Estimation de l’offre de logements dont nous aurons besoin d’ici 2030

(Musique : fondu en ouverture)

(Visuel : Le logo du Gouvernement du Canada et le logo de la SCHL apparaissent ensemble. Une série d’images illustrant la construction de logements au Canada.)

00:00:02
CHARLES : Il y a plusieurs facteurs derrière la hausse des prix des logements, mais le plus gros problème, c’est l’offre. Au cours des 20 dernières années, l’offre de logements n’a pas réussi à combler la demande dans plusieurs régions urbaines du Canada, ce qui a entraîné une perte d’abordabilité. En juin 2022, un rapport de la SCHL a révélé qu’il faut 3,5 millions de logements d’ici 2020, soit au-delà de ce qui est prévu, pour aider à rendre les logements abordables pour tous ceux et celles qui vivent au Canada. La SCHL a publié une mise à jour de cette étude initiale, car notre équipe d’experts a mené un examen plus approfondi des besoins en matière de logements partout au Canada.

(La musique s’estompe.)

(Visuel : Deux personnes sont représentées en conversation. Ils sont assis l'un en face de l'autre à une table de réunion. Les deux personnes sont Charles Sauriol, Communications et marketing, SCHL, et Aled Ab lorwerth, économiste en chef adjoint, SCHL.)

00:00:42
CHARLES : Bonjour, je suis Charles Sauriol et il me fait plaisir d’être ici aujourd’hui avec vous pour vous parler de la pénurie de logements au Canada. Nous accueillons également mon collègue, Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint de la SCHL. Aled, bonjour et merci d’être ici, aujourd’hui.

00:00:58
ALED : Salut.

00:01:00
CHARLES : Donc, on a sorti ces rapports en juin l’année passée et ç’a généré énormément de de réactions, d’attention. C’est encore référé dans la couverture médiatique, dans les commentaires des principaux joueurs dans l’industrie. Mais peut-être vous pourriez nous donner un peu un aperçu de comment le travail a été initié, qu’est-ce qui est à la genèse de tout ça, puis comment on est arrivé à ce chiffre si important.

00:01:28
ALED : Oui. Merci, Charles. Il y avait un effort au sein du gouvernement pour essayer de comprendre les défis dans le secteur du logement depuis des années. Donc, à peu près en 2016-2017, nous avons commencé un grand rapport pour examiner les grands enjeux et, en 2018, nous avons publié le résultat de ce cet effort, dans une approche de l’escalade de prix partout au Canada. Ce que nous avons trouvé, c’est que oui, il y avait une forte demande pour le logement, une croissance de l’économie, de la démographie, il y avait un changement dans le taux d’intérêt, oui. Donc, la demande pour le logement a augmenté. Cependant, ce que nous avons trouvé à cette époque-là, c’était qu’il y avait un problème dans l’offre de logements, surtout à Toronto et à Vancouver. L’offre de logements était moins rapide à répondre quand il y avait escalade de prix dans ces villes-là. Donc, ce rapport a eu un impact au Canada. Le départ a commencé à changer. Il fallait comprendre qu’il y avait un problème avec l’offre, mais la question restait, c’est OK, c’est un problème de l’offre, mais combien de l’offre? Est-ce que c’est 1 million, 5 millions, 200 000? Ce n’était pas très clair.

00:03:06
CHARLES : C’était quoi l’ampleur, en fait.

00:03:07
ALED : Oui, oui, en fait. Oui. Donc, cette question est était toujours là. Donc, peut-être cent mille logement additionnel était suffisant. Donc, ce que nous avons essayé de faire en 2021 - 2022, c’était d’examiner combien de logements fallait-il construire. Est-ce que c’est un 1 million, 3 millions? Donc, nous avons proposé cette méthode de modélisation pour répondre à cette question.

00:03:38
CHARLES : Donc, parlons un peu de de la méthodologie derrière tout ça. Comment êtes-vous arrivés à ce chiffre de 3,5?

00:03:44
ALED : Oui. L’approche traditionnelle dans ce domaine, c’était de vraiment examiner les aspects démographiques seulement. Donc, la croissance de ménages.

00:03:56
CHARLES : De la population.

00:03:57
ALED : De la population, de ménages. Mais il y avait un peu moins de confiance dans cette approche, parce que… il était clair que les prix ont continué à augmenter, même si cette approche a été suivie. Donc, ce que nous avons introduit dans ce départ, c’était les aspects économiques. Nous avons intégré la croissance de revenus pour les ménages et le changement de taux d’intérêt, quelques autres aspects économiques à côté de la demande, et aussi nous avons essayé de changer les projections du côté de l’offre aussi. Donc, avec cette introduction des aspects économiques, nous avons commencé à changer les chiffres et élaborer sur ce que nous avons besoin.

00:04:54
CHARLES : D’accord. Et puis on parle de… Évidemment, le but dans tout ça, c’est de trouver et arriver au seuil de l’abordabilité du logement, mais à quoi ça ressemble, cet aspect d’abordabilité?

00:05:07
ALED : Oui. L’abordabilité, c’est un mot très compliqué au sein de… dans ce domaine. Ce que nous avons utilisé, c’est une abordabilité pour le ménage moyen dans une province. Normalement, ce ménage achète une maison. Donc, l’abordabilité dans le contexte de ce modèle, c’était les coûts et les revenus d’un ménage moyen au Canada. Mais avec cette méthode, c’est possible d’examiner les aspects de l’abordabilité plus générale et inclus les aspects sur le secteur locateur. Mais nous avons plus de travail à faire dans ce domaine. Nous devrions examiner, par exemple, les ménages avec les revenus différents. Nous devrions intégrer d’une façon plus exacte le secteur locateur. Donc, il y a du travail à faire, mais c’est clair que l’abordabilité est un enjeu important, et la distribution d’abordabilité est aussi importante. C’est ce que nous allons essayer de d’examiner d’ici l’année prochaine.

00:06:20
CHARLES : D’accord. Ça nous amène à aujourd’hui. On diffuse une mise à jour à cette étude. Le chiffre – le 3,5 – reste le même, mais les besoins en matière d’offre ont bougé un peu. Pouvez-vous un peu élaborer?

00:06:44
ALED : Oui. Il y avait un peu de bougement un peu partout, mais oui, à côté de l’offre, nous avons… l’offre sera un peu moins élevée en 2030 à cause de changements, surtout cette année. Le taux d’intérêt a augmenté. Il est beaucoup plus difficile d’obtenir le prêt pour la construction.

00:07:07
CHARLES : Le financement.

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ALED : Oui. Ça, c’est plus difficile. Le coût des matériaux a augmenté, le coût de main-d’œuvre a augmenté. Donc, c’est un peu partout, à côté de l’offre, il est plus difficile de construire le logement. L’offre que nous prévoyons pour l’année 2030 est moins élevée. Donc, ça, c’est un problème ces jours-ci, mais aussi en 2030.

00:07:32
CHARLES : Mais on voit aussi les besoins. Par exemple, l’Ontario, on voit un moins grand besoin avec cette mise à jour. Pouvez-vous un peu expliquer?

00:07:42
ALED : Oui. C’est un aspect important de modélisation que nous prenons en compte la demande dans l’économie. Ce qui s’est passé, que nous sommes devenus un peu moins optimistes sur la croissance économique en Ontario, un peu à cause de l’augmentation de taux d’intérêt, mais il y avait aussi des changements plus généraux après… Peut-être que nous étions un peu trop optimistes après la pandémie. Mais la demande pour le logement ne sera pas assez élevée dans nos prévisions cette année. Par contre, nous sommes un peu plus optimistes sur la croissance économique au Québec et en Alberta. La demande pour le logement, selon nous, va être un peu plus élevée en 2030 dans ces deux provinces en particulier. Donc, l’écart, la pénurie d’offre est plus élevée au Québec et en Alberta.

00:08:42
CHARLES : En Alberta. Et puis l’aspect migratoire aussi a un impact.

00:08:45
ALED : Oui. Ça, c’est encore mis en train par la nouvelle technologie, par les changements après la pandémie. Nous voyons déjà un peu de migration vers la Nouvelle-Écosse, vers des provinces où le logement est un peu moins cher. Oui, il y a moins de pression peut-être à Toronto, à Vancouver à cause de cette migration, mais c’est peut-être une mauvaise raison. Ce n’est pas une bonne chose que les ménages devraient quitter ces grandes villes pour obtenir un logement plus abordable.

00:09:22
CHARLES : D’accord. OK, ç’a du sens. Dans cette mise à jour, vous avez exploré différents scénarios, des scénarios qui donnent des résultats un peu différents. Pouvez-vous élaborer un peu plus sur ça?

00:09:36
ALED : Oui. Bien sûr, le résultat de cette modélisation est toujours un peu incertain, il y a beaucoup de données différentes. Donc, c’est important d’examiner la sensibilité de résultat. Nous avons élaboré un scénario en particulier, avec la croissance continuelle de la population au Canada. Ce n’est pas la politique actuelle du gouvernement. La politique actuelle prend fin en 2025, je crois. Donc, oui, il y a un peu de pression ces jours-ci avec l’immigration sur le secteur du logement, surtout le secteur locateur. Cependant, ce que nous avons élaboré dans ce scénario, c’est l’augmentation permanente de l’immigration de population au Canada vers 2030. Dans ce cas, nous voyons qu’il devrait y avoir une plus grande augmentation de l’offre vers 4 millions au lieu de 3,5 millions.

00:10:43
CHARLES : Donc, une croissance économique plus forte augmenterait l’écart, mettons.

00:10:48
ALED : Oui, exactement. Dans ce cas, c’est l’aspect démographique, mais bien sûr, les immigrants, quand ils arrivent, ils arrivent avec l’argent et c’est encore une augmentation de demande pour le logement et dans l’économie, en général.

00:11:03
CHARLES : Tout à fait. Dans le parc de logements, est-ce que, la clé, c’est d’augmenter l’offre au niveau locatif? Est-ce que c’est ça, la clé?

00:11:17
ALED : Oui et c’est clair et j’espère plus rapide. Ça devrait avoir un impact plus immédiat sur l’abordabilité. Donc, augmenter le secteur locateur, c’est très important, surtout pour la classe moyenne et ceux qui ont un peu moins de revenus. C’est aussi une façon d’augmenter la mobilité de la population pour qu’elle soit plus proche au secteur d’emploi. Donc, il y a beaucoup d’avantages quand on augmente le secteur locateur.

00:11:57
CHARLES : Le rapport, comme j’ai dit tantôt, a généré énormément d’attention. Les gens de l’industrie, le secteur politique ont tous pris bonne note. Mais qu’est-ce qu’on veut qu’ils retiennent&? Qu’est-ce qu’ils doivent retenir de tout ça?

00:12:12
ALED : Je crois que l’aspect le plus important, ce n’est pas vraiment à 3,5 ou 2,5 ou n’importe quoi. C’est vraiment l’ampleur du défi. Ce n’est pas une question d’augmenter le parc de logements d’une centaine ici, une centaine là-bas. C’est vraiment un grand défi. Il faut changer les politiques dans le gouvernement, dans le secteur privé. Il faut que nous soyons tous ensemble pour atteindre une offre plus élevée. Le système actuel ne fonctionnera pas.

00:12:47
CHARLES : Ça va demander un chiffre, mettons, disons, dans la pensée et aussi de l’innovation.

00:12:49
ALED : Oui. L’innovation se serait importante au sein du gouvernement. Il faut avoir des politiques nouvelles, il faut avoir des approches différentes au sein du gouvernement, avec les provinces, le fédéral et les municipalités, mais aussi dans le secteur privé. Il faut trouver de nouvelles façons de construire le logement, il faut de nouvelles façons de financer la construction. Vraiment, il y a un besoin de changer toutes les politiques.

00:13:24
CHARLES : Tous les joueurs ont un rôle à jouer au niveau d’établir les politiques, l’innovation au niveau de la construction, améliorer, augmenter l’offre et aussi accélérer la construction.

00:13:34
ALED : Oui, malheureusement en ce moment ça prend beaucoup trop de temps. C’est vraiment des années maintenant pour construire le logement. La politique d’approbation prend des années, la construction soi-même prend deux années. Donc, quand il y a un choc pour l’économie, le secteur du logement ne répond pas de façon très rapide. Vraiment, il faut une révolution au sein de ce secteur tout entier.

00:14:08
CHARLES : D’accord, oui, tout à fait. Alors, c’est un travail qui n’arrête pas, qui continue. Donc, à quoi on peut s’attendre d’une nouvelle version, de la prochaine version de cette étude?

00:14:20
ALED : Oui, il reste beaucoup de travail à faire. Donc, il y a beaucoup d’intérêt, par exemple, avec les résultats pour les grandes villes canadiennes, Toronto, Vancouver, Montréal, etc. Il y a beaucoup d’intérêt avec les résultats plus précis pour le groupe de revenus différents. Il y a des aspects importants à examiner avec la mobilité de population. Comme vous le savez, nous avons discuté de l’importance du secteur locateur. Donc, il y a pas mal de travail à faire. Nous espérons avoir plus de résultats avant la fin de l’année et en 2024.

00:15:00
CHARLES : Donc, des résultats qui seront attendus avec beaucoup d’impatience et d’intérêt.

00:15:06
ALED : Oui, parce qu’à vrai dire, les politiques sont plus importantes au niveau local et nous devrions essayer d’avoir plus de résultats à ce niveau-là.

00:15:16
CHARLES : Donc, des données plus précises au niveau municipal, au niveau du type de logement et au niveau des tendances démographiques aussi.

00:15:24
ALED : Oui, nous espérons, oui.

(Musique.)

00:15:26
CHARLES : Alors, merci, Aled, d’avoir pris le temps de nous parler de ce rapport qui est extrêmement important pour l’avenir du logement au Canada, et merci à nos téléspectateurs. Veuillez consulter la description ci-dessous pour obtenir un lien vers le rapport complet sur l’estimation des écarts d’offre de la SCHL. Nous voulons connaître votre opinion. N’hésitez surtout pas à nous faire part de vos commentaires sur le rapport et sur cette discussion. Restez à l’affût d’autres conversations avec nos experts en matière de logement et n’oubliez pas de vous abonner à nos bulletins et à notre chaîne YouTube et aussi de nous suivre sur Twitter, LinkedIn et toutes nos plateformes de médias sociaux. Merci et bonne journée.

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(La musique s’estompe.)

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