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Ce mémoire analytique porte sur les parcours financiers des emprunteurs hypothécaires de l’Ontario à la fin de la durée de leur prêt hypothécaire auprès d’un prêteur non traditionnel. Nous examinons l’efficacité des stratégies de sortie.
Les prêteurs non traditionnels – un segment en pleine croissance
De 2015 à 2020, les prêteurs non traditionnels détenaient le rang national du segment ayant connu la plus forte croissance dans le secteur hypothécaire canadien. Cela s’explique par :
- une demande accrue dans un contexte de changements réglementaires;
- la hausse du prix des habitations;
- la faiblesse des taux d’intérêt.
Le portefeuille des prêteurs non traditionnels est passé d’environ 9 milliards de dollars en 2015 à 15 milliards de dollars en 2020.
Leur croissance a considérablement ralenti pendant la pandémie de COVID-19. En effet, compte tenu de l’évolution rapide des conditions du marché, de nombreux investisseurs ont demandé des rachats1.
Leur croissance constante avant la pandémie et leurs pratiques de souscription non traditionnelles ont soulevé des questions quant à leur potentiel d’introduire de nouvelles vulnérabilités dans le système de financement de l’habitation.
Cette situation est particulièrement vraie dans les régions où ils ont atteint une part de marché plus importante, comme en Ontario (figure 1).
L’un des risques des prêts hypothécaires obtenus auprès d’un prêteur non traditionnel est que les emprunteurs soient incapables d’améliorer leur situation financière. Ces emprunteurs s’engagent ensuite à contracter des prêts hypothécaires à taux d’intérêt élevé, ce qui entraîne des problèmes d’abordabilité à long terme.
Figure 1 : En tant que segment qui a connu la plus forte croissance avant la pandémie, les prêteurs non traditionnels ont obtenu une part considérable du marché des opérations hypothécaires en Ontario
Sources : Données sur les opérations hypothécaires Teranet et calculs de la SCHL
| Année | Part des opérations hypothécaires des prêteurs non traditionnels |
|---|---|
| 2006 | 11,28 % |
| 2007 | 9,76 % |
| 2008 | 8,09 % |
| 2009 | 8,59 % |
| 2010 | 8,45 % |
| 2011 | 8,31 % |
| 2012 | 9,38 % |
| 2013 | 10,81 % |
| 2014 | 10,72 % |
| 2015 | 10,34 % |
| 2016 | 10,47 % |
| 2017 | 12,72 % |
| 2018 | 14,83 % |
| 2019 | 14,66 % |
| 2020 | 12,28 % |
| 2021 | 12,36 % |
Qu’est-ce qu’une stratégie de sortie?
Une stratégie de sortie est un plan qui est élaboré et évalué lorsqu’un prêt est accordé dans le cadre du processus de souscription.
La stratégie de sortie décrit la capacité de l’emprunteur à améliorer sa situation financière et à se retirer du secteur des prêts non traditionnels à la fin du terme du prêt. Un emprunteur peut vendre sa propriété dans le cadre de sa stratégie de sortie, sans que le prêt tombe en souffrance.
La stratégie de sortie est planifiée en collaboration avec l’emprunteur avant l’octroi du prêt, habituellement dans le cadre du processus d’approbation.
Il est essentiel de bien définir sa stratégie de sortie. Certains emprunteurs pourraient avoir de la difficulté à payer des taux d’intérêt plus élevés sur un prêt hypothécaire pendant une période prolongée.
Pour ce mémoire analytique, nous considérons qu’une stratégie de sortie est efficace si l’emprunteur peut contracter un prêt hypothécaire dans le secteur des prêts traditionnels ou vendre sa propriété. L’emprunteur doit être en mesure de faire ces démarches sans que son prêt non traditionnel tombe en souffrance (figure 2)2.
Cet indicateur est important pour le suivi des répercussions sur l’abordabilité du secteur des prêts non traditionnels. Si l’efficacité des stratégies de sortie diminue, l’abordabilité pourrait devenir un défi pour les emprunteurs dans le secteur des prêts non traditionnels. En effet, les prêts hypothécaires obtenus auprès de prêteurs non traditionnels sont généralement plus chers que les prêts hypothécaires ordinaires.
Figure 2 : Quatre résultats entraînant l’échec ou la réussite de la stratégie de sortie
Échec de la stratégie de sortie
- L’emprunteur a un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur non traditionnel
- La propriété de l’emprunteur est saisie
Réussite de la stratégie de sortie
- L’emprunteur a un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur traditionnel
- La propriété de l’emprunteur est vendue
Prêteurs non traditionnels
Les prêteurs hypothécaires non traditionnels sont une solution de rechange aux établissements de crédit hypothécaire traditionnels. Le rejet de leur demande de prêt hypothécaire par les prêteurs traditionnels est la principale raison pour laquelle les emprunteurs font appel à des prêteurs hypothécaires non traditionnels. Les emprunteurs qui ont tendance à avoir recours aux prêts hypothécaires non traditionnels comprennent :
- les travailleurs autonomes;
- les employés ayant de mauvais antécédents de crédit ou aucun antécédent;
- les emprunteurs ayant des besoins de liquidité à court terme.
Les prêteurs non traditionnels exigent des taux d’intérêt beaucoup plus élevés que les prêteurs traditionnels et offrent généralement des prêts avec paiement des intérêts seulement.
La principale différence de souscription entre les prêteurs traditionnels et les prêteurs non traditionnels réside dans le fait que le processus d’approbation de ces derniers est principalement déterminé par :
- la valeur nette accumulée sur la propriété;
- les liquidités à court terme des emprunteurs. Ces conditions remplacent la capacité de l’emprunteur de faire des paiements mensuels réguliers jusqu’au remboursement du prêt.
Leur succès repose sur le fait d’avoir une stratégie de sortie efficace qui déterminerait :
- la capacité de l’emprunteur à obtenir l’approbation d’un prêteur traditionnel au terme du prêt;
- la capacité de vendre la propriété rapidement pour rembourser le prêt, puisque le remboursement à long terme au prêteur non traditionnel ne sera probablement pas viable pour l’emprunteur.
Info-éclair
- En 2020, la majorité des emprunteurs ayant un prêt hypothécaire non traditionnel (72 %) avaient une stratégie de sortie efficace. Ces emprunteurs ont été en mesure d’obtenir un prêt auprès d’un prêteur traditionnel au terme de leur prêt non traditionnel (64 %) ou vendre leur propriété sans que le prêt tombe en souffrance ou que la propriété soit saisie (8,5 %). Cette proportion est demeurée stable en 2021.
- Les propriétés prises en sûreté par les prêteurs non traditionnels représentent 80 % des saisies en Ontario.
- Les saisies ont considérablement diminué en 2020 (passant de 63 en 2019 à 23 en 2020), probablement en raison des mesures d’allègement hypothécaire et de confinement, qui ont mis certaines activités en suspens.
Nous avons adapté les données de Teranet Inc. pour la présente analyse. Les données comprennent les variables du registre foncier correspondant de la Société d’évaluation foncière des municipalités de l’Ontario. Cet ensemble de données ne couvre que la province de l’Ontario.
Principales constatations
Sept prêts hypothécaires non traditionnels sur dix comportaient une stratégie de sortie efficace
En 2020, près de 32 245 prêts hypothécaires non traditionnels ont été résiliés, car les emprunteurs sont passés à un autre prêteur ou les propriétés ont été vendues ou saisies.
De ce nombre, 72 % avaient une stratégie de sortie efficace (figure 3). Plus de 23 000 emprunteurs ont réussi à obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur traditionnel, ce qui leur a donné accès à un prêt hypothécaire à plus long terme et à des taux d’intérêt inférieurs.
D’autres ont pu vendre leur propriété sans que leur prêt tombe en souffrance. Cet indicateur de stratégie de sortie efficace a diminué au cours des années qui ont précédé la pandémie.
Figure 3 : Un emprunteur sur quatre est demeuré dans le secteur des prêts non traditionnels à la fin du terme du prêt en 2020
Sources : Données sur les opérations hypothécaires Teranet et calculs de la SCHL
- Changement vers un prêteur traditionnel : 63,6 %
- Changement de prêteur non traditionnel ou renouvellement auprès du même prêteur : 27,8 %
- Vente de la propriété : 8.5 %
- Saisie de la propriété : 0,1 %
Entre 2006 et 2015, environ 80 % des prêts hypothécaires avaient une stratégie efficace. En 2019, ce pourcentage était descendu à environ 70 % (figure 4). De janvier à novembre 2021, l’indicateur est demeuré stable par rapport à 2020, à 71 %.
La diminution de la transition aux prêteurs traditionnels au cours de la dernière décennie est en partie attribuable à une série de règlements macroprudentiels et au resserrement des normes de souscription. Il est donc plus difficile pour les emprunteurs de retourner dans ce secteur.
Figure 4 : Le taux de réussite des stratégies de sortie prévues a diminué de 10 points de pourcentage depuis 2011
Sources : Données sur les opérations hypothécaires Teranet et calculs de la SCHL
| Année | Pourcentage de personnes qui sont retournées vers un prêteur traditionnel | Pourcentage de propriétés vendues |
|---|---|---|
| 2006 | 63,11 % | 18,18 % |
| 2007 | 68,55 % | 15,37 % |
| 2008 | 69,47 % | 15,41 % |
| 2009 | 64,26 % | 17,23 % |
| 2010 | 66,14 % | 16,34 % |
| 2011 | 68,56 % | 14,24 % |
| 2012 | 59,90 % | 18,96 % |
| 2013 | 60,33 % | 18,03 % |
| 2014 | 62,23 % | 16,17 % |
| 2015 | 61,54 % | 14,94 % |
| 2016 | 60,43 % | 15,10 % |
| 2017 | 59,01 % | 15,29 % |
| 2018 | 54,20 % | 16,42 % |
| 2019 | 55,28 % | 13,65 % |
| 2020 | 63,62 % | 8,53 % |
| 2021 | 67,28 % | 4,30 % |
La plupart des autres emprunteurs hypothécaires, soit 28 %, sont demeurés dans le secteur des prêts non traditionnels pour financer leurs propriétés. Ces emprunteurs sont passés à un autre prêteur non traditionnel ou ont renouvelé leur prêt auprès de leur prêteur non traditionnel initial.
Bien que nous considérions ce résultat comme une stratégie de sortie inefficace, il est important de noter que l’emprunteur pourrait revenir dans le secteur des prêts traditionnels si :
- le prêt a été renouvelé auprès du même prêteur;
- le prêt a été contracté auprès d’un autre prêteur non traditionnel.
Seule une très faible part des prêts a fait l’objet d’une saisie hypothécaire.
Le taux de saisies demeure faible, mais supérieur à celui des prêteurs traditionnels
De 2015 à février 2020, seulement 0,17 % des prêts contractés avec des prêteurs hypothécaires non traditionnels ont donné lieu à une saisie.
Pendant la pandémie (de mars 2020 à juillet 2021), le taux de saisie hypothécaire est demeuré stable (0,08 %), ne visant que 23 propriétés en Ontario. Ces taux de saisie restent toutefois beaucoup plus élevés que dans le secteur des prêts traditionnels.
Bien qu’ils ne représentent que 12 % des prêts hypothécaires, les prêteurs non traditionnels procèdent à 65 à 90 % des saisies chaque année. Cette valeur a atteint un sommet en 2016 (88 %), en grande partie en raison du très faible nombre de saisies dans le secteur des prêts traditionnels.
Pendant la pandémie, ce taux (71 %) cadrait avec ceux de 2017 à 2019 (74 %).
Moins de propriétés ayant un prêt hypothécaire non traditionnel ont été vendues en 2020
Un autre phénomène intéressant ayant été observé pendant la pandémie est la diminution du nombre de propriétés vendues dans les portefeuilles des prêteurs non traditionnels. Ce phénomène semble aller à l’encontre de la forte activité sur le marché de l’habitation à Toronto et à Ottawa.
Avant la pandémie, entre 10 % et 20 % des propriétés ayant un prêt hypothécaire non traditionnel étaient vendues. Cependant, en 2020, seulement 8,5 % de ces propriétés ont été vendues. Parmi les explications possibles, citons :
- le type de propriété;
- l’emplacement de la propriété;
- les programmes de report.
Les programmes de soutien, comme le report des paiements hypothécaires, ont permis aux emprunteurs d’éviter les cas de défaut et, par conséquent, d’avoir à vendre leur propriété.
Les données de 2021 pourraient être légèrement faussées, étant donné le retard de saisie des données sur les ventes de propriétés dans le registre foncier.
Le taux de réussite des stratégies de sortie a diminué depuis 2011
Le taux de réussite des stratégies de sortie a diminué de 10 points de pourcentage depuis 2011 et s’est stabilisé pendant la pandémie. Cette diminution avant la pandémie porte à croire que les emprunteurs servis par des prêteurs non traditionnels demeurent dans ce secteur plus longtemps que prévu.
Étant donné les taux d’intérêt élevés, ils pourraient alors éprouver des problèmes d’abordabilité à long terme.
