Pénurie de logements au Canada : Rétablir l’abordabilité d’ici 2030

Le 23 juin 2022

Pénurie de logements au Canada : Estimation des besoins pour rétablir l’abordabilité dans les provinces canadiennes d’ici 2030

En 2018, la réactivité de l’offre de logements a été reconnue comme étant un défi. Notre rapport de 2018 indiquait que la demande de logements avait augmenté pour plusieurs raisons, mais que l’offre dans de nombreuses grandes villes canadiennes n’avait pas su répondre à la demande.

Dans le présent rapport, nous avons pris les premières mesures pour estimer l’offre supplémentaire de logements requise pour rétablir l’abordabilité du logement d’ici 2030.

Si le taux actuel de construction se maintient, nous prévoyons que le nombre de logements augmentera de 2,3 millions entre 2021 et 2030, pour atteindre près de 19 millions d’unités d’ici 2030.

Pour rétablir l’abordabilité, il faudra ajouter 3,5 millions de logements abordables d’ici 2030

En effet, il faudra plus de 22 millions de logements d’ici 2030 afin d'atteindre l’abordabilité pour tout le monde au Canada. L’augmentation de l’offre de logements, au-delà de la croissance prévue du nombre de ménages, permettra de mieux jumeler les ménages avec les logements désirés.

« … Nous devons repenser l’approche du Canada concernant l’offre de logements. Il faut une transformation radicale du secteur du logement, y compris des politiques et processus du gouvernement, ainsi qu’une approche concertée pour augmenter l’offre de logements afin de répondre à la demande. »
– Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint, SCHL

L’abordabilité a changé au fil du temps et non pour le mieux

La dernière fois que le logement était abordable, c’était en 2003 et en 2004. Compte tenu du prix des logements durant cette période, les frais de logement étaient abordables, ce que nous appelons le niveau maximal des prix abordables.

Vers 2003 et 2004, un ménage ayant un revenu moyen devait consacrer près de :

  • 40 % de son revenu disponible pour acheter un logement moyen en Ontario
  • 45 % de son revenu disponible pour acheter un logement moyen en Colombie-Britannique.

En 2021, un tel ménage devait consacrer près de 60 % de son revenu au logement

Pourcentage des frais de logement par rapport au revenu disponible lorsque le ménage moyen achète le logement moyen (selon les prix MLS®)

Source : Calculs de la SCHL fondés sur les données de MLS® et de Statistique Canada

Version texte

Pourcentage des frais de logement par rapport au revenu disponible lorsque le ménage moyen achète le logement moyen (selon les prix MLS®)
Année Colombie-Britannique Ontario Canada Québec Alberta Autres provinces
1990 55,6 % 57,2 % 52,0 % 43,1 % 38,4 % 34,6 %
1990 55,2 % 57,1 % 51,6 % 43,1 % 37,9 % 34,6 %
1991 52,2 % 53,9 % 49,4 % 41,2 % 35,7 % 33,0 %
1991 51,0 % 51,6 % 48,1 % 39,9 % 34,6 % 32,1 %
1991 50,8 % 50,0 % 47,5 % 39,3 % 34,2 % 31,5 %
1991 50,3 % 48,1 % 46,3 % 38,4 % 33,4 % 30,5 %
1992 50,1 % 45,8 % 44,9 % 37,8 % 33,0 % 30,2 %
1992 50,0 % 43,9 % 43,9 % 36,9 % 32,3 % 29,9 %
1992 49,7 % 42,4 % 43,1 % 36,0 % 31,7 % 29,4 %
1992 50,1 % 41,6 % 42,8 % 35,4 % 31,2 % 29,0 %
1993 50,8 % 40,7 % 42,4 % 34,9 % 30,8 % 28,5 %
1993 52,2 % 40,3 % 42,4 % 34,8 % 30,8 % 28,5 %
1993 52,4 % 39,6 % 41,8 % 34,2 % 30,4 % 28,2 %
1993 51,7 % 38,8 % 41,0 % 33,5 % 30,0 % 27,6 %
1994 51,4 % 38,6 % 40,8 % 33,1 % 29,8 % 27,5 %
1994 53,2 % 39,8 % 42,1 % 34,0 % 30,3 % 28,1 %
1994 57,3 % 41,6 % 44,2 % 35,2 % 31,3 % 29,4 %
1994 61,2 % 43,2 % 46,0 % 36,5 % 32,5 % 30,6 %
1995 62,7 % 43,1 % 45,9 % 36,5 % 32,6 % 30,5 %
1995 59,2 % 41,5 % 43,8 % 35,4 % 31,7 % 29,6 %
1995 56,1 % 40,3 % 42,4 % 34,5 % 31,0 % 28,9 %
1995 52,9 % 38,8 % 40,7 % 32,9 % 30,2 % 28,3 %
1996 51,8 % 37,8 % 39,8 % 32,0 % 29,8 % 28,1 %
1996 51,7 % 37,4 % 39,3 % 31,3 % 29,3 % 28,0 %
1996 50,8 % 37,1 % 38,9 % 31,5 % 28,9 % 28,1 %
1996 49,8 % 36,6 % 38,4 % 31,3 % 28,1 % 27,9 %
1997 48,4 % 35,7 % 37,5 % 30,9 % 27,4 % 27,6 %
1997 47,6 % 35,3 % 37,0 % 30,5 % 27,2 % 27,5 %
1997 47,3 % 35,5 % 36,9 % 30,5 % 27,1 % 27,6 %
1997 46,5 % 35,1 % 36,3 % 30,5 % 26,8 % 27,2 %
1998 46,1 % 34,6 % 35,8 % 30,3 % 26,7 % 27,1 %
1998 46,3 % 34,7 % 35,8 % 30,6 % 27,3 % 27,2 %
1998 46,1 % 35,1 % 35,9 % 30,9 % 27,7 % 27,2 %
1998 45,0 % 34,8 % 35,3 % 30,5 % 27,5 % 26,6 %
1999 43,9 % 34,2 % 34,8 % 30,3 % 27,4 % 26,1 %
1999 43,7 % 33,9 % 34,6 % 29,9 % 27,5 % 26,0 %
1999 44,4 % 34,4 % 35,2 % 30,3 % 28,1 % 26,3 %
1999 45,9 % 35,4 % 36,2 % 30,9 % 28,9 % 26,8 %
2000 47,7 % 36,3 % 37,1 % 31,2 % 29,7 % 27,5 %
2000 48,9 % 36,8 % 37,6 % 31,1 % 30,3 % 28,1 %
2000 48,8 % 36,8 % 37,4 % 30,5 % 30,0 % 28,1 %
2000 47,2 % 36,5 % 36,9 % 30,2 % 29,2 % 27,9 %
2001 45,0 % 35,8 % 35,8 % 29,6 % 27,7 % 27,2 %
2001 43,9 % 35,6 % 35,3 % 29,1 % 27,0 % 27,1 %
2001 43,4 % 35,2 % 34,9 % 28,6 % 26,4 % 27,0 %
2001 43,3 % 35,4 % 35,0 % 28,4 % 26,4 % 26,9 %
2002 42,6 % 35,3 % 34,8 % 28,2 % 26,4 % 26,5 %
2002 42,7 % 35,8 % 35,3 % 28,7 % 27,1 % 26,7 %
2002 42,7 % 36,3 % 35,7 % 29,2 % 27,8 % 26,8 %
2002 42,5 % 36,6 % 35,9 % 29,8 % 28,1 % 26,8 %
2003 41,7 % 36,4 % 35,7 % 29,8 % 27,9 % 26,4 %
2003 41,6 % 36,2 % 35,6 % 30,0 % 27,9 % 26,4 %
2003 42,1 % 36,3 % 35,9 % 30,4 % 28,0 % 26,5 %
2003 43,4 % 36,7 % 36,6 % 31,0 % 28,4 % 26,8 %
2004 44,0 % 36,9 % 36,9 % 31,3 % 28,2 % 26,8 %
2004 44,6 % 37,2 % 37,2 % 32,0 % 28,1 % 27,1 %
2004 44,5 % 37,5 % 37,2 % 32,3 % 27,8 % 27,2 %
2004 45,3 % 38,3 % 37,8 % 32,9 % 27,9 % 27,6 %
2005 45,8 % 38,7 % 38,1 % 33,1 % 28,1 % 27,9 %
2005 46,4 % 38,9 % 38,5 % 33,3 % 28,1 % 28,0 %
2005 47,2 % 38,9 % 38,7 % 33,4 % 27,8 % 28,1 %
2005 48,4 % 39,2 % 39,1 % 33,7 % 28,0 % 28,3 %
2006 49,9 % 39,5 % 39,9 % 34,2 % 28,8 % 28,6 %
2006 50,7 % 39,5 % 40,3 % 34,4 % 30,2 % 28,7 %
2006 50,1 % 38,6 % 39,7 % 33,7 % 30,8 % 28,1 %
2006 48,9 % 37,3 % 38,6 % 32,7 % 31,1 % 27,3 %
2007 47,5 % 36,7 % 38,0 % 32,3 % 31,5 % 26,5 %
2007 48,4 % 37,4 % 38,8 % 32,5 % 33,5 % 27,0 %
2007 51,0 % 38,6 % 40,6 % 33,8 % 36,0 % 28,1 %
2007 54,4 % 40,0 % 42,4 % 35,0 % 37,8 % 29,5 %
2008 56,2 % 40,2 % 42,8 % 35,5 % 38,3 % 29,9 %
2008 55,4 % 39,8 % 41,8 % 35,0 % 37,1 % 29,8 %
2008 52,8 % 38,5 % 39,9 % 34,0 % 35,5 % 29,1 %
2008 50,0 % 37,4 % 38,1 % 33,4 % 33,9 % 28,6 %
2009 47,0 % 35,5 % 36,1 % 32,3 % 32,3 % 27,7 %
2009 45,7 % 34,4 % 35,2 % 31,4 % 31,3 % 27,2 %
2009 45,6 % 34,1 % 35,3 % 30,9 % 30,8 % 26,5 %
2009 47,1 % 35,0 % 36,4 % 30,9 % 31,4 % 26,4 %
2010 47,3 % 35,6 % 36,6 % 31,3 % 31,1 % 26,1 %
2010 48,4 % 35,6 % 36,9 % 32,0 % 31,6 % 26,8 %
2010 48,5 % 35,5 % 36,6 % 32,4 % 31,2 % 27,0 %
2010 49,4 % 35,2 % 36,6 % 32,4 % 31,3 % 27,2 %
2011 49,8 % 35,3 % 36,6 % 32,0 % 30,3 % 26,6 %
2011 52,2 % 36,3 % 37,7 % 32,9 % 30,5 % 26,9 %
2011 53,4 % 37,4 % 38,6 % 33,5 % 30,7 % 27,5 %
2011 52,2 % 37,9 % 38,4 % 33,8 % 30,2 % 27,5 %
2012 49,7 % 37,5 % 37,4 % 33,1 % 29,4 % 27,0 %
2012 47,8 % 37,5 % 36,9 % 33,0 % 28,8 % 26,8 %
2012 47,5 % 38,1 % 37,3 % 33,7 % 29,0 % 27,1 %
2012 47,5 % 38,7 % 37,7 % 34,3 % 29,4 % 27,7 %
2013 48,1 % 39,3 % 38,2 % 34,8 % 29,8 % 28,0 %
2013 48,1 % 39,4 % 38,3 % 34,5 % 30,0 % 28,0 %
2013 49,5 % 40,3 % 39,2 % 34,9 % 30,4 % 28,2 %
2013 52,0 % 41,7 % 40,9 % 35,7 % 31,2 % 29,0 %
2014 54,1 % 43,2 % 42,4 % 36,6 % 32,2 % 29,7 %
2014 54,6 % 44,0 % 42,9 % 36,9 % 32,6 % 30,0 %
2014 54,5 % 44,0 % 42,8 % 36,5 % 32,4 % 29,7 %
2014 54,5 % 44,1 % 43,0 % 36,3 % 32,2 % 29,5 %
2015 55,2 % 44,3 % 43,0 % 36,1 % 31,4 % 29,1 %
2015 55,9 % 44,7 % 43,4 % 36,0 % 31,1 % 29,1 %
2015 56,7 % 44,9 % 43,7 % 35,9 % 30,7 % 28,8 %
2015 58,5 % 44,9 % 44,5 % 35,9 % 31,1 % 28,8 %
2016 61,9 % 45,9 % 46,3 % 36,0 % 32,0 % 28,9 %
2016 63,2 % 47,5 % 47,7 % 36,1 % 32,9 % 28,9 %
2016 61,2 % 49,3 % 48,2 % 36,0 % 33,7 % 29,0 %
2016 56,8 % 50,6 % 47,5 % 35,9 % 33,7 % 28,6 %
2017 55,3 % 52,6 % 47,8 % 35,8 % 33,6 % 28,6 %
2017 55,1 % 51,8 % 47,0 % 35,0 % 32,5 % 28,0 %
2017 55,2 % 49,7 % 45,7 % 34,2 % 31,3 % 27,6 %
2017 55,2 % 47,2 % 44,3 % 33,8 % 30,4 % 27,3 %
2018 56,6 % 46,9 % 44,3 % 34,4 % 30,9 % 27,9 %
2018 58,2 % 47,7 % 45,0 % 35,3 % 31,6 % 28,6 %
2018 58,6 % 48,5 % 45,3 % 36,1 % 32,1 % 28,9 %
2018 57,6 % 49,8 % 45,5 % 36,6 % 31,9 % 28,6 %
2019 55,7 % 50,2 % 45,0 % 36,7 % 31,4 % 28,5 %
2019 53,8 % 49,5 % 44,0 % 36,1 % 30,8 % 28,3 %
2019 52,5 % 48,2 % 43,2 % 35,4 % 30,2 % 28,1 %
2019 52,6 % 47,8 % 43,2 % 34,9 % 29,8 % 28,0 %
2020 53,5 % 48,6 % 43,8 % 35,3 % 30,0 % 28,3 %
2020 54,2 % 49,1 % 44,0 % 36,2 % 30,4 % 28,7 %
2020 54,6 % 50,5 % 44,9 % 37,1 % 31,0 % 29,0 %
2020 54,1 % 50,6 % 45,1 % 37,2 % 31,1 % 28,9 %
2021 54,4 % 52,2 % 46,4 % 37,4 % 31,3 % 29,1 %
2021 55,1 % 52,9 % 46,9 % 37,9 % 31,4 % 29,5 %
2021 56,4 % 54,3 % 47,8 % 38,6 % 31,2 % 30,1 %
2021 58,3 % 56,4 % 48,7 % 39,5 % 31,1 % 30,7 %

Pour rétablir les niveaux d’abordabilité dans ces provinces, il faudra réduire les frais de logement du quart jusqu’aux deux cinquièmes.

Si nous maintenons notre trajectoire actuelle, l’offre de logements augmentera, mais pas suffisamment pour régler les problèmes d’abordabilité

Nous avons élaboré des projections pour l’économie jusqu’en 2030 si les tendances actuelles se maintiennent. Nous pouvons estimer la demande de logements en 2030 à partir de nos projections du revenu et des données démographiques.

Le graphique suivant montre le rapport entre nos projections :

  • du nombre de ménages;
  • de l’offre de logements.

Le tableau qui suit indique clairement que la demande de logements augmente lorsque la hausse du revenu est beaucoup plus importante que celle du nombre de ménages.

Tendances du revenu par ménages jusqu’en 2030 dans les quatre plus grandes provinces et à l’échelle du Canada (2019 = 100)

Source : SCHL (calculs)

Version texte

Tendances du revenu par ménages jusqu’en 2030 dans les quatre plus grandes provinces et à l’échelle du Canada (2019 = 100)
Année Alberta Colombie-Britannique Ontario Québec Canada
2019 100 100 100 100 100
2020 94 101 102 102 101
2021 101 112 111 111 110
2022 112 121 115 117 116
2023 118 127 121 123 122
2024 123 132 126 128 127
2025 128 137 132 133 132
2026 133 142 137 138 137
2027 140 148 143 143 143
2028 146 154 149 148 149
2029 153 160 156 153 155
2030 160 167 162 159 161

Projections de la population et du logement jusqu’en 2030 (2019 = 100) (Canada)

Source : Calculs de la SCHL fondés sur les projections démographiques de Statistique Canada

Version texte

Projections de la population et du logement jusqu’en 2030 (2019 = 100) (Canada)
Année Ménages Parc de logements Population Population âgée de 25 à 34 ans
2019 100 100 100 100
2020 101 101 101 102
2021 103 102 102 102
2022 104 104 103 103
2023 105 105 105 105
2024 107 107 106 106
2025 109 108 107 107
2026 110 110 109 108
2027 112 112 110 108
2028 113 113 111 108
2029 115 115 113 108
2030 116 117 114 108

Nous pouvons voir qu’il y aura une augmentation de l’offre de logements en 2030 : c’est ce que nous appelons le scénario de « maintien du statu quo ». Par contre, ce ne sera pas suffisant pour assurer l’abordabilité du logement.

Le graphique suivant montre que le rapport entre le parc de logements et la population diminuera en Ontario si les tendances actuelles persistent. Cette constatation est inquiétante, car c’est dans cette province qu’une grande partie de la population canadienne réside. L’Ontario a besoin de beaucoup plus de logements.

Projections jusqu’en 2030 : Rapport entre le parc de logements et la population

Source : Calculs de la SCHL fondés sur les données de la SCHL et de Statistique Canada

Version texte

Projections jusqu’en 2030 : Rapport entre le parc de logements et la population
Année Alberta Colombie-Britannique Ontario Québec Canada
2019 105 104 103 107 105
2020 104 104 103 107 105
2021 104 104 103 107 105
2022 104 105 103 108 105
2023 104 105 102 109 105
2024 104 106 102 110 105
2025 104 106 102 110 105
2026 104 107 101 111 105
2027 104 107 101 112 105
2028 104 108 101 112 105
2029 104 109 101 113 106
2030 104 109 101 114 106

Le tableau suivant présente les principaux résultats concernant l'insuffisance de l'offre par province. Le rapport a établi différentes cibles d’abordabilité pour les provinces afin de tenir compte du niveau de revenu de leur population et de leur historique.

Nous prévoyons que le Canada aura besoin de 3,5 millions de logements supplémentaires pour rétablir l’abordabilité du logement.

  Niveau cible d’abordabilité en 2030 (en pourcentage) Nombre de logements requis (en millions)
Ontario 37 % 1,85 million
Québec 32 % 0,62 million
C.-B. 44 % 0,57 million
Manitoba 30 % 0,26 million
Saskatchewan 30 % 0,10 million
Terre-Neuve-et-Labrador 30 % 0,06 million
Nouvelle-Écosse 31 % 0,05 million
Alberta 30 % 0,02 million
Nouveau-Brunswick 30 %  
Î.-P.-É. 30 %  
Total   3,53 millions

Les deux tiers des 3,5 millions de logements manquants se trouvent là où les marchés de l’habitation sont les moins abordables : en Ontario et en Colombie-Britannique

C'est en Ontario, en Colombie-Britannique et au Québec que la majorité des logements supplémentaires sont requis. Plus de la moitié de l'offre doit être ajoutée en Ontario.

Les plus fortes hausses (les deux tiers des 3,5 millions de logements nécessaires) de l'offre requises se trouvent en Colombie-Britannique et en Ontario. Ces deux provinces représentent les marchés de l’habitation les moins abordables.

Au Québec, le marché de l'habitation était autrefois abordable, mais l'abordabilité y a diminué au cours des dernières années.

Dans l’ensemble, la croissance de l'offre de logements n'a pas suivi le rythme de la demande dans certaines des grandes régions urbaines du Canada au cours des 20 dernières années, ce qui explique la baisse de l'abordabilité.

D’autres provinces demeurent largement abordables pour un ménage ayant un revenu disponible moyen. Cependant, il est toujours difficile pour les ménages à faible revenu d’avoir accès à un logement abordable partout au Canada.

Il est important de noter que, même si nous atteignons ces cibles, de nombreux ménages à faible revenu continueront de faire face à des problèmes d’abordabilité.

Il est temps de créer des possibilités de logement pour tout le monde au Canada

Il est essentiel d’accroître l’offre sur le marché locatif et le marché des logements pour propriétaires-occupants afin d'assurer l’abordabilité. Les ménages pourront ainsi accéder à un logement qui répond à leurs besoins.

Grâce à une offre accrue et diversifiée dans l’ensemble du système de logement, les ménages ont l’occasion de trouver des logements qui répondent à leurs critères et qu’ils peuvent se payer. Les ménages n’ont ainsi pas à dépasser leur budget pour tenter de trouver un endroit où vivre dans un contexte d’offre limitée et de prix élevés.

Il ne faudra pas nécessairement construire tous les logements supplémentaires requis. Il existe d’autres approches pour accroître l’offre de logements. Par exemple, la cohabitation et les familles intergénérationnelles vivant ensemble pourraient augmenter.

Des immeubles résidentiels, industriels et commerciaux pourraient également être réaménagés en logements collectifs.

Il ne faudra pas nécessairement construire tous les logements supplémentaires requis. Il existe d’autres approches pour accroître l’offre de logements.

D’importants obstacles devront être surmontés pour atteindre la cible de 2030

Pour créer tous les logements requis d'ici 2030, il faudra surmonter d'importants obstacles :

  • beaucoup de temps entre le moment où un projet est proposé et sa mise en chantier en raison des longs processus d’approbation;
  • la pénurie de main-d’œuvre qualifiée et les défis liés à la chaîne d’approvisionnement font augmenter les coûts et le temps nécessaire à la construction, à court terme;
  • l’augmentation de l’offre exercera des pressions sur le coût de la construction.

Une analyse plus poussée sera nécessaire pour approfondir notre compréhension de ces obstacles.

Il est temps de penser différemment : un changement radical est nécessaire

La compréhension de l’ampleur du défi est plus importante que le nombre exact de logements requis.

Il faut repenser l’approche du Canada concernant l’offre de logements. Nous devons faire les choses différemment. Il faut une transformation radicale du secteur du logement, y compris des politiques et des processus gouvernementaux, et la priorité doit être accordée à l’augmentation de l’offre de logements afin de répondre à la demande.

Pour résoudre le problème de l’abordabilité du logement, nous avons besoin d’une approche concertée visant à accroître l’offre de logements afin de répondre à la demande.

Les partenariats et l’innovation devront faire partie de la solution dans tous les secteurs du système de logement pour atteindre les objectifs de 2030

Le gouvernement fédéral ne peut pas à lui seul réaliser cette augmentation de l’offre de logements.

  • La Stratégie nationale sur le logement investira plus de 72 milliards de dollars sur 10 ans pour bâtir des collectivités plus fortes et des logements plus abordables grâce à la construction, à la recherche et à l’innovation. Cette stratégie accorde la priorité aux personnes qui en ont le plus besoin, notamment les personnes âgées, les Autochtones, les personnes qui sont en situation d’itinérance ou qui risquent de le devenir, ainsi que les femmes et les enfants qui fuient la violence.
  • Pour consolider ces mesures et reconnaître qu’il devient de plus en plus difficile de trouver un logement abordable, le gouvernement a annoncé dans son budget de 2022 une série d’investissements pour construire plus de logements, aider les gens à épargner pour leur première propriété et freiner la spéculation ainsi que les pratiques déloyales qui font monter les prix des logements.
  • En mettant le Canada sur la voie de doubler la construction résidentielle au cours de la prochaine décennie, le Fonds pour accélérer la construction de logements vise à accroître l’offre de logements de 100 000 unités. Ce n’est qu’un début, mais nous faisons encore face à un défi de taille.

Même avec les programmes actuels, il doit y avoir une transformation radicale du secteur du logement, y compris des politiques et des processus gouvernementaux. Nous devons repenser l’approche du Canada concernant l’offre de logements.

Pour résoudre le problème de l’abordabilité du logement, nous avons besoin d’une approche concertée visant à accroître l’offre de logements afin de répondre à la demande. Par exemple :

  • Les promoteurs doivent devenir plus productifs et utiliser pleinement leurs terrains pour construire plus de logements, tandis que les gouvernements doivent accroître la rapidité et l’efficacité des systèmes réglementaires.
  • Les partenariats et l’innovation devront faire partie de la solution dans tous les secteurs du système de logement pour accroître l’offre de logements. Il s’agit de l’une des premières étapes à entreprendre, mais il reste encore beaucoup à faire.
  • Tous les ordres de gouvernement doivent unir leur force pour accroître l’offre de logements abordables et contribuer au succès de cette initiative.

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Date de publication: 23 juin 2022