Perspectives du marché de l’habitation de la SCHL : regard sur la croissance et les défis

(Musique: fondu en ouverture)

(Visuel : Le logo du Gouvernement du Canada et le logo de la SCHL apparaissent ensemble. Une série d’images illustrant la construction des logements au Canada.)

(Visuel : Deux personnes sont représentées en conversation. Ils sont assis l'un en face de l'autre à une table de réunion. Les deux personnes sont Joelle Hamilton, Communications et marketing, SCHL, et Bob Dugan, économiste en chef, SCHL)

00:00:07

JOELLE : Bonjour tout le monde et bienvenue. Aujourd’hui, nous allons examiner de près notre rapport Perspectives du marché de l’habitation. On y trouve des prévisions au sujet de l’activité sur le marché de l’habitation au Canada et dans ses six principaux marchés. Ici, Joelle Hamilton et je suis ravie d’avoir Bob Dugan avec nous aujourd’hui dans le studio. Il est économiste en chef à la SCHL depuis 2003. Bienvenue, Bob.

00:00:33

BOB : Merci.

00:00:34

JOELLE : Aujourd’hui, nous allons examiner de près notre dernier rapport Les perspectives du marché de l’habitation, où on y trouve des prévisions au sujet de l’activité sur le marché de l’habitation au Canada et dans ses six principaux marchés.

Commençons notre discussion en parlant de la croissance économique et des taux hypothécaires. Selon le rapport, on peut s’attendre à une baisse ou à une faible croissance économique cette année, et avec de l’amélioration en 2025 et 2026.

Comment pensez-vous que l’évolution des taux hypothécaires et de la conjoncture économique influencera le comportement des acheteurs et la reprise du marché de l’habitation?

00:01:19

BOB : Une de nos hypothèses clés pour la prévision, c’est vraiment notre hypothèse pour l’inflation des prix. On a vu au cours des derniers mois une amélioration, où la croissance des prix a diminué à peu près… bien, le taux de croissance a diminué à 2,8 %. C’est une amélioration par rapport au mois précédent et ça nous encourage à croire qu’avec l’inflation qui va ralentir, la Banque du Canada va être en mesure de pouvoir réduire les taux d’intérêt dans la deuxième moitié de 2024. Alors, c’est quelque chose qui est positif pour l’économie et on s’attend, pour cette raison, même s’il n’y a pas beaucoup de croissance cette année, en 2025 - 2026, avec les taux d’intérêt moins élevés, à ce que la croissance économique va reprendre et ça va permettre à l’économie de grandir, mais aussi aux personnes de pouvoir accéder à la propriété. Alors, on s’attend à ce que les ventes de maisons vont augmenter. On va recommencer à voir la croissance des prix des maisons et, ventuellement, des mises en chantier qui vont augmenter un peu aussi.

00:02:27

JOELLE : Le rapport souligne une baisse des mises en chantier d’habitations pour 2024 et une légère reprise dans les deux prochaines années. Pouvez-vous nous éclairer sur ce qui motive cette tendance et aussi nous décrire son incidence sur l’offre globale et l’abordabilité?

00:02:45

BOB : La prévision pour les mises en chantier en 2024 tourne vraiment autour de nos hypothèses pour la construction d’appartements. L’année dernière, en 2023, la croissance où les mises en chantier d’appartements est demeurée très forte, c’est en partie à cause que l’horizon de planification pour ces projets-là est plus long. Alors, en 2023 les constructeurs d’appartements avaient déjà négocié les taux d’intérêt et les prix des matériaux pour les appartements qu’ils ont construits. Tandis que cette année, la conjoncture économique va avoir un plus grand impact sur la construction des appartements et on s’attend à une baisse surtout dans certaines grandes villes comme Toronto et Vancouver. Par contre, avec la diminution des taux d’intérêt, éventuellement, ce qu’on s’attend, c’est qu’en 2025 - 2026, la croissance des mises en chantier va reprendre et on va voir une légère augmentation en 2025 - 2026.

00:03:43

JOELLE : De nombreux acheteurs d’une première maison ne peuvent toujours pas se permettre d’acheter et notre population a aussi augmenté en raison de l’immigration. Donc, de plus en plus de gens choisissent de louer au lieu d’acheter, en ce moment. Quelles sont les répercussions sur le marché locatif?

00:04:03

BOB : Écoute, au cours des dernières années, on a vraiment vu une détérioration, une diminution des taux d’inoccupation dans le marché locataire. Et en même temps, à cause de ça, on voit les loyers qui augmentent. Alors, ce qu’on peut voir, c’est que l’abordabilité dans le marché locataire a détérioré. On a un très bon exemple dans notre rapport sur le marché locataire. On voit que, si on regarde le loyer dans les unités avec roulement, en d’autres mots, un locataire a déménagé, a libéré l’unité et un autre locataire a déménagé dans cette unité-là, dans ces conditions-là, on voit que les loyers ont augmenté d’à peu près 25 % au Canada, l’année dernière. Tandis que dans les unités où le locataire demeure en place, l’augmentation des loyers était plus proche à 5 %. Et le 24 % d’augmentation dans les unités avec roulement, ça représente vraiment le manque d’offre ou la pénurie d’offre de maisons locataires. Alors, avec l’augmentation de la population et avec beaucoup de locataires qui ne peuvent pas accéder à la propriété à cause des hauts taux d’intérêt, il y a beaucoup de demandes pour les maisons locataires et, à cause de ça, les loyers augmentent de façon très, très rapidement.

00:05:23

JOELLE : Le rapport prévoit aussi que les prix de logement devraient augmenter et pourraient même surpasser les sommets atteints durant la pandémie. D’où vient cette tendance?

00:05:34

BOB : C’est un peu la même histoire. C’est vraiment une pénurie d’offre. Dans le marché propriétaire aussi il y a un manque d’unités. Alors, une fois que les taux d’intérêt commencent à diminuer et que le monde recommence à acheter, ça va mettre des pressions très rapidement sur les prix. Même que cette année on s’attend à ce que les prix vont augmenter d’à peu près 4,9 % et l’année prochaine, entre 9 et 10 %. Alors, c’est vraiment à mesure que la demande va augmenter qu’on va voir rapidement une pression sur les prix. Puis c’est la pénurie d’offre qui rentre en jeu encore, comme dans le marché locataire.

00:06:12

JOELLE : Donc, le rapport présente deux scénarios pour le marché de l’habitation. Pouvez-vous expliquer chaque scénario et leur incidence potentielle sur le secteur de l’habitation?

00:06:22

BOB : Il faut reconnaître en partant que les prévisions c’est vraiment pas une science précise. Alors, notre scénario de base, on le croit, mais il faut reconnaître que souvent des choses peuvent arriver qui ne sont pas anticipées. Même les quatre dernières années nous l’ont prouvé avec la pandémie et tout ça. Alors, il peut y avoir des inaperçus qui vont changer la conjoncture économique et les conditions dans les marchés locataires. Alors, on essaie, quand on fait nos prévisions, de penser à des situations probables qui pourraient changer la conjoncture économique. Dans un scénario plus négatif au Canada, on reconnaît que le niveau d’endettement des ménages au Canada est très élevé. En même temps, l’inflation dans le pays a diminué beaucoup plus lentement qu’originalement anticipé. Alors, pour cette raison, les taux d’intérêt ont demeuré élevés plus longtemps. En regardant notre futur, si l’inflation continue ou persiste à des niveaux plus élevés, il se pourrait que la Banque du Canada ne coupe pas les taux d’intérêt dans la deuxième moitié de 2024. Et avec des taux d’intérêt plus élevés, ça peut être plus probable… ça peut être plus difficile pour les ménages qui vont renouveler leur hypothèque maintenant à des niveaux beaucoup plus élevés. Et pour les autres ménages qui ont d’autres dettes à des taux d’intérêt élevés, ça rend plus difficile leur budget, parce qu’il reste moins après les paiements de dettes pour consommer d’autres choses, la nourriture et d’autres choses. Alors, ça peut vraiment restreindre la croissance économique. Et pour cette raison aussi, avec moins d’argent qui reste, ça peut nuire à la demande pour l’habitation, surtout les propriétaires, et ça pourrait, à cause de ça, vraiment nuire à l’abordabilité du marché locatif.

Du côté plus positif, il faut reconnaître que dans les dernières années la croissance de la population a contribué à la croissance économique. Il se pourrait que la croissance de la population continue à des niveaux plus élevés que prévu. Et dans cette situation, si aussi il y a une amélioration de la productivité des travailleurs, ça pourrait rendre un scénario économique avec plus de croissance et, dans ce scénario, il y aurait plus de demande pour l’habitation, à cause de la croissance économique, mais ça pourrait aussi nuire à l’abordabilité. Parce qu’avec plus d’immigrants, plus de croissance de la population, ça met plus de pression dans les marchés locataires, plus de pression dans les marchés propriétaires et ça pourrait nuire à l’abordabilité à long terme.

00:09:06

JOELLE : Nous avons beaucoup parlé des tendances au niveau national. Mais est-ce que vous pourriez nous décrire la situation dans les six grandes villes du Canada?

00:09:16

BOB : Écoute, une des choses principales qui vont vraiment avoir un impact sur la croissance ou sur les perspectives économiques et du marché de l’habitation, c’est vraiment ce qui va arriver avec les taux d’intérêt. Alors, à cause que les taux d’intérêt vont baisser dans la deuxième moitié de 2024 et continuer à diminuer en 2025, ça va vraiment créer un genre de coordination dans la récupération des marchés immobiliers au Canada.

Il va y avoir des petites différences, cependant, dans certaines villes, surtout au niveau des mises en chantier. Par contre, par exemple, à Montréal, les mises en chantier cette année vont se stabiliser. Elles ont déjà beaucoup diminué dans les dernières années. On s’attend à une stabilité des mises en chantier avant qu’ils commencent à augmenter, l’année prochaine. À Toronto et à Vancouver, où les mises en chantier ont été très élevées l’année dernière, on s’attend à une diminution, cette année. Puis c’est vraiment là où les appartements, la construction d’appartements va ralentir en 2024. Mais en 2025 - 2026, on s’atteint à une récupération des mises en chantier dans ces villes-là aussi.

00:10:31

JOELLE : Donc, voilà ma dernière question. Avez-vous des conseils ou des conclusions clés à partager avec les intervenants et les développeurs qui utiliseront l’information dans notre dernier rapport pour prendre des décisions?

00:10:46

BOB : Je pense que ce qui ressort le plus pour moi, c’est que nos prévisions de mises en chantier vont se situer entre à peu près 220 000 unités et 230 000 unités par année, d’ici 2030. Et ce n’est pas suffisant pour combler le manque ou la pénurie d’offre qui existe au Canada et qui va se créer au cours des prochaines années. Il faut absolument doubler le taux de mises en chantier si on veut rétablir l’abordabilité dans la maison… dans le marché locatif et le marché propriétaire au Canada et, dans notre prévision, ça ne se produit pas. Alors, c’est vraiment une prévision qui risque de voir une détérioration dans l’abordabilité pour les Canadiens, au cours des prochaines années, si on ne réussit pas à vraiment construire plus de maisons.

00:11:36

JOELLE : Bien, merci beaucoup, Bob, de vous être joint à nous aujourd’hui et merci pour nous avoir fait part de vos conseils experts en matière des perspectives sur le marché du logement.

00:11:47

BOB : Ça me fait plaisir.

00:11:49

JOELLE : Et merci aussi à vous, nos auditeurs. Restez à l’affût, car nous publierons dans quelques semaines le rapport complet qui couvrira plusieurs autres marchés. Nous voulons connaître votre opinion. N’hésitez pas à nous faire part de vos commentaires sur le rapport et cette discussion. Assurez-vous de vous abonner à notre chaîne YouTube pour être informé d’autres conversations importantes ici sur notre balado. À bientôt.