'inoccupation a augmenté le plus pour les logements récents généralement dans la fourchette de loyer supérieure

Taux d'inoccupation des appartements destinés à la location (toutes les tailles) selon l'année de construction RMR de Calgary

Source : SCHL

La zone Centre-ville a affiché la plus forte croissance du taux d'inoccupation. De nombreux studios et logements de 1 chambre sont demeurés vides, car les locataires ont opté pour des logements comportant plus de chambres. Les taux d'inoccupation ont augmenté dans toutes les autres zones de la RMR. La zone Sud-Est a fait exception : le taux d'inoccupation y est demeuré stable.

Le nombre d'appartements destinés à la location a fortement augmenté grâce aux achèvements

À Calgary, le parc d'appartements destinés à la location a connu sa plus forte hausse annuelle (10,0 %) depuis 1990. Elle est attribuable aux achèvements et aux conversions. Compte tenu du rythme soutenu de la construction en 2024, d'autres logements destinés à la location devraient s'ajouter au parc au cours des prochaines années.

Pour répondre à la demande du marché, la plupart des nouveaux logements étaient des appartements de 1 chambre et de 2 chambres concentrés dans les zones Sud-Ouest et Nord-Ouest. Les zones Centre-ville, Beltline et Fish Creek ont aussi enregistré des hausses notables (tableau 1.1.3). C'est signe que le marché locatif se diversifie et offre des options dans l'ensemble de la RMR.

Nos renseignements sur le marché local indiquent que les propriétaires cherchent avant tout à fidéliser les locataires en raison de l'augmentation de l'offre de logements locatifs. Dans les logements neufs, on vise à attirer et à conserver des locataires, tandis que dans les logements existants, on veut les fidéliser. Des incitatifs comme les mois de loyer gratuit, les primes à la signature et les cartes-cadeaux pour les baux à long terme ont refait surface.

Les préoccupations liées à l'abordabilité des logements locatifs ont persisté malgré le ralentissement de la croissance du loyer

En 2024, la croissance du loyer moyen à Calgary a ralenti par rapport à l'année précédente. Elle demeure toutefois la plus rapide pour les logements de 2 chambres parmi les plus grands marchés du Canada. L'abordabilité demeure donc préoccupante pour les locataires de Calgary dont les revenus n'ont pas suivi le rythme de la hausse des coûts.

Le loyer moyen des logements de 2 chambres de l'échantillon commun a augmenté de 8,9 % (tableau 1.1.5), un taux toujours supérieur à la moyenne historique. Les logements des fourchettes de loyer supérieures ayant des commodités modernes expliquent en partie la croissance des loyers moyens. En effet, les promoteurs ont établi des loyers qui leur permettaient de couvrir leurs coûts de construction. Les hausses de loyer les plus fortes ont touché les logements de 2 chambres et de 3 chambres et plus (tableau 1.1.2).

Le loyer moyen demandé pour les appartements vacants était bien supérieur à celui payé pour les logements occupés (tableau 1.1.9). L'écart était particulièrement marqué dans les zones où la forte demande a continué d'alimenter la hausse des prix, comme North Hill, Centre-ville et Beltline. Dans ce contexte, de nombreux locataires sont restés dans l'appartement qu'ils occupaient pour éviter les loyers plus élevés des logements de construction récente. Par conséquent, les taux de roulement sont demeurés stables (tableau 1.1.6). De plus, les hausses de loyer des logements sans roulement ont été beaucoup plus faibles que celles des logements qui ont changé de locataires (Canada, tableau 6.0).

Le marché des appartements en copropriété offerts en location est demeuré tendu avec des taux d'inoccupation faibles et stables

Le marché des appartements en copropriété offerts en location à Calgary est demeuré stable au cours de la dernière année avec un taux d'inoccupation de 1,3 % (tableau 4.1.1). Bien que les stocks d'appartements en copropriété aient augmenté, on a constaté une réduction du nombre d'unités offertes en location à long terme. La proportion d'appartements en copropriété sur le marché locatif est donc descendue à 36,3 %. Cette baisse a été la plus marquée dans le sous-secteur Centre. Les proportions de logements locatifs sont demeurées les mêmes dans les autres sous-secteurs (tableau 4.3.1).

De plus en plus de locataires ont choisi des logements destinés à la location à mesure que l'offre augmentait. Les prix de ces logements étaient souvent plus concurrentiels que ceux des appartements en copropriété offerts en location.

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Le marché locatif est encore tendu malgré l'offre accrue

À Saskatoon, le marché locatif est demeuré serré en 2024. Le taux d'inoccupation est resté stable (tableau 1.1.1) malgré la croissance de 3 % de l'univers du marché locatif (tableau 1.1.3). Les logements de 2 chambres ont alimenté cette croissance qui a légèrement réduit les taux d'inoccupation.

La zone nord-est est celle où l'univers locatif a le plus augmenté mais elle a enregistré le deuxième taux d'inoccupation parmi les plus faibles, soit 1,0 %. Cette tendance très localisée s'explique par la forte demande chez les étudiants et les locataires attirés par les commodités à proximité. La vigueur de la demande a fait augmenter les loyers moyens.

Les logements nouvellement achevés ont fait l'objet d'une forte demande et affichaient des loyers élevés. Dans les immeubles achevés en 2015 ou après, le taux d'inoccupation est resté faible (tableau 1.2.1) et les loyers ont monté au-dessus de la moyenne des loyers demandés. En revanche, les unités construites entre 1960 et 1974 avaient des loyers inférieurs à la moyenne et des taux d'inoccupation plus élevés (tableau 1.2.2). Ces données illustrent la préférence des locataires pour les logements récents, habituellement dotés de caractéristiques modernes.

La croissance des loyers demeure élevée et les locataires sont moins nombreux qu'avant à quitter leur logement

L'abordabilité des logements locatifs a diminué partout à Saskatoon, car la croissance globale des loyers dans l'échantillon commun est demeurée élevée à 7,5 % (tableau 1.1.5). Les secteurs suburbains comme les zones nord, nord-est et sud ont vu leurs loyers augmenter de plus de 9 %. La croissance de l'offre de logements locatifs y a été faible.

La demande de logements locatifs a été forte dans les zones sud, sud-est et nord où les loyers des logements vacants sont plus élevés que ceux des logements occupés (tableau 1.1.9).

Les locataires de Saskatoon étaient plus susceptibles de conserver leur logement en 2024 qu'en 2023. En effet, les taux de roulement ont diminué dans la plupart des zones (tableau 1.1.6). Les logements d'un même immeuble ayant changé de locataires se louaient en moyenne 6,1 % plus cher que les logements sans roulement (Canada, tableau 6.2). C'est signe que les conditions sont tendues sur le marché.

Le marché des appartements en copropriété se resserre davantage en 2024

Le marché des appartements en copropriété offerts en location et le marché des logements destinés à la location avaient des caractéristiques semblables. L'univers des appartements en copropriété a beaucoup augmenté mais la demande de la part des acheteurs s'est fortement accrue et a dépassé l'offre. Résultat : le taux d'inoccupation moyen est descendu à 0,6 % (tableau 4.1.1). Les grands immeubles d'au moins 50 unités ont connu la plus forte baisse.

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Malgré la hausse du taux d'inoccupation en 2024, le marché locatif reste serré

Le taux d'inoccupation est monté à 2,6 % dans la RMR de Regina mais il est demeuré sous la moyenne sur 10 ans (tableau 1.1.1). Il a augmenté dans la plupart des zones de la région de Regina. Les plus fortes hausses ont été observées dans les zones du Centre, de l'Université Wascana et de l'Est. 

La forte croissance démographique a été alimentée par l'immigration. Elle a maintenu la demande de logements locatifs à un niveau élevé malgré la hausse du taux de chômage causée par la croissance rapide de la population active. Selon nos renseignements sur le marché local, l'affaiblissement du marché de l'emploi a eu récemment une incidence sur la demande de logements locatifs. En effet, les logements locatifs changent plus souvent de locataires et prennent plus de temps à se louer, car les locataires ont plus de difficulté à trouver un emploi.

La croissance des loyers s'est accélérée, car la demande a continué de dépasser l'offre

La croissance des loyers a ralenti dans la plupart des RMR. En revanche, la croissance du loyer moyen des logements de 2 chambres de l'échantillon commun s'est accélérée à Regina. Les augmentations de loyer y ont été similaires et c'est dans la zone Est qu'elles ont été les plus importantes.

Les logements nouvellement construits ont poussé à la hausse les loyers moyens puisque ces logements se louaient plus cher que les autres. Le loyer moyen des logements de 2 chambres construits en 2015 ou plus tard était 18,4 % plus élevé que le loyer global des logements de taille semblable (tableau 1.2.2). 

Regina demeure une région relativement abordable malgré la forte croissance des loyers observée ces dernières années. Le loyer moyen des logements de 2 chambres y est inférieur à ceux des Prairies et du Canada (tableau 1.1.2).

L'offre de logements destinés à la location a augmenté et la plupart des logements récents sont situés dans la zone Est

L'offre de logements destinés à la location a augmenté de 3,3 % en 2024. Il s'agit d'une hausse supérieure à la croissance historique observée récemment (tableau 1.1.3). Les nouveaux logements dans la zone Est ont représenté la majeure partie de l'augmentation. Dans le reste de la RMR, les hausses étaient modestes. Comme 74 % des logements en construction sont situés dans la zone Est, nous prévoyons que la forte croissance de l'offre de logements locatifs dans cette zone se poursuivra.

L'univers des appartements de 3 chambres ou plus a grossi d'environ 40 % en raison de la demande accrue de logements locatifs récents et de grande taille. Il y a également eu un grand nombre de nouvelles maisons en rangée qui ont représenté une part plus importante du parc locatif qu'en 2023.

L'univers des appartements en copropriété a augmenté de moins de 0,5 % (tableau 4.3.1). Cette maigre hausse reflète le faible niveau de construction dans ce segment de marché. C'est aussi très peu par rapport à l'augmentation qu'a connue le marché des logements destinés à la location. Les taux d'inoccupation sont donc restés bas sur le marché des appartements en copropriété donnés en location.

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Les taux d'inoccupation sont demeurés stables dans la plupart des zones alors que les loyers moyens ont augmenté

Le taux d'inoccupation est resté stable dans la RMR de Winnipeg, inférieur à sa moyenne sur 10 ans. Quant à la croissance des loyers des logements de 2 chambres de l'échantillon commun, elle a surpassé les niveaux historiques. Les taux d'inoccupation sont demeurés les mêmes dans la plupart des zones. Les seules hausses ont été relevées dans les zones Centennial et Parc Assiniboine tandis que des baisses ont été enregistrées dans les zones Midland, Lord Selkirk, St. James et St-Vital (tableau 1.1.1).

Pour les logements de construction récente, c'est-à-dire datant de 2015 ou après, le taux d'inoccupation a fortement augmenté. Par contre, il a diminué pour les immeubles construits avant 1990 (tableau 1.2.1). On peut en conclure que les loyers moyens élevés des logements de construction récente ont incité les locataires à se tourner vers les logements dans les fourchettes de loyers inférieures. Par conséquent, les taux d'inoccupation ont augmenté pour les logements les plus chers tandis qu'ils ont diminué pour les logements les moins chers (tableau 1.4).

L'abordabilité s'est détériorée malgré la forte croissance de l'offre de logements locatifs

L'univers locatif, un indicateur de l'offre de logements locatifs, a connu une hausse de 5,5 % (tableau 1.1.3). Ce taux est l'un des plus élevés parmi toutes les RMR. Malgré cette croissance de l'offre, les taux d'inoccupation sont demeurés bas à cause de la forte demande. C'est l'importante croissance démographique des 15 à 24 ans et des résidents non permanents dans la RMR qui explique cette forte demande.

La zone suburbaine de Fort Garry a connu la plus forte croissance du loyer moyen de l'échantillon commun même si elle ne représentait que 27,9 % de l'augmentation dans le parc locatif total. Cette situation a contribué à la montée globale des loyers à Winnipeg. Cette hausse, combinée à la baisse des taux d'inoccupation des logements les plus abordables, a aggravé le problème de l'abordabilité des logements locatifs.

Le taux de roulement des locataires à Winnipeg est demeuré stable. C'est signe qu'en moyenne, les locataires étaient aussi susceptibles de rester dans leur logement qu'en 2023, malgré l'important accroissement de l'offre de logements locatifs (tableau 1.1.6).

Le taux d'inoccupation sur le marché des appartements en copropriété offerts en location est demeuré stable, tout comme l'offre

Le taux d'inoccupation des appartements en copropriété offerts en location dans la région de Winnipeg est demeuré stable dans toutes les zones (tableau 4.1.1). Bien que l'univers global des appartements en copropriété ait augmenté en 2024, la proportion d'unités offertes en location à long terme est demeurée la même à 23,9 % (tableau 4.3.1).  

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Les taux d'inoccupation ont augmenté avec la baisse de la demande des étudiants et l'arrivée de logements neufs sur le marché

Même s'il a augmenté dans la RMR de Hamilton, le taux d'inoccupation global des appartements destinés à la location est demeuré faible. Il s'est classé au troisième rang des taux les plus bas des 10 dernières années dans la RMR (tableau 1.1.1). La hausse du nombre de logements vacants s'explique par la croissance de l'offre et la baisse de la demande. La demande de logements locatifs pour étudiants a diminué en raison du recul des inscriptions d'étudiants étrangers. Par conséquent, les taux d'inoccupation ont augmenté, surtout dans la zone 5 (Ouest) où beaucoup d'étudiants de l'Université McMaster louent leur logement.

Le nombre record d'achèvements d'appartements locatifs a fait croître l'offre

L'offre d'appartements locatifs à Hamilton a augmenté de 1,5 % en 2024 (tableau 1.1.3). Cette hausse s'explique principalement par l'ajout d'appartements neufs de 1 et de 2 chambres. Le nombre record d'achèvements de logements locatifs cette année a beaucoup contribué à l'expansion de l'offre.

La croissance du loyer moyen a été limitée

La croissance du loyer moyen des logements de 2 chambres a beaucoup ralenti : elle a été de 2,3 % en 2024 contre 13,7 % en 2023 (tableau 1.1.5). Ce ralentissement résulte de la baisse du nombre d'étudiants locataires et de l'ajout de logements locatifs neufs. Dans la zone 6 (Mountain) où se trouve le Collège Mohawk, le taux d'augmentation des loyers a chuté par rapport aux hausses de plus de 10 % enregistrées l'an dernier.

La baisse de la croissance des loyers a été la plus marquée dans les secteurs ayant une forte population étudiante. Cependant, elle a été clairement observée dans toutes les zones et pour toutes les catégories de logements. C'est signe de l'affaiblissement de la demande et de l'augmentation de l'offre dans l'ensemble de la RMR.

Le nombre d'appartements en copropriété offerts en location a atteint un record

La faiblesse du marché de la revente de copropriétés a persisté en 2024. Ainsi, une proportion record des appartements en copropriété de la région étaient offerts en location, soit 28,8 % (tableau 4.3.1). Ces unités ont fait grossir l'offre de logements locatifs, ce qui a contribué à la croissance limitée des loyers cette année.

L'abordabilité représente toujours un défi

Les logements qui étaient abordables seulement pour les locataires des quintiles de revenu supérieurs ont enregistré les taux d'inoccupation les plus élevés (tableau 3.1.8). Ainsi, pour les ménages ayant les revenus les plus faibles, très peu de logements locatifs étaient disponibles à un prix qui correspondait à leur budget.

Les locataires qui ont dû changer d'appartement ont aussi connu des difficultés. Le loyer moyen des logements dont les locataires avaient changé était 27,8 % plus élevé que celui des logements sans roulement de locataires (Canada, tableau 6.2). Cet écart important explique sans doute la baisse du taux de roulement (tableau 1.1.6).

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Les taux d'inoccupation ont augmenté sur le marché des logements destinés à la location de KCW

À Kitchener - Cambridge - Waterloo (KCW), le taux d'inoccupation a atteint son plus haut niveau depuis 1993 (tableau 1.1.1). La croissance de l'offre a dépassé la demande, ce qui explique ce taux élevé.

Le plafond sur les permis d'étudiants étrangers mis en place en 2024 a fait baisser la demande de logements locatifs pour étudiants et a contribué à la hausse du taux d'inoccupation dans les zones 1 et 4 (Kitchener Est et Waterloo, respectivement). Par le passé, le rôle de KCW en tant que pôle de l'éducation a exercé une pression importante sur son marché locatif.

Le ralentissement de la croissance des loyers a marqué un changement sur le marché mais les préoccupations liées à l'abordabilité persistent

La hausse annuelle moyenne du loyer des logements de 2 chambres de KCW est passée de 7,4 % en 2023 à 4,2 % en 2024 (tableau 1.1.5). La baisse du taux de roulement a réduit les possibilités d'augmenter les loyers pour les porter aux niveaux du marché (tableau 1.1.6). De plus, la forte augmentation de l'offre de logements locatifs, surtout dans les zones 2, 4 et 5 (Kitchener Centre, Waterloo et Cambridge, respectivement), a contribué au ralentissement de la croissance des loyers (tableau 1.1.3).

L'augmentation de l'offre de logements locatifs a atténué certaines pressions liées au taux d'inoccupation, en particulier pour les logements les plus chers (tableau 1.4). Cependant, l'abordabilité pour les locataires à faible revenu est demeurée un défi. En effet, le loyer moyen des logements locatifs de 2 chambres de construction récente s'élevait à 2 356 $ (tableau 1.2.2). Le taux d'inoccupation était inférieur à 1 % pour les logements abordables (loyer égal ou inférieur à 30 % du revenu) pour les ménages locataires des 2 quintiles de revenu inférieurs (tableau 3.1.8).

Le marché des appartements en copropriété offerts en location est demeuré tendu

Les taux d'inoccupation des appartements en copropriété à KCW sont demeurés beaucoup plus faibles que ceux des logements destinés à la location (tableau 4.1.1). C'est en partie parce que les propriétaires d'appartements en copropriété veulent avant tout que leur logement ne reste pas vacant longtemps, ce qui fait baisser le taux d'inoccupation. Ces propriétaires étaient plus disposés à faire des concessions pour louer leurs unités que ceux du marché des logements destinés à la location, car leur capacité à subir des pertes financières était moindre.

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Les taux d'inoccupation des logements locatifs ont augmenté près des établissements d'enseignement postsecondaire

Le taux d'inoccupation des appartements destinés à la location est monté à 3,3 % dans la RMR de Windsor (tableau 1.1.1). Sa hausse s'explique par l'augmentation du nombre de logements vacants dans la ville de Windsor, surtout dans les zones 1 (Centre) et 4 (Ouest). Selon plusieurs propriétaires, le plafond récemment mis en place sur les permis d'étudiants étrangers a réduit la demande dans ces secteurs.

En regard des données historiques, le taux d'inoccupation dans la région est demeuré faible. Il est suffisamment bas pour maintenir une pression à la hausse sur les loyers (tableau 1.1.5). La croissance des loyers a été particulièrement forte dans la ville de Windsor (zones 1 à 4). C'est sans doute parce que les taux de roulement y sont plus élevés que dans les banlieues de la RMR (zones 5 à 7) (tableau 1.1.6).

Peu de logements étaient disponibles pour les locataires à faible revenu

Les logements abordables (loyer égal ou inférieur à 30 % du revenu) étaient rares pour les ménages locataires du deuxième quintile de revenu le plus bas. Leur taux d'inoccupation était nettement inférieur à la moyenne de la RMR (tableau 3.1.8). Dans ce sous-ensemble, aucun logement de 1 chambre n'était vacant. La rareté des logements abordables met en évidence les difficultés auxquelles se heurtent les locataires à faible revenu.

Il se construit plus de logements locatifs pour remédier à la faiblesse persistante des taux d'inoccupation

C'est du côté des appartements de 2 chambres que l'offre de logements locatifs a le plus augmenté dans la région. Ces logements étaient principalement situés à l'extérieur de la ville de Windsor, dans les zones 5 (Amherstburg) et 6 (comté de North Essex) (tableau 1.1.3). La zone 6 comprend Lakeshore et St. Clair Beach. Ces sous-régions pourraient intéresser les personnes âgées qui souhaitent vendre leur habitation pour emménager dans un logement plus petit près des plages et de certaines commodités (installations récréatives, parcs, sentiers de randonnée, etc.).

Les logements de construction récente étaient probablement inabordables pour la plupart des locataires

Le loyer moyen des appartements neufs de 2 chambres était de 2 358 $ (tableau 3.1.7). Ces logements ne seraient abordables que pour les ménages locataires ayant les revenus les plus élevés dans la région (tableau 3.1.8). Les appartements neufs de 1 chambre, quant à eux, n'étaient abordables que pour les locataires des 2 quintiles de revenu les plus élevés.

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Le taux d'inoccupation a augmenté et la croissance des loyers a ralenti en raison de l'affaiblissement de la demande des étudiants en 2024

Dans la RMR de St. Catharines-Niagara, le taux d'inoccupation moyen est monté à 3,8 % en 2024. Il s'agit là de son plus haut niveau depuis 2013 (tableau 1.1.1). L'augmentation de l'offre et le ralentissement de la demande ont fait monter le taux d'inoccupation. Ainsi, la croissance du loyer moyen des logements de 2 chambres a diminué, passant de 8,4 % en 2023 à 3,7 % en 2024 (tableau 1.1.5).

Selon les renseignements sur le marché local, le nombre d'étudiants étrangers à l'Université Brock et au Collège Niagara a diminué. La demande de logements locatifs pour étudiants à proximité des campus a ainsi reculé. Cette baisse a sans doute contribué au ralentissement de la croissance des loyers à St. Catharines (zones 1 à 3) et à Welland (zone 6) où se trouvent respectivement l'Université Brock et le Collège Niagara.

La faiblesse persistante du taux de roulement a mis en évidence la mobilité limitée des locataires existants

Malgré le ralentissement de la croissance des loyers, les locataires de St. Catharines-Niagara ont tout de même éprouvé des difficultés. Par exemple, le taux de roulement moyen des locataires s'est maintenu à un creux record de 12,4 % (tableau 1.1.6). Ce faible taux témoigne de la réticence des locataires à déménager en raison des coûts élevés associés à un nouveau logement.

Dans un même immeuble, les loyers des logements de 2 chambres avec roulement de locataires étaient en moyenne 27,6 % plus élevés que ceux des logements sans roulement (Canada, tableau 6.2). Lorsque les locataires changent, les propriétaires peuvent majorer les loyers demandés pour les établir aux niveaux actuels du marché.

Les ménages à faible revenu ont continué d'éprouver des problèmes d'abordabilité

Les locataires à faible revenu de la région ont continué d'être aux prises avec d'importants problèmes d'abordabilité. Les ménages du quintile de revenu le plus bas avaient peu d'options abordables, voire aucune. Quant aux ménages du deuxième quintile de revenu, ils avaient des choix limités. En effet, le taux d'inoccupation pour les logements respectant leur budget était de seulement 0,9 % (tableau 3.1.8).

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Les taux d'inoccupation ont atteint un sommet quasi inégalé depuis 10 ans

Sur le marché des logements destinés à la location de la RMR de London, le taux d'inoccupation est monté à 2,9 % en 2024 (tableau 1.1.1). Il n'a dépassé ce niveau qu'une seule fois dans la région au cours des 10 dernières années. Sa hausse s'explique par le nombre record de logements locatifs achevés et par la baisse de la demande des étudiants, attribuable à la diminution des inscriptions d'étudiants étrangers. L'affaiblissement de la demande chez les étudiants s'est traduit par une augmentation des taux d'inoccupation dans les zones 2 et 4 (Nord-Est et Nord-Ouest, respectivement). Dans ces dernières, de nombreux étudiants de l'Université Western et du collège Fanshawe sont locataires.

L'offre de logements locatifs a augmenté en raison d'un nombre record d'achèvements

L'offre d'appartements locatifs d'initiative privée a augmenté de 2,5 % en 2024 (tableau 1.1.3). La majeure partie de cette hausse est attribuable aux appartements de 1 et de 2 chambres construits dans les zones 1, 5 et 7 (Centre-ville Nord, Sud-Ouest et Sud, respectivement). Le nombre élevé de logements locatifs achevés a contribué à la croissance de l'offre. En 2024, le nombre d'achèvements a doublé par rapport à 2023 et a touché un sommet sans précédent.

La croissance des loyers a été inégale dans la région de London

Le loyer moyen des logements de 2 chambres a augmenté de 6,2 % en 2024, à peu près comme en 2023 (tableau 1.1.5). La croissance des loyers a été inégale dans les sous-marchés. Elle a été plus faible que l'an dernier dans certaines zones et catégories de logements. Sous l'effet du taux de roulement élevé, la croissance des loyers moyens s'est accélérée pour les logements de 1 chambre dans la zone 1 (Centre-ville Nord) par rapport à l'an dernier (tableaux 1.1.6 et 1.1.5).

L'abordabilité représente toujours un défi

Près de 60 % des logements disponibles étaient abordables seulement pour les ménages locataires des 2 quintiles de revenu supérieurs (tableau 3.1.8). Les taux d'inoccupation selon la fourchette de loyers (tableau 1.4) laissent bien entrevoir les difficultés rencontrées par les ménages à faible revenu. Les taux les plus élevés étaient enregistrés du côté des logements les plus chers alors qu'ils étaient près de zéro dans les gammes de loyers inférieures.

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Les taux d'inoccupation des appartements destinés à la location ont augmenté dans la région du Grand Toronto en 2024

Dans la ville de Toronto, le taux d'inoccupation est monté à 2,3 %, légèrement au-dessus de sa moyenne historique sur 10 ans (tableau 1.1.1). Deux principaux facteurs sont responsables de cette progression : l'offre accrue de logements locatifs et la concurrence découlant du nombre record de logements en copropriété qui sont entrés sur le marché de la location à long terme.

Un nombre élevé d'ensembles de copropriétés ont été achevés dans la ville de Toronto au cours de l'année passée. Parmi ces logements, 45 % ont été offerts en location (en hausse par rapport à la moyenne des 5 années précédentes de 40 % pour les ensembles neufs). Ainsi, l'afflux important de logements en copropriété offerts en location dans la région a élargi le choix pour les locataires. Du fait de cette concurrence accrue, les logements neufs destinés à la location sont restés vacants plus longtemps selon les renseignements sur le marché local.

Les banlieues de la région du Grand Toronto (RGT) (qui comprend les régions de Durham, de York, de Peel et de Halton) ont aussi connu une hausse du taux d'inoccupation qui s'est établi à 3,3 %. En effet, l'offre a dépassé la croissance de la demande. La hausse du nombre de logements occupés a témoigné de la montée de la demande. Celle-ci était particulièrement évidente dans les régions de Durham, de York et de Halton. Historiquement, des loyers faibles et des logements de grande taille ont attiré les locataires potentiels dans ces secteurs.

Le taux d'inoccupation des appartements en copropriété offerts en location dans la RGT est demeuré inchangé

Il y a eu un ajout record d'appartements en copropriété sur le marché locatif. Ceux-ci ont été rapidement loués, ce qui a stabilisé le taux d'inoccupation à 0,7 % sur le marché des appartements en copropriété (tableau 4.1.1). Les investisseurs dans le marché des appartements en copropriété avaient une capacité à subir des pertes financières inférieure à celle des propriétaires sur le marché des logements destinés à la location. Ils étaient prêts à faire des concessions comme réduire les loyers pour que leurs logements soient loués rapidement.

On a observé des réductions annuelles moyennes des loyers d'environ 1 % dans le centre-ville de Toronto et aux alentours. C'est dans ces secteurs que se trouvaient la plupart des appartements en copropriété neufs offerts en location. Ailleurs dans la RGT, les loyers des appartements en copropriété sont restés généralement stables.

L'offre de logements destinés à la location dans la RGT a crû à un rythme inégalé selon les données remontant à 1990

L'accroissement de l'offre de logements locatifs (2,8 %) a été généralisé. Cependant, il a été le plus rapide dans les banlieues de la RGT où il a atteint 3,9 % (tableau 1.1.3). Les municipalités de ces secteurs ont connu une augmentation des aménagements de logements en raison de leur croissance démographique rapide ces dernières années. De plus, selon les renseignements sur le marché local, certains ensembles résidentiels présentaient une meilleure viabilité dans les banlieues.

À l'intérieur de la ville de Toronto, c'est l'ancienne ville de Toronto qui a enregistré la plus forte expansion du parc locatif (2,5 %). Cependant, tous les sous-secteurs de la ville ont connu une croissance de l'offre de logements locatifs plus forte que d'habitude. Cette évolution a été particulièrement prononcée à Etobicoke, North York et Scarborough, où les taux d'inoccupation sont constamment demeurés inférieurs à la moyenne de la ville.

Les loyers des appartements destinés à la location dans la RGT ont connu le rythme de croissance le plus lent en 3 ans

Le ralentissement de la hausse des loyers a été observé surtout dans la ville de Toronto. En effet, la croissance annuelle y est passée de 8,7 à 2,4 % pour les logements de 2 chambres (tableau 1.1.5). Les propriétaires de la ville se sont heurtés à une concurrence accrue en raison de l'offre croissante de logements destinés à la location et de copropriétés à louer.

Le ralentissement de la progression des loyers semble avoir été principalement attribuable aux immeubles de construction récente, c'est-à-dire construits en 2005 ou plus tard (tableau 1.2.2). Cette portion du parc a enregistré les taux d'inoccupation les plus élevés (tableau 1.2.1). Elle aurait été la plus directement touchée par le flux de logements locatifs neufs arrivant sur le marché en 2024.

Les problèmes d'abordabilité des logements locatifs ont persisté dans la région

Le loyer moyen des logements de 2 chambres dans la RGT a augmenté (2,7 %) dans une moindre mesure que le revenu moyen (4,9 % selon Statistique Canada). Il en a résulté une légère amélioration de l'abordabilité des logements locatifs après plusieurs années d'érosion. De plus, d'autres problèmes liés à l'abordabilité étaient toujours apparents dans les données :

• Le taux de roulement a atteint un nouveau creux, en partie en raison de la hausse de loyer de 28 à 43 % que les locataires existants auraient dû subir en moyenne pour louer un logement vacant au taux du marché (tableaux 1.1.6 et 1.1.9).
• L'offre est demeurée rare pour les locataires à faible revenu. Le taux d'inoccupation était de seulement 0,4 % pour les logements les moins chers (le premier quartile qui représente les 25 % de loyers les plus bas) (figure 1).
• La proportion de logements destinés à la location dont le loyer était en souffrance n'a été plus élevée qu'une seule fois dans le passé (Canada, tableau 5.0).

Figure 1 : Les taux d'inoccupation étaient les plus bas pour les logements du 1^er quartile des loyers ou en dessous

Taux d'inoccupation des appartements destinés à la location par quartile des loyers RMR de Toronto

Source : SCHL

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Légère hausse du taux d'inoccupation malgré une forte demande locative dans la région d'Ottawa

La demande sur le marché locatif est restée soutenue dans la partie ontarienne de la région métropolitaine de recensement d'Ottawa - Gatineau (ci-après appelée la région d'Ottawa) en 2024. Le taux d'inoccupation des appartements a toutefois connu une légère hausse (tableau 1.1.1) en raison d'un nombre record de nouvelles unités achevées.

La migration internationale a continué de soutenir la demande, tout comme la difficulté des jeunes ménages locataires d'accéder à la propriété. Il est aussi probable que la présence accrue au bureau demandée par les employeurs dans la région ait incité des ménages à s'installer à proximité de la capitale fédérale. D'ailleurs, le nombre de personnes qui ont quitté l'Ontario pour s'installer au Québec dans la première moitié de 2024 était à son plus bas niveau depuis 2020.

La construction de logements locatifs a aidé à détendre le marché dans certains secteurs

Dans certains secteurs de la ville d'Ottawa, comme le Quartier chinois / Hintonburg / Westboro Nord, les achèvements de logements locatifs ont été particulièrement importants depuis 3 ans (tableau 3.1.7). C'est aussi le cas pour certains secteurs périphériques, en particulier à l'Est d'Ottawa où les logements récents représentent environ 1 unité sur 2 du parc locatif.

Le taux d'inoccupation dans ces secteurs a augmenté en 2024, ce qui peut s'expliquer en partie par cette arrivée simultanée d'un grand nombre de nouvelles unités sur le marché. À l'inverse, l'offre a stagné et le taux d'inoccupation a diminué dans le quartier Alta Vista.

Le taux d'inoccupation a augmenté dans les gammes de loyers supérieures alors qu'il a diminué dans les fourchettes plus abordables

Le taux d'inoccupation a diminué pour les logements dont le loyer se situe dans les fourchettes inférieures (tableau 1.4). Il y a maintenant très peu de logements disponibles qui se louent moins de 1 450 $ (figure 1) dans la grande région d'Ottawa.

Ce sont plutôt les logements dans les fourchettes de loyers les plus élevées qui ont contribué à l'augmentation de la proportion de logements vacants en 2024. Plusieurs unités sont donc disponibles mais leurs loyers sont élevés (tableau 3.1.8).

Figure 1 : Les taux d’inoccupation dans les fourchettes de loyers les plus chères, souvent des logements récemment construits, sont les plus élevés dans la région d'Ottawa

Taux d'inoccupation (%) des logements locatifs selon la fourchette de loyer

Source : SCHL

Les loyers élevés des logements récents s'expliquent en partie par la forte croissance des coûts de construction au cours des dernières années. En 2024, le loyer moyen des appartements de 2 chambres récemment construits était supérieur d'environ 50 % au loyer moyen dans l'ensemble du marché. On observe cette dynamique dans la plupart des secteurs d'Ottawa.

La croissance des loyers s'est accélérée et la mobilité des locataires s'en trouve réduite

La demande soutenue de logements locatifs et les coûts élevés pour la gestion et l'entretien des immeubles ont continué d'exercer une pression à la hausse sur les loyers dans la région d'Ottawa. Le loyer moyen des appartements de 2 chambres a augmenté de 5 % en 2024 (tableau 1.1.5). Il s'agit de la plus forte hausse depuis 2020. La plupart des autres grands marchés ontariens ont plutôt connu un ralentissement de la progression des loyers dans la dernière année.

L'augmentation moyenne des loyers a d'ailleurs été beaucoup plus forte pour les appartements qui ont changé de locataires (23,8 %) que pour ceux où un bail a été renouvelé (2,2 %) (Canada, tableau 6.0).

La rareté des logements locatifs et les niveaux élevés de loyers avec lesquels doivent composer les locataires voulant déménager limitent leur mobilité. La tendance à la baisse de la proportion de logements qui ont changé d'occupant (taux de roulement) s'est poursuivie en 2024 (tableau 1.1.6).

Le marché des copropriétés offertes en location demeure tendu

Le taux d'inoccupation des appartements en copropriété offertes en location à long terme est aussi resté stable et faible dans la région d'Ottawa (tableau 4.1.1). Contrairement à la construction de logements destinés à la location, celle de copropriétés a été en perte de vitesse au cours des dernières années. Le nombre d'appartements en copropriété disponibles pour la location a donc eu tendance à stagner.

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Le marché locatif a connu une légère détente en 2024 dans la région de Gatineau

Dans la partie québécoise de la région métropolitaine de recensement d'Ottawa - Gatineau (ci-après appelée la région de Gatineau), le taux d'inoccupation a légèrement augmenté de 1,1 à 1,9 % (tableau 1.1.1) mais il est demeuré faible. Après 2 années d'augmentations records des loyers, la détente du marché locatif en 2024 a favorisé une croissance plus modérée du loyer moyen (tableau 1.1.5).

La disponibilité de logements locatifs est plus élevée dans les secteurs où l'offre a augmenté

L'offre de logements locatifs a beaucoup augmenté dans la région de Gatineau au cours des dernières années. Sa progression a aidé à répondre à la demande croissante.

Le secteur d'Aylmer regroupe environ 60 % de tous les logements neufs qui se sont ajoutés au parc locatif de la grande région de Gatineau au cours des 3 dernières années. Ces unités récentes représentent maintenant environ 1 logement sur 3 dans ce secteur. Elles affichent des loyers et un taux d'inoccupation supérieurs à la moyenne (tableau 3.1.7). C'est pourquoi le taux d'inoccupation global à Aylmer demeure le plus élevé de la région (3,7 %).

Dans une moindre mesure, le parc locatif du secteur de Hull a lui aussi connu une croissance importante. Le marché locatif s'y est légèrement détendu en 2024 comme en témoigne son taux d'inoccupation qui y a monté de 0,7 à 2,1 %. Cette hausse est attribuable aux plus grands immeubles, notamment à ceux de 100 unités et plus (tableau 1.3.3), dans lesquels les loyers sont en général plus élevés.

Les logements vacants sont pratiquement inexistants dans le secteur de Gatineau

Le marché locatif du secteur de Gatineau est resté très tendu en 2024. Le taux d'inoccupation s'y est établi à près de 0 %. Cette situation s'explique par l'augmentation de l'offre qui y a été moins marquée que dans les autres secteurs de la région. De plus, la demande dans ce secteur continue d'être stimulée par la présence de nombreux commerces et services à proximité. Aussi, les loyers y sont moins élevés en moyenne qu'ailleurs dans la région. 

Les logements vacants se font toujours rares dans les gammes de loyers les moins chères

Dans l'ensemble, c'est dans les fourchettes de loyers les plus élevées que la disponibilité de logements a augmenté dans la région de Gatineau en 2024. À l'inverse, les logements vacants se font toujours rares dans les gammes de loyers les moins chères. Dans tous les secteurs de la région, le taux d'inoccupation est presque nul du côté des logements dont le loyer est inférieur à 1 150 $ (tableau 3.1.8). Cette situation représente un défi pour les ménages à faible revenu à la recherche d'un logement.

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Le marché locatif s'est légèrement détendu dans la grande région de Montréal

En 2024, le taux d'inoccupation est demeuré stable sur l'île de Montréal et sur la Rive-Sud. Cependant, il a augmenté au Nord de Montréal (Laval et Rive-Nord) (tableau 1.1.1). Dans l'ensemble, la proportion de logements vacants demeure plutôt faible dans la plupart des secteurs de la région métropolitaine de Montréal. Les loyers ont donc continué de croître rapidement.

Les unités vacantes se font toujours rares dans les gammes de loyers les plus abordables partout dans la région. Ainsi, la situation reste tendue sur le marché locatif, surtout pour les locataires à faible revenu.

La croissance de la demande locative a légèrement ralenti tout comme l'offre

Avec la baisse des mises en chantier en 2022 et 2023, les achèvements de nouveaux logements locatifs ont été un peu moins nombreux en 2024 dans la grande région de Montréal. Si les taux d'inoccupation ont été stables ou en légère hausse, c'est donc que la demande locative a aussi connu une croissance un peu moins soutenue.

Selon les dernières données disponibles, le nombre de résidents non permanents avec un permis d'études était en légère baisse au Québec en 2024. Ce facteur peut avoir limité l'augmentation de la demande de logements dans les secteurs centraux. De même, l'immigration permanente semble avoir commencé à ralentir dans la région métropolitaine.

C'est au centre-ville de Montréal que la proportion de logements vacants est la plus élevée dans la région. En plus du ralentissement de la croissance démographique, les loyers y sont parmi les plus chers (tableau 1.1.2), ce qui limite la demande dans ce secteur.

Le taux d'inoccupation est plus élevé dans les immeubles récents qui ont connu une croissance importante des loyers

Selon nos renseignements sur le marché, le rythme auquel les logements neufs trouvent preneur a ralenti récemment. Cette situation s'explique en partie par l'augmentation des coûts de construction qui se reflètent sur les loyers. En effet, le loyer moyen des appartements récents a connu une croissance marquée au cours des dernières années (figure 1), ce qui les rend moins accessibles.

Figure 1 : Les loyers des logements neufs ont connu une croissance marquée au cours des dernières années

Loyer moyen ($) des logements de 2 chambres dans les immeubles neufs (achevés au cours des 3 années précédant chaque enquête)

Source : SCHL

L'écoulement moins rapide des logements neufs a probablement contribué à la hausse du taux d'inoccupation global au Nord de Montréal (Laval et Rive-Nord). Dans ce secteur, les logements récents (construits au cours des 3 dernières années) représentent une partie importante du parc locatif, soit environ 1 unité sur 7 (tableau 3.1.7).

Même si ces nouvelles unités sont hors de portée pour plusieurs locataires, elles contribuent à plus long terme à répondre à l'augmentation de la demande de logements dans la région (voir Recherche en action, juin 2024). La situation illustre bien le défi d'offrir à court terme une diversité de logements pour différents budgets, surtout les faibles revenus, alors que le coût des logements neufs a fortement augmenté.

Il reste difficile de trouver un logement vacant dans les gammes de loyers les plus abordables

À Montréal comme en banlieue, les logements disponibles se font rares dans les fourchettes de loyers inférieures. Par exemple, le taux d'inoccupation est de moins de 1 % pour les logements offerts sous les 1 150 $ (tableau 3.1.8), lesquels représentent près de 60 % du parc locatif.

Cependant, le taux d'inoccupation est de plus de 5 % pour les logements dont le loyer est d'au moins 1 675 $, ce qui inclut probablement une proportion élevée d'appartements locatifs récemment construits.

L'abordabilité du marché locatif a continué de s'éroder

Après une croissance record en 2023, l'augmentation du loyer moyen des appartements a légèrement ralenti en 2024 dans la plupart des grands secteurs de la région (tableau 1.1.5). Elle demeure toujours plus forte que la croissance moyenne des salaires. L'abordabilité du marché locatif à Montréal a donc continué de s'éroder au cours de la dernière année.

La hausse moyenne des loyers a d'ailleurs été beaucoup plus élevée pour les appartements qui ont changé de locataires (18,7 %) que pour ceux où un bail a été renouvelé (4,7 %) (Canada, tableau 6.0). Le loyer moyen des unités vacantes était aussi grandement supérieur à celui des unités déjà occupées (tableau 1.1.9).

La rareté des logements combinée aux loyers élevés des appartements disponibles restent un frein à la mobilité des locataires qui souhaitent déménager. Ces ménages risquent donc d'avoir de la difficulté à trouver un logement qui répond à leurs besoins et leur budget.

La hausse du nombre de copropriétés offertes en location a aidé à répondre à la demande locative

En 2024, le nombre d'appartements en copropriété offerts en location à long terme dans la région de Montréal a augmenté d'environ 4 000 unités (tableau 4.3.1). Le marché de la vente d'appartements en copropriété à Montréal, qui est anémique depuis 2 ans, a certainement incité des propriétaires à louer leurs unités à défaut de les vendre.

Cette croissance de l'offre a aidé à répondre à la demande de logements locatifs. Le taux de vacance des appartements en copropriété offerts en location est demeuré stable et plutôt faible dans la plupart des grands secteurs de la région.

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Malgré la croissance de l'offre, le marché locatif de la région de Québec reste tendu

En 2024, le taux d'inoccupation des logements locatifs est demeuré historiquement bas dans la région de Québec. Comme moins de 1 % des appartements y étaient vacants (tableau 1.1.1), la pression à la hausse sur les loyers s'est maintenue. Le loyer moyen des appartements de 2 chambres a augmenté de 5,2 % (tableau 1.1.5), encore une hausse record pour Québec.

La croissance démographique est demeurée importante dans la région. Elle tient à la stabilité du marché de l'emploi et à la hausse des inscriptions dans les établissements d'enseignement postsecondaire. Compte tenu de la demande soutenue sur le marché locatif, les logements vacants se font rares même si un nombre record d'unités ont été achevées au cours de la dernière année.

Agglomération de Québec : la croissance de l'offre de logements locatifs peine à suivre la demande

Dans l'agglomération de Québec, le taux d'inoccupation des logements locatifs s'est établi à 0,8 %. Dans les secteurs centraux, tant le marché des appartements locatifs traditionnels que celui des copropriétés offertes en location à long terme sont restés tendus (tableau 4.1.1). Dans certaines banlieues où la progression de l'offre de logements a été plus modeste, le taux d'inoccupation frôle 0 %.

Le marché locatif s'est un peu détendu sur la Rive-Sud grâce à la croissance soutenue de l'offre

Sur la Rive-Sud, la croissance de l'offre de logements locatifs a été particulièrement marquée ces dernières années. Les logements récents (construits au cours des 3 dernières années) représentent maintenant environ 1 unité sur 5 du parc locatif.

Ces logements, dont les loyers sont supérieurs à la moyenne, affichaient un taux d'inoccupation de 5,4 % en 2024 (tableau 3.1.7). Les logements récents vacants ont donc favorisé une légère hausse du taux d'inoccupation global sur la Rive-Sud. Cependant, ce taux demeure faible à 1,9 %.

Les loyers inférieurs à 1 000 $ se font rares dans la région

Le loyer moyen des appartements de 2 chambres a maintenant dépassé 1 000 $ dans tous les secteurs de la région. Dans l'ensemble, les logements vacants se font rares dans les gammes de loyers les plus abordables pour tous les types d'appartement (tableau 3.1.8).

La hausse moyenne des loyers a d'ailleurs été beaucoup plus élevée pour les appartements qui ont changé de locataires (11,8 %) que pour ceux où un bail a été renouvelé (4,3 %) (Canada, tableau 6.0). Cette situation représente un défi pour les locataires qui cherchent un logement, surtout pour les ménages à faible revenu.

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Le taux d'inoccupation global a augmenté dans toute la région de Halifax en 2024 mais le marché demeure serré dans les fourchettes de loyer inférieures

Les achèvements d'appartements locatifs et le ralentissement de la croissance démographique ont diminué la pression sur le marché locatif de Halifax en 2024. Le taux d'inoccupation des appartements dans la région a atteint 2,1 %, alors qu'il s'était maintenu à 1 % les 3 années précédentes. Le taux d'inoccupation était en hausse dans la plupart des secteurs de la région (tableau 1.1.1).

La migration dans la région a ralenti, y compris l'arrivée de travailleurs étrangers temporaires et d'étudiants internationaux. La migration interprovinciale était aussi en baisse. En plus d'être attribuable aux changements aux politiques d'immigration, cette diminution pourrait être liée à l'érosion de l'abordabilité du logement à Halifax.

La demande visant les logements locatifs de qualité supérieure et de construction récente a ralenti, en particulier au centre-ville. Selon les données sur le marché local, ces unités ont pris plus de temps à se louer et ont affiché des taux d'inoccupation plus élevés que les autres logements en raison des loyers élevés demandés. Certains propriétaires ont fini par offrir des incitatifs comme 1 mois de loyer gratuit.

En revanche, la demande est demeurée forte et le marché est resté serré dans les fourchettes de loyer inférieures. Par exemple, le taux d'inoccupation des logements loués moins de 1 300 $ est maintenant bien en deçà de 1 % (tableau 3.1.8). De nombreux locataires n'ont pas les moyens de déménager. Ainsi, le taux de roulement des locataires est demeuré à un creux de 7 ans en 2024 (tableau 1.1.6).

La croissance des loyers a ralenti mais pas assez pour améliorer l'abordabilité

Le taux de croissance des loyers s'est établi à 3,8 % pour les appartements de 2 chambres en 2024. C'est bien inférieur à celui des dernières années (tableau 1.1.5). Les loyers demandés ont atteint un plafond compte tenu des limites du budget des locataires et de l'affaiblissement de la demande pour les logements des fourchettes de loyer supérieures.

Les loyers des logements qui se sont libérés ont continué d'augmenter plus rapidement que les revenus. En effet, le loyer moyen des appartements dont les locataires ont changé s'est accru d'environ 28 % en 2024 (Canada, tableau 6.0).

Le niveau record de construction aide à accroître l'offre de logements locatifs mais cette hausse prend du temps à se matérialiser

Un nombre sans précédent de logements locatifs ont été mis en chantier ces dernières années. Le parc locatif a ainsi fortement augmenté et la pression s'est atténuée sur le marché en 2024. Cependant, la disponibilité des travailleurs de la construction et le nombre impressionnant de chantiers en cours dans la région ont limité le taux d'achèvement des logements. Il faudra du temps avant que l'offre augmente suffisamment pour améliorer l'abordabilité du marché locatif.

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