L’avenir de l’économie et du logement

Le 11 juillet 2022

En tant qu’économiste en chef, Bob Dugan dirige des équipes d’économistes et de chercheurs en habitation. Ces équipes s’efforcent d’améliorer notre compréhension, au Canada, des facteurs favorables et défavorables sur les marchés de l’habitation et de leur incidence sur l’abordabilité. Lorsque des changements se produisent à un rythme accéléré, comme c'est le cas récemment, Bob et nos spécialistes fournissent rapidement des mises à jour qui complètent les rapports que nous publions régulièrement.


Bob Dugan
Économiste en chef
Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)

L’inflation au Canada a atteint son plus haut niveau en près de 40 ans, ce qui a incité la Banque du Canada à augmenter le taux directeur. D’autres hausses sont également prévues. Beaucoup se demandent ce que cela signifie pour l’activité future dans le secteur de l’habitation. Les principales préoccupations sont :

  • les perspectives de croissance des prix des habitations au Canada;
  • la capacité du secteur à accélérer l’offre de logements pour commencer à rétablir l’abordabilité du logement au pays.

Dans le présent article, nous essayons de répondre à certaines de ces préoccupations importantes et d’examiner l’impact que pourraient avoir différents scénarios de taux directeur et d’activité économique sur le secteur de l’habitation.

Qu’est-ce qui pourrait arriver selon différents scénarios de taux d’intérêt et d’activité économique?

Pendant la pandémie de COVID-19, la demande des ménages a repris rapidement après les fortes baisses initiales. Cependant, l’offre de biens et de services n’a pas suivi le rebond de la demande.

La guerre en Ukraine a fait monter les prix de l’énergie et des produits de base, et la politique zéro COVID de la Chine a entraîné d’autres perturbations de la chaîne d’approvisionnement. Ces 2 facteurs externes ont contribué à la hausse de l’inflation.

L’économie canadienne s’est remise de la pandémie. Grâce à la forte croissance économique et à l’importante création d’emplois, le taux de chômage s’est établi à un creux historique de 4,9 %. Au début de 2022, la Banque du Canada estimait que la demande de biens et de services était en train de dépasser la capacité de production de l’économie canadienne1.

Cette demande excédentaire est une source importante de pression à la hausse sur l’inflation. Pour contrer l’inflation, la Banque du Canada a haussé son taux directeur 3 fois de suite, pour un total de 125 points de base entre mars et la fin de juin 2022. Les économistes sont d’avis que d’autres majorations du taux directeur de la Banque du Canada sont à prévoir.

En raison de l’incertitude généralisée, la SCHL a élaboré 2 scénarios pour comprendre l’impact potentiel de la situation sur le logement : un scénario de taux d’intérêt modéré et un scénario de taux d’intérêt élevé.

Dans le scénario de taux d’intérêt modéré, le taux directeur atteindrait 2,5 % d’ici le début de 2023 et demeurerait à ce niveau jusqu’à la fin de 2025. Ce taux directeur ne stimulerait pas la croissance économique, mais il ne la freinerait pas non plus (taux directeur neutre).

Dans ce scénario, la hausse modérée des taux d’intérêt serait suffisante pour maîtriser l’inflation, puisque les ménages sont sensibles à l’augmentation des taux compte tenu de leur fort endettement.

Dans le scénario de taux d’intérêt élevé, la Banque du Canada serait obligée de prendre des mesures plus fortes pour éviter que la demande excédentaire n’entraîne une escalade des prix et des salaires en réponse aux attentes inflationnistes élevées. Cette intervention plus musclée serait nécessaire pour ralentir la croissance de l’économie afin que la demande excédentaire s’essouffle et que les attentes d’inflation se modèrent. Elle permettrait ainsi de ramener l’inflation globale à sa cible de 2 %.

Selon ce scénario, le taux directeur de la Banque du Canada augmenterait de façon plus marquée : il monterait à 3,5 % au début de 2023, avant de revenir graduellement au taux neutre de 2,5 %. Dans les 2 scénarios, l’inflation reviendrait à la barre des 2 % d’ici la fin de 2023.

[1] https://www.banqueducanada.ca/wp-content/uploads/2022/04/rpm-2022-04-13.pdf

Figure 1 – Produit intérieur brut (PIB), Canada (dollars enchaînés – 2012) (2015 à 2025)

Sources : Statistique Canada et SCHL (prévisions)

Version texte

Figure 1 – Produit intérieur brut (PIB), Canada (dollars enchaînés – 2012) (2015 à 2025)
Scénario de taux d’intérêt modéré Scénario de taux d’intérêt élevé
T1 2015 1 936 275
T2 2015 1 931 005
T3 2015 1 937 835
T4 2015 1 939 286
T1 2016 1 949 923
T2 2016 1 940 335
T3 2016 1 960 344
T4 2016 1 971 351
T1 2017 1 992 778
T2 2017 2 013 165
T3 2017 2 021 658
T4 2017 2 032 130
T1 2018 2 049 916
T2 2018 2 066 010
T3 2018 2 080 268
T4 2018 2 087 359
T1 2019 2 089 251
T2 2019 2 109 950
T3 2019 2 116 842
T4 2019 2 123 207
T1 2020 2 077 403
T2 2020 1 848 005
T3 2020 2 014 029
T4 2020 2 058 185
T1 2021 2 082 323
T2 2021 2 063 554
T3 2021 2 091 318
T4 2021 2 125 350
T1 2022 2 150 260 2 151 166
T2 2022 2 170 344 2 162 400
T3 2022 2 185 231 2 169 201
T4 2022 2 199 532 2 165 507
T1 2023 2 209 241 2 164 753
T2 2023 2 221 071 2 170 946
T3 2023 2 229 850 2 179 461
T4 2023 2 238 512 2 190 644
T1 2024 2 249 543 2 205 194
T2 2024 2 260 810 2 219 954
T3 2024 2 274 330 2 236 388
T4 2024 2 290 772 2 255 091
T1 2025 2 305 718 2 271 803
T2 2025 2 320 440 2 288 065
T3 2025 2 334 526 2 303 832
T4 2025 2 348 208 2 319 465

La politique monétaire a une incidence sur d’autres variables macroéconomiques. Selon le scénario modéré, le PIB (produit intérieur brut) du Canada devrait augmenter de 4,1 % en 2022 et de 2,2 % en 2023. Les facteurs externes qui contribuent à l’inflation devraient disparaître d’ici 2023. Par conséquent, la forte croissance de l’économie serait soutenue par la demande et l’offre de biens et de services. Par contre, la hausse marquée du taux directeur dans le scénario de taux d’intérêt élevé ralentirait la croissance. Selon ce scénario, le PIB devrait augmenter de 3,4 % en 2022 et de 0,7 % en 2023. La croissance économique toucherait un creux entre le quatrième trimestre de 2022 et le premier trimestre de 2023. Elle serait légèrement négative durant ces 2 trimestres, ce qui signalerait une faible récession.

Dans les 2 scénarios, le ralentissement économique entraînerait une hausse du taux de chômage. Ce dernier, qui se situait à un creux historique de 4,9 % en juin 2022, devrait atteindre 6,2 % à plus long terme. Selon le scénario de taux d’intérêt élevé, le taux de chômage culminerait à 7 % au début de 2023 en raison de l’affaiblissement de la conjoncture économique.

Les hausses du taux directeur font monter d’autres taux d’intérêt. Selon le scénario de taux d’intérêt élevé, le rendement des obligations à 10 ans du gouvernement du Canada et le taux fixe des prêts hypothécaires ordinaires de 5 ans augmenteraient rapidement au milieu de 2022. À la fin de 2022, le taux fixe des prêts hypothécaires de 5 ans s’élèverait à 5,7 %. En 2023, la baisse des taux des obligations et des taux hypothécaires refléterait une normalisation du taux directeur et une reprise économique.

Figure 2 – Taux des prêts hypothécaires ordinaires de cinq ans, Canada (2015 à 2025)

Sources : Statistique Canada et SCHL (prévisions)

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Figure 2 – Taux des prêts hypothécaires ordinaires de cinq ans, Canada (2015 à 2025)
Scénario de taux d’intérêt modéré Scénario de taux d’intérêt élevé
T1 2015 3,90 % 3,90 %
T2 2015 3,74 % 3,74 %
T3 2015 3,71 % 3,71 %
T4 2015 3,73 % 3,73 %
T1 2016 3,75 % 3,75 %
T2 2016 3,68 % 3,68 %
T3 2016 3,67 % 3,67 %
T4 2016 3,71 % 3,71 %
T1 2017 3,71 % 3,71 %
T2 2017 3,60 % 3,60 %
T3 2017 3,81 % 3,81 %
T4 2017 4,03 % 4,03 %
T1 2018 4,22 % 4,22 %
T2 2018 4,31 % 4,31 %
T3 2018 4,43 % 4,43 %
T4 2018 4,54 % 4,54 %
T1 2019 4,52 % 4,52 %
T2 2019 4,29 % 4,29 %
T3 2019 4,08 % 4,08 %
T4 2019 4,09 % 4,09 %
T1 2020 4,03 % 4,03 %
T2 2020 3,86 % 3,86 %
T3 2020 3,57 % 3,57 %
T4 2020 3,41 % 3,41 %
T1 2021 3,27 % 3,27 %
T2 2021 3,25 % 3,25 %
T3 2021 3.21 % 3.21 %
T4 2021 3,38 % 3,38 %
T1 2022 3,60 % 3,60 %
T2 2022 4,37 % 4,46 %
T3 2022 4,76 % 5,26 %
T4 2022 4,90 % 5,71 %
T1 2023 5,00 % 5,62 %
T2 2023 5,00 % 5,41 %
T3 2023 5,03 % 5,25 %
T4 2023 5,08 % 5,19 %
T1 2024 5,14 % 5,24 %
T2 2024 5,21 % 5,30 %
T3 2024 5,26 % 5,35 %
T4 2024 5,29 % 5,38 %
T1 2025 5,32 % 5,40 %
T2 2025 5,34 % 5,41 %
T3 2025 5,35 % 5,42 %
T4 2025 5,37 % 5,43 %

Que signifient ces scénarios pour les marchés de l’habitation au Canada?

La hausse des taux ralentira la croissance économique, ce qui fera augmenter le chômage et diminuer la croissance des salaires. Ces facteurs, conjugués à la hausse des taux hypothécaires, rendront l’accès à la propriété plus difficile. La majoration des taux fera aussi augmenter les coûts de construction, surtout en raison des coûts de financement accrus. La hausse des coûts de construction, des coûts des matériaux et de la pénurie de main-d’œuvre limitera l’offre de logements. L’activité dans l’ensemble des marchés de l’habitation au Canada devrait diminuer d’ici le milieu de 2023.

La forte croissance des prix sur le marché de l'habitation ces deux dernières années n’est pas soutenable. Les prix des logements sont devenus inabordables pour une grande partie des accédants à la propriété, ce qui s’est traduit par un ralentissement en 2022. Les hausses prévues des coûts d’emprunt feront ralentir davantage la croissance des prix des habitations en 2022 et en 2023. Dans le scénario de taux d’intérêt élevé, le prix moyen national demeure élevé, mais il diminuerait de 5 % d’ici le milieu de 2023 par rapport à son niveau du début de 2022. Le scénario de taux d’intérêt modéré laisse entrevoir une baisse de 3 % durant la même période.

Les taux hypothécaires commenceront à se stabiliser en 2024. Soutenus par la hausse du revenu des ménages et de l’immigration, les prix des logements devraient retrouver une croissance positive, mais modérée. La persistance des prix élevés durant la période à l’étude pèsera sur l’abordabilité des logements pour propriétaires-occupants. Comme la SCHL le mentionne dans son rapport Pénurie de logements au Canada – Estimation des besoins pour résoudre la crise de l’abordabilité du logement au Canada d’ici 2030, une telle situation ferait augmenter la pression sur le marché locatif. Les personnes qui songeaient à acheter une habitation demeureront locataires plus longtemps, et les taux d’inoccupation des logements locatifs baisseront davantage.

Figure 3 – Prix MLS® moyens des habitations, Canada (2015 à 2025)

Sources : Association canadienne de l’immeuble et SCHL (prévisions)

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Figure 3 – Prix MLS® moyens des habitations, Canada (2015 à 2025)
Scénario de taux d’intérêt modéré Scénario de taux d’intérêt élevé
T1 2015 422 723 $ 422 723 $
T2 2015 436 649 $ 436 649 $
T3 2015 442 983 $ 442 983 $
T4 2015 459 223 $ 459 223 $
T1 2016 491 772 $ 491 772 $
T2 2016 491 294 $ 491 294 $
T3 2016 480 635 $ 480 635 $
T4 2016 484 637 $ 484 637 $
T1 2017 514 227 $ 514 227 $
T2 2017 517 152 $ 517 152 $
T3 2017 489 003 $ 489 003 $
T4 2017 505 334 $ 505 334 $
T1 2018 491 116 $ 491 116 $
T2 2018 484 573 $ 484 573 $
T3 2018 492 257 $ 492 257 $
T4 2018 488 425 $ 488 425 $
T1 2019 471 488 $ 471 488 $
T2 2019 491 350 $ 491 350 $
T3 2019 512 230 $ 512 230 $
T4 2019 525 996 $ 525 996 $
T1 2020 531 699 $ 531 699 $
T2 2020 504 951 $ 504 951 $
T3 2020 597 024 $ 597 024 $
T4 2020 606 421 $ 606 421 $
T1 2021 668 982 $ 668 982 $
T2 2021 680 580 $ 680 580 $
T3 2021 679 457 $ 679 457 $
T4 2021 716 372 $ 716 372 $
T1 2022 782 204 $ 782 204 $
T2 2022 754 463 $ 752 845 $
T3 2022 756 098 $ 749 876 $
T4 2022 756 488 $ 746 437 $
T1 2023 755 302 $ 745 435 $
T2 2023 759 519 $ 742 970 $
T3 2023 769 910 $ 747 051 $
T4 2023 781 703 $ 752 213 $
T1 2024 792 573 $ 759 046 $
T2 2024 802 162 $ 767 793 $
T3 2024 809 358 $ 775 980 $
T4 2024 816 336 $ 784 869 $
T1 2025 821 072 $ 791 582 $
T2 2025 825 361 $ 797 431 $
T3 2025 829 278 $ 802 326 $
T4 2025 833 398 $ 806 996 $

Les mises en chantier d’habitations devraient diminuer par rapport à leurs niveaux records de 2021, mais elles demeureront élevées comparativement à leur moyenne à long terme.

À court terme, les mises en chantier d’habitations seront limitées par :

  • la pénurie de main-d’œuvre;
  • la forte augmentation des coûts des matériaux;
  • la hausse des coûts de financement causée par la montée des taux d’intérêt.

Cependant, les prix élevés continueront de favoriser les mises en chantier d’habitations. Sous l’effet combiné des différents facteurs, le niveau des mises en chantier devrait légèrement diminuer. À long terme, la construction résidentielle restera forte par rapport aux moyennes historiques. Les mises en chantier d’habitations seront soutenues par les niveaux élevés des prix et de la population.

Figure 4 – Mises en chantier d’habitations, Canada (2015 à 2025)

Sources : Association canadienne de l’immeuble et SCHL (prévisions)

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Figure 4 – Mises en chantier d’habitations, Canada (2015 à 2025)
Scénario de taux d’intérêt modéré Scénario de taux d’intérêt élevé
T1 2015 176 402 176 402
T2 2015 193 945 193 945
T3 2015 208 785 208 785
T4 2015 198 387 198 387
T1 2016 196 792 196 792
T2 2016 198 087 198 087
T3 2016 200 809 200 809
T4 2016 196 745 196 745
T1 2017 225 205 225 205
T2 2017 203 368 203 368
T3 2017 224 342 224 342
T4 2017 229 542 229 542
T1 2018 219 625 219 625
T2 2018 217 709 217 709
T3 2018 198 969 198 969
T4 2018 217 353 217 353
T1 2019 182 959 182 959
T2 2019 218 889 218 889
T3 2019 224 675 224 675
T4 2019 203 174 203 174
T1 2020 197 438 197 438
T2 2020 192 412 192 412
T3 2020 240 373 240 373
T4 2020 243 055 243 055
T1 2021 288 817 288 817
T2 2021 277 872 277 872
T3 2021 263 170 263 170
T4 2021 265 288 265 288
T1 2022 235 864 235 864
T2 2022 260 461 258 625
T3 2022 259 888 255 394
T4 2022 248 183 240 211
T1 2023 240 962 228 061
T2 2023 236 905 225 271
T3 2023 237 137 229 043
T4 2023 239 235 232 230
T1 2024 244 780 242 244
T2 2024 250 176 251 794
T3 2024 254 183 257 907
T4 2024 258 000 262 512
T1 2025 260 624 265 022
T2 2025 261 359 265 505
T3 2025 261 403 265 052
T4 2025 261 387 264 662

Selon les projections, les ventes de logements demeureront élevées par rapport aux moyennes d’avant la pandémie, mais seront inférieures à leur sommet de 2021. Elles seront modérées par la hausse des taux hypothécaires et la diminution de l’abordabilité du logement.

Selon le scénario de taux d’intérêt élevé, les ventes de logements au Canada diminueraient de 34 % d’ici le milieu de 2023, par rapport à leur niveau du début de 2022. Dans le scénario de taux d’intérêt modéré, leur baisse se chiffrerait à 29 %. Grâce à la stabilisation des taux hypothécaires et à la reprise économique après le ralentissement de 2023, les ventes de logements projetées se redresseraient et se rapprocheraient de leur tendance à long terme.

Qu’est-ce qui pourrait assombrir ces perspectives?

Ces scénarios ne tiennent pas compte de tous les risques de baisse qui pèsent sur les prévisions. Une augmentation des tensions géopolitiques pourrait faire monter les prix des produits de base, tandis que de nouvelles éclosions de COVID-19 pourraient prolonger les perturbations de la chaîne d’approvisionnement.

Ces deux possibilités maintiendraient l’inflation à un taux élevé à court et à moyen terme. Il pourrait falloir resserrer davantage la politique monétaire et conserver les taux élevés plus longtemps que dans notre scénario de taux d’intérêt élevé. Cette intervention plus musclée permettrait de modérer les attentes des ménages et des entreprises et de ramener l’inflation à la cible de 2 %.

Dans le pire des cas, une stagflation pourrait s’ensuivre.

Le système financier mondial risquerait de s’affaiblir, sous le poids des taux d’inflation élevés et de l’alourdissement de la dette publique et de la dette privée. L’économie se dégraderait chez les partenaires commerciaux du Canada, et les taux d’intérêt mondiaux augmenteraient. Cette situation minerait l’économie canadienne, car elle réduirait les exportations et l’accès aux capitaux, ou encore ferait croître les coûts d’accès aux capitaux.

Enfin, la demande de logements pour propriétaires-occupants pourrait diminuer davantage que prévu si le coût de la vie continue d’augmenter à un rythme accéléré et que le coût des emprunts demeure élevé. L’évolution du prix moyen pourrait être trompeuse si les ménages se tournent davantage vers les logements ou les régions plus abordables.

L’économie et les marchés de l’habitation ont connu une grande volatilité tout au long de la pandémie. Nous nous attendons à ce que l’incertitude persiste à court terme. La SCHL continuera de surveiller ces marchés et de diffuser de l’information afin d’aider les membres de la population canadienne à mieux comprendre l’incertitude et ce qu’elle signifie pour eux.

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Date de publication: 11 juillet 2022