Le taux d’inoccupation au Canada touche un nouveau creux, car la demande dépasse l’offre

Dans la plupart des principaux marchés du Canada, la demande de logements locatifs a été forte et a dépassé l’offre pour la deuxième année de suite. Ainsi, le nombre d’appartements destinés à la location qui sont disponibles a diminué et l’abordabilité s'est détériorée sur le marché locatif traditionnel au Canada. C'est ce que révèle la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dans son tout dernier Rapport sur le marché locatif.

Par conséquent, le taux d’inoccupation sur le marché locatif traditionnel au Canada a touché un nouveau creux en 2023, soit 1,5 %. Il n'avait pas été aussi faible depuis 1988, année où la SCHL a commencé à enregistrer le taux d’inoccupation national.

Pour les logements de 2 chambres destinés à la location qui ont été visés par les enquêtes de 2022 et de 2023 (échantillon commun), la croissance du loyer moyen a atteint 8 % en 2023. Elle était nettement supérieure à la moyenne historique. Comme en 2022, le loyer moyen a beaucoup plus augmenté pour les logements de 2 chambres qui ont changé de locataires que pour les logements sans roulement de locataires. Il y a eu roulement de locataires dans un logement si de nouveaux locataires y ont emménagé durant la période de 12 mois visée par l’enquête (voir le tableau ci-dessous).

L’offre de logements locatifs s’est accrue dans la plupart des villes canadiennes, mais pas assez fortement pour suivre la demande. L’augmentation de la demande a surtout été soutenue par la forte croissance de la population et de l’emploi. La hausse des taux hypothécaires et les prix continuellement élevés des habitations ont aussi rendu l’accession à la propriété plus difficile et moins attrayante pour les locataires. La demande de logements locatifs a augmenté, mais la construction est restée difficile, car les constructeurs sont aux prises avec le coût élevé du financement et des matériaux et les pénuries de main-d’œuvre.

Le marché locatif secondaire, c’est-à-dire celui des copropriétés offertes en location, s’est lui aussi resserré en 2023. Pour l’ensemble des 17 régions métropolitaines de recensement (RMR) visées par l’enquête de la SCHL, le taux d’inoccupation moyen des copropriétés offertes en location est descendu de 1,6 % en 2022 à 0,9 % en 2023.

En plus d’un aperçu national, une section du rapport est consacrée à chacune des RMR suivantes :

Vous pouvez télécharger le Rapport sur le marché locatif sur le site Web de la SCHL.

Citation :

« Une fois de plus en 2023, la demande de logements locatifs a été forte et a continué de dépasser l’offre un peu partout au pays. Il est donc très difficile pour les locataires de trouver un logement qu'ils ont les moyens de louer, a déclaré Kevin Hughes, économiste en chef adjoint à la SCHL. Les taux d’inoccupation et la hausse des loyers que nous observons sont des preuves supplémentaires que l’offre actuelle de logements locatifs au Canada est nettement insuffisante et qu'il faut l'augmenter de toute urgence. »

Les codes suivants servent à indiquer le degré de fiabilité des estimations : a - Excellent, b - Très bon, c - Bon, d - Mauvaise (utiliser avec prudence)

+ Kitchener - Cambridge - Waterloo

~ Donnée supprimée pour des raisons de fiabilité

Faits saillants du rapport :

• Le taux d’inoccupation national des appartements destinés à la location sur le marché locatif traditionnel est de 1,5 %. Il n'avait pas été aussi bas depuis 1988, année où la SCHL a commencé à enregistrer le taux d’inoccupation national.
• À l’échelle nationale, la croissance du loyer moyen des appartements de 2 chambres destinés à la location s’est fortement accélérée par rapport aux 12 mois précédents. Son taux est passé de 5,6 à 8,0 % et a ainsi atteint un nouveau sommet, nettement au-dessus de la moyenne de 2,8 % enregistrée de 1990 à 2022. Sa croissance a dépassé à la fois l’inflation (4,7 %) et la progression des salaires (5 %).
• En 2023, Calgary a rejoint Toronto au deuxième rang des RMR ayant les plus faibles taux d’inoccupation parmi les 6 plus grands marchés. En effet, le marché de Calgary a particulièrement été touché par les niveaux élevés de migration interprovinciale, en plus de la forte migration internationale.
• Le taux d’inoccupation à Montréal est descendu à son niveau le plus bas depuis avant la pandémie. Quant aux RMR de Calgary et d’Edmonton, elles affichent leurs plus faibles taux d’inoccupation en 10 ans.
• En 2023, les taux d’inoccupation sont restés stables à Vancouver et à Ottawa, mais ces marchés continuent d’être très tendus. En fait, le marché locatif de Vancouver demeure le plus tendu parmi les principaux marchés du Canada : c’est là où le loyer mensuel moyen était le plus élevé.
• Calgary et Edmonton ont enregistré les plus fortes hausses des loyers parmi les plus grands marchés. Toronto, Montréal et Vancouver ont aussi connu des hausses importantes des loyers.
• Pour l’ensemble des 17 RMR visées par l’enquête de la SCHL, le taux d’inoccupation moyen sur le marché locatif secondaire, c’est-à-dire celui des copropriétés offertes en location, est descendu de 1,6 % en 2022 à 0,9 % en 2023.

Liens connexes :

• Les mises en chantier d’habitations ont diminué de 7 % en 2023 par rapport à 2022
• SCHL 2023 : Rétrospective des rapports sur le logement
• Incidence des hausses de taux d’intérêt sur les logements locatifs
• Élargir l’offre : Initiative Financement de la construction de logements locatifs
• Mises en chantier dans les grandes villes du pays : aperçu mi-2023
• Atteindre l’abordabilité du logement au Canada d’ici la prochaine décennie

Renseignements sur ce communiqué :

Relations avec les médias, SCHL
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Document d’information :

La SCHL croit que la disponibilité de données et d’analyses de qualité contribue à la prise de décisions judicieuses et éclairées en matière de logement. Les rapports de la SCHL sur les marchés locatifs sont le pilier du secteur depuis plus de 50 ans. Les données recueillies et les analyses fournissent un langage commun aux entreprises, aux gouvernements et au grand public pour discuter des enjeux et de l’évolution du marché locatif.

La SCHL mène l’Enquête sur les logements locatifs chaque année en octobre. L’enquête se fait auprès de gestionnaires immobiliers, de propriétaires-bailleurs et de propriétaires dans tous les centres de 10 000 habitants ou plus. Seuls les immeubles d’initiative privée qui comptent au moins 3 logements locatifs et qui sont sur le marché depuis au moins 3 mois sont inclus.

La SCHL mène l’Enquête sur les appartements en copropriété chaque année en septembre et en octobre au moyen d’entrevues téléphoniques. Son objectif est d’estimer les forces relatives du marché locatif secondaire, c’est-à-dire celui des appartements en copropriété offerts en location. Les données sont obtenues auprès de représentants des syndicats de copropriétaires et auprès de sociétés de gestion immobilière ou de leurs représentants. Elles peuvent être recueillies sur place si aucun contact téléphonique n’a pu être établi.