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Société canadienne
d'hypothèques et de logemen

Récapitulation des tendances de la construction résidentielle au Canada en 2023

Le 27 mars 2024

La construction résidentielle dans les 6 plus grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) du Canada (Vancouver, Calgary, Edmonton, Toronto, Ottawa et Montréal) est restée élevée en 2023. Les mises en chantier d’appartements ont bondi, grâce à la demande et aux conditions de financement plus favorables avant 2023. Elles ont aussi été stimulées par le soutien du gouvernement à la construction de logements locatifs. Malgré la croissance des mises en chantier d’appartements, l’offre n’a pas suivi le rythme de la demande, ce qui a aggravé les problèmes d’abordabilité.

Lisez le Rapport sur l’offre de logements

Le total combiné des mises en chantier d’habitations dans les 6 plus grandes RMR du Canada est resté stable en 2023.
La construction d’appartements (destinés à la location et en copropriété) a bondi de 7 %, tandis que les mises en chantier de maisons individuelles ont diminué de 20 %.
Les tendances des mises en chantier d’habitations variaient selon la RMR. À Toronto, Vancouver et Calgary, la construction d’appartements a atteint un sommet record, tandis qu’à Montréal, les mises en chantier d’appartements ont touché leur plus bas niveau en 8 ans.

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(Musique : fondu en ouverture)

(Visuel : Le logo du Gouvernement du Canada et le logo de la SCHL apparaissent ensemble. Une série d’images illustrant la construction des logements au Canada.)

(Visuel : Deux personnes sont représentées en conversation. Ils sont assis l'un en face de l'autre à une table de réunion. Les deux personnes sont Joelle Hamilton, Communications et marketing, SCHL, et Aled Ab Iowerth, Économiste en chef adjoint, SCHL.)

00:00:06

JOELLE : Aujourd'hui, on aborde un sujet qui préoccupe beaucoup de gens : l'offre de logement au Canada. Depuis les 20 dernières années, l'offre de logement au pays n'a pas suivi le rythme de la demande, surtout dans nos plus grandes villes. Bienvenue tout le monde ici Joelle Hamilton et je suis ravie de vous avoir parmi nous pour ce balado. Bienvenue aussi à l'aide Aled Ab Iowerth, économiste en chef adjoint de la SCHL. Ensemble, nous allons découvrir les dernières analyses de notre Rapport sur l'offre de logement. Merci de m'avoir rejoint Aled!

(La musique s’estompe.)

00:00:38

ALED : Bonjour!

00:00:39

JOELLE : Commençons par une question sur les données de la construction de logements. Quel était l'état d'offre de logement au Canada en 2023?

00:00:49

ALED : En général, il y avait un très haut niveau de construction il y a plusieurs mois, un record de l'année dernière et l'offre en général est très élevée au sein de l’année. Il y avait quelques défis, les maisons unifamiliales, semi-détachées et maisons en rangées ont diminué pas mal. L'appartement, ils sont restés élevés, mais nous avons un peu de crainte que le taux de construction a diminué cette année. En général encore, la construction a été très élevée à Toronto, Vancouver, Calgary. Malheureusement un peu moins élevée à Montréal, Ottawa et à Edmonton. Cependant, si nous avons un niveau élevé de construction, il faut se rendre compte que le taux de construction devrait augmenter encore plus pour essayer d'établir l'abordabilité au Canada. C'est très important d'augmenter le taux de construction, les mises en chantier pour que l'écart auquel nous faisons face soit diminué.

00:01:59

JOELLE : Donc tu as mentionné qu'on a vu une augmentation dans la construction de logements locatifs, mais en même temps, on a vu un ralentissement de la construction de maisons semi-détachées et des maisons en rangée. Est-ce que tu pourrais nous expliquer ce qui est à l'origine de ces tendances?

00:02:14

ALED : Notre hypothèse à ce moment c'est qu'il y a un effet de l'augmentation de hausse du taux d'intérêt. Le taux d'intérêt élevé que la Banque du Canada a mise en place a eu un effet sur les structures un peu plus petites que, par exemple les maisons unifamiliales. Ils réagissent plus vite, au coût de financement et donc les mises en chantier ont été diminué beaucoup par conséquence. En revanche, le taux de construction d'appartements, ça prend plus de temps, ça prend peut être des années pour obtenir le financement. Donc ils ont obtenu le financement avant la hausse du taux d'intérêts. Et donc ils ont continué en 2023, comme toujours. Et cet effet d'intérêts, c'est un peu inquiétant parce que, il se peut qu'en 2024 le taux de construction a diminué à cause de taux d'intérêts.

00:03:26

JOELLE : D'accord tu as mentionnés deux points. Et je vais vous demander plus de questions, juste pour préciser, mais en premier temps, j'ai lu dans le rapport que les mises en chantier d'habitations à Montréal ont diminué de 37 % par rapport à 2022. Peux-tu nous expliquer ce qui a entraîné cette diminution?

00:03:43

ALED : Il y a une structure différente du système de logements à Montréal par rapport à Toronto et Vancouver. Dans les autres villes, il y a des appartements très hauts et ce n’est pas pareil à Montréal. En général, les structures sont un peu plus petites. Il y a plus de maisons trois ou quatre étages. La taille est plus petite et donc comme je l'ai expliqué avant, ils réagissent plus rapidement à l'augmentation de taux d'intérêt et donc nous espérons que, avec la diminution du taux d'intérêt que le système a montré, on va réagir encore plus rapidement et qu'il y aura une augmentation dans le taux de mises en chantier cette année à l'année prochaine.

00:04:32

JOELLE : Et le deuxième point, ça a trait à la durée moyenne de la construction et on a vu pendant les quelques dernières années que cette durée commence à augmenter. Et puis on a vu l'année passée que c'était de dix mois pour construire une maison détachée et de 22 mois pour un immeuble d'appartements. Qu'est-ce qui explique cette augmentation?

00:04:55

ALED : Il y a plusieurs défis au sein de ce secteur de construction à ce jour-ci. Surtout, il y a une pénurie de main d'œuvre. C'est très difficile à obtenir ou avoir accès aux ouvriers qualifiés. Et donc il y a beaucoup de défis comme ça. Il y a aussi de la chaîne d'approvisionnement est plus difficile et il y a encore le taux d'intérêt, comme je l'ai mentionné avant. Donc, il y a plusieurs défis au sein de ce secteur à ce moment. De plus, il n’y a pas beaucoup de technologies qui a été mise en place dans le secteur par rapport aux autres industries. Donc nous espérons qu'il y a beaucoup de potentiel d'augmenter le taux de productivité au sein de l'industrie avec l'utilisation de plus d'automation, de plus de digitalisation, etc.

00:05:49

JOELLE : Donc, la pénurie de main d'œuvre est un point intéressant que tu as mentionné. Et le mois dernier, votre collègue Keven Hughes a publié un article qui traitait des répercussions de la productivité qu'ont le départ à la retraite des baby-boomers et la pénurie de main d'œuvre spécialisée. Est-ce que tu pourrais nous donner plus d'informations sur l'incidence que ces deux phénomènes là aura sur l'offre de logement?

00:06:15

ALED : Oui, bien sûr. Comme j'ai dit augmenter la construction est un enjeu très important. Il faut le faire pour atteindre l'abordabilité au Canada. Mais comme vous avez dit, pour augmenter la construction, il faut avoir plus d'ouvriers, plus de talents au sein du secteur. Mais bien sûr, comme dans les autres industries, il y aura , quand les baby-boomers vont prendre leur retraite, il y aura moins d'ouvriers. Il y a des chiffres, que au sein de 10 ans, qu'il y aura 25 % de main d'œuvre qui vont prendre leur retraite. Donc le défi d'augmenter le taux de construction est très sérieux. Il y aura ce jour-ci, un manque d'ouvriers au sein de secteurs et pour augmenter la productivité et la production de l'industrie, il faut bien sûr avoir plus d'ouvriers. Il se peut que l'immigration puisse aider dans cet égard, mais il faut aussi investir dans les hautes technologies de plus d'automation. Il faut trouver une nouvelle façon d'augmenter la construction. C'est un enjeu, un défi très énorme ici au Canada.

(Musique)

00:07:35

JOELLE : Et voilà qui conclut notre conversation aujourd'hui. Merci beaucoup Aled de vous êtes joint à nous et de nous avoir fait part de vos connaissances.

00:07:43

ALED : Merci.

00:07:43

JOELLE : Et merci à nos auditeurs. On espère que cette discussion vous a permis de mieux comprendre l'état actuel de l'offre de logement au Canada et les facteurs en jeu. Restez à l'affût, d'autres discussions importantes sont à venir dans notre balado. À bientôt.

(Texte à l’écran : Abonnez-vous et restez à l'affût de nos prochaines discussions sur le marché canadien de l'habitation!)

(La musique s’estompe.)

(Visuel : Le logo du Gouvernement du Canada et le logo de la SCHL apparaissent ensemble. Fondu au blanc de tous les textes et logos.)

« C'est très important d'augmenter le taux de construction, les mises en chantier pour que l'écart auquel nous faisons face soit diminué. »
– Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL

Le Canada fait face à des défis importants et complexes en matière de logement, l’offre étant au cœur de ces enjeux. Il est essentiel de répondre au besoin d’une offre accrue et du bon type de logements pour que tout le monde au Canada puisse se payer un logement qui répond à ses besoins.

S’appuyant principalement sur les données du Relevé des mises en chantier et des achèvements, le Rapport sur l’offre de logements fournit une analyse complète de l’offre de logements neufs dans les 6 plus grandes RMR du Canada. Les renseignements recueillis présentaient l’offre de logements comme un élément important des efforts visant à faire progresser l’abordabilité du logement. Dans le dernier numéro, notre équipe d’économistes analyse les sujets importants suivants :

les mises en chantier d’habitations en 2023 selon le type de logement;
les programmes gouvernementaux visant à accroître l’offre de logements locatifs;
les calendriers de construction prolongés en raison de divers problèmes liés à l’offre.

Le nombre total de mises en chantier d’habitations a continué de frôler des records absolus en 2023

En 2023, les 6 plus grandes RMR du Canada ont enregistré un total de 137 915 mises en chantier d’habitations. En légère baisse de 0,5 % par rapport à 2022, ce niveau correspond à la moyenne annuelle d’environ 140 000 logements au cours des 3 dernières années. Le nombre total de mises en chantier d’habitations est demeuré stable. Toutefois, du côté des appartements, les mises en chantier ont bondi de 7 % et atteint un sommet historique, soit 98 774. Par contre, celles de maisons individuelles ont connu une baisse considérable, de 20 %.

À Toronto, Vancouver et Calgary, l’augmentation du nombre total de mises en chantier est attribuable à la construction d’appartements, qui a atteint un sommet record. Cette hausse est un indicateur de la forte demande dans cette catégorie. Quant à la construction d’appartements à Montréal, elle est tombée à son plus bas niveau en 8 ans.

À Montréal, on construit généralement des immeubles d’appartements de petite taille et de faible hauteur. Comme ces immeubles sont petits, leur planification et leur construction exigent moins de temps. La baisse des mises en chantier d’appartements à Montréal reflète donc le contexte actuel plus difficile, marqué par la hausse des coûts de financement et de construction.

Faits saillants dans les régions en 2023

Toronto

Le nombre de mises en chantier d’habitations a augmenté de 5 % en raison de la forte hausse de la construction d’appartements. Son augmentation s’explique par les projets d’immeubles qui ont obtenu un financement en 2021 et 2022, avant la hausse des taux d’intérêt.

Vancouver

Un nombre record de 33 244 habitations ont été mises en chantier en 2023, dont 83 % sont des appartements. L’activité a diminué du côté des logements avec entrée privée au sol (maisons individuelles, jumelés et maisons en rangée).

Montréal

La hausse des coûts de construction et de financement a entraîné une forte diminution du nombre total de mises en chantier d’habitations (35 % dans le cas des appartements).

Ottawa

Les mises en chantier d’habitations ont diminué de 20 % en raison de la baisse d’activité observée du côté des logements avec entrée privée au sol. Les mises en chantier d’appartements se sont hissées à leur plus haut niveau depuis les années 1970.

Calgary

La robustesse de l’économie a soutenu les mises en chantier, qui ont augmenté de 13 % et atteint un record absolu. Les mises en chantier d’appartements (surtout des logements destinés à la location) ont été le moteur cette croissance.

Edmonton

Le nombre total de mises en chantier a diminué de 10 %. L’activité a baissé pour tous les types de logements, sauf les maisons en rangée.

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La construction de logements locatifs affiche des niveaux records

Dans les 6 RMR, la construction de logements destinés à la location a atteint des niveaux records en 2023 (41 460). Elle a contribué de façon importante au nombre total de mises en chantier d’habitations. En 2023, les logements destinés à la location ont représenté 42 % des appartements commencés, Edmonton arrivant en tête avec 80 %. Entre-temps, la construction d’appartements à Toronto a considérablement augmenté, les logements locatifs comptant pour plus de 25 % des mises en chantier d’appartements.

La proportion de logements locatifs construits en 2023 a dépassé les moyennes historiques, ce qui reflète la demande croissante sur le marché locatif. Malgré la croissance de la construction de logements destinés à la location, l’offre n’a pas suivi le rythme de la demande. La faiblesse des taux d’inoccupation et la forte croissance des loyers le montrent. La construction d’appartements destinés à la location a fait un bond au cours des dernières années. Cependant, les ensembles résidentiels à venir pourraient éprouver des difficultés en raison de la hausse des coûts de financement et de construction.

La construction de copropriétés atteint de nouveaux sommets

Les mises en chantier d’appartements en copropriété dans les 6 grandes RMR combinées ont atteint un niveau record de 57 121 en 2023. La vigueur de l’activité dans cette catégorie s’explique par le nombre élevé de ventes sur plan en 2021 et 2022. Durant cette période, les loyers et les prix sur le marché augmentaient rapidement, et les taux d’intérêt touchaient des creux records. Ces facteurs ont fortement motivé les investisseurs à acheter des unités sur plan.

Toutefois, l’évolution du marché en 2023, marquée par la forte hausse des coûts d’emprunt et le resserrement des critères d’octroi de prêts par les prêteurs, a rendu moins rentable la construction de copropriétés. Des facteurs comme les coûts d’emprunt élevés et une baisse de la demande pourraient continuer d’influer sur le marché en 2024.

Réduction de l’abordabilité : la construction de logements avec entrée privée au sol a touché des creux records

L’abordabilité des logements avec entrée privée au sol (maisons individuelles, jumelés et maisons en rangée), surtout celle des maisons individuelles, s’est détériorée en 2023. En effet, la part des logements de ce type parmi les habitations mises en chantier n’a jamais été aussi basse à ce jour. En 2023, seulement 15 % des habitations mises en chantier étaient des maisons individuelles, ce qui représente un creux record. Les taux d’intérêt et les prix élevés ainsi que le resserrement des critères des prêts hypothécaires ont fait diminuer le nombre d’acheteurs admissibles pour ces logements.

Surmonter les obstacles persistants à l’offre

Le secteur de la construction fait face à des problèmes persistants de l’offre, notamment le coût élevé des matériaux et du financement, la complexité des projets de grands ensembles résidentiels et les pénuries de main-d’œuvre. Ces problèmes ont prolongé les délais de construction pour tous les types de logements.

En 2023, la durée moyenne de la construction, soit de la coulée des fondations jusqu’à l’occupation, a atteint 10,7 mois pour une maison individuelle (en hausse de 1,8 mois par rapport à la moyenne sur 10 ans) et 22,7 mois pour un appartement (en hausse de 1,5 mois par rapport à la moyenne sur 10 ans).

Mesures stratégiques visant à stimuler la construction de logements locatifs

Les gouvernements ont mis en place diverses initiatives visant à encourager la construction de logements locatifs. L’objectif est de répondre à certains des problèmes liés à l’offre susmentionnés et au besoin critique d’accroître le nombre de logements locatifs. Ces programmes constituent un facteur d’atténuation potentiel des problèmes persistants de l’offre dans le secteur de la construction.

À titre d’exemple, il y a le produit d’assurance prêt hypothécaire APH Select de la SCHL. Ce produit permet aux promoteurs admissibles de logements collectifs de bénéficier de taux d’intérêt préférentiels et de périodes d’amortissement plus longues, ce qui réduit leurs coûts d’emprunt pour la construction.

Examinez de plus près les dernières tendances de l’offre de logements dans les 6 plus grandes RMR du Canada et apprenez-en davantage sur les changements et les défis importants.

Téléchargez le Rapport sur l’offre de logements du printemps 2024 (PDF)

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Date de publication: 27 mars 2024