La SCHL publie l’Évaluation du marché de l’habitation de mars

La hausse soutenue des prix des logements continue de dépasser le rythme de la reprise des facteurs fondamentaux, comme le revenu du travail, signe que le marché de l’habitation national demeure modérément vulnérable au Canada. Les vulnérabilités sont plus prononcées dans les grandes villes et les plus petits centres. C’est ce que conclut l’analyse présentée dans le rapport Évaluation du marché de l’habitation (EMH) publié aujourd’hui par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).L’EMH actuelle est fondée sur les données provisoires allant jusqu’au quatrième trimestre de 2020 et sur les renseignements sur le marché disponibles jusqu’en février 2021. Elle fournit un portrait national et des résultats détaillés pour 15 régions métropolitaines de recensement (RMR).

« Les répercussions de l'actuelle pandémie ont continué d’influer sur les marchés de l’habitation du Canada au quatrième trimestre de 2020, a déclaré Bob Dugan, économiste en chef à la SCHL. La vigueur de l’activité et la hausse des prix sur le marché de l’habitation ont contribué à l’émergence de nouveaux déséquilibres dans certains marchés ou à l’aggravation des déséquilibres existants dans des marchés déjà vulnérables. »

Parmi les déséquilibres préoccupants, on note une augmentation du nombre de RMR présentant des signes de surchauffe, d’accélération de la croissance des prix et de surévaluation. Au quatrième trimestre, les ventes sont demeurées élevées sur les marchés de l’habitation de l’ensemble du pays, tandis que les nouvelles inscriptions étaient toujours faibles.

Faits saillants :

• Le degré de vulnérabilité des marchés de l’habitation de Toronto et d’Ottawa est passé de modéré à élevé. L’accélération des prix à Toronto et la surévaluation à Ottawa sont des facteurs qui ont contribué à ce changement dans la cote d'évaluation. Comme Hamilton présentait déjà un degré élevé de vulnérabilité lors de notre dernière EMH, les trois plus grandes RMR de l’Ontario sont maintenant toutes classées comme ayant un degré élevé de vulnérabilité.
• La vulnérabilité du marché de l’habitation de Vancouver est demeurée modérée. Cependant, le rythme trimestriel des ventes à Vancouver est monté à des niveaux qui étaient restés inégalés depuis 2017, ce qui a entraîné d’importantes hausses des prix. De plus, les fortes pressions à la baisse qui pèsent sur la demande de logements locatifs en raison de la pandémie et les taux d’inoccupation élevés des logements locatifs récents, dont les loyers sont élevés, font que les signes de stocks excédentaires sont modérés à Vancouver*.
• À Montréal, le degré de vulnérabilité globale du marché de l’habitation est demeuré modéré. Cependant, le rythme trimestriel des ventes a atteint de nouveaux records. Il en est résulté une forte hausse des prix à Montréal, de sorte que l’émergence de déséquilibres liés à la surévaluation doit être surveillée de près.
• En raison des signes accrus de surchauffe et d’accélération des prix, le degré de vulnérabilité du marché de l’habitation est maintenant jugé élevé à Halifax. À Moncton, il demeure élevé en raison de la surévaluation persistante.
• À Calgary, les signes de stocks excédentaires* sont maintenant élevés, tandis qu’à Edmonton les signes de surévaluation sont passés de faibles à modérés. Dans l’ensemble, le degré de vulnérabilité des marchés de l’habitation des deux plus grandes RMR de l’Alberta est devenu modéré.
• Le degré de vulnérabilité globale du marché de l’habitation demeure modéré à Victoria, tandis qu'il est faible à Saskatoon, Regina, Winnipeg, Québec et St. John’s.

* Stocks excédentaires

Dans les numéros précédents de l’EMH, le facteur de la « construction excessive » servait à indiquer un nombre élevé d’unités neuves inoccupées sur le marché de la propriété ou un taux d’inoccupation élevé sur le marché locatif. Le nom de ce facteur aurait pu donner à penser que l’EMH faisait état d’une activité excessive dans le secteur de la construction. Ce n’était toutefois pas l’interprétation prévue. Notre intention était de rendre compte d’un nombre excessif d’unités inoccupées à court terme, ce qui peut exposer leurs propriétaires à des risques financiers. Le terme utilisé sera désormais « stocks excédentaires ».

Les stocks excédentaires représentent un risque, même dans les marchés inabordables. Cependant, même s’il y a des stocks excédentaires à court terme, ces marchés continueraient de bénéficier d’une augmentation à long terme de l’offre de logements.

La méthodologie de l’EMH est décrite en annexe du rapport.

* Les cotes de mars 2021 sont fondées sur des estimations provisoires de la surévaluation, tandis que celles de décembre 2020 sont fondées sur des estimations révisées.

Personne-ressource pour les médias :

Leonard Catling
Relations avec les médias, SCHL
604-787-1787
lcatling@schl.ca

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Document d’information : Évaluation du marché de l’habitation (EMH)

L’Évaluation du marché de l’habitation actuelle est fondée sur les données provisoires allant jusqu’au quatrième trimestre de 2020 et sur les renseignements sur le marché disponibles jusqu’en février 2021. Elle fournit un portrait national ainsi que des résultats détaillés pour 15 RMR.

L’EMH est un cadre d’analyse qui permet de détecter les signes de déséquilibres actuels ou émergents dans les marches de l’habitation du Canada. Elle tient compte de quatre principaux facteurs : la surchauffe, l’accélération de la croissance des prix, la surévaluation et les stocks excédentaires. Plus les indicateurs intenses et persistants de déséquilibres se multiplient, plus le degré de vulnérabilité du marché de l’habitation augmente.

L’EMH a pour but d’aider à détecter, à partir de données historiques, les périodes antérieures de vulnérabilité sur le marché de l’habitation, par exemple la bulle des prix des logements qui s’est produite à Toronto à la fin des années 1980 et au début de la décennie suivante. La capacité de l’EMH de détecter les vulnérabilités repose sur l’hypothèse d’une relation temporelle stable entre les prix et les facteurs fondamentaux du marché de l’habitation.

L’EMH n’est pas une évaluation de l’abordabilité du logement. Le problème de l’abordabilité est multidimensionnel et peut varier selon les segments de la population. L’EMH vise à évaluer si le marché de l’habitation dans son ensemble comporte des risques susceptibles de nuire à la stabilité financière. Grâce à l’EMH, la SCHL offre de l’information et des analyses qui peuvent aider les Canadiens à prendre des décisions éclairées et contribuer à un rajustement ordonné des déséquilibres du marché de l’habitation.