Les coûts élevés du logement nuisent à la mobilité professionnelle

Les coûts élevés du logement représentent un fardeau pour la population canadienne à bien des égards. Dans le présent article, nous nous concentrons sur la façon dont ces coûts découragent les personnes au Canada de déménager dans de meilleurs endroits où vivre et dans les villes où elles aimeraient travailler. L'amélioration de l'abordabilité stimulera donc la productivité de l'économie canadienne.

Lorsqu'ils choisissent l'endroit où ils veulent vivre et travailler, les gens au Canada ne s'attardent pas uniquement à l'augmentation de salaire qu'ils pourraient obtenir. Ils doivent être réalistes par rapport aux coûts du logement s'ils doivent déménager dans un nouvel emplacement. Ils pourraient aussi renoncer aux occasions offertes par un nouvel emploi qui améliorerait leurs compétences et leurs connaissances – et donc la productivité du pays – s'ils n'ont pas les moyens de payer leur logement après avoir déménagé.

De même, les employeurs doivent payer plus cher pour attirer des travailleurs hautement qualifiés chez eux afin de couvrir le coût de la vie élevé auquel ces travailleurs devront faire face. Cette situation fait augmenter les coûts et réduit la productivité.

L'évolution de l'abordabilité du logement partout au pays entraîne des changements ayant un effet domino sur d'autres villes. Par exemple, notre modélisation indique que si Toronto doublait ses mises en chantier d'habitations au cours de la prochaine décennie pour relever ses propres défis en matière d'abordabilité, sa population serait supérieure de 3 % aux prévisions actuelles, et ce, sans que des changements de politiques soient apportés ailleurs. D'autres personnes, surtout du reste de l'Ontario, y seraient attirées.

De façon générale, nous constatons qu'une hausse de 1 % des prix des habitations dans la ville de destination la rendra moins attrayante et entraînera une baisse d'un peu plus de 1 % du nombre de personnes qui y déménageront. Les villes doivent comprendre les répercussions des prix des habitations partout au pays lorsqu'elles planifient leur propre croissance.

La mobilité de la population a diminué partout au Canada

La mobilité des ménages entre les villes et les régions a diminué dans de nombreux pays. La figure 1 illustre une tendance semblable au Canada au cours des dernières décennies. Cette tendance reflète de nombreux facteurs, notamment le vieillissement de la population et les changements technologiques, mais les coûts du logement ont aussi un rôle à jouer.

Figure 1 : Le nombre de ménages qui déménagent a diminué chaque année

Bien que de nombreuses personnes aient établi un lien entre le manque d'abordabilité à Vancouver et à Toronto et la croissance démographique, les données montrent que Calgary et Edmonton (où l'abordabilité est relativement meilleure) ont connu une croissance démographique plus rapide au cours des 20 dernières années (figure 2).

En effet, l'offre accrue de logements permet d'exercer un contrôle sur les prix des habitations par rapport au revenu, ce qui attire les gens. On peut s'adapter à la croissance démographique si l'offre de logements est suffisante. En revanche, si l'offre de logements est insuffisante, l'augmentation du nombre de personnes arrivant dans une ville entraînera une hausse des prix des habitations, ce qui limitera la croissance de la ville. C'est ce qui s'est passé à Vancouver et à Toronto.

La perte d'abordabilité réduit la mobilité de la population et la croissance de la productivité

Notre analyse statistique indique qu'une hausse de 1 % des prix des habitations dans la ville de destination où les gens aimeraient déménager la rendra moins attrayante et entraînera une baisse d'un peu plus de 1 % du nombre de personnes qui y déménageront. Cette constatation est conforme à la recherche de l'OCDE (PDF) (en anglais seulement).

Les personnes au Canada tiennent à leur habitation en raison de sa taille, de sa qualité et de son emplacement. Les ménages jugent son emplacement en fonction des commodités du quartier. Ils tiennent notamment compte de la proximité de leur lieu de travail et des endroits où ils consacrent du temps à leurs loisirs. Les personnes au Canada renoncent à ces divers attributs, peut-être en choisissant un logement plus petit pour se rapprocher de leur lieu de travail et réduire leur temps de déplacement.

Les coûts élevés du logement rendent ces compromis plus difficiles lorsqu'on cherche un emploi offrant un salaire plus élevé ou de meilleures perspectives de croissance personnelle ou professionnelle. Un meilleur emploi peut se trouver dans une autre ville ou exiger des déplacements plus longs. Ainsi, les travailleurs peuvent refuser d'accepter une telle offre d'emploi si les frais de logement ou de déplacement l'emportent, quelle que soit l'augmentation salariale.

Cet effet sur la mobilité touche non seulement les membres de la population active, mais aussi les personnes qui souhaitent en faire partie. Si une personne terminait ses études à Toronto ou à Vancouver, elle pourrait être en mesure d'y occuper un emploi pour acquérir de nouvelles compétences tout en continuant de vivre avec ses parents. Mais c'est difficile pour beaucoup de gens qui souhaitent déménager d'un autre endroit au Canada. 

Les répercussions de ces décisions sur l'endroit où vivre et travailler se font sentir à plus grande échelle. Leur effet général est de limiter le perfectionnement qui, à son tour, mine la croissance de l'un des principaux moteurs de l'augmentation de la productivité, soit les compétences et les connaissances des personnes au Canada.

Les décisions concernant l'endroit où vivre et travailler partout au pays ont, quant à elles, une incidence sur les personnes que les employeurs peuvent embaucher. Même dans une ville, les coûts de logement élevés et le manque d'options de transport limitent la mobilité. Comme nos grandes villes sont maintenant si grandes et que la circulation y est si mauvaise, les personnes résidant, par exemple, dans le secteur est de Toronto pourraient être réticentes à accepter un emploi dans le secteur ouest de la ville.

Bien que certaines personnes préfèrent que la croissance soit moins importante dans nos villes pour éviter le bruit et la congestion, cette situation mine aussi malheureusement le dynamisme à long terme de nos principales villes. En plus d'être des endroits riches en arts et en loisirs, nos grandes villes sont au cœur de l'excellence en matière d'innovation, qu'il s'agisse de logiciels de haute technologie, de sciences de la vie ou de services financiers. Elles sont donc un moteur de la croissance de la productivité.

Les villes qui abritent des grappes d'industries dynamiques, comme San Francisco, ont fondé leur croissance sur un bassin de talents riche et diversifié. Une ville est moins attrayante pour les investisseurs si son bassin de personnes disponibles pour travailler est réduit, ce qui freine également sa croissance.

Les villes ne sont pas destinées uniquement à ceux et celles qui peuvent payer un prix élevé pour leur logement. Pour prospérer, elles ont besoin d’un vaste écosystème de services de soutien, allant du transport au commerce de détail, en passant par le personnel infirmier et le personnel enseignant. Les villes devraient construire des logements qui soutiennent tout le monde. Les coûts de logement élevés qui forcent ceux et celles qui travaillent dans l’industrie du service à déménager nuisent à l’ensemble de l’écosystème. Ils mettent en péril les avantages économiques que ce regroupement apporte.

Ainsi, bien que les coûts de logement élevés rendent difficile la location ou l'achat d'une habitation et empêchent les ménages de dépenser pour les autres biens et services qu'ils veulent, ils découragent aussi les personnes au Canada de déménager dans des villes coûteuses. Nos villes finissent par être plus petites qu'elles pourraient l'être. Les petites villes signifient moins d'innovation, de compétences et de croissance de la productivité.