Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels

0:01

[Description visuelle : Sur un fond en dégradé mauve et rouge, des ombres d’habitations animées apparaissent. Au premier plan, une barre de recherche où il y est écrit « marché canadien de l’habitation » apparaît. Elle est remplacée par le texte « Sous notre toit », suivi de « Balado sur le logement au Canada ».

Narratrice :

Vous écoutez Sous notre toit : Balado sur le logement au Canada, où nous vous faisons part des dernières nouvelles sur le marché canadien de l’habitation.

0:16

[Description visuelle : Le fond en dégradé mauve et rouge et les ombres d’habitations animées font place à Joelle Hamilton. Elle est assise à une table dans un espace de bureau et fait face à Tania Bourassa-Ochoa. Elles ont chacune un micro et une tablette avec clavier devant elles. Le nom de Joelle Hamilton ainsi que le texte « Communications et marketing – SCHL » apparaissent en bas à droite pendant quelques secondes.]

Joelle Hamilton :

Bonjour tout le monde et bienvenue à Sous notre toit. Je suis votre animatrice, Joelle Hamilton. Et avec nous dans le studio, aujourd’hui : Tania Bourassa-Ochoa, économiste en chef adjointe à la SCHL.

0 :29

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton, à gauche, et Tania Bourassa-Ochoa, à droite, de profil.]

Elle est ici pour nous parler du dernier rapport… Je veux juste le lire pour ne pas faire d’erreur. C’est le dernier Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels.

0:39

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton de face.]

Bonjour, Tania. Rebonjour. Je suis contente que tu sois ici encore avec nous.

0:44

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Tania Bourassa-Ochoa de face.]

Tania Bourassa-Ochoa :

Ah, bonjour, Joelle. Ça me fait tellement plaisir d’être ici.

0:46

Joelle Hamilton :

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton de face. On passe brièvement à Tania Bourassa-Ochoa de face avant de revenir à Joelle Hamilton.]

Et puis, pour ceux et celles qui ne connaissent pas Tania, elle s’est jointe à la SCHL en tant qu’analyste de marché il y a 10 ans. Et avant d’être nommée économiste en chef adjointe, elle a travaillé avec notre équipe de recherche pour combler les lacunes en matière de données dans le financement du logement. C’est bien ça?

1:07

Tania Bourassa-Ochoa :

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Tania Bourassa-Ochoa de face.]

C’est parfaitement ça.

1:08

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton, à gauche, et Tania Bourassa-Ochoa, à droite, de profil. On passe à Joelle Hamilton de face, puis on revient à la vue de profil.]

Joelle Hamilton :

Parfait. Donc, les choses ont changé depuis la dernière fois que tu étais ici. Et puis, en mai, le taux directeur était de 5 % et la Banque du Canada n’avait pas effectué de baisse de taux. Depuis, elle l’a réduit quatre fois et le taux directeur est maintenant de 3,75 %.

1:33

Et je pense que ça va être intéressant de voir ce qui a changé avec la dette hypothécaire et les taux de délinquance, et quels seront, ou sont, les effets sur le climat économique et sur la confiance des consommateurs au Canada. Tu es prête?

1:50

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Tania Bourassa-Ochoa de face.]

Tania Bourassa-Ochoa :

Je suis prête!

1:51
[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton de face, puis Joelle Hamilton et Tania Bourassa-Ochoa de profil. Puis, la vue passe de nouveau à Joelle Hamilton de face.]

Joelle Hamilton :

1. On va commencer par la dette hypothécaire. Donc, au printemps, la croissance de la dette hypothécaire a continué de ralentir, mais elle augmentait toujours et elle atteignait des niveaux historiques. Est-ce que c’est toujours le cas aujourd’hui et qu’est-ce que cela pourrait signifier pour le marché immobilier?

2:11

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Tania Bourassa-Ochoa de face. Le nom de Tania Bourassa-Ochoa ainsi que le texte « Économiste en chef adjointe – SCHL » apparaissent en bas à gauche pendant quelques secondes.]

Tania Bourassa-Ochoa :

Donc, effectivement, c’est vrai dans une certaine mesure, où la croissance de la dette hypothécaire est quand même au ralenti. Ça continue à croître, mais de manière quand même assez lente, et on continue d’atteindre des niveaux historiques. Donc, en ce sens-là, c’est vrai. Dans un autre sens, le contexte économique, depuis qu’on s’est parlé plus tôt cette année, a changé beaucoup.

2:34

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton de face, puis Joelle Hamilton et Tania Bourassa-Ochoa de profil.]

En fait, en 2024, on est dans un contexte où on a beaucoup d’influences contradictoires, dans un certain sens, ce qui fait en sorte que les choses bougent quand même très vite. Et donc, quand on regarde notre rapport, on regarde où on se situait en juillet. Parce qu’évidemment, avec les données qu’on présente dans le rapport, on arrive à peu près à cet été, en juillet.

3:01

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Tania Bourassa-Ochoa de face. Le texte « S’ABONNER » ainsi qu’une icône de cloche apparaissent dans le bas de l’écran pendant quelques secondes.]

Eh bien, dans ce contexte-là, la Banque du Canada avait déjà baissé le taux directeur deux fois.

3:06

Donc, le taux directeur était à 4,5 %, mais ce n’était pas encore suffisant pour vraiment voir une activité reprendre du côté du marché de l’habitation, voire même du côté de l’activité hypothécaire. Donc, on va le voir dans certains marchés, mais de manière générale au Canada, on ne l’a pas tant encore vu.

3:29

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton de face quelques instants, puis revient à Tania Bourassa-Ochoa de face.]

Et donc, à la fin de juillet, la croissance de la dette hypothécaire globale augmentait de 3,5 % par rapport à l’année précédente et on avait une dette globale de 2,2 billions de dollars. Donc, 2,2 mille milliards de dollars au Canada.

3:50

Maintenant, il y a eu depuis d’autres annonces de baisses de taux. Donc, on est aujourd’hui, comme tu le mentionnais, à 3,75 % de taux directeur. De plus, il y a eu des changements relativement à l’assurance prêt hypothécaire, qui vont affecter la période d’amortissement. Et donc, dans ce contexte-là, on peut s’attendre à une reprise de l’activité hypothécaire d’ici la fin de l’année et en 2025.

4:16

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton de face.]

Joelle Hamilton :

J’ai lu un fait intéressant dans le rapport. C’est que les emprunteurs délaissent les prêts hypothécaires traditionnels à taux fixe de cinq ans. Pourquoi est-ce qu’ils font ce changement-là?

4:31

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Tania Bourassa-Ochoa de face.]

Tania Bourassa-Ochoa :

C’est intéressant que tu poses la question parce que c’est vrai. Historiquement, les Canadiens ont opté majoritairement pour du « cinq ans, fixe ». Maintenant, si on se replace encore une fois en juillet, la Banque du Canada avait baissé deux fois le taux directeur. L’inflation commençait à être maîtrisée. Il y avait également des signes de détente sur le marché de l’emploi. Donc, le taux de chômage commençait à augmenter.

4:55

Et donc, tout le monde s’attendait, en fait, autant les prêteurs que les emprunteurs, à ce que cette baisse de taux revienne d’une manière ou d’une autre. Et dans ce contexte-là, les emprunteurs ont refusé, dans une certaine mesure, de s’engager à un taux fixe pendant une période de cinq ans, dans l’anticipation presque certaine que les taux allaient baisser au cours de la prochaine année ou au cours des prochaines années.

5:25

Cette situation fait en sorte que 55 % des emprunteurs ont opté pour soit un prêt fixe trois ans ou un prêt fixe quatre ans. C’est donc devenu, en fait, l’option la plus populaire, au cours de la dernière année.

5:38

Joelle Hamilton :

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton de face.]

Et au printemps, tu as mentionné que les taux en souffrance pour les prêts hypothécaires augmentaient et aussi, que les taux de délinquance pour les autres produits de crédit, comme les cartes de crédit, les prêts pour automobile et les marges de crédit hypothécaire, augmentaient. Et selon le dernier rapport, cette tendance est encore à la hausse. Que signifie-t-elle pour le marché de l’habitation?

6:05

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Tania Bourassa-Ochoa de face.]

Tania Bourassa-Ochoa :

Donc, effectivement, on a vu les taux de délinquance pour les prêts hypothécaires. Donc, en fait, c’est la part des emprunteurs qui sont en retard sur leur paiement hypothécaire depuis 90 jours ou plus. On a vu ce chiffre-là augmenter à 0,20 %. On voit quand même une hausse assez marquée.

6:22

Par contre, il faut considérer d’où on part, finalement. Où est-ce que cette hausse commence? Et c’est important de mentionner qu’on était dans un contexte, aussi, où les taux étaient à des niveaux historiquement bas.

6:35

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton et Tania Bourassa-Ochoa de profil.]

Donc, pendant la pandémie, on se souviendra qu’il y a eu plusieurs programmes en place qui ont fait en sorte qu’il y avait des reports de paiement, mais aussi, que le revenu avait augmenté quand même assez rapidement. On était donc à des niveaux historiquement bas, qu’on n’avait jamais vus, du côté des délinquances. Donc, quand on parle de hausse, oui, il y a une hausse, mais il faut savoir qu’on part d’un niveau historiquement bas.

7:00

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Tania Bourassa-Ochoa de face.]

Par contre, quand on regarde du côté des autres produits de crédit, donc les prêts auto, les marges de crédit, les cartes de crédit, on continue à voir les taux de délinquance augmenter également.

7:12

Et donc, ça nous donne vraiment des signaux que cette pression financière non seulement continue à se faire sentir, mais se fait sentir davantage. Et aussi, on remarque encore des changements du côté des comportements, du côté du crédit des emprunteurs.

7:31

Donc, certains emprunteurs vont demander plus de crédit. Il peut s’agir de cartes de crédit, de prêts personnels. Donc, on cherche à aller chercher plus de crédit. Aussi, on voit une plus forte utilisation du crédit rotatif existant, soit les cartes de crédit, par exemple, les marges de crédit. Et donc, on va utiliser davantage ce crédit-là et on va peut-être souvent ou plus souvent, en fait, voir des soldes qui se maintiennent de ce côté-là.

8:04

Et donc, tout ça mis ensemble, comme je mentionnais, fait en sorte qu’on peut s’attendre à ce que les taux de délinquance du côté des prêts hypothécaires continuent à augmenter. On a beaucoup de signes qui pointent vers cette direction-là. On s’attend à ce que d’ici la fin de 2024, même début 2025, on atteigne de nouveau ces niveaux prépandémiques.

8:32

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton et Tania Bourassa-Ochoa de profil.]

Donc, dans ce contexte-là, on s’attend à ce que les taux de délinquance sur les prêts hypothécaires continuent d’augmenter, qu’on va atteindre ces niveaux prépandémiques d’ici la fin de l’année et en 2025. Mais cela dit, on est dans un contexte où notre marché de l’habitation au Canada demeure encore très serré, on fait encore face à d’immenses défis du côté de l’offre de logement.

9:00

[Description visuelle : La caméra montre toujours Joelle Hamilton et Tania Bourassa-Ochoa de profil, puis il y a un changement de plan et la caméra montre Tania Bourassa-Ochoa de face.]

Et donc, dans ce contexte-là, si un emprunteur se sent vraiment sous cette pression financière et que la seule option, vraiment, est de vendre la propriété, eh bien, dans un contexte où le marché est très serré, ça veut dire que le marché est plus liquide et donc, que l’emprunteur peut vraiment vendre sa propriété dans un délai relativement rapide. Et donc, ça peut avoir vraiment un effet limitatif sur la hausse des taux de délinquance à l’échelle nationale.

9:35

Par contre, il faut dire que les marchés sont très différents. Ça dépend des régions. De région en région, il y a des marchés qui sont plus serrés que d’autres, puis ça dépend également du type de propriété. Mais de manière générale, dans un marché qui est plus liquide, qui est plus serré, ça peut permettre de limiter cette hausse de taux de délinquance qu’on prévoit.

9:57

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton et Tania Bourassa-Ochoa de profil puis il y a un autre changement de plan et la caméra montre Joelle Hamilton de face.]

Joelle Hamilton :

Donc, aujourd’hui, on a parlé de la dette accrue des ménages, des renouvellements des prêts, du renouvellement des prêts hypothécaires à des taux plus élevés et de la hausse de taux de délinquance et des prêts hypothécaires en souffrance. Compte tenu de toutes ces tendances, je pense qu’il est important de comprendre les risques. De quoi devrions-nous nous inquiéter?

10:22

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Tania Bourassa-Ochoa de face. Le texte « S’ABONNER » ainsi qu’une icône de cloche apparaissent dans le bas de l’écran pendant quelques secondes.]

Tania Bourassa-Ochoa :

En fait, tu l’as mentionné. Avec la dette des ménages qui est extrêmement élevée, avec le coût de la dette qui est également élevé, donc les mensualités hypothécaires et aussi le coût de la vie, cela fait en sorte que le risque potentiel que l’on voie se dessiner à l’horizon concerne les emprunteurs qui vont devoir renouveler en 2025 et en 2026, et leur capacité de faire ces paiements hypothécaires là, parce qu’ils vont devoir renouveler à un taux qui est quand même beaucoup plus élevé.

11:00

On a refait les calculs. Donc, on a regardé ça représente combien d’emprunteurs. On parle d’à peu près 1,2 million d’emprunteurs en 2025, et près de 1 million en 2026. Ce sont approximativement 2,2 millions d’emprunteurs qui vont renouveler à ce taux plus élevé, dans un contexte où cette pression financière se fait sentir et se fait sentir depuis un moment.

11:32

Donc, c’est sûr que leur capacité à faire ces paiements-là à temps est un risque qu’on observe ou qu’on surveille de très près.

11:43

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton de face.]

Joelle Hamilton :

Puis, tu l’as mentionné. Tu as mentionné les pressions financières et puis, tu as dit la même chose, la dernière fois que tu étais ici, à savoir que les pressions financières augmentaient pour les ménages canadiens. Tu avais aussi dit que le coussin financier accumulé par les ménages durant la pandémie avait été épuisé, qu’un Canadien sur quatre faisait face à l’insécurité alimentaire et aussi, que les recherches sur Internet concernant le stress financier et la gestion de dettes étaient en hausse.

12:17

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton et Tania Bourassa-Ochoa de profil.]

Avec les récentes baisses du taux directeur, y a-t-il une lueur d’espoir pour les ménages qui renouvellent en 2025 et 2026? Et je te pose cette question-là parce que moi, je fais partie des ménages qui vont renouveler en 2026, et ça m’inquiète.

12:38

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Tania Bourassa-Ochoa de face.]

Tania Bourassa-Ochoa :

En fait, la question qu’il faut se poser, c’est : à quel taux ces ménages, et toi aussi, allez-vous renouveler l’an prochain et le suivant? En fait, avec toutes les récentes annonces qu’on a eues, avec le taux directeur qui a baissé à 3,75 %… Et même, on peut s’attendre, dans une certaine mesure, à ce que les taux continuent de baisser au cours de la prochaine année.

13:05

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton et Tania Bourassa-Ochoa de profil.]

Donc, en fait, ce qu’il faut comprendre, c’est que même si on a vu cette baisse importante du côté du taux directeur et on s’attend, dans une certaine mesure, à ce que ça continue à baisser, on ne peut pas nécessairement s’attendre à une baisse équivalente du côté des taux fixes hypothécaires.

13:26

De manière très simple, pour les taux fixes qui ont été émis plus tôt cet été, ou même qu’on voit encore, le prix de ces taux-là tient déjà compte, ou tenait déjà compte, de cette baisse anticipée des taux.

13:44

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Tania Bourassa-Ochoa de face.]

Et donc, on peut s’attendre à avoir des taux variables qui vont diminuer quelque peu. Ça peut avoir davantage d’impact pour les gens qui ont des marges de crédit, par exemple. Mais du côté du taux fixe, la baisse va être moindre. Pour les gens qui vont devoir renouveler en 2025, en 2026, il faudrait quand même s’attendre à un taux plus élevé que ce qu’on avait vu en 2020 et 2021.

14:13

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre brièvement Joelle Hamilton de face avant de montrer de nouveau Tania Bourassa-Ochoa de face.]

Juste pour vous donner un petit exemple rapide : pour un prêt hypothécaire de 500 000 $, par exemple, contracté en 2021, on avait un taux d’approximativement 2 %. Si on regarde aujourd’hui, pour un taux fixe de cinq ans, c’est un petit peu plus que 4 % qu’on va être capable d’obtenir. Évidemment, ça change d’institution financière en institution financière, mais ça représente quand même une hausse de 30 % sur la mensualité hypothécaire.

14:44

Donc, finalement, ce n’est pas nécessairement négligeable. Donc, oui, on peut s’attendre quand même à une certaine baisse, mais il faut quand même prendre en compte que cette mensualité-là va augmenter.

14:58

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton de face. On passe brièvement à la vue de Joelle Hamilton et Tania Bourassa-Ochoa de profil avant de montrer de nouveau Joelle Hamilton de face.]

Joelle Hamilton :

Merci beaucoup pour ta réponse que je dirais comme une réponse honnête et très réaliste. Je me dis : OK, il faut que je commence à me préparer pour mon renouvellement 2026.

15:10

Merci beaucoup, Tania, de nous avoir présenté de l’information clé qui est communiquée dans notre Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels. C’est un rapport qui est très complexe et ce n’est pas toujours facile de tout analyser, mais honnêtement, tu le fais si bien et tu nous donnes des termes et des exemples qu’on peut tous comprendre. Donc, merci beaucoup.

15:33

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Tania Bourassa-Ochoa de face.]

Tania Bourassa-Ochoa :

Merci beaucoup, Joelle.

15:35

[Description visuelle : Changement de plan; la caméra montre Joelle Hamilton de face.]

Joelle Hamilton :

À nos auditeurs : merci de vous être joints à nous, sous notre toit. Vous pouvez trouver le lien vers le rapport intégral dans la description ci-dessous, et si ça vous intéresse, nous sommes maintenant en ligne sur Spotify, Apple Podcast et Amazon Music. À la prochaine!

15:53

[Description visuelle : Le fond en dégradé mauve et rouge et les ombres d’habitations animées remplacent la vue de Joelle Hamilton. Le texte « Sous notre toit », suivi de « Balado sur le logement au Canada », apparaît. Le fond se déplace pour montrer le texte « Ne ratez pas nos prochains épisodes! ». Sous cette mention apparaissent trois encadrés où il est écrit « Partager », « Suivre » et « S’abonner ». Ce texte fait place à « À la prochaine! ». Le fond en dégradé mauve et rouge et les ombres d’habitations animées disparaissent sous un fond blanc avec le logo de la SCHL et celui du gouvernement du Canada.]

Narratrice

C’était le balado de la SCHL Sous notre toit, où nous parlons de sujets importants dans le domaine du logement. Ne ratez pas nos prochains épisodes pour découvrir d’autres discussions authentiques et fondées sur les données. Si ce balado a été instructif et amusant, partagez cet épisode, suivez-nous ou abonnez-vous. Et surtout, dites-nous ce que vous en pensez. Merci, et à la prochaine.