Regard sur l'offre de logements dans les plus grandes villes du Canada

(Musique : fondu en ouverture)

(Visuel : Le logo du Gouvernement du Canada et le logo de la SCHL apparaissent ensemble. Une série d’images illustrant la construction de logements au Canada.)

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Renée : Plusieurs facteurs rendent le logement moyen abordable, mais le principal problème c’est l’offre. C’est clair que le Canada fait face à une pénurie de logements. À la SCHL, nous avons beaucoup insisté sur l’importance de combler c’est la clé dans matière d’offres pour nous aider à améliorer l’abordabilité. Nous effectuons une analyse approfondie dans ce domaine et pour mieux comprendre les tendances et les besoins en matière d’offres, nous avons publié la troisième édition de notre rapport sur l’offre de logements.

(La musique s’estompe.)

(Visuel : Trois personnes sont représentées dans une conversation virtuelle : Renée Nat, Communications et marketing, SCHL. Francis Cortellino, Analyse de marché, SCHL. Eric Bond, Analyse de marché, SCHL.)

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Renée : Bonjour, je m’appelle Renée Nat et c’est mon plaisir d’animer cette discussion aujourd’hui axée sur l’offre. Nous allons prendre les prochaines quelques minutes pour discuter du rapport sur l’offre de logements qui est basé sur des données de 2022, mais qui se penchent précisément sur les nouvelles tendances de construction dans les six grands marchés du Canada donc Vancouver, Calgary, Edmonton, Toronto, Ottawa et Montréal.

Je suis accompagnée aujourd’hui des co-auteurs du rapport, Eric Bond, économiste basé à Vancouver et Francis Cortellino, notre économiste à Montréal. Ils ont une connaissance approfondie de ces marchés, mais ils comprennent également la dynamique du marché et les besoins d’offres partout au pays. Merci Eric et Francis d’être avec nous aujourd’hui alors dites-moi, d’après votre analyse, quels sont les faits saillants du troisième rapport?

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Francis : Nous avons publié il y a environ un an un rapport qui indiquait qu’il y avait un manque de logements dans plusieurs régions du pays et une des manières d’augmenter l’offre de logements au Canada sont les mises en chantier de là notre rapport sous la nouvelle offre de logements. Donc si nous revenons un peu dans le temps en 2021, beaucoup de mises en chantier à travers le pays, dans certaines régions même on a atteint des nouveaux records en terme de constructions résidentielles. Qu’est-ce qui arrive en 2022, la session est un peu différente selon la RMR.

Donc dans le cas de Calgary Edmonton par exemple, les mises en chantier ont augmenté, ce sont des marchés un peu plus abordables donc peut-être un peu moins sensibles aux hausses de coûts de construction, aux hausses de taux hypothécaires. Dans le cas de Toronto aussi on a vu une hause des mises en chantier, mais cela reflète plus disons une demande du passé. Pendant la pandémie, les préventes de condos ont été très fortes donc beaucoup de condos ont été achetés et ces immeubles-là sont maintenant construits, mais les dernières années nous indiquent que les préventes de condos sont à la baisse à Toronto présentement donc ça aura un impact sur le futur.

D’un autre côté à Vancouver, les mises en chantier sont demeurées stables et à Montréal, les mises en chantier ont baissé, mais sont demeurées à un niveau qu’on avait un peu avant la pandémie donc quand même des niveaux assez élevés. Autres faits très intéressants, ce sont les mises en chantier d’appartements soit destinées au marché locatif ou au marché du condo. Dans les dernières années, de plus en plus d’appartements ont été destinés au marché locatif et de moins en moins aux condos et c’est pas seulement une histoire de Montréal.

Si on regarde par exemple le cas d’Edmonton en 2022, 85 % des mises en chantier d’appartements allaient au marché locatif alors que dans le passé c’était beaucoup plus faible. Aussi dans le cas de Vancouver qui maintenant 55 % des mises en chantier d’appartements vont au marché locatif alors que par le passé c’était encore beaucoup plus faible donc de plus en plus d’offres dans le marché locatif qui se construit au pays.

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Eric : Alors nous avons également constaté que les stocks de maisons neuves qui sont prêtes à acheter sont à des niveaux historiquement bas. Et même dans le cas de Montréal et de Toronto, ils n’ont jamais été si bas depuis les années 1990. Les stocks étaient aussi particulièrement faibles pour les maisons jumelées et arrangées, ceux qui sont généralement des logements plus abordables que les maisons individuelles. Le fait du stock signifie en fait que les ménages de nos grandes villes pourraient avoir plus de mal à accéder à un logement qui répond bien à leurs besoins.

Finalement, nous avons présenté les mises en chantier d’appartements visuellement alors sur des cartes et nous avons constaté que bon nombre d’entre eux sont situés à proximité des nouveaux investissements dans le transport en commun ce qui conforme aux plans de croissances régionales à travers le pays. Ces visualisations enfin nous aident à comprendre comment nos villes se développement spatialement puisque l’emplacement des nouveaux logements est très important.

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Renée : Et justement ce concept de l’emplacement et cette idée d’accroître un peu la qualité et la quantité des commodités qui nous entourent, pourquoi est-ce que c’est si important?

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Eric : Alors l’endroit où nous construisons des nouvelles maisons est important. Quand nous devons non seulement les construire dans les régions où les problèmes d’abordabilité sont les plus grands, mais dans chaque région, nous devons nous assurer que les résidents de ces nouveaux logements ont accès aux services et aux commodités disons comme les soins de santé ou le transport en commun, afin de créer des communautés complètes.

Alors dans notre rapport sur l’offre de logements, nous soulignons des recherches qui ont été récemment publiées par l’Université de la Colombie-Britannique qui ont examiné cette même question alors c’est-à-dire quelle est la qualité de l’emplacement des nouveaux logements créés au Canada et ils ont constaté qu’au cours des cinq dernières années, près de 80 % des mises en chantier dans les six grandes villes du Canada étaient situées dans les quartiers où il y a peu de commodités ce qui signifie que les résidents avaient accès à moins de services ou devaient se déplacer plus loin pour les obtenir.

Par contre, moins de 10 % des unités étaient situés dans des quartiers ayant beaucoup de commodités, mais c’est les appartements qui avaient tendance à être mieux situés tandis que les nouvelles maisons individuelles étaient situées presque exclusivement dans les quartiers qui avaient peu de commodités. Alors en résumé, nous voyons cela comme des données assez révélatrices qui démontrent les options que nous avons afin d’améliorer la qualité de l’emplacement des nouveaux logements au Canada.

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Francis : Et ceci amène aussi une question importante entre l’abordabilité et la présence de commodités ou de services. Dans les secteurs souvent où il y a plusieurs commodités, les terrains sont rares, les terrains vont être chers donc ce sera plus cher et plus coûteux d’amener des nouveaux logements sur le marché. D’un autre côté dans les secteurs où il y a peu de commodités, peu de services, souvent les terrains sont plus disponibles, sont moins chers et il sera moins coûteux d’apporter des nouveaux logements sur le marché.

D’un autre côté aussi dans les secteurs avec plus de commodités, les gens ont peut-être besoin moins d’une auto ou de deux autos, ont plus accès au transport public ce qui fait en sorte qu’ils peuvent aussi sauver des coûts et qu’a un impact aussi sur l’abordabilité. Donc il est certain que ça va prendre plus de recherches dans le futur pour mieux comprendre cet arbitrage-là entre l’abordabilité d’un côté et aussi la présence de commodités de l’autre.

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Eric : C’est un très bon point et oui, selon nous, il est essentiel qu’un pourcentage des logements mis en chantier au pays soient situés dans les secteurs qui offrent des commodités de meilleure qualité et aussi en plus grands nombres. Alors une partie du travail pour nous consistera premièrement à nous assurer que nous mesurons les commodités qui sont présentes dans les zones où nous ajoutons les logements et deuxièmement, à mettre l’accent sur la production d’ensembles résidentiels à plus forte densité.

00:07:21

Renée : Un peu pour continuer la conversation, Eric, tu viens justement de mentionner la densité, quel rôle est-ce que la densification ajoutait dans l’amélioration de la qualité des emplacements?

00:07:32

Francis : Nous avons regardé dans une précédente édition du rapport sur la valeur de logements, le type de structures d’immeubles qui étaient construits à travers les grandes RMR du pays donc selon le nombre d’unités par immeuble et aussi selon le nombre d’étages par immeuble. On sait que ces immeubles-là vont avoir des coûts de construction différents par exemple des immeubles de grande taille et de grande hauteur vont être construits en béton, ça va être très long à construire, trois à quatre ans, alors que des petits immeubles contenant peu d’unités et peu d’étages vont être beaucoup plus rapides à construire donc le coût de construction sera différent et aussi ça amènera de l’offre plus rapidement sur le marché que d’attendre trois à quatre ans pour un immeuble de grande hauteur.

Et dans la présente édition ce qu’on a retrouvé c’est que dans les marchés comme Montréal, Calgary, Edmonton, Ottawa, on avait beaucoup de petits immeubles avec peu d’étages qui étaient construits donc qui amenaient de l’offre rapidement sur le marché alors que dans le cas de Toronto, c’était surtout des grandes tours d’habitation avec plusieurs unités et plusieurs étages, mais encore une fois, il fallait attendre trois à quatre ans avant que ces unités arrivent sur le marché donc de l’offre qui arrive moins rapidement. Dans le cas de Vancouver, la session est un peu dans les deux donc entre celle de Toronto et entre celle de Montréal, Calgary, Edmonton et Ottawa.

00:08:40

Eric : Juste pour faire un survol des résultats précis pour 2022, c’est toujours à Toronto où on construit les immeubles les plus grands et les plus hauts parmi les grandes villes canadiennes alors ils avaient environ 175 unités par immeuble et 15 étages aussi en moyenne. Ce que nous avons observé en 2022 aussi c’est que la proportion d’immeubles d’appartements à hauteur moyenne alors de 4 à 6 étages et aussi de 7 à 20 étages, ils ont augmenté dans la région de Toronto.

Ceci est intéressant parce que ces immeubles à taille moyenne ont des temps de constructions plus courts, ils peuvent alors être mis plus rapidement sur le marché et augmenter le nombre d’unités plus rapidement. Dans les autres marchés, nous avons vu que les immeubles d’Edmonton et d’Ottawa contiennent en moyenne 20 unités supplémentaires par immeuble en 2022 par rapport à 2021. Ces immeubles avaient toujours tendance à être de plus faible hauteur, mais la densité supplémentaire pourrait aider à mettre des unités sur le marché à un prix inférieur.

00:09:57

Renée : L’analyse dont laquelle vous venez de discuter on sait ça vient de 2021 et vers la fin de l’année, on a vu que la construction a commencé à ralentir. On a vu aussi une augmentation des taux d’intérêt ainsi que l’inflation. C’est des facteurs qu’ont influencé le système de logement. Pourriez-vous un peu discuter de la situation là présentement en 2023; on sait que y’a beaucoup qui a changé.

00:10:24

Eric : Oui alors nous voyons que c’est vraiment les augmentations de taux d’intérêt que nous avons vues en 2022 qui vont entraîner une baisse des mises en chantier en 2023. C’était vraiment l’histoire économique de l’année passée qui était le plus important. C’est important qu’à la hausse des taux à augmenter les coûts pour les promoteurs et les constructeurs de maisons, mais c’est aussi que la plupart des projets qui ont été lancés en 2022, même ceux du second semestre, ont probablement été financés alors que les taux d’intérêt étaient toujours plus bas en début d’année et c’était plus disponible aussi durant cette période. Cela signifie que nous avons pas encore vu d’impact des hausses des taux d’intérêt sur la construction de maisons neuves et c’est au cours des prochains mois que certains projets pourraient devenir non-viables au taux de financement actuel ou peut-être le financement de la construction deviendra plus difficile à obtenir de sorte que nous constatons un ralentissement dans les mises en chantier dans nombreuses villes cette année.

00:11:41

Francis : Et comme nous recevons une tendance à la baisse pour les mises en chantier, nous publierons aussi notre prochain rapport de prévisions dans les prochaines semaines où il sera possible d’avoir des données plus précises pour les grands centres urbains du pays et aussi pour vérifier si cette tendance à la baisse devrait se poursuivre en 2023, combien de temps cette tendance-là pourrait durer et donc vous aurez des réponses à plusieurs de ces questions dans la prochaine édition du rapport de prévisions qui sortira prochainement.

00:12:08

Eric : Et en ce qui concerne les prochaines étapes pour notre rapport sur l’offre de logements, nous continuerons d’examiner les tendances de la construction lorsque nous publierons la prochaine édition cet automne. Et à moyen terme, je pense que ce qui sera le plus excitant sera d’intégrer les cibles pour la quantité de logements qui seront nécessaires d’ici 2030 alors nous avons en cours la prochaine phase de nos recherches sur les lacunes en matière d’offres de logements et nous espérons les présenter pour chacune de nos grandes villes plus tard cette année. Et ensuite de cette façon, nous pourrons utiliser le rapport sur l’offre de logements pour surveiller en effet nos progrès vers l’atteinte de ces cibles d’augmentation de l’offre de logements au pays.

(Musique)

00:13:03

Renée : Ça été très intéressant, c’est une conversation importante et des renseignements précieux qui peuvent aider à améliorer l’abordabilité dans l’avenir et merci beaucoup à nos auditeurs aujourd’hui. Veuillez consulter la description sur l’écran pour obtenir une copie du rapport et si vous voulez, vous pouvez aussi laisser un commentaire au sujet du rapport lui-même ou juste sur cette discussion aujourd’hui. Abonnez-vous à nos infolettres et nos médias sociaux pour vous tenir au courant des dernières nouvelles incluant nos perspectives de marché pour 2023 qui devraient être publiées en fin avril. On vous invite aussi de nous suivre sur YouTube pour voir nos prochaines discussions avec nos experts en habitation. Merci beaucoup et bonne journée.

(Texte à l’écran : Cliquez sur S’abonner et restez à l’affût de notre conversation à venir sur le rapport Perspectives du marché de l’habitation 2023!)

(La musique s’estompe.)

(Visuel : Le logo du Gouvernement du Canada et le logo de la SCHL apparaissent ensemble. Fondu au blanc de tous les textes et logos.)