La forte demande entraîne un resserrement des marchés locatifs du Canada

Ottawa, le 26 janvier 2023

L’offre a beaucoup augmenté dans bon nombre des plus grandes villes du Canada, mais la croissance de la demande a été encore plus forte. Ainsi, le taux d’inoccupation national des appartements locatifs traditionnels est descendu de 3,1 % en 2021 à 1,9 % en 2022. C’est ce que révèle le dernier Rapport sur le marché locatif publié par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Le taux d’inoccupation national n’a jamais été aussi bas depuis 2001. Son faible niveau s’explique par un resserrement généralisé du marché locatif au Canada, y compris dans les trois principaux marchés locatifs que sont Montréal, Vancouver et Toronto. Le marché de Toronto a d’ailleurs accusé une baisse particulièrement marquée. La forte demande de logements locatifs au pays a été stimulée par la hausse de la migration nette et le retour des étudiants sur les campus. La montée des taux hypothécaires, qui a fait augmenter les coûts déjà élevés de la possession d’une habitation, a également soutenu la demande de logements locatifs. Elle a donc rendu la transition vers l’accession à la propriété plus difficile et moins attrayante pour les locataires.

La croissance globale moyenne des loyers pour les logements locatifs traditionnels de 2 chambres faisant partie de l’enquête de 2021 et 2022 était de 5,6 %. Il s’agit d’un nouveau sommet annuel, bien supérieur à la moyenne enregistrée de 1990 à 2022. La hausse des loyers pour les logements de 2 chambres à coucher a été généralisée partout au Canada.

De plus, les nouvelles données publiées par la SCHL indiquent que la croissance moyenne des loyers pour les logements de 2 chambres à coucher ayant changé de locataires était bien supérieure à la croissance des loyers pour les logements où les locataires sont restés les mêmes (18,3 % contre 2,9 %). Les locataires qui essaient d’entrer sur le marché ou de trouver un nouveau logement font ainsi face à des défis d’abordabilité accrus. (Tableau complet dans les Faits saillants du rapport)

En 2022, les copropriétés offertes en location représentaient 19,3 % du parc total des logements locatifs dans tous les centres. Dans certains des plus grands centres du Canada, les copropriétés locatives sont une importante source de l’offre de logements locatifs. C’est le cas notamment à Vancouver, à Calgary et à Toronto, où elles représentent plus du tiers de l’offre sur le marché locatif.

L’offre globale de copropriétés locatives a augmenté de 7,2 % en 2022, mais le taux d’inoccupation moyen de ces logements est resté bas (1,6 %, contre 1,8 % en 2021).

Vous pouvez télécharger la version complète du Rapport sur le marché locatif sur le site Web de la SCHL.

Citation :

« La diminution des taux d’inoccupation et la hausse des loyers ont été un thème commun à l’échelle du Canada en 2022. Ces phénomènes ont entraîné des problèmes d’abordabilité pour les locataires, en particulier pour les ménages à faible revenu. Il y a très peu de logements sur le marché dont le loyer se situe dans la fourchette d’abordabilité des ménages à faible revenu, a déclaré Bob Dugan, économiste en chef à la SCHL. Les conditions actuelles font ressortir l’urgence d’accroître l’offre. Il faut accélérer la croissance de l’offre de logements et combler l’écart dans l’offre afin d’améliorer l’abordabilité du logement pour la population canadienne, comme nous l’avons indiqué dans notre rapport Pénuries de logements au Canada : résoudre la crise de l’abordabilité. »

Faits saillants du rapport :

Le taux d’inoccupation des appartements locatifs traditionnels à Toronto est descendu à 1,7 % en 2022. Il s’établissait à 4,4 % en 2021. La demande de logements locatifs a bondi en 2022 en raison de la baisse des entraves à l’activité économique et à l’immigration.
La forte demande sur le marché locatif de Montréal a fait baisser le taux d’inoccupation, qui est passé de 3,7 % en 2021 à 2,3 % en 2022. Les hausses de loyer ont également été importantes, surtout pour les locataires qui ont déménagé.
À Vancouver, le taux d’inoccupation est descendu de 1,2 % en 2021 à 0,9 % en 2022. La hausse des coûts d’accession à la propriété et la migration vers la région ont fait croître la demande plus rapidement que l’offre sur le marché locatif.
L’économie de Calgary croît plus vite qu’avant la pandémie; le marché locatif n’a jamais été aussi tendu depuis le dernier boom en Alberta. Le taux d’inoccupation global est descendu à 2,7 % (contre 5,1 % en 2021), son plus bas niveau depuis 2014.
L’important rebond de l’économie et les flux migratoires records à Edmonton ont fait que la demande a dépassé la hausse de l’offre en 2022. Le taux d’inoccupation des appartements locatifs traditionnels s’est établi à 4,3 % en octobre 2022, en baisse par rapport au taux de 7,3 % enregistré en octobre 2021.
À Ottawa, la vigueur démographique et la conjoncture économique ont soutenu la demande de logements locatifs. Il en est résulté une baisse du taux d’inoccupation, qui est passé de 3,4 % en 2021 à 2,1 % en 2022. Les plus fortes baisses ont été enregistrées dans les quartiers centraux, en partie en raison du retour des étudiants de niveau postsecondaire.
La hausse record de l’offre a contribué à la détente du marché, et la croissance de la demande a accéléré l’augmentation des loyers sur le marché locatif de Victoria. Le taux d’inoccupation a légèrement augmenté pour atteindre 1,5 % (contre 1 % en 2021) en raison, essentiellement, de l’expansion du parc d’appartements locatifs.
À Hamilton, le taux d’inoccupation des appartements locatifs traditionnels a été de 1,9 %, son plus bas niveau depuis 2002. Le nombre de logements occupés a augmenté en raison de la hausse du nombre d’étudiants locataires. Il s’est aussi accru grâce à la croissance des emplois à temps plein et à la diminution du nombre de locataires ayant accédé à la propriété.
À Halifax, le taux d’inoccupation est demeuré inchangé en 2022 : il s’est maintenu à un creux record de 1 %. Le nombre d’appartements destinés à la location a augmenté de 1 348 unités. Il s’agit du plus faible nombre annuel de logements locatifs achevés depuis 2016.
Dans certains des plus grands centres du Canada, les copropriétés locatives peuvent être un moteur des marchés locatifs. Vancouver s’est classé en tête (avec une part d’appartements en copropriété de 42,5 %), suivi de Calgary (37,5 %) et de Toronto (34 %). Globalement, les centres du Québec ont enregistré des parts plus faibles, y compris Montréal (6,7 %).
Le loyer moyen des appartements en copropriété locatifs de 2 chambres a bondi d’environ 9 % : il est passé de 1 771 $ en 2021 à 1 930 $ en 2022.

Croissance des loyers moyens – Logements avec et sans roulement de locataires – Marché locatif traditionnel
Région métropolitaine de recensement (RMR)	Taux de roulement en 2022 (tous les log. du marché locatif traditionnel)	Augmentation du loyer moyen des log. de 2 ch., avec roulement	Augmentation du loyer moyen des log. de 2 ch., sans roulement
Canada	13,6 %	18,3 %	2,9 %
Vancouver	10,7 %	23,9 %	3,9 %
Victoria	15 %	*	2,6 %
Edmonton	30,4 %	1 %	1 %
Calgary	27,9 %	5,3 %	2,9 %
Regina	34,5 %	3,2 %	1,8 %
Saskatoon	33,1 %	3,1 %	1,9 %
Winnipeg	19,2 %	3,1 %	2,4 %
Hamilton	12,3 %	25,8 %	*
Windsor	12,7 %	27,7%	1,7 %
KCW +	13,9 %	25,6 %	0,9 %
London	15,1 %	25,7 %	2,1 %
Kingston	19,2 %	21,6 %	*
Toronto	9,8 %	29,1 %	2,3 %
Ottawa	16,8 %	16,4 %	2,7 %
Gatineau	9,5 %	11 %	*
Montréal	10,3 %	14,5 %	3,5 %
Québec	15,4 %	8,2 %	3,4 %
Halifax	11,1 %	28,9 %	4.5 %

+ Kitchener - Cambridge - Waterloo
* Données non publiées pour des raisons de fiabilité statistique

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Personnes-ressources pour les médias :

Nous encourageons les journalistes à communiquer avec le personnel des Relations avec les médias de la SCHL et à contacter nos spécialistes pour discuter des marchés locatifs et de l’abordabilité des logements locatifs dans les 22 RMR visées par le Rapport sur le marché locatif.

Relations avec les médias, SCHL
media@cmhc-schl.gc.ca

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Document d’information :

La SCHL croit fermement que pour prendre des décisions plus éclairées en matière de logement, il faut avoir accès à des données et à des renseignements de qualité sur le marché de l’habitation. Les rapports de la SCHL sur les marchés locatifs sont le pilier du secteur depuis plus de 50 ans. Les données et les analyses recueillies fournissent un langage commun aux entreprises, aux gouvernements et au grand public pour discuter des enjeux et de l’évolution du marché locatif.

La SCHL mène l’’Enquête sur les logements locatifs chaque année en octobre. L’enquête se fait auprès de gestionnaires immobiliers, de propriétaires-bailleurs et de propriétaires dans tous les centres ayant une population de 10 000 habitants ou plus. Elle vise seulement les immeubles d’initiative privée qui comptent au moins trois logements locatifs et qui sont sur le marché depuis au moins trois mois.

La SCHL mène l’Enquête sur les appartements en copropriété chaque année en septembre et en octobre au moyen d’entrevues téléphoniques. Son objectif est d’estimer les forces relatives du marché locatif secondaire, les appartements en copropriété offerts en location. Les données sont obtenues auprès de représentants des syndicats de copropriétaires et auprès de sociétés de gestion immobilière ou de leurs représentants. Elles peuvent être recueillies sur place si aucun contact téléphonique n’a pu être établi.