Principales leçons sur les logements modulaires au Canada

À mesure que les logements modulaires gagnent en popularité au Canada, plusieurs promoteurs, municipalités et organismes de logement se demandent comment mieux les offrir et les rendre abordables. Avec l’appui de l’Initiative de démonstrations de la Stratégie nationale sur le logement (SNL), RDH Building Science a entrepris une étude sur 3 ensembles de logements modulaires et a présenté diverses constatations.

Étendue du projet et résultats attendus

« Nos clients sont désormais partout au Canada, déclare Elyse Henderson, conseillère en énergie et en durabilité à RDH Building Science Inc. : des communautés des Premières Nations de la Colombie-Britannique, un bureau d’architecte qui travaille avec un organisme de logement abordable à Montréal, des gouvernements provinciaux et territoriaux, des organismes de logement et des campus qui cherchent à construire des immeubles collectifs permanents et temporaires. »

Elyse fait référence à la demande croissante de logements modulaires – essentiellement, une façon de préfabriquer les logements en usine, puis de les expédier et de les assembler sur le chantier de construction. Les utilisations des logements modulaires sont aussi variées que la clientèle. De plus, le marché commence tout juste à comprendre comment il pourrait tirer parti des logements modulaires et quelles en sont les limites.

La SCHL lance un appel

RDH est un cabinet d’experts-conseils qui fournit des conseils scientifiques sur l’efficacité énergétique et les choix de conception pour les immeubles neufs, les bâtiments existants et les bâtiments patrimoniaux. Depuis sa fondation à Vancouver en 1997, RDH a pris de l’expansion au Canada et aux États-Unis et a travaillé sur de nombreux ensembles de logements modulaires en Amérique du Nord et dans le monde entier.

La SCHL reconnaît que les logements modulaires pourraient aider à atténuer certaines pressions liées à la recherche de logements abordables, d’autant plus que ces pressions peuvent changer plus rapidement que la plupart des grands projets de construction peuvent le faire.

RDH a répondu à un appel de propositions de la SCHL dans le cadre de son Initiative de démonstrations, qui fait partie de la Stratégie nationale sur le logement annoncée en 2017. Cette initiative offre aux spécialistes et aux organismes du secteur de l’habitation des occasions de présenter des solutions novatrices en matière de logement, par exemple au moyen de visites, de guides sur les pratiques exemplaires, d’études de cas et de vidéos. Le but est d’aider le secteur à adopter ces solutions partout au Canada.

La SCHL a accordé du financement à RDH pour la réalisation d’activités de démonstration, y compris un bulletin technique intitulé Modular Construction for Energy Efficient, Affordable Housing in Canada (en anglais). Ce bulletin présente des ensembles de logements modulaires dans 3 endroits diversifiés au Canada, ainsi que les leçons apprises – ce qu’il faut faire et ce qu’il faut éviter. De plus, RDH a tenu un webinaire sur ses constatations, a dirigé des visites de 2 ensembles de logements modulaires et a produit des documents d’orientation sur les logements modulaires. L’une des visites était organisée conjointement par Metric Modular, une entreprise de construction de la Colombie-Britannique qui se spécialise dans la construction modulaire, dans l’un de ses ensembles en construction. « Les gens du secteur – des architectes, des concepteurs et des consultants – ont pu venir sur place et voir le processus d’assemblage et d’installation des modules », explique Elyse. Comme les travaux de construction ont été terminés en quelques semaines et la finition, en quelques mois, il s’agissait d’une expérience novatrice pour les personnes qui y ont participé. L’autre visite a été organisée conjointement avec BC Housing dans l’un des ensembles de logements abordables achevés par l’organisme provincial.

Abbotsford, Bella Bella et Iqaluit

Sur papier, les logements modulaires semblent simples : Il s’agit de construire en usine des logements assez petits pour les expédier par camion ou par barge, les déplacer sur un chantier de construction et les y assembler. Plusieurs avantages sont évidents : La production de masse en usine peut réduire les coûts si le volume de production est suffisamment élevé – par exemple, si de nombreux ensembles semblables sont mis en chantier à peu près en même temps – tandis que les promoteurs et les fabricants peuvent compter sur une plus grande certitude quant à leurs coûts. De plus, de meilleurs contrôles peuvent être mis en place pour assurer la qualité de la construction, comme l’étanchéité à l’air. Point peut-être plus important encore pour les collectivités éloignées, il n’est pas nécessaire qu’une grande partie de l’expertise en construction soit concentrée sur le chantier.

Toutefois, l’immeuble doit quand même être construit, ce qui signifie d’avoir des fondations convenables, des espaces communs (comme des corridors dans des immeubles collectifs) et des interconnexions pour l’électricité, l’eau, la ventilation, etc. De plus, les logements doivent être regroupés : un seul logement peut comprendre plusieurs modules et l’ensemble de la structure doit pouvoir repousser l’eau et le vent.

Les conditions varient grandement au Canada, de sorte que RDH a examiné 3 des premiers ensembles de logements modulaires :

• À Abbotsford, en Colombie-Britannique, l’objectif était de lutter contre l’itinérance en construisant un immeuble modulaire de 3 étages comportant 44 appartements pour aider les résidents à trouver des solutions plus permanentes. La résidence compte 8 logements accessibles, une cuisine et une salle à manger commune, ainsi que des salles pour les services de soutien. L’immeuble a notamment été conçu pour offrir une excellente étanchéité à l’air et une efficacité énergétique élevée. Bien qu’Elyse décrive la conception comme étant assez standard, elle considère qu’il s’agit d’un avantage : « Il s’agit d’un bon exemple de conception reproductible pour le logement abordable que l’on retrouve maintenant de façon presque identique dans de nombreux ensembles du Lower Mainland de la Colombie-Britannique. »
• Bien qu’elle soit située sur la côte de la Colombie-Britannique, la collectivité de Bella Bella est éloignée et n’est donc pas facilement accessible, sauf par bateau. Après un incendie dans ses locaux, le personnel médical de la région a été déplacé temporairement dans un hôtel consacré à la pêche touristique. L’objectif était de reconstruire le centre médical afin que le personnel médical puisse réintégrer ses locaux avant le début de la saison de la pêche touristique. « C’était formidable de voir l’équipe se réunir dans des délais aussi serrés, malgré le fait que c’était la première fois qu’elle utilisait des logements modulaires pour produire un immeuble répondant aux normes de rendement de la maison passive, explique Elyse. Mais, grâce à leur calendrier ferme, à leur ensemble d’objectifs clairs, à leur bonne compréhension des points à examiner et à leurs visites constantes des lieux, les membres de l’équipe ont réussi. » Elyse souligne que l’ensemble a considérablement économisé sur les coûts de transport en expédiant les modules avec tous les meubles intérieurs et les appareils électroménagers déjà à l’intérieur, ce qui a réduit le besoin d’un envoi distinct.
• À Iqaluit, au Nunavut, un hôtel modulaire de 102 chambres vise à combler une pénurie locale de places hôtelières tout en offrant un hébergement temporaire aux résidents de la région. Étant donné la courte durée de la saison de construction, les modules de l’hôtel ont été construits en hiver, puis expédiés vers le nord et assemblés en été. Un centre des congrès est également rattaché à l’hôtel.

Le bulletin technique illustre certaines des nombreuses utilisations possibles des logements modulaires, par exemple pour loger des effectifs temporaires, comme le personnel minier. Cependant, Elyse prévient que la construction modulaire ne rend pas nécessairement les logements abordables, bien qu’il puisse s’agir d’un moyen d’offrir des logements abordables : « La préfabrication peut permettre de surmonter des obstacles sur le chantier, surtout avec la croissance de la construction à haut rendement. Imaginez un effectif qui tente d’installer un isolant extérieur de 8 pouces sur des supports de parement intermittents dans un immeuble de 5 étages. Il pourrait être difficile d’obtenir un pare-air continu, mais une usine de préfabrication offre un environnement contrôlé, ce qui aide. » Si ces obstacles font partie de la dépense, les logements modulaires pourraient les rendre plus abordables. Elle ajoute que RDH étudie maintenant quels facteurs – comme les caractéristiques de la conception, les coûts de la main-d’œuvre et des matériaux et l’emplacement du site – rendent les logements modulaires abordables. « Dans les collectivités éloignées ou du Grand Nord, où les matériaux et la main-d’œuvre sont moins disponibles, la construction modulaire peut rendre les logements abordables beaucoup moins chers, mais ce n’est pas la même chose partout au Canada. »

Leçons apprises

Les études de cas, ainsi que les consultations menées par RDH auprès de spécialistes dans d’autres domaines, comme l’octroi de permis, la gestion des logements, la fabrication et l’exécution, ont permis de tirer diverses leçons, qui sont décrites en détail dans le bulletin technique. Les délais de construction présentent les avantages les plus évidents, car les fondations sont habituellement construites pendant que les modules sont encore en usine ou en cours d’expédition. En plus, une grande partie de l’enveloppe du bâtiment peut aussi être assemblée en usine. Les modules peuvent être mis en place et assemblés dès que les fondations sont prêtes.

Toutefois, d’autres aspects de la production de logements modulaires pourraient ne pas être évidents pour un promoteur. Par exemple :

• Le rythme rapide de la construction perturbe également moins la collectivité. À l’inverse, les permis d’aménagement et le changement de zonage n’accélèrent pas nécessairement la construction.
• Les transports sont très limités, principalement en raison de la largeur des routes, une considération importante dans le cas des collectivités éloignées. Toutefois, les fabricants doivent également tenir compte du fait que les modules doivent pouvoir résister aux conditions de transport, en particulier à l’humidité des routes, aux intempéries et aux plans d’eau. Elyse mentionne : « Il y a un écart dans les normes entre l’installation de fabrication et le site. L’équipe de conception doit donc trouver une méthode de transport qui comprend la gestion de l’humidité. Il arrive parfois que cela soit mal exécuté. RDH a été appelée à mener des enquêtes judiciaires et a constaté une croissance de la moisissure dans certains modules et immeubles achevés qui a nécessité des mesures correctives coûteuses. » Ce problème n’est pas propre à la construction modulaire, car les matériaux utilisés sont les mêmes que pour les bâtiments construits sur place. Cependant, les bâtiments modulaires sont uniques, en ce sens que le niveau de finition fourni dans les modules est sensible à l’humidité avant que le toit et les murs ne soient scellés.
• À certains égards, le choix du site peut être plus facile à faire que dans le cas de la construction traditionnelle, parce que la conception modulaire des immeubles de logements abordables pourrait ne pas nécessiter autant de préparation sous le niveau du sol (bien que ce ne soit pas le cas si la conception comprend un garage souterrain). Toutefois, il doit y avoir de l’espace au-dessus du sol pour permettre à une grue de mettre les modules en place, ainsi que de l’espace pour ranger les modules pendant l’assemblage.

Utilisation accrue dans l’ensemble du Canada – avec prudence

Il est clair que la construction modulaire pourrait être utilisée partout au Canada afin de construire plus de logements abordables. Le gouvernement du Canada a reconnu les avantages de la construction rapide de logements modulaires lorsqu’il a lancé l’Initiative pour la création rapide de logements en 2020 pour répondre aux besoins urgents en matière de logement causés par la pandémie de COVID-19.

Cependant, Elyse précise que la construction modulaire n’est pas une solution miracle. « Les collectivités du Nord peuvent tirer parti de la main-d’œuvre et des matériaux disponibles dans le Sud, mais certaines d’entre elles préféreraient former des gens de la région, ce qui peut avoir des retombées économiques. Il est important d’écouter les parties prenantes concernées et de tenir compte de ce que ces collectivités veulent réellement. »

De même, elle souligne que la consultation est le principal facteur de réussite. « Rassemblez tous les membres de l’équipe dès le début et assurez-vous que tout le monde comprend clairement les objectifs, les échéances et les responsabilités. Une fois que vous avez commencé à fabriquer les modules, il n’y a pas de retour en arrière. » Elle dit que cette consultation a joué un rôle déterminant dans le succès de l’ensemble Bella Bella auprès de la collectivité et des parties concernées.

Elle encourage également les promoteurs à réfléchir aux objectifs finaux de l’ensemble, y compris son démontage éventuel, si l’immeuble doit être temporaire. Il n’est pas toujours facile de réutiliser les logements modulaires à d’autres fins. Par exemple, dans le cas d’une maison hébergeant du personnel temporaire qui est transformée en refuge pour personnes en situation d’itinérance, les exigences en matière de confidentialité et de sécurité sont différentes.

Il ne fait aucun doute que de nombreux promoteurs examineront les constatations de RDH avec intérêt et en apprendront davantage à mesure que l’entreprise étudiera certains des facteurs qui font de la construction modulaire une option viable pour le logement abordable. RDH prévoit poursuivre ce travail, ainsi qu’un examen plus approfondi de l’analyse des coûts et de l’effet de la construction modulaire sur la capacité des promoteurs à obtenir du financement auprès des prêteurs. RDH s’associe également à BC Housing pour créer un outil qui aidera les équipes à décider si elles devraient utiliser des logements modulaires pour leurs ensembles de logements abordables.