Un immeuble temporaire laisse une impression durable

Confrontée à des pressions extrêmes en matière de logement, Vancouver utilise les espaces temporairement disponibles pour construire des logements modulaires abordables. Avec le soutien de la SCHL, la Vancouver Affordable Housing Agency a d’abord construit un immeuble au 220, avenue Terminal. Elle a ensuite recueilli des appuis pour d’autres constructions modulaires. Ces logements procurent des espaces de qualité aux personnes risquant de se retrouver en situation d’itinérance. Ils atténuent également la pression sur l’ensemble du marché de l’habitation.

Étendue du projet et résultats attendus

Vancouver est reconnue pour ses vues montagneuses et maritimes, son architecture distincte, ainsi que sa culture riche et diversifiée. Au cours des dernières années, le prix extrêmement élevé de ses logements a fait autant de bruit. Bien que la ville continue d’attirer plus de résidents, elle a peu de marge de manœuvre pour croître. Alors, la pression exercée sur les personnes qui ne peuvent pas se payer un logement augmente en même temps.

Il peut donc sembler étrange que la Ville de Vancouver s’intéresse à la construction de logements temporaires. Effectivement, il y a une forte demande pour les terrains disponibles de la part des promoteurs. Pourtant, en 2017, c’est ce qui s’est produit au 220 Terminal Avenue. L’immeuble est niché entre les gares ferroviaires de la ville et son emblématique Science World, près de la rue Main.

Liza Jimenez, urbaniste à la Ville, résume la situation : « Beaucoup de personnes sont en situation d’itinérance ici et beaucoup souffrent de précarité liée au logement. La vocation de la majeure partie des terrains est déjà fixée, mais certains sites qui disposent de futurs plans d’aménagement demeurent néanmoins vacants. Ces terrains pourraient répondre aux besoins dans l’immédiat, même s’ils devaient éventuellement servir à quelque chose d’autre. » Bref, la surchauffe du marché de l’habitation de Vancouver oblige les fournisseurs de logements à faire preuve de souplesse. « Dans d’autres villes, on peut obtenir des baux de 40 ans pour des logements abordables. La valeur des terrains à Vancouver est trop élevée pour cela », explique Mme Jimenez.

La Vancouver Affordable Housing Agency est un organisme municipal indépendant. Elle vise à créer des options novatrices de logement à des loyers inférieurs au marché. L’organisme a manifesté son intérêt à combler ces lacunes. Cela signifie qu’il faudra s’engager à déménager lorsque les plans d’aménagement futurs de la Ville ou du propriétaire seront finalisés. Comment peut-on garantir la faisabilité économique d’un tel projet d’ensemble? La réponse réside dans les logements modulaires temporaires. Ceux-ci peuvent occuper temporairement des sites vacants ou sous-utilisés. Cette approche s’avère utile pendant la construction de logements sociaux permanents et de logements avec services de soutien.

Des logements modulaires à proximité de la rue Main

La Vancouver Affordable Housing Agency a demandé une subvention dans le cadre du Fonds d’innovation pour le logement abordable, une composante de la Stratégie nationale sur le logement. Le Fonds de 200 millions de dollars encourage le financement et les techniques de construction novatrices pour le logement abordable. Administré par la SCHL, son but est de créer des collectivités inclusives et accessibles. De plus, il vise à contribuer à la lutte contre l’itinérance. Pour le 220 Terminal Avenue, la SCHL a accordé 1,5 million de dollars à la Vancouver Affordable Housing Agency. Ce montant couvrira une partie du budget de 3 millions de dollars. La Ville a financé la majeure partie du reste. Le gros du financement provient d’un généreux don de 1 million de dollars de la part de la succession de M. Jimmy Chow.

Détenu et exploité par la Ville, l’immeuble situé au 220, avenue Terminal offre 40 logements abordables. Chacun des logements de 23 m2 compte une chambre, un salon, une cuisinette et une salle de bains privée combinés. Cette disposition permet à chaque personne qui y vit de jouir de son intimité et de son indépendance. Quatre logements accessibles situés au rez-de-chaussée offrent une aire habitable légèrement plus grande (25 m2). Ces logements ont des caractéristiques qui respectaient les exigences d’accessibilité du Code du bâtiment de la Colombie-Britannique du moment. L’immeuble n’est pas constitué de logements avec services de soutien, mais il y a sur place du personnel administratif et d’entretien.

La conception, la fabrication, le transport et l’aménagement du 220 Terminal Avenue ont été réalisés par Horizon North. L’entreprise a récemment été acquise par NRB Modular Solutions, une compagnie canadienne qui compte 40 ans d’expérience en construction modulaire. Ce processus a nécessité la fabrication des logements à l’usine de NRB à Kamloops. Les logements ont ensuite été expédiés au centre-ville de Vancouver. Ils ont été déposés sur le site au moyen d’une grue, et les interconnexions ont été scellées. « Cet ensemble est l’une de nos premières applications de construction modulaire dans le segment du logement abordable, affirme Dawn Nigro, présidente de NRB Modular Solutions. C’était vraiment un terrain d’essai pour les caractéristiques et les avantages de la conception des logements modulaires : rapidité entre le démarrage du projet et l’occupation, qualité et certitude d’exécution. »

La fabrication et la construction ont pris environ 6 mois. Ce délai est nettement inférieur aux 14 à 16 mois habituellement nécessaires pour construire un immeuble standard de cette taille. L’approche modulaire a également permis de réduire les coûts de construction. Au moment de la construction, les coûts étaient d’environ 2 142 $ par m2. Pour la construction traditionnelle à ossature de bois, les coûts varient entre 2 153 $ et 2 906 $ par m2.

Les résidents et résidentes paient la composante provinciale de l’aide au revenu de 375 $ par mois. Le loyer moyen des logements du marché, certes plus grands, est d’environ 1 268 $ par mois dans la région. L’immeuble comprend une aire d’agrément intérieure commune avec une cuisinette. Il est situé près des transports en commun et de plusieurs commodités, comme des commerces de détail, des restaurants et des services communautaires. L’immeuble de 3 étages ne comporte pas d’ascenseur, souligne Mark Simpson, gestionnaire de projet à la Vancouver Affordable Housing Agency. Cette décision a permis de réduire les coûts d’aménagement et d’entretien futurs. Elle a également permis de limiter le niveau auquel un résident ou une résidente doit monter. « Le but général du premier aménagement modulaire de la Ville était d’explorer cette forme de construction. Les logements ont été préfabriqués hors site. Les dimensions, les fonctionnalités et la reproductibilité du bâtiment ont été maximisées. Tout cela a été réalisé en répondant aux besoins des résidentes et résidents potentiels et des exploitants de logements », explique M. Simpson.

Les résidents et résidentes étaient généralement satisfaites de leur nouvel hébergement. Une enquête de 2018 menée par Morrison Hershfield a permis de se pencher sur le sujet. Parmi les locataires ayant répondu au sondage, 84 % ont déclaré être satisfaits ou très satisfaits de leur logement. Il y a eu certains points d’insatisfaction, comme la taille des réfrigérateurs, le manque d’accès à Internet et le niveau de bruit. Celui-ci est dû en partie à la proximité d’une artère centrale. Parfois, la hotte de la cuisinette faisait aussi du bruit, mais ce problème a été résolu.

BC Housing a mené une autre enquête, cette fois auprès des locataires de plusieurs immeubles de logements modulaires temporaires avec services de soutien de Vancouver. BC Housing a appris qu’une grande majorité des locataires ont signalé des améliorations marquées à leur bien-être, affirme Mme Jimenez. « Le personnel sur place est à l’affût, s’assure que les locataires ont tout ce dont ils ont besoin et les met en contact avec les services nécessaires. »

Passer à autre chose...

Cependant, même si les choses vont bien au 220 Terminal Avenue, cet arrangement ne durera pas indéfiniment. La réglementation de l’ensemble, achevé en février 2017, est celle d’un immeuble à logements modulaires temporaires. Le 220 Terminal Avenue dispose donc d’un permis d’aménagement d’une durée limitée de 10 ans au maximum sur un site donné.

Dès le départ, l’immeuble a été conçu et construit en tenant compte du démontage. Le système de fondation peut être aménagé au-dessus du niveau du sol et réutilisé sur de futurs sites. Cette conception signifie que les répercussions sur le site seront beaucoup moins grandes. De plus, il sera possible de réaliser d’importantes économies au fil du temps. En effet, le système de fondation pourra être déplacé avec l’immeuble. Les modules de l’immeuble peuvent être transportés à un nouvel endroit et assemblés à nouveau avec la même disposition. Ils peuvent également être configurés pour répondre aux besoins locaux. « La conception minimise le nombre de nouveaux composants et matériaux de construction requis pour l’assemblage sur un nouveau site. Ceci permet de réduire les répercussions environnementales et la production de déchets », souligne M. Simpson.

… tout en inspirant l’avenir.

Néanmoins, le 220, Terminal, comme premier ensemble de logements modulaires mobiles de Vancouver, laissera des fondations beaucoup plus durables. Il servira de modèle pour d’autres aménagements dans la ville. Le gouvernement de la Colombie-Britannique a investi 291 millions de dollars pour la construction modulaire. Cet investissement permettra de construire 2 000 logements modulaires de plus dans la province. Il soutiendra également la dotation en personnel de tous les nouveaux immeubles de logements modulaires de la province. Un montant additionnel de 170 millions de dollars sur 3 ans assurera une présence en tout temps dans les immeubles. « Le 220 Terminal Avenue a démontré à la province que la construction modulaire est réalisable. C’est le principal avantage de ce projet d’ensemble, explique Mme Jimenez. Depuis sa construction, nous avons travaillé avec la province pour aménager plus de 750 logements modulaires temporaires supplémentaires. » Le 220 Terminal Avenue a également permis de documenter les avantages de la construction modulaire. La construction rapide de logements permet de répondre aux besoins urgents des personnes en situation d’itinérance. Ces apprentissages ont contribué à orienter l’élaboration de l’Initiative pour la création rapide de logements. Ce programme fait également partie de la Stratégie nationale sur le logement et a été lancé en octobre 2020.

La Vancouver Affordable Housing Agency a depuis aménagé 14 autres immeubles modulaires sur 11 sites temporairement disponibles. De ce nombre, 3 appartiennent à des intérêts privés. Cette construction a été réalisée grâce à un partenariat avec BC Housing et des exploitants de logements sans but lucratif. Cela a été possible en partie grâce à une contribution supplémentaire de 3,89 millions de dollars de la SCHL. Celle-ci provient du Fonds d’innovation pour le logement abordable. Ce faisant, la Vancouver Affordable Housing Agency a mis en pratique les leçons tirées de ses premiers projets. La technologie et l’efficacité énergétique en sont un exemple, affirme M. Simpson : « Les immeubles plus récents ont évolué grâce à la modernisation des systèmes et des technologies mécaniques. Ils sont devenus plus efficaces et plus étanches à l’air. » Des changements ont également été apportés pour répondre aux besoins du nouveau programme et des résidents et résidentes, explique Mme Jimenez. Les nouveaux immeubles de logements modulaires temporaires de type 2 comprennent une cuisine commerciale pour fournir des repas. La programmation a été élargie et des espaces de bureau sont à la disposition du personnel et des résidents et résidentes. La superficie des aires d’agrément intérieures a également quadruplé. Des améliorations ont été apportées à la disposition, à la finition et à l’ameublement des logements. L’aire habitable des logements est passée à 30 m2 (320 pi2).

Le nombre accru d’immeubles s’accompagne d’une plus grande sensibilisation aux changements de conception pour les besoins culturels des populations desservies. Par exemple, l’un des sites a un exploitant autochtone et ce dernier a besoin d’espaces culturellement adaptés. Comme le dit Mme Jimenez : « Ils voulaient faire de la purification par la fumée, mais cette pratique aurait déclenché l’alarme incendie. La purification se fait donc dans l’aire d’agrément extérieure. » Un autre immeuble sur la rue Union est destiné aux locataires autochtones et afro-canadiens. « Nous avons travaillé avec un exploitant expérimenté et un organisme sans but lucratif qui dessert les communautés noires. Les membres ont apporté leur perspective culturelle. Leur contribution a directement façonné certains aspects de la conception du projet. Parmi ceux-ci se trouvent l’aménagement paysager et les aires d’agrément extérieures. Pour réaliser cette conception, nous avons dû remplacer les petits îlots carrés par de grandes tables rondes. Nous avons introduit des couleurs plus vives et des plantes traditionnelles. Celles-ci peuvent être cultivées, récoltées et utilisées sur place. Toutefois, si la population hébergée est connue à l’avance, une plus grande personnalisation devrait être intégrée aux conceptions futures. Cette personnalisation devrait être réalisée en fonction des besoins culturels uniques », explique Mme Jimenez.

L’idée pourrait également être adoptée partout au pays, affirme Dawn de NRB. « Cet ensemble a vraiment été un tremplin pour les divers ensembles de logements modulaires abordables qui ont suivi. C’est le cas non seulement à Vancouver, mais aussi dans de nombreuses régions de la Colombie-Britannique et de l’Ontario. Ces ensembles ont été essentiels pour les collectivités desservies. Des logements dont ont grandement besoin les personnes qui ont besoin d’un nouveau départ y sont maintenant offerts. »

Leçons apprises

Les logements modulaires de Vancouver continueront sans aucun doute d’évoluer. C’est également le cas de la Vancouver Affordable Housing Agency, qui continuera de tirer des leçons de ses réussites. Elle trouvera aussi d’autres occasions de s’améliorer. M. Simpson souligne qu’il était important de commencer par un immeuble comme le 220 Terminal. « Nous étions autorisés à construire sous cette forme, affirme-t-il. L’approche modulaire a pu alors être comprise. Cet ensemble a permis de savoir si cette conception convient le mieux à la région, à la population et au budget. »

L’immeuble a également préparé le terrain pour de futures améliorations de conception. Les immeubles plus récents n’ont pas de ventilation centralisée et les modules ont moins d’ouvertures. Ils sont plus étanches à l’air et plus efficaces, et agissent davantage comme des thermopompes individuelles.

Selon Mme Jimenez, comme principe général, la volonté politique est essentielle. « Nous avions une grande volonté politique quant à la réalisation de ce projet d’ensemble. Le Conseil municipal et le personnel savaient qu’il serait difficile de lancer un tel aménagement. Ces difficultés seraient particulièrement prononcées dans un tel secteur où il y a principalement des maisons. Mais le fait d’avoir une volonté politique sous-jacente contribue aux conversations difficiles que nous avons dû avoir. » Toutefois, la communauté locale apprécie davantage les ensembles lorsqu’elle comprend les services offerts par les immeubles. La qualité de leur construction et leur apparence globale contribue également à cette appréciation. « Nous avons fait une visite publique au printemps 2018 avant que les résidents et résidentes n’emménagent, explique Mme Jimenez. Ainsi, nous avons vraiment changé l’opinion des gens sur ce que l’ensemble et les immeubles représentent. C’est beaucoup plus résidentiel que les gens ne le pensaient. Nous avons été en mesure de montrer que nous offrons des logements de qualité. De plus, les personnes résidentes ont pu observer que nous bâtissons des collectivités et que nous soutenons la création d’emplois. »