Atteindre le niveau d’abordabilité du logement d’avant la pandémie : un objectif qui a du sens

Pour les codes de couleur des tableaux du présent article, nous avons utilisé une approche statistique standard qui repose sur la volatilité historique de chaque indicateur. Les légendes ci-dessous décrivent la façon dont nous avons établi ces valeurs historiques et l'écart entre chaque indicateur et ces valeurs pour chaque année.

1. Indicateurs d'abordabilité du marché locatif

   Le rapport loyer-revenu correspond au loyer moyen des logements de 2 chambres sur le marché locatif primaire divisé par le revenu moyen des ménages locataires. Pour le rapport loyer-revenu, la première année pour laquelle des données sont disponibles est 2006. Les données sur le revenu pour 2023 ont été estimées à partir des années précédentes, à l'aide des taux de croissance annuels moyens.

   L'écart de loyer représente la différence en pourcentage entre le loyer moyen demandé pour les logements vacants et le loyer moyen des logements occupés sur le marché locatif primaire. En général, plus la mesure est élevée, plus la situation des nouveaux locataires ou des locataires qui déménagent est difficile.

   Le taux d'inoccupation correspond à la proportion de logements destinés à la location qui sont vacants.

   La variation annuelle des dépenses non liées au logement correspond à la variation annuelle du coût d'un panier de biens et de services non résidentiels de base (nourriture, transport, vêtements et dépenses autres que le logement) conforme à un niveau de vie minimal standard pour une famille de 4 personnes.

2. Indicateurs d'abordabilité des propriétés

   L'abordabilité du remboursement au moment de l'achat d'une habitation correspond au remboursement du prêt hypothécaire et aux autres dépenses récurrentes nécessaires pour acheter une habitation représentative dans chaque centre. Ces dépenses sont par exemple les taxes foncières, les services publics, l'assurance habitation et l'entretien (charges de copropriété, entretien et réparations). L'abordabilité est exprimée en proportion du revenu médian dans la région. Cet indicateur se fonde sur le revenu combiné des propriétaires-occupants et des locataires.

   Mise de fonds pour l'achat d'une habitation : Mise de fonds minimale requise pour l'achat d'une habitation. Elle est exprimée en proportion du revenu médian dans la région. Cet indicateur exprime la difficulté pour les acheteurs potentiels d'entrer sur le marché de la propriété ou d'acquérir une habitation d'un cran supérieur, compte tenu des montants requis dès le départ pour une mise de fonds aux prix courants et aux taux hypothécaires actuels. En général, plus la mesure est élevée, moins le marché est abordable.

   Le choix des acheteurs est la part des habitations à vendre dans une fourchette de prix donnée qui sont à la portée des acheteurs dont le revenu correspond au revenu médian dans la région. Cet indicateur se fonde sur le revenu combiné des propriétaires-occupants et des locataires.

   Le coût de possession d'une habitation mesure le coût économique de l'occupation par le propriétaire, en pourcentage du revenu médian des ménages. La mesure comprend les coûts de trésorerie (par exemple, les intérêts hypothécaires, les taxes foncières et l'entretien) et hors trésorerie (par exemple, la hausse de la valeur nette de l'habitation). Par contre, elle exclut les dépenses qui ne sont pas des coûts conceptuels (par exemple, la partie des paiements hypothécaires allant au remboursement du capital). Sur le plan conceptuel, il s'agit du coût réel de possession de l'habitation, déduction faite des avantages de posséder un actif qui peut s'apprécier. C'est un concept semblable au « loyer théorique », c'est-à-dire l'estimation du loyer qu'un propriétaire-occupant paierait s'il louait sa propriété plutôt que d'en être propriétaire. Il est donc intéressant de comparer cet indicateur au coût de la location.

   Cette mesure peut être plus difficile à interpréter pour les raisons suivantes :

   • Elle peut correspondre à des valeurs négatives.
     • Lorsque les prix des habitations augmentent, le coût de possession d'une habitation diminue. Si l'augmentation est suffisamment importante, le coût de possession peut être négatif.
   • Il s'agit d'un concept différent de ce qu'une personne non initiée considérerait comme le « coût de possession d'une habitation ».
     • Comme ce concept considère que la valeur changeante des actifs et des habitations est un actif relativement illiquide, le coût de possession d'une habitation ne correspond pas nécessairement à la situation financière des propriétaires au quotidien.
       • Prenons par exemple une situation où les taux hypothécaires et les taxes foncières augmenteraient au même rythme que les prix des habitations. Les propriétaires pourraient avoir du mal à payer des taxes foncières et des mensualités hypothécaires plus élevées lors du renouvellement du prêt hypothécaire, même si le coût de possession n'augmente pas puisqu'il est compensé par l'appréciation de leur propriété.
     • Cette réalité ne tient pas compte de la portion des paiements hypothécaires qui sert à rembourser le capital.