Le rôle des intermédiaires financiers dans le partage des risques : l’immobilier et au-delà

Notes d’allocution pour Evan Siddall, Président et premier dirigeant de la Société canadienne d’hypothèques et de logement

Conférence du Global Risk Institute
Club Saint-James
Montréal (Québec)

Seul le texte prononcé fait foi

J’aimerais vous parler de la façon dont nous gérons les risques liés à l’habitation au Canada pour favoriser la stabilité financière. La crise économique a servi une dure leçon sur la gestion des risques et de nombreuses économies en paient encore le prix.

Comparé à beaucoup d’autres pays, le Canada a bien résisté à la crise financière de 2008. Nous devons toutefois penser à l’avenir, à la prochaine tourmente économique, pour que notre système financier de l’habitation soit souple et résilient.

La discussion d’aujourd’hui tombe à point. La SCHL réévalue son rôle dans les marchés financiers et de l’habitation et souhaite faire partie d’un système encore plus résilient.

J’aimerais commencer en m’appuyant sur une prémisse fondamentale : une des raisons d’être de la participation du gouvernement au système de financement de l’habitation tient au fait que celui-ci assume de façon inhérente le risque extrême. Comme nous ne voudrions jamais renflouer les banques avec l’argent des contribuables, les gouvernements cherchent continuellement à aider les propriétaires en cas de crise généralisée dans le secteur de l’habitation.

À titre de société d’État, la SCHL – l’organisme national responsable de l’habitation au Canada – contribue à la stabilité du système financier en offrant de l’assurance prêt hypothécaire aux prêteurs et en cautionnant le paiement périodique du capital et des intérêts sur les TH LNH et les OHC.

Ces deux activités représentent un risque important. En procurant une couverture à la SCHL, le gouvernement du Canada a assumé explicitement les risques extrêmes connexes.

En contrepartie, le gouvernement édicte les règles et est compensé pour le risque couru par des bénéfices qui ont été, dans le cas de la SCHL, de l’ordre de 18 milliards de dollars au cours de la dernière décennie.

En tant qu’entité gouvernementale, nous devons avoir une approche différente de la gestion des risques. Implicitement, notre travail consiste à éviter les renflouements. Les prêteurs nous versent une prime pour les couvrir si les choses tournent mal.

Donc, nous avons l’obligation explicite de gérer les risques extrêmes et de survivre puisque, pour nous, l’insolvabilité n’est pas vraiment une option.

On a beaucoup étudié la façon dont les sociétés pourraient mieux gérer les risques commerciaux; mais selon moi, on ne s’est pas intéressé suffisamment à la gestion des risques extrêmes par le gouvernement.

Nous ne pouvons pas ignorer les scénarios de catastrophe, ce que le secteur privé peut faire implicitement en souscrivant de l’assurance, en demandant la protection contre les créanciers ou en bénéficiant de renflouements.

La SCHL est tenue de conseiller le gouvernement sur les améliorations potentielles du système de logement. Cette responsabilité est déterminante dans la mission de la SCHL et dans son rôle de gestionnaire de risques, et elle s’inscrit dans sa vision d’un système de logement de classe mondiale pour le Canada.

De ce risque, une part de quelque 550 milliards de dollars repose sur les épaules de la SCHL sous forme d’assurance prêt hypothécaire. À celle-ci s’ajoute une autre part de plus de 160 milliards qui est assumée indirectement par le gouvernement par l’entremise de la couverture de 90 % de l’assurance prêt hypothécaire procurée par nos concurrents du secteur privé, Genworth et Canada Guaranty.

Les lignes directrices B20 et B21, que la SCHL appuie et adopte, ont permis d’atténuer une partie du risque moral implicite du mécanisme d’assurance prêt hypothécaire.

Notre tâche est de définir pour la SCHL une stratégie qui préserve son rôle de régulateur en cas de crise, tout en limitant sa présence sur le marché afin de ne pas fausser les prix pour les consommateurs.

Plus tôt cette année, nous avons évalué nos programmes d’assurance prêt hypothécaire en tenant compte de notre mission qui est de répondre aux besoins des Canadiens en matière de logement. Il s’agit ici de combler leurs besoins et non de répondre à leurs souhaits, ce que fait très bien le secteur privé.

À la suite de ces changements, entre autres, notre encours d’assurance a commencé à décliner.

En tant que conseiller du gouvernement, nous évaluons actuellement plusieurs améliorations possibles à notre système de financement de l’habitation, par exemple : le partage des risques avec les prêteurs pour faire face au risque moral, des changements à notre environnement immédiat en cas d’instabilité des marchés de l’habitation, une hausse du capital requis. Je reviendrai sur la question du capital dans un instant.

L’économiste Hyman Minsky nous met en garde contre les risques de semer les graines de la prochaine crise en écumant jusqu’à la dernière solution. Il parlait alors de la façon dont les mécanismes de stabilisation peuvent réduire notre perception du risque.

L’analogie est imparfaite, mais je la cite pour que ceux d’entre vous qui appartiennent au milieu bancaire évitent de conclure trop rapidement que nous ne sommes pas conscients des conséquences de nos actes.

La responsabilité de la SCHL consiste à favoriser une stabilité financière durable et non à la mettre en péril. Nous nous sommes engagés dans cette voie et nous souhaitons consulter le secteur privé pendant que nous explorons de nouvelles idées.

En tant que gestionnaire de risques, je tiens à vous expliquer pourquoi nous ne sommes pas trop inquiets face à une bulle immobilière à ce moment-ci en nous basant sur ce que nous savons. Je répète : « en nous basant sur ce que nous savons ». C’est un élément important sur lequel je reviendrai dans quelques instants.

La SCHL compte sur les plus grands spécialistes de l’habitation et le meilleur éventail de savoir-faire et de produits d’information au Canada. Nous avons conçu un outil qui prend ses racines dans la littérature économique et qui a été rigoureusement testé. Nous l’appelons : cadre d’analyse et d’évaluation des prix des logements ou AEPL. Cet outil nous permet d’évaluer les multiples sources de données qui, encore une fois selon notre expérience, pourraient pointer vers une bulle immobilière.

Cette démarche basée sur plusieurs sources est plus rigoureuse que le recours aux simples et populaires graphiques à deux variables qui simplifient toujours à outrance la dynamique de marché.

L’AEPL examine plusieurs facteurs de risque associés à des conditions problématiques, à savoir :

1) la surchauffe de la demande;
2) l’accélération des prix des logements;
3) la surévaluation des prix des logements; et
4) la construction excessive.

L’analyse et l’évaluation des prix des logements fournissent un bon outil pour analyser le marché de l’habitation au Canada en plus de donner l’alerte lorsque des conditions risquent de devenir problématiques.

Les résultats actuels montrent que, malgré une certaine surévaluation, les conditions du marché canadien de l’habitation ne posent pas de problèmes immédiats à l’échelle nationale.

En effet, il y a bien surévaluation dans le marché canadien, mais cela n’a rien d’anormal. La plupart du temps, les marchés sont surévalués ou sous-évalués. Ils ne sont presque jamais à leur juste valeur.

Nos spécialistes sont d’avis que la progression des prix des maisons au Canada sera plus modérée. Si ce n’était pas le cas et que la croissance des prix restait forte ou s’accélérait, nous pourrions devoir compter sur des mesures macroprudentielles pour faire contrepoids et éviter les excès. Comme je le disais, nous procédons actuellement à leur évaluation.

Je tiens à faire remarquer que si l’AEPL est un cadre d’analyse perfectionné, il n’a pas moins été conçu grâce à des techniques de prévision économétrique et des données sur les comportements traditionnelles qui sont fondées sur l’hypothèse que l’avenir sera à l’image du passé.

Même si l’expérience est importante et que nous devons en tirer des leçons, nous devons aussi nous rappeler qu’on ne conduit pas une voiture en regardant dans le rétroviseur. S’il va sans dire qu’une analyse à variables multiples vaut mieux que des approches plus simples, il faut reconnaître que même l’AEPL ne peut pas saisir des conditions de marché qui pourraient évoluer différemment.

L’avenir reste incertain. Nassim Nicholas Taleb, érudit et statisticien, a dit : « Le monde dans lequel nous vivons est très différent de celui dans lequel nous croyons vivre. »

Bien qu’on s’entende généralement sur un atterrissage en douceur du marché de l’habitation au Canada en se basant sur ce qu’on sait, mon travail consiste à s’inquiéter beaucoup plus de ce qu’on ne sait pas.

Les niveaux d’endettement élevés des consommateurs canadiens, très bien documentés, laissent entrevoir une vulnérabilité économique. Or, les imprévus économiques m’inquiètent davantage.

J’ai déjà mentionné ma crainte face à ce que nous ne savons pas.

Un moyen potentiellement efficace de convertir un « inconnu inconnu » en un « inconnu connu », que Nassim Nicholas Taleb appelle un événement « cygne noir » – en d’autres termes un risque identifiable qui peut être géré – consiste à rallier d’autres personnes qui souhaitent le repérer.

Cet impératif devient encore plus important pour le gestionnaire de risques extrêmes : les cygnes noirs sont prédominants dans la longue traîne.

La diffusion de l’information est une tactique clé pour encourager la formation d’une communauté de gestionnaires de risques. Bien sûr, la diffusion de l’information est grandement facilitée grâce à Internet, aux nouvelles technologies et aux solutions de gestion de mégadonnées, et la SCHL doit tirer le meilleur parti de ces outils.

En tant que gestionnaire de risques extrêmes, la SCHL s’engage à fournir de l’information et des analyses sur le système de logement. Nous savons qu’il existe d’importantes lacunes de données et d’information. Nous travaillons à les identifier et, au besoin, à les combler.

Comme je le disais, l’analyse et évaluation des prix des logements (AEPL) est un nouvel outil de partage d’information et d’analyses. Nous rendrons publics nos récents résultats pour différents centres canadiens à l’automne ou à l’hiver.

De même, nous publierons des allocutions, comme celle-ci, sur notre site Web et les ferons circuler dans les médias sociaux.

Pour aider les Canadiens à mieux comprendre ses activités d’assurance prêt hypothécaire, la SCHL publie aussi un supplément au financier trimestriel. Ce supplément fournit de l’information utile qui rend les pratiques de souscription d’assurance prêt hypothécaire plus claires et transparentes.

La SCHL a également inauguré son Portail d’information sur le marché de l’habitation, un nouvel outil dynamique qui regroupe une mine de renseignements, en un seul endroit, facile d’accès.

Nous prévoyons ajouter d’autres informations et fonctionnalités au Portail. Nous espérons que celui-ci incite les universitaires et commentateurs à explorer de nouvelles idées et à prendre des décisions plus éclairées.

De plus, comme toute autre institution financière, nous soumettons notre portefeuille de risques à des simulations de crise. Nous envisageons sérieusement la possibilité de publier ces résultats afin de recueillir d’autres points de vue et de mieux informer les Canadiens sur la SCHL.

Pour l’instant, je suis heureux de confirmer, à l’issue de nos simulations de crise, que la SCHL survivrait à une crise semblable à celle qui a frappé le secteur de l’habitation et les institutions financières des États-Unis en 2008 - 2009, si elle devait se produire au Canada. En outre, nous disposons du capital suffisant pour faire face à une récession sévère et prolongée.

Récemment, le Conseil d’administration de la SCHL a examiné les cibles de capital pour les activités d’assurance prêt hypothécaire et a décidé de rehausser la cible de capital immobilisé, qui passera ainsi de 200 à 220 %.

Cette hausse fait suite aux améliorations apportées à nos cadres de simulation de crise et de gestion du capital et s’inscrit dans la gestion prudente des risques associés au marché de l’habitation pour les contribuables.

En août, nous avons publié de nouvelles données sur les logements en copropriété à Toronto et à Vancouver. Nous croyons que les résultats parus au début du mois d’août, bien que limités, permettront de faire la lumière sur le profil et les motivations d’achat d’un segment des investisseurs dans le marché des copropriétés de ces deux villes.

Nous avons aussi créé un groupe de travail interne sur les « lacunes en matière de données ». Il s’agit d’un projet d’une grande ampleur qui vise à combler le manque de données sur les marchés de l’habitation, le financement de l’habitation, le logement social, ainsi que les lacunes liées à la recherche.

Toutes les sphères de notre organisation participent à cette initiative. Nous demandons aussi aux intervenants de nous aider à repérer ces lacunes. N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires cet après-midi.

La SCHL fera d’autres annonces sur ses efforts visant à combler les lacunes en matière de données dans les prochains mois.

Certains d’entre vous reconnaîtront une nouvelle ouverture de la SCHL. Cette ouverture s’inscrit dans notre stratégie d’être un gestionnaire de risques exemplaire et d’agir comme voix officielle en matière de logement au Canada.

Il est impératif que la SCHL devienne un gestionnaire de risques exemplaire. Nous nous devons de préserver la stabilité du système de logement pour tous les Canadiens.

C’est une responsabilité énorme puisque le secteur immobilier résidentiel constitue la principale source de patrimoine personnel au Canada.

La SCHL est un gestionnaire de risques différent : nous gérons ouvertement des risques extrêmes.

La diffusion de l’information et la mise en commun par le Web d’idées et même de risques, qui en découle, sont déterminantes. Elles illustrent la stratégie de la SCHL qui se veut le gestionnaire de confiance des risques extrêmes auxquels le gouvernement est exposé.

La SCHL veut donner une nouvelle orientation à la gestion des risques. Nous ne devons pas nous contenter d’assurer la sécurité du système de logement, nous devons rendre le système encore plus sûr.

C’est ainsi que nous réaliserons la vision de la SCHL qui consiste à être « au cœur d’un système de logement de classe mondiale. »