Demandez à un expert : le filtrage, une approche pour l’abordabilité

Introduction

[Visuel : De courtes vidéos se succèdent : maisons neuves à vendre, intersection animée dans un centre-ville, grands immeubles de logements et vue aérienne d’une ville à l’aube. L’écran devient blanc puis mauve, et le texte « Demandez à un expert » apparaît. On montre de courtes vidéos d’un immeuble de logements en construction, de l’extérieur puis de l’intérieur. La narratrice, Joelle Hamilton, apparaît, assise à un bureau. Au bas de l’écran, le texte « Joelle Hamilton, Communications et Marketing, SCHL » est ajouté.]

[00:05] Joelle Hamilton, Communications et Marketing, SCHL : Comment rendre les logements plus abordables? Ça demeure toujours un sujet d’actualité. Nous l’avons tous entendu : pour atteindre l’abordabilité, il faut augmenter l’offre de logements. Construire de nouveaux logements fait non seulement croître l’offre sur le marché, mais entraîne également ce qu’on appelle un effet de « filtrage ».

[00:26] Dans cet épisode de Demandez à un expert de la SCHL, nous discuterons en profondeur du concept de filtrage et nous verrons comment il peut permettre d’augmenter l’offre de logements abordables au Canada.

Qu’est-ce que le filtrage?

[Visuel : L’écran devient mauve. Le texte « Qu’est-ce que le filtrage? » apparaît, suivi de « le filtrage, le processus par lequel le logement vient servir différents résidents ».]

[00:41] Joelle : Commençons par décrire ce concept. Qu’est-ce que c’est, le filtrage, exactement?

[Visuel : La caméra montre le narrateur, Bob Dugan, dans un bureau. Au bas de l’écran, le texte « Bob Dugan, Économiste en chef, SCHL » est ajouté. De courtes vidéos se succèdent : vue aérienne d’un quartier résidentiel récent, une famille qui marche sur un trottoir devant des maisons en rangée, une autre famille qui marche devant un ensemble d’habitation.]

[00:47] Bob Dugan, Économiste en chef, SCHL : Le filtrage et le passage d'un logement d'un ménage à haut revenu à un ménage à plus faible revenu à mesure que les nouvelles unités sont construites. Ce processus de filtrage peut améliorer l'abordabilité pour beaucoup de de ménages au Canada.

Comment le filtrage aide-t-il à offrir plus de logements abordables?

[01:03] Bob : De nouvelles recherches de la SCHL et des recherches internationales démontrent que le filtrage augmente l’offre de logements abordables.

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[Visuel : L’écran devient mauve. Le texte « Comment le filtrage aide-t-il à offrir plus de logements abordables? » apparaît. Fondu au blanc; le titre de l’image est « Les logements neufs stimulent les chaînes d’inoccupation ». Sous ce titre, de gauche à droite, le texte et les icônes suivantes : « Un ménage à plus faible revenu emménage dans un logement vacant », avec, en dessous, une icône de flèche pointant vers la droite, où se trouve une icône de tours d’habitation avec, en dessous, le texte « Logement vacant no 2 », puis, à droite, « Un ménage à revenu moyen emménage dans un logement neuf », avec, en dessous, une icône de flèche pointant vers la droite, où se trouve une icône d’immeuble d’appartements de petite taille, avec, en dessous, le texte « Logement vacant no 1 », puis, à droite, « Un ménage à revenu plus élevé emménage dans un logement neuf », avec, en dessous, une icône de flèche pointant vers la droite, où se trouve une icône de maison individuelle, avec, en dessous, le texte « Logement neuf ».]

[01:10] Le filtrage favorise l'abordabilité en créant une cascade de logements vacants sur le marché. Quand les familles à plus haut revenu déménagent, ils laissent derrière eux un logement qui est maintenant disponible pour les familles ou les ménages à plus faible revenu, et ainsi de suite.

[Visuel : L’écran devient mauve, puis blanc. Le texte « 60 % sont membres d’une famille à revenu plus faible » apparaît, devant une carte de l’Europe où la Finlande est mise en évidence.]

[01:27] Joelle : Une recherche finlandaise montre que, lorsque de nouveaux logements sont construits, les logements qui se libèrent ensuite sont occupés à 60 % par des personnes membres de ménages ayant un revenu moins élevé que les anciens occupants.

[La caméra montre ensuite la narratrice, Joelle.]

[01:42] Donc, la construction de logements aide beaucoup de familles ayant des moyens financiers plus limités à trouver un endroit où vivre.

Dépréciation et abordabilité

[Visuel : L’écran devient mauve, le texte « Dépréciation et abordabilité » apparaît.]

[01:53] Joelle : Un aspect important du filtrage est la façon dont les immeubles vieillissent et se déprécient avec le temps.

[Visuel : La caméra montre le narrateur, Aled ab Iorwerth, dans un bureau. Au bas de l’écran, le texte « Aled ab Iorwerth, Économiste en chef adjoint, SCHL » est ajouté.]

[02:01] Aled ab Iorwerth, Économiste en chef adjoint, SCHL : La dépréciation est une autre façon selon laquelle la méthode de filtrage va améliorer l’abordabilité au Canada.

[L’écran devient blanc et un graphique apparaît. L’axe horizontal est « Âge de l’immeuble – Années » et les valeurs vont de 0 à 100. L’axe vertical est « Dépréciation des loyers – Échelle nationale » et les valeurs vont de 0 à -20. La ligne pointillée commence à la gauche à 0, descend rapidement pour atteindre une dépréciation d’environ -16 après 20 ans et est assez stable jusqu’à 100 ans.]

[02:09] Aled : Selon nos estimations, les loyers vont diminuer d’à peu près 5 % après 4 années, et autour d'une vingtaine d'années les loyers vont diminuer d’à peu près 20 %.

[La caméra revient à Aled.]

[02:20] Donc, avec le temps, avec la dépréciation, encore, le filtrage aide le processus d'améliorer l’abordabilité au Canada.

Approche équilibrée pour le logement

[Visuel : L’écran devient mauve. Le texte « Approche équilibrée pour le logement » apparaît. De courtes vidéos en vue aérienne se succèdent : un quartier résidentiel récent, un centre-ville le soir, une ville à l’aube.]

[02:30] Joelle : Quant aux stratégies sur le logement, plusieurs pensent que la meilleure approche est de se concentrer soit sur les logements à coût faible, soit sur les logements à coût élevé. Mais, selon nos recherches, ce n’est pas le cas.

[Visuel : La caméra montre Bob.]

[02:44] Bob : Selon nos recherches, la construction d’unités à coût moyen ou une approche équilibrée est la meilleure façon d’améliorer l’abordabilité et le bien-être.

[De courtes vidéos se succèdent : la charpente d’une habitation, des ouvriers regardant un plan dans cette habitation en construction, des ouvriers montant la charpente.]

[02:55] Bob : Il y a beaucoup de recherches internationales qui démontrent que le filtrage est un processus important pour contribuer à l'abordabilité.

Critiques et recherches au sujet du filtrage

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[Visuel : L’écran devient mauve. Le texte « Critiques et recherches au sujet du filtrage » apparaît.]

[Visuel : De courtes vidéos se succèdent : un grand chantier de construction d’un ensemble de logements, vue du dessus du chantier, une maison individuelle en construction entourée d’arbres, un ouvrier travaillant sur un chantier de construction, une famille emménageant dans une nouvelle habitation.]

[03:07] Bob : C'est important de reconnaître que le filtrage prend du temps. Il y a des études qui démontrent que ça peut prendre de 2 à 5 ans avant que les impacts de filtrage soient perceptibles. Mais ce n’est pas une raison de ne pas construire. Il faut absolument que l'on continue de fournir au marché de nouvelles unités pour que le processus de filtrage se déroule de façon continuelle pour pouvoir améliorer l'abordabilité pour tout le monde.

[Visuel : La caméra montre Joelle.]

[03:35] Joelle : Des études menées aux États-Unis montrent que, pour chaque tranche de 100 logements neufs construits dans les quartiers où le revenu est supérieur à la médiane, 70 logements deviennent vacants dans les quartiers où le revenu est inférieur à la médiane.

[03:51] Une autre étude américaine révèle que chaque année qu’un immeuble vieillit, sa valeur réelle diminue de 0,3 %, et les loyers baissent de 0,7 %.

[04:04] Cette étude montre aussi que les nouveaux locataires d’un logement ont tendance à être moins aisés que les locataires précédents.

[Visuel : De courtes vidéos se succèdent : une famille entre dans un logement avec des boîtes, une autre famille s’amuse en vidant des boîtes de déménagement, un couple transporte et vide des boîtes dans un logement, vue aérienne d’un quartier résidentielle.]

[04:13] Leur revenu serait de 3 % inférieur. Pour les logements de propriétaires-occupants, la diminution du revenu est de 0,5 % lors d’un changement de propriétaire.

[04:25] Ces résultats montrent que les logements de construction récente deviendront de plus en plus abordables avec le temps. Ce sont les logements abordables de demain.

[Visuel : De courtes vidéos se succèdent : une famille de 5’s'amuse dans leur salon, un enfant fait du vélo devant des immeubles résidentiels, une famille marche devant un ensemble résidentiel, un autre enfant fait du vélo devant d’autres logements.]

[04:36] Bob : Alors, c'est important de prendre tous les moyens nécessaires pour améliorer l'abordabilité de l'habitation au Canada. Ceci inclut la construction de nouvelles unités dans le marché et de profiter du processus de filtrage, mais aussi, il faut absolument continuer de construire des logements subventionnés par le gouvernement pour aider les ménages à faible revenu qui n’ont pas les moyens de se payer une unité dans le marché.

Politiques gouvernementales pour accélérer le filtrage

[Visuel : L’écran devient mauve. Le texte « Politiques gouvernementales pour accélérer le filtrage » apparaît.]

[05:02] Joelle : Nous avons parlé de l’importance de construire de nouveaux logements et du filtrage, mais quel rôle le gouvernement peut-il jouer?

[Visuel : La caméra montre la colline du Parlement du Canada, puis on change de plan pour passer à Aled. Après quelques secondes, de courtes vidéos se succèdent : un immeuble de logements en construction, un quartier résidentiel en construction, un ensemble d’habitation en construction, un autre ensemble d’habitation en construction.]

[05:10] Aled : Le gouvernement peut aider le processus d'améliorer l’abordabilité. Il y a des programmes gouvernementaux, par exemple le PPCA, qui donne des incitatifs pour améliorer et augmenter le taux de construction de logements pour les ménages à revenu moyen, les appartements, par exemple.

Principaux points à retenir et conclusion 

[Visuel : La caméra montre Joelle.]

[05:31] Joelle : Le logement, ce n’est pas seulement une question de construction. C'est aussi la façon dont les gens changent de logement et vivent dans différents types d’habitations.

[Visuel : De courtes vidéos se succèdent : un parent et un enfant dans une bibliothèque, deux enfants qui font du vélo, vue aérienne de Vancouver, un traversier se dirigeant vers Halifax, vue aérienne d’un quartier résidentiel, un ouvrier travaillant sur un plan sur un chantier de construction, maisons colorées sur le bord de l’eau.]

[05:41] Nous devons examiner l’ensemble du système et augmenter l’offre de tous les types de logements.

[05:47] Il faut tout particulièrement accroître l’offre de logements à coût moyen afin de rendre le logement plus abordable pour tout le monde.

[05:57] Nous avons besoin d’une approche coordonnée qui englobe différents types de logements et de continuer de construire des logements pour atteindre l’abordabilité à long terme.

[Visuel : L’écran devient blanc, puis mauve, et le texte « Abonnez-vous à notre chaîne YouTube » apparaît.]

[06:10] Abonnez-vous à notre chaîne YouTube pour voir les dernières vidéos de notre nouvelle série Demandez à un expert.

[Visuel : Fondu au blanc. Le logo de la SCHL apparaît, puis le mot-symbole « Canada » s’ajoute.]