Délais d'approbation liés à la diminution de l’abordabilité du logement

Nous devons combler l’écart dans l’offre de logements pour nous attaquer au problème d’abordabilité du logement au Canada. Selon les recherches de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), il faudra environ 3,5 millions de logements supplémentaires d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité.

Les règlements sur l’utilisation et l’aménagement des terres sont l’un des mécanismes clés qui influencent l’abordabilité de nos logements et la croissance de nos collectivités. Bon nombre de règlements ont d’importants objectifs socioéconomiques. Cependant, la portée et la mise en œuvre sous-optimale de ces règlements peuvent limiter le champ d’action des promoteurs, ce qui risque de freiner la création de logements. Il est nécessaire d’examiner où ces limites entrent en jeu pour aider les décideurs à mieux comprendre les écarts inquiétants dans l’offre au Canada.

La SCHL et Statistique Canada ont travaillé ensemble à la création de l’Enquête sur l’utilisation des terres et la réglementation municipale connexe 2022. L’Enquête examine les règlements sur l’utilisation des terres dans différentes villes du Canada. Il ne s’agit pas d’une enquête exhaustive. Elle comprend toutefois des questions sur le zonage, les droits, les délais d’approbation, la consultation de la collectivité, les limites de densité et les évaluations environnementales.

Nous pouvons tirer des constatations générales de l’Enquête. Il reste encore à réaliser des recherches qui évalueront la façon dont les règlements sur l’utilisation des terres influencent l’offre de logements et l’abordabilité.

Le logement semble être moins abordable là où la réglementation est plus stricte

Selon l’analyse préliminaire des résultats de l’Enquête, plus la réglementation globale de l’utilisation des terres est stricte, moins le logement semble être abordable dans les municipalités canadiennes. Le tableau ci-dessous présente les données correspondantes, qui sont regroupées en fonction de la région ou de la province.

L’indice de l’utilisation des terres et de la réglementation municipale connexe indique le niveau de réglementation de l’utilisation des terres dans une ville donnée. Plus les valeurs sont élevées, plus la réglementation est stricte. Inversement, moins les valeurs sont élevées, moins la réglementation est stricte. Pour faciliter l’interprétation des résultats, les valeurs ont été normalisées (la région du Grand Toronto = 100).

Le délai d’approbation des nouveaux aménagements est le facteur le plus important de l’Enquête pour comprendre les écarts d’abordabilité du logement selon les divers règlements sur l’utilisation des terres.

Remarques : Ce tableau présente les municipalités qui ont répondu à l’Enquête sur l’utilisation des terres et la réglementation municipale connexe 2022. Nous avons tiré les données sur les prix des habitations et le revenu des ménages du Recensement canadien de 2021. Les valeurs pour l’indice de l’utilisation des terres et de la réglementation municipale connexe et pour l’indice des délais d’approbation sont normalisées (région du Grand Toronto = 100). La région du Grand Toronto a obtenu le pointage le plus élevé de toutes les régions. Les valeurs inférieures à 100 indiquent qu’il y a moins de règlements que dans la région du Grand Toronto. Inversement, les valeurs supérieures à 100 indiquent qu’il y a plus de règlements que dans la région du Grand Toronto.

Accédez une répartition détaillée des résultats au niveau des régions métropolitaines de recensement (RMR)

Les pointages de l’indice des règlements varient d’une ville à l’autre. Ces estimations permettent de mieux comprendre les différences entre les principales régions du Canada. L’Enquête montre que :

• Les grandes régions de Toronto et de Vancouver ont les pointages de l’indice de l’utilisation des terres et de la réglementation municipale connexe les plus élevés (100 et 98 respectivement). Elles se démarquent nettement par rapport aux autres régions du Canada.
• Dans les provinces de l’Atlantique, au Québec et dans les Prairies, l’utilisation des terres est beaucoup moins réglementée – environ 23 % à 34 % de moins – que dans la région du Grand Toronto.

Les pointages de l’indice de l’utilisation des terres et de la réglementation municipale connexe sont étroitement liés à l’abordabilité du logement. L’abordabilité est quantifiée selon le rapport prix-revenu.

Les grandes régions de Toronto et de Vancouver affichent les rapports prix-revenu les plus élevés (9,25 et 14,19 respectivement). Le logement y est donc beaucoup moins abordable par rapport à d’autres régions du Canada. On pense notamment à la Saskatchewan (3,68) et au Manitoba (3,32), où les pointages de l’indice de l’utilisation des terres et de la réglementation municipale connexe sont aussi nettement inférieurs.

Les expériences des grandes régions de Toronto et de Vancouver se démarquent aussi par rapport à celles d’autres grandes régions urbaines. Par exemple, les grandes régions de Montréal et d’Edmonton ont des pointages plus bas pour l’indice de l’utilisation des terres et de la réglementation municipale connexe (77 et 73). Le logement y est plus abordable, comme l’indiquent les rapports prix-revenu inférieurs (6,63 et 4,28).

Les délais d’approbation peuvent être couteux

Les longs délais d’approbation des nouveaux ensembles résidentiels peuvent faire augmenter les coûts de construction. Selon les règlements sur l’utilisation des terres compris dans l’Enquête, le temps qu’il faut pour approuver de nouveaux ensembles (« l’indice des délais d’approbation ») est le principal facteur de l’Enquête expliquant les écarts d’abordabilité du logement entre les régions.

Les grandes régions de Toronto et Vancouver ont les plus longs délais d’approbation au Canada. Ils sont près de 4 fois plus longs que les délais des autres régions où le logement est plus abordable.

Comprendre les écarts d’abordabilité : impact de la réglementation sur les promoteurs

Les délais d’approbation ne sont pas le seul facteur règlementaire qui nuit à l’abordabilité du logement. Notre analyse montre que « l’indice de restrictions des promoteurs » est aussi un facteur clé pour comprendre les écarts d’abordabilité du logement. Les questions de l’Enquête sur les droits, les évaluations environnementales et les critères obligatoires permettent de mesurer cet indice. Fait intéressant, « l’indice de restriction de la densité » est le facteur ayant la moins grande corrélation avec les écarts d’abordabilité dans les municipalités canadiennes.

Conséquences

La présente analyse valide les préoccupations exprimées dans un rapport de 2018 de la SCHL. Celui-ci portait sur les liens entre la réglementation de l’utilisation du territoire et la hausse des prix dans les grandes régions métropolitaines. Ce rapport soulignait que les différences dans les politiques d’utilisation du territoire représentent un enjeu clé pour les nouveaux aménagements. Cependant, on y précisait que d’autres lacunes dans les données constituent une limite pour comprendre cet enjeu.

L’Enquête sur l’utilisation des terres et la réglementation municipale connexe 2022 vise à combler cette lacune. Elle permet aux participants au système de logement de mener des analyses fondées sur des données probantes. L’Enquête offre aussi une occasion d’évaluer le lien entre, d’une part, les règlements sur l’utilisation des terres et, d’autre part, l’abordabilité et l’offre.

L’Enquête pourrait également profiter aux participants aux programmes du Fonds pour accélérer la construction de logements. Cette initiative finance les administrations locales dans le but de créer 100 000 logements au Canada. Les données générales de l’Enquête concernant la réglementation et les délais d’approbation font ressortir d’importantes différences qui pourraient aider les participants aux programmes du Fonds à surmonter certains obstacles.

L’Enquête vise à renforcer les partenariats entre la SCHL et d’autres gouvernements et administrations. Elle peut aider les municipalités à évaluer leurs politiques de planification et à élaborer des pratiques exemplaires. Ces partenariats sont susceptibles de favoriser l’atteinte d’un but commun : offrir un logement abordable à tout le monde au Canada.

D’autres recherches nous aideront à mieux comprendre comment le contexte réglementaire affecte les prix de l'immobilier et quelles politiques augmentent l’abordabilité du logement et accroissent l’offre.

Visitez Statistique Canada pour en savoir plus

Remarques : Alors que dans l’article il est question des grandes régions urbaines (région du Grand Toronto, par exemple), ce tableau présente les régions métropolitaines de recensement (RMR) – il est un peu plus précis au niveau géographique. Le tableau présente les municipalités qui ont répondu à l’Enquête sur l’utilisation des terres et la réglementation municipale connexe 2022. Les valeurs pour l'indice de l’utilisation des terres et de la réglementation municipale connexe et pour l'indice des délais d’approbation ont été normalisées (RMR de Toronto = 100). Ainsi, les valeurs inférieures à 100 indiquent qu’il y a moins de règlements que dans la RMR de Toronto. Inversement, les valeurs supérieures à 100 indiquent qu’il y a plus de règlements que dans la RMR de Toronto.