Méthode de l’enquête sur les logements locatifs

Définitions et méthode d’enquête

La SCHL mène l’Enquête sur les logements locatifs chaque année en octobre pour mesurer les forces en présence sur le marché locatif. L’enquête porte sur un échantillon de logements pris dans tous les centres urbains de 10 000 habitants ou plus. Seuls les immeubles locatifs d’initiative privée qui comptent au moins 3 logements locatifs et qui sont sur le marché depuis au moins 3 mois sont inclus. Les logements ou les immeubles de logements sociaux et abordables ne sont pas inclus dans l’Enquête.

L’enquête permet d’obtenir des données sur les loyers du marché, la disponibilité¹, le roulement des locataires et les logements vacants pour tous les immeubles compris dans l’échantillon. Les données sont recueillies au moyen d’une combinaison d’entretiens téléphoniques et de visites sur place. L’information est obtenue :

• des propriétaires;
• des gestionnaires;
• des concierges.

L’enquête a lieu pendant les 2 premières semaines d’octobre, et ses résultats reflètent la conjoncture du marché à ce moment-là.

L’Enquête sur les logements locatifs de la SCHL permet de connaître les taux d’inoccupation, les taux de roulement et les loyers moyens des logements neufs et existants. Elle fournit également un certain nombre de mesures du loyer moyen et de la variation des loyers, dont voici la description :

Loyer moyen – Loyer moyen dans les immeubles neufs et existants. Il s’agit d’une moyenne pondérée des loyers de tous les logements, qu’ils soient vacants ou occupés.

Loyer moyen des logements occupés – Loyer moyen, dans les immeubles neufs et existants, des logements qui n’ont pas été déclarés comme étant vacants par les répondants (voir la définition de « logement vacant » ci-dessous).

Loyer moyen des logements vacants – Loyer moyen, dans les immeubles neufs et existants, des logements qui ont été déclarés comme étant vacants par les répondants. On parle aussi de loyer « demandé », c’est-à-dire le loyer que le propriétaire ou le gestionnaire de l’immeuble demande pour le logement vacant.

Loyer moyen des logements avec roulement de locataires – Loyer moyen, dans les immeubles neufs et existants, des logements indiqués par les répondants comme ayant changé de locataires au cours des 12 mois précédant l’enquête (voir la définition de « roulement » ci-dessous).

Loyer moyen des logements sans roulement de locataires – Loyer moyen, dans les immeubles neufs et existants, de tous les logements restants dont les locataires n’ont pas changé au cours des 12 mois précédant l’enquête.

Variation en pourcentage (%) du loyer moyen – Estimation de l’évolution des loyers effectuée en éliminant les effets de composition liés aux immeubles neufs et aux immeubles convertis, ainsi que l’effet du renouvellement de l’échantillon d’enquête. L’estimation est faite à partir des données sur les immeubles locatifs existants faisant partie de l’échantillon commun aux Enquêtes sur les logements locatifs de l’année en cours et de l’année précédente. Il est important de noter que certains effets de composition peuvent persister en raison, par exemple, de la rénovation ou de la modernisation d’un logement locatif existant ou du roulement des locataires. L’estimation de la variation en pourcentage du loyer moyen n’est publiée que si cette donnée est statistiquement différente de 0 (zéro) selon un test de signification statistique. Les loyers dans les immeubles neufs et existants sont aussi publiés. Toutefois, les taux de variation des loyers calculés en incluant les logements neufs et existants peuvent ne pas être aussi significatifs que si l’on inclut seulement les immeubles de l’échantillon commun.

Définitions

Univers : L’univers comprend tous les ensembles de logements en rangée et les immeubles d’appartements de 3 logements ou plus. Il représente la somme de tous les logements locatifs.

Immeuble ou ensemble d’appartements locatifs : Tout immeuble comptant au moins 3 logements locatifs, dont au moins 1 n’a pas d’entrée privée au rez-de-chaussée. Les unités occupées par leurs propriétaires n’entrent pas dans le nombre total de logements locatifs compris dans les immeubles.

Immeuble ou ensemble de logements en rangée locatifs : Tout immeuble comptant au moins 3 logements locatifs côte à côte, avec entrée privée au rez-de-chaussée et des murs communs qui divisent chaque logement. Les unités occupées par leurs propriétaires n’entrent pas dans le nombre total de logements locatifs compris dans les immeubles.

Logement vacant : Un logement est considéré comme étant vacant s’il n’est pas occupé au moment de l’enquête et qu’il est prêt à accueillir de nouveaux locataires immédiatement. Un logement est prêt à accueillir de nouveaux locataires immédiatement si un nouveau bail n’a pas été signé ou que le logement n’est pas en cours de rénovations majeures.

Roulement (ou rotation) : Un logement a connu un roulement de locataires s’il est occupé par un nouveau locataire ayant emménagé au cours des 12 mois précédant l’enquête. Pour un même logement, il peut y avoir plus d’un roulement de locataires durant la même période de 12 mois.

Logement disponible : Un logement locatif est considéré comme disponible si :

• le locataire en place a donné ou reçu un avis de déménagement;
• aucun nouveau locataire n’a signé de bail;
• le logement est vacant (voir la définition de logement vacant ci-dessus).

Loyer : Montant réel que les locataires paient pour leur logement. Aucun rajustement n’est fait selon que des commodités et services tels que le chauffage, l’électricité, le stationnement et l’eau chaude sont inclus ou non dans le loyer (c’est-à-dire que les services comme le chauffage, l’électricité et l’eau chaude peuvent être inclus ou non dans le loyer). Dans le cas des logements disponibles ou vacants, le loyer correspond au montant demandé par le propriétaire. Les loyers moyens fournis dans la présente publication donnent une bonne indication du montant que paient les locataires selon la taille des logements et le secteur géographique.

Arriérés de loyers : Il y a un arriéré de loyer si le locataire d’un logement accuse un retard d’au moins 1 mois dans le paiement de son loyer. Le montant total en dollars correspond à une estimation pondérée du montant total des loyers en souffrance à la fin de septembre pour l’année visée par l’Enquête sur les logements locatifs. De même, le nombre de logements dont le loyer est en souffrance est une estimation pondérée du nombre total de logements pour lesquels le paiement du loyer est en retard. Ces données sont présentées par la SCHL à l’échelle des régions métropolitaines de recensement – à l’exception de l’agglomération de recensement de Charlottetown – et pour l’ensemble des centres de 10 000 habitants et plus. Les données sont regroupées pour toutes les catégories de logement combinées.

Mesures de la fiabilité des données

La SCHL ne publie pas de statistiques dont le degré de fiabilité est jugé trop faible ou dont la diffusion contreviendrait aux règles de confidentialité.

Les données sur le nombre de logements (l’univers) sont diffusées puisqu’il ne s’agit pas d’estimations. Toutefois, pour des raisons de confidentialité, toutes les autres estimations – telles que les taux d’inoccupation et le loyer moyen – ne sont diffusées que si une estimation donnée est fondée sur 4 entités répondantes ou plus.

Pour des raisons de fiabilité, la capacité de publier une estimation dépend de son coefficient de variation. Chaque estimation est assortie d’un code à une lettre indiquant son degré de fiabilité statistique (par exemple, le coefficient de variation). Le coefficient de variation d’une estimation correspond au rapport entre l’écart-type et la donnée estimative; il s’exprime généralement en pourcentage. Par exemple, si x̄ représente le loyer moyen des appartements de 1 chambre dans chaque région métropolitaine et que σx̄ représente son écart-type, le coefficient de variation s’obtient alors selon la formule suivante : CV = σx̄/x̄.

Codes indiquant le degré de fiabilité statistique des proportions

La SCHL utilise le coefficient de variation, le taux d’échantillonnage et la taille de l’univers pour déterminer si les proportions sont suffisamment fiables pour être publiées. Les codes suivants servent à indiquer le degré de fiabilité des proportions :

• A – Excellent
• B – Très bon
• C – Bon
• D – Passable (utiliser avec prudence)
• ** – Données supprimées

Les tableaux ci-dessous indiquent le degré de fiabilité des proportions.

Si la proportion est égale à 0 (zéro) et le taux d’échantillonnage est inférieur à 100 %, on évalue le degré de fiabilité des données comme suit :

* (0, 20] signifie que le taux d’échantillonnage est supérieur à 0 %, mais inférieur ou égal à 20 %; les autres données sont présentées sur le même modèle.

Dans les autres cas, on utilise le tableau suivant pour déterminer le degré de fiabilité des proportions :

Codes de fiabilité des moyennes et des totaux

La SCHL utilise le coefficient de variation pour déterminer le degré de fiabilité statistique des données estimatives sur les totaux et les loyers moyens. Pour que ces données soient publiées, il ne faut pas que le coefficient de variation dépasse 10 %. En établissant la limite acceptable à ce niveau, la SCHL juge qu’un bon équilibre est atteint entre la nécessité de diffuser des données de qualité élevée et celle de ne pas publier des données jugées non fiables.

Voici comment la SCHL détermine le degré de fiabilité des estimations (le coefficient de variation est exprimé en pourcentage) :

• A – Si le coefficient de variation est supérieur à 0 et inférieur ou égal à 2,5, le degré de fiabilité est excellent.
• B – Si le coefficient de variation est supérieur à 2,5 et inférieur ou égal à 5, le degré de fiabilité est très bon.
• C – Si le coefficient de variation est supérieur à 5 et inférieur ou égal à 7,5, le degré de fiabilité est bon.
• D – Si le coefficient de variation est supérieur à 7,5 et inférieur ou égal à 10, alors le degré de fiabilité est passable.
• ** – Si le coefficient de variation est supérieur à 10, les données estimatives sont supprimées et non publiées.

Autres symboles

Autres dénotations utilisées dans la présentation des données de l’Enquête sur les logements locatifs :

• ++ indique que la variation des loyers n’est pas statistiquement significative. Autrement dit, elle n’est pas statistiquement différente de 0 (zéro). Ce symbole s’applique seulement aux tableaux sur l’estimation de la variation en pourcentage du loyer moyen.
• – indique qu’il n’y a aucun logement dans l’univers pour cette catégorie.
• s. o. signifie sans objet ou indique que les données ne sont pas disponibles.

Obtenez toute l’information en lisant les tableaux de données tirés de l’Enquête sur logements locatifs.

Remarque : La version d’avril de cette enquête a été réalisée pour la dernière fois en 2015. Le taux de disponibilité a été recueilli exclusivement de 2005 à 2017; cette série a été abandonnée en 2018.

¹ L’estimation de la disponibilité a été calculée de 2005 à 2017; cette estimation a depuis été abandonnée.