L’avenir de l’économie et du logement – Mise à jour de l’automne 2022

La conjoncture économique et les taux d’intérêt ont beaucoup changé au Canada et à l’échelle mondiale depuis la publication de notre dernier rapport Perspectives du marché de l’habitation (avril 2022) et de notre article L’avenir de l’économie et du logement (juillet 2022).

Patrick Perrier
Économiste en chef adjoint

En tant qu'économiste en chef adjoint, Patrick Perrier fait partie d’une équipe d’économistes et de chercheurs dans le domaine du logement. Ensemble, ils s’efforcent d’améliorer notre compréhension, au Canada, des facteurs favorables et défavorables sur les marchés de l’habitation et de leur incidence sur l’abordabilité. Patrick est aussi membre d’une équipe nationale diversifiée de chercheurs et d'analystes qui étudient les obstacles à l’offre de logements et les solutions possibles.

Faits saillants¹

• Les pressions inflationnistes ont été plus fortes et plus persistantes que prévu depuis notre dernier rapport Perspectives du marché de l’habitation en avril 2022.
• L’inflation élevée a entraîné des hausses de taux d’intérêt beaucoup plus importantes que prévu au Canada et dans d’autres pays. Les taux d’intérêt devraient encore augmenter étant donné la nécessité de réduire l’inflation.
• L’économie canadienne entamera une légère récession d’ici la fin de 2022 et commencera à se redresser au deuxième semestre de 2023.
• Le prix des logements à l’échelle nationale devrait diminuer de près de 15 % d’ici le deuxième trimestre de 2023, par rapport à son sommet historique du premier trimestre de 2022. Sa baisse sera attribuable au ralentissement de la demande de logements entraîné par la hausse des taux d’intérêt et la détérioration des conditions économiques et des revenus.
• Même si le prix des logements diminue, l'abordabilité de la propriété ne s'améliorera pas, car l’effet favorable de cette baisse des prix sera annulé par la hausse des taux d’intérêt. Les pressions sur l'abordabilité des logements locatifs augmenteront avec la demande, car un moins grand nombre de ménages locataires pourront accéder à la propriété.

Conjoncture et perspectives de l’économie et des taux d’intérêt

Les prévisionnistes, à la SCHL et ailleurs, s’attendaient à une élimination ordonnée des capacités économiques excédentaires² créées par la baisse marquée de l’activité économique lors des premiers mois de la pandémie. On prévoyait également une hausse graduelle des taux d’intérêt, conformément à l’objectif des banques centrales de maintenir l’inflation sous contrôle.

Depuis, l’inflation a augmenté plus que prévu et a largement dépassé les taux ciblés dans plusieurs économies qui ont un objectif de cibles d’inflation, dont le Canada. La guerre en Ukraine et la recrudescence des infections à la COVID-19 en Chine ont contribué à la hausse des prix de l’énergie et des produits alimentaires. Ces facteurs ont également entraîné une prolongation des perturbations de la chaîne d’approvisionnement mondiale initialement causées par la pandémie.

La demande ayant continué de croître grâce à la reprise liée à l’amélioration du contexte pandémique, l’économie mondiale et le Canada ont connu jusqu'à présent en 2022 des pressions de la demande et inflationnistes plus élevées qu'on ne s'y attendait au printemps dernier.

Au Canada, le taux annuel d’inflation – ou le taux d’augmentation – de l’indice d’ensemble des prix à la consommation s’est établi à 8,1 % en juin, son plus haut niveau depuis près de 40 ans. Il est ensuite descendu à 7 %, en août, surtout en raison de la baisse des prix de l’énergie durant cette période.

Malgré cette diminution, nous estimons que les pressions inflationnistes ne se sont pas atténuées, car la moyenne des trois indicateurs de l’inflation tendancielle de la Banque du Canada, qui reflètent mieux les déséquilibres économiques, n’a pas changé depuis juin³.

Ce contexte d’inflation forte et persistante a entraîné une hausse plus marquée que prévu du taux directeur et des autres taux d’intérêt depuis le début de 2022. Du 2 mars jusqu’en juin 2022, la Banque du Canada a haussé son taux directeur de 0,25 % à 1,5 % et a procédé à deux autres hausses par la suite, pour le porter à 3,25 % le 7 septembre. Nous prévoyons que le taux directeur continuera d’augmenter et qu’il culminera à 4 % d’ici la fin de l’année.

Cette hausse du taux directeur fait également augmenter les taux d’emprunt des ménages et des entreprises. À mesure que l’inflation reviendra à sa fourchette cible d’ici le milieu de 2024, le taux directeur de la Banque du Canada baissera et se stabilisera à 2,5 %, le point médian de l’estimation du taux directeur neutre⁴. Les autres taux d’intérêt suivront généralement le taux directeur sur l’horizon prévisionnel jusqu’en 2024 (voir le graphique 1).

Au premier semestre de 2022, l’activité économique au Canada a augmenté de 3,2 % (taux annualisé). Elle accuse ainsi un ralentissement par rapport à la croissance de près de 6 % enregistrée au deuxième semestre de 2021. Les indicateurs économiques mensuels laissent entendre que l’économie a poursuivi son ralentissement au troisième trimestre. Les répercussions défavorables des hausses antérieures du taux directeur sur l’activité économique continueront de prendre de l'ampleur, et les hausses supplémentaires attendues d’ici la fin de l’année accentueront graduellement ces conséquences négatives.

Comme d’autres économies s’attaquent aussi à l’inflation en haussant les taux d’intérêt, la demande externe de biens et services canadiens s’affaiblira. Il en résultera des pressions à la baisse accrues sur l’économie.

Nous nous attendons à ce que l’économie canadienne entre en récession au dernier trimestre de 2022; cette récession ne sera toutefois pas aussi profonde ou grave que les précédentes. Une reprise devrait s'amorcer au troisième trimestre de 2023. D’ici le deuxième trimestre de 2023, le PIB réel du Canada devrait diminuer de 2,1 % par rapport à son sommet du deuxième trimestre de 2022. La croissance annuelle moyenne du PIB devrait s’adoucir : elle passera de 4,5 % en 2021 à 2,8 % en 2022. Le PIB devrait diminuer de 1,25 % en 2023 et augmenter de 2,9 % en 2024 (voir le graphique 2).

Le marché du travail a bien performé en 2021 et au premier semestre de 2022. La croissance de l’emploi est demeurée vigoureuse au premier semestre de 2022 : son taux annualisé s’établissait à 3,6 %. Elle était toutefois en baisse par rapport à celle de 6,5 % observée au deuxième semestre de 2021. Les conditions serrées du marché du travail – le taux de chômage est descendu à un creux historique de 4,9 % en juillet – ont soutenu la hausse des salaires et la croissance du revenu disponible des ménages.

Cependant, du deuxième trimestre de 2021 au deuxième trimestre de 2022, la croissance de la rémunération par employé n’a pas dépassé la hausse du coût de la vie. Par conséquent, le revenu disponible réel (corrigé de l’inflation) par habitant a suivi une tendance à la baisse.

Selon les données récentes de l’Enquête sur la population active de Statistique Canada, les conditions du marché du travail ont commencé à se détendre. L’emploi a diminué en septembre (-0,5 %) par rapport à son sommet de mai dernier, surtout en raison de la baisse des emplois à temps plein. Le taux de chômage est monté à 5,2 % en septembre par rapport à son creux historique de juillet 2022, ce qui fait état d'un assouplissement du marché du travail. Ces conditions se détérioreront davantage. Comme l’inflation des prix à la consommation demeurera supérieure à la croissance du revenu nominal jusqu’au début de 2024, nous prévoyons d'autres baisses du revenu disponible réel par habitant (voir le graphique 2).

Comme pour le taux directeur, les taux hypothécaires devraient encore augmenter. Nous prévoyons maintenant que le taux fixe des prêts hypothécaires ordinaires de cinq ans augmentera et culminera à 6 % au quatrième trimestre de 2022. Il connaîtra ainsi une hausse importante par rapport à son creux historique de 3,2 % au troisième trimestre de 2021. Lorsque le taux directeur commencera à diminuer à mesure que l’inflation descendra vers son niveau cible de 1 à 3 %, le taux des prêts hypothécaires baissera et se stabilisera à 5,3 % d’ici la deuxième moitié de 2024 (voir le graphique 1).

La croissance démographique en 2020 a été considérablement ralentie par les restrictions liées à la pandémie et leur incidence sur l’immigration.

Depuis, grâce à l’assouplissement des restrictions, la croissance démographique s’est rétablie et s'est rapprochée de sa moyenne des deux dernières décennies. De 2022 à 2024, nous prévoyons une croissance continue de la population et la formation d’environ 671 000 nouveaux ménages.

Évolution récente et perspectives du marché de l’habitation

Les marchés de l’habitation au Canada ont été vigoureux en 2020 et en 2021, malgré le recul de l’activité économique causé par la pandémie. La croissance de la demande de logements a été forte, car les travailleurs occupant des emplois bien rémunérés ont été beaucoup moins touchés par la pandémie que les autres. De plus, vu la nécessité croissante du télétravail et de l’école à la maison, les ménages ont eu tendance à favoriser les propriétés de grande taille, un autre facteur ayant alimenté la demande.

La demande de logements a également été soutenue par la diminution des occasions de dépenser pour les ménages, en raison des restrictions en matière de santé publique. Ce facteur a considérablement augmenté leurs économies et, par conséquent, les ressources disponibles pour l’achat d’une propriété. D'autres facteurs ont contribué à la demande de logements : les taux hypothécaires, qui étaient à des creux historiques, et la croissance démographique depuis 2021. Cette dernière est remontée à son taux d’avant la pandémie grâce à l’assouplissement des restrictions frontalières liées à la pandémie.

Ensemble, la forte croissance de la demande de logements, la pénurie structurelle de l’offre au Canada et le nombre insuffisant de nouvelles inscriptions par rapport à la demande sur le marché de la revente ont entraîné une forte hausse des prix des logements du deuxième trimestre de 2020 au premier trimestre de 2022. Durant cette période, le prix MLS® moyen désaisonnalisé au Canada a augmenté d’environ 53 %. Du deuxième trimestre de 2020 au premier trimestre de 2021, la hausse a été en grande partie attribuable à un changement dans la composition des ventes, au profit des propriétés de grande taille et de prix élevé. Cependant, cet effet de composition s’est partiellement inversé par la suite, ralentissant ainsi la progression du prix moyen malgré la poursuite de la hausse des prix de l’habitation.

Comme le prix MLS® moyen au Canada a atteint un sommet historique au premier trimestre de 2022, la part mensuelle du revenu affectée aux frais de logement associés à une propriété nouvellement achetée à ce prix a dépassé les niveaux de 1990 (voir le graphique 3). À cette période, le taux fixe des prêts hypothécaires de cinq ans était supérieur à 10 %. Cet indicateur de l’abordabilité de la propriété s’est encore aggravé au deuxième trimestre de 2022, car l’effet défavorable de la hausse des taux hypothécaires était beaucoup plus important que l’effet favorable de la baisse des prix des habitations.

Nous prévoyions déjà un assouplissement des conditions du marché de l’habitation et un ralentissement de la croissance des prix des logements, avec le retour prévu à des conditions plus équilibrées et durables. Mais la hausse plus forte que prévu des taux d’intérêt et la détérioration subséquente des conditions de l’économie et du revenu des ménages continueront de réduire la demande de logements au cours des prochains trimestres. L’abordabilité de la propriété pour les acheteurs potentiels, qui n'avait jamais été aussi faible, pèsera également sur la demande de logements (voir le graphique 3).

Après avoir atteint un sommet historique de 770 812 $ au premier trimestre de 2022, le prix MLS® moyen à l’échelle nationale devrait diminuer de 14,3 % d’ici le deuxième trimestre de 2023. Nous prévoyons maintenant que ce prix enregistrera une croissance annuelle moyenne de 2,6 % en 2022 (comparativement à 21,3 % en 2021) et qu’il baissera de 6,2 % en 2023 (voir le graphique 4). Les prix des habitations au Canada se remettront à croître au deuxième semestre de 2023, à mesure que la demande augmentera sous l'effet de la reprise de l'économie et des revenus, et que les taux hypothécaires commenceront à se normaliser. Le prix des habitations devrait augmenter de 2,1 % en 2024.

La baisse des prix des logements du deuxième trimestre de 2022 au deuxième trimestre de 2023 sera atténuée par des pressions sur la demande attribuable à la croissance démographique, ainsi que par les coûts de construction élevés et l’offre limitée de logements. Par la suite, la normalisation des taux d’intérêt, la croissance démographique, la hausse du revenu des ménages et l'augmentation insuffisante de l’offre continueront d’exercer des pressions à la hausse sur les prix et les loyers.

Vu l'augmentation des taux hypothécaires et la baisse du revenu des ménages, il sera plus difficile pour les ménages locataires d’accéder à la propriété et des ménages présentement propriétaires pourraient être poussés vers le marché locatif. L’offre étant limitée, la pression sur les marchés locatifs – et sur les loyers – devrait s'intensifier, ce qui aggravera les conditions d’abordabilité des logements locatifs, déjà difficiles. De plus, la forte hausse du coût de la vie et la baisse prévue de l’emploi et du revenu accentueront les pressions sur l’abordabilité pour les locataires.

Évolution et perspectives de l’offre de logements

Depuis le milieu de 2020, les mises en chantier d’habitations ont nettement dépassé leurs niveaux moyens de la décennie précédant la pandémie. Cette hausse a été alimentée à la fois par le segment des logements collectifs et celui des maisons individuelles. De 2010 à 2019, les mises en chantier d’habitations se sont chiffrées en moyenne à 201 000 par année (données désaisonnalisées annualisées). Cette moyenne est montée à 263 000 du troisième trimestre de 2020 au quatrième trimestre de 2021.

Au premier semestre de 2022, les mises en chantier d’habitations se sont chiffrées en moyenne à 254 000, ce qui est encore supérieur à la moyenne d’avant la pandémie. Nous nous attendons à ce qu'elles descendent à 244 000 en 2023. Leur nombre se redressera en même temps que la demande de logements en 2024, pour atteindre 270 000.

Le haut niveau des mises en chantier annuelles observé ces dernières années et qui se poursuivra jusqu’en 2024 est bienvenu. Il est essentiel d'accroître l’offre de logements au Canada pour progresser vers l’objectif de rendre les logements abordables pour l’ensemble de la population canadienne. Toutefois, les mises en chantier doivent augmenter davantage et de façon durable étant donné l’ampleur de l’écart à combler dans l’offre de logements. Cet écart est estimé à près de 2 millions de logements en 2021 et il montera à 3,5 millions d’ici 2030 si les tendances passées de la construction se maintiennent.