Pénurie de logements au Canada : Rétablir l’abordabilité d’ici 2030

Le 23 juin 2022

Pénurie de logements au Canada : Estimation des besoins pour rétablir l’abordabilité dans les provinces canadiennes d’ici 2030

En 2018, la réactivité de l’offre de logements a été reconnue comme étant un défi. Notre rapport de 2018 indiquait que la demande de logements avait augmenté pour plusieurs raisons, mais que l’offre dans de nombreuses grandes villes canadiennes n’avait pas su répondre à la demande.

Dans le présent rapport, nous avons pris les premières mesures pour estimer l’offre supplémentaire de logements requise pour rétablir l’abordabilité du logement d’ici 2030.

Si le taux actuel de construction se maintient, nous prévoyons que le nombre de logements augmentera de 2,3 millions entre 2021 et 2030, pour atteindre près de 19 millions d’unités d’ici 2030.

Pour rétablir l’abordabilité, il faudra ajouter 3,5 millions de logements abordables d’ici 2030

En effet, il faudra plus de 22 millions de logements d’ici 2030 afin d'atteindre l’abordabilité pour tout le monde au Canada. L’augmentation de l’offre de logements, au-delà de la croissance prévue du nombre de ménages, permettra de mieux jumeler les ménages avec les logements désirés.

« … Nous devons repenser l’approche du Canada concernant l’offre de logements. Il faut une transformation radicale du secteur du logement, y compris des politiques et processus du gouvernement, ainsi qu’une approche concertée pour augmenter l’offre de logements afin de répondre à la demande. »
– Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint, SCHL

L’abordabilité a changé au fil du temps et non pour le mieux

La dernière fois que le logement était abordable, c’était en 2003 et en 2004. Compte tenu du prix des logements durant cette période, les frais de logement étaient abordables, ce que nous appelons le niveau maximal des prix abordables.

Vers 2003 et 2004, un ménage ayant un revenu moyen devait consacrer près de :

40 % de son revenu disponible pour acheter un logement moyen en Ontario
45 % de son revenu disponible pour acheter un logement moyen en Colombie-Britannique.

En 2021, un tel ménage devait consacrer près de 60 % de son revenu au logement

Pourcentage des frais de logement par rapport au revenu disponible lorsque le ménage moyen achète le logement moyen (selon les prix MLS®)
Année	Colombie-Britannique	Ontario	Canada	Québec	Alberta	Autres provinces
1990	55,6 %	57,2 %	52,0 %	43,1 %	38,4 %	34,6 %
1990	55,2 %	57,1 %	51,6 %	43,1 %	37,9 %	34,6 %
1991	52,2 %	53,9 %	49,4 %	41,2 %	35,7 %	33,0 %
1991	51,0 %	51,6 %	48,1 %	39,9 %	34,6 %	32,1 %
1991	50,8 %	50,0 %	47,5 %	39,3 %	34,2 %	31,5 %
1991	50,3 %	48,1 %	46,3 %	38,4 %	33,4 %	30,5 %
1992	50,1 %	45,8 %	44,9 %	37,8 %	33,0 %	30,2 %
1992	50,0 %	43,9 %	43,9 %	36,9 %	32,3 %	29,9 %
1992	49,7 %	42,4 %	43,1 %	36,0 %	31,7 %	29,4 %
1992	50,1 %	41,6 %	42,8 %	35,4 %	31,2 %	29,0 %
1993	50,8 %	40,7 %	42,4 %	34,9 %	30,8 %	28,5 %
1993	52,2 %	40,3 %	42,4 %	34,8 %	30,8 %	28,5 %
1993	52,4 %	39,6 %	41,8 %	34,2 %	30,4 %	28,2 %
1993	51,7 %	38,8 %	41,0 %	33,5 %	30,0 %	27,6 %
1994	51,4 %	38,6 %	40,8 %	33,1 %	29,8 %	27,5 %
1994	53,2 %	39,8 %	42,1 %	34,0 %	30,3 %	28,1 %
1994	57,3 %	41,6 %	44,2 %	35,2 %	31,3 %	29,4 %
1994	61,2 %	43,2 %	46,0 %	36,5 %	32,5 %	30,6 %
1995	62,7 %	43,1 %	45,9 %	36,5 %	32,6 %	30,5 %
1995	59,2 %	41,5 %	43,8 %	35,4 %	31,7 %	29,6 %
1995	56,1 %	40,3 %	42,4 %	34,5 %	31,0 %	28,9 %
1995	52,9 %	38,8 %	40,7 %	32,9 %	30,2 %	28,3 %
1996	51,8 %	37,8 %	39,8 %	32,0 %	29,8 %	28,1 %
1996	51,7 %	37,4 %	39,3 %	31,3 %	29,3 %	28,0 %
1996	50,8 %	37,1 %	38,9 %	31,5 %	28,9 %	28,1 %
1996	49,8 %	36,6 %	38,4 %	31,3 %	28,1 %	27,9 %
1997	48,4 %	35,7 %	37,5 %	30,9 %	27,4 %	27,6 %
1997	47,6 %	35,3 %	37,0 %	30,5 %	27,2 %	27,5 %
1997	47,3 %	35,5 %	36,9 %	30,5 %	27,1 %	27,6 %
1997	46,5 %	35,1 %	36,3 %	30,5 %	26,8 %	27,2 %
1998	46,1 %	34,6 %	35,8 %	30,3 %	26,7 %	27,1 %
1998	46,3 %	34,7 %	35,8 %	30,6 %	27,3 %	27,2 %
1998	46,1 %	35,1 %	35,9 %	30,9 %	27,7 %	27,2 %
1998	45,0 %	34,8 %	35,3 %	30,5 %	27,5 %	26,6 %
1999	43,9 %	34,2 %	34,8 %	30,3 %	27,4 %	26,1 %
1999	43,7 %	33,9 %	34,6 %	29,9 %	27,5 %	26,0 %
1999	44,4 %	34,4 %	35,2 %	30,3 %	28,1 %	26,3 %
1999	45,9 %	35,4 %	36,2 %	30,9 %	28,9 %	26,8 %
2000	47,7 %	36,3 %	37,1 %	31,2 %	29,7 %	27,5 %
2000	48,9 %	36,8 %	37,6 %	31,1 %	30,3 %	28,1 %
2000	48,8 %	36,8 %	37,4 %	30,5 %	30,0 %	28,1 %
2000	47,2 %	36,5 %	36,9 %	30,2 %	29,2 %	27,9 %
2001	45,0 %	35,8 %	35,8 %	29,6 %	27,7 %	27,2 %
2001	43,9 %	35,6 %	35,3 %	29,1 %	27,0 %	27,1 %
2001	43,4 %	35,2 %	34,9 %	28,6 %	26,4 %	27,0 %
2001	43,3 %	35,4 %	35,0 %	28,4 %	26,4 %	26,9 %
2002	42,6 %	35,3 %	34,8 %	28,2 %	26,4 %	26,5 %
2002	42,7 %	35,8 %	35,3 %	28,7 %	27,1 %	26,7 %
2002	42,7 %	36,3 %	35,7 %	29,2 %	27,8 %	26,8 %
2002	42,5 %	36,6 %	35,9 %	29,8 %	28,1 %	26,8 %
2003	41,7 %	36,4 %	35,7 %	29,8 %	27,9 %	26,4 %
2003	41,6 %	36,2 %	35,6 %	30,0 %	27,9 %	26,4 %
2003	42,1 %	36,3 %	35,9 %	30,4 %	28,0 %	26,5 %
2003	43,4 %	36,7 %	36,6 %	31,0 %	28,4 %	26,8 %
2004	44,0 %	36,9 %	36,9 %	31,3 %	28,2 %	26,8 %
2004	44,6 %	37,2 %	37,2 %	32,0 %	28,1 %	27,1 %
2004	44,5 %	37,5 %	37,2 %	32,3 %	27,8 %	27,2 %
2004	45,3 %	38,3 %	37,8 %	32,9 %	27,9 %	27,6 %
2005	45,8 %	38,7 %	38,1 %	33,1 %	28,1 %	27,9 %
2005	46,4 %	38,9 %	38,5 %	33,3 %	28,1 %	28,0 %
2005	47,2 %	38,9 %	38,7 %	33,4 %	27,8 %	28,1 %
2005	48,4 %	39,2 %	39,1 %	33,7 %	28,0 %	28,3 %
2006	49,9 %	39,5 %	39,9 %	34,2 %	28,8 %	28,6 %
2006	50,7 %	39,5 %	40,3 %	34,4 %	30,2 %	28,7 %
2006	50,1 %	38,6 %	39,7 %	33,7 %	30,8 %	28,1 %
2006	48,9 %	37,3 %	38,6 %	32,7 %	31,1 %	27,3 %
2007	47,5 %	36,7 %	38,0 %	32,3 %	31,5 %	26,5 %
2007	48,4 %	37,4 %	38,8 %	32,5 %	33,5 %	27,0 %
2007	51,0 %	38,6 %	40,6 %	33,8 %	36,0 %	28,1 %
2007	54,4 %	40,0 %	42,4 %	35,0 %	37,8 %	29,5 %
2008	56,2 %	40,2 %	42,8 %	35,5 %	38,3 %	29,9 %
2008	55,4 %	39,8 %	41,8 %	35,0 %	37,1 %	29,8 %
2008	52,8 %	38,5 %	39,9 %	34,0 %	35,5 %	29,1 %
2008	50,0 %	37,4 %	38,1 %	33,4 %	33,9 %	28,6 %
2009	47,0 %	35,5 %	36,1 %	32,3 %	32,3 %	27,7 %
2009	45,7 %	34,4 %	35,2 %	31,4 %	31,3 %	27,2 %
2009	45,6 %	34,1 %	35,3 %	30,9 %	30,8 %	26,5 %
2009	47,1 %	35,0 %	36,4 %	30,9 %	31,4 %	26,4 %
2010	47,3 %	35,6 %	36,6 %	31,3 %	31,1 %	26,1 %
2010	48,4 %	35,6 %	36,9 %	32,0 %	31,6 %	26,8 %
2010	48,5 %	35,5 %	36,6 %	32,4 %	31,2 %	27,0 %
2010	49,4 %	35,2 %	36,6 %	32,4 %	31,3 %	27,2 %
2011	49,8 %	35,3 %	36,6 %	32,0 %	30,3 %	26,6 %
2011	52,2 %	36,3 %	37,7 %	32,9 %	30,5 %	26,9 %
2011	53,4 %	37,4 %	38,6 %	33,5 %	30,7 %	27,5 %
2011	52,2 %	37,9 %	38,4 %	33,8 %	30,2 %	27,5 %
2012	49,7 %	37,5 %	37,4 %	33,1 %	29,4 %	27,0 %
2012	47,8 %	37,5 %	36,9 %	33,0 %	28,8 %	26,8 %
2012	47,5 %	38,1 %	37,3 %	33,7 %	29,0 %	27,1 %
2012	47,5 %	38,7 %	37,7 %	34,3 %	29,4 %	27,7 %
2013	48,1 %	39,3 %	38,2 %	34,8 %	29,8 %	28,0 %
2013	48,1 %	39,4 %	38,3 %	34,5 %	30,0 %	28,0 %
2013	49,5 %	40,3 %	39,2 %	34,9 %	30,4 %	28,2 %
2013	52,0 %	41,7 %	40,9 %	35,7 %	31,2 %	29,0 %
2014	54,1 %	43,2 %	42,4 %	36,6 %	32,2 %	29,7 %
2014	54,6 %	44,0 %	42,9 %	36,9 %	32,6 %	30,0 %
2014	54,5 %	44,0 %	42,8 %	36,5 %	32,4 %	29,7 %
2014	54,5 %	44,1 %	43,0 %	36,3 %	32,2 %	29,5 %
2015	55,2 %	44,3 %	43,0 %	36,1 %	31,4 %	29,1 %
2015	55,9 %	44,7 %	43,4 %	36,0 %	31,1 %	29,1 %
2015	56,7 %	44,9 %	43,7 %	35,9 %	30,7 %	28,8 %
2015	58,5 %	44,9 %	44,5 %	35,9 %	31,1 %	28,8 %
2016	61,9 %	45,9 %	46,3 %	36,0 %	32,0 %	28,9 %
2016	63,2 %	47,5 %	47,7 %	36,1 %	32,9 %	28,9 %
2016	61,2 %	49,3 %	48,2 %	36,0 %	33,7 %	29,0 %
2016	56,8 %	50,6 %	47,5 %	35,9 %	33,7 %	28,6 %
2017	55,3 %	52,6 %	47,8 %	35,8 %	33,6 %	28,6 %
2017	55,1 %	51,8 %	47,0 %	35,0 %	32,5 %	28,0 %
2017	55,2 %	49,7 %	45,7 %	34,2 %	31,3 %	27,6 %
2017	55,2 %	47,2 %	44,3 %	33,8 %	30,4 %	27,3 %
2018	56,6 %	46,9 %	44,3 %	34,4 %	30,9 %	27,9 %
2018	58,2 %	47,7 %	45,0 %	35,3 %	31,6 %	28,6 %
2018	58,6 %	48,5 %	45,3 %	36,1 %	32,1 %	28,9 %
2018	57,6 %	49,8 %	45,5 %	36,6 %	31,9 %	28,6 %
2019	55,7 %	50,2 %	45,0 %	36,7 %	31,4 %	28,5 %
2019	53,8 %	49,5 %	44,0 %	36,1 %	30,8 %	28,3 %
2019	52,5 %	48,2 %	43,2 %	35,4 %	30,2 %	28,1 %
2019	52,6 %	47,8 %	43,2 %	34,9 %	29,8 %	28,0 %
2020	53,5 %	48,6 %	43,8 %	35,3 %	30,0 %	28,3 %
2020	54,2 %	49,1 %	44,0 %	36,2 %	30,4 %	28,7 %
2020	54,6 %	50,5 %	44,9 %	37,1 %	31,0 %	29,0 %
2020	54,1 %	50,6 %	45,1 %	37,2 %	31,1 %	28,9 %
2021	54,4 %	52,2 %	46,4 %	37,4 %	31,3 %	29,1 %
2021	55,1 %	52,9 %	46,9 %	37,9 %	31,4 %	29,5 %
2021	56,4 %	54,3 %	47,8 %	38,6 %	31,2 %	30,1 %
2021	58,3 %	56,4 %	48,7 %	39,5 %	31,1 %	30,7 %

Pour rétablir les niveaux d’abordabilité dans ces provinces, il faudra réduire les frais de logement du quart jusqu’aux deux cinquièmes.

Si nous maintenons notre trajectoire actuelle, l’offre de logements augmentera, mais pas suffisamment pour régler les problèmes d’abordabilité

Nous avons élaboré des projections pour l’économie jusqu’en 2030 si les tendances actuelles se maintiennent. Nous pouvons estimer la demande de logements en 2030 à partir de nos projections du revenu et des données démographiques.

Le graphique suivant montre le rapport entre nos projections :

du nombre de ménages;
de l’offre de logements.

Le tableau qui suit indique clairement que la demande de logements augmente lorsque la hausse du revenu est beaucoup plus importante que celle du nombre de ménages.

Tendances du revenu par ménages jusqu’en 2030 dans les quatre plus grandes provinces et à l’échelle du Canada (2019 = 100)
Année	Alberta	Colombie-Britannique	Ontario	Québec	Canada
2019	100	100	100	100	100
2020	94	101	102	102	101
2021	101	112	111	111	110
2022	112	121	115	117	116
2023	118	127	121	123	122
2024	123	132	126	128	127
2025	128	137	132	133	132
2026	133	142	137	138	137
2027	140	148	143	143	143
2028	146	154	149	148	149
2029	153	160	156	153	155
2030	160	167	162	159	161

Projections de la population et du logement jusqu’en 2030 (2019 = 100) (Canada)
Année	Ménages	Parc de logements	Population	Population âgée de 25 à 34 ans
2019	100	100	100	100
2020	101	101	101	102
2021	103	102	102	102
2022	104	104	103	103
2023	105	105	105	105
2024	107	107	106	106
2025	109	108	107	107
2026	110	110	109	108
2027	112	112	110	108
2028	113	113	111	108
2029	115	115	113	108
2030	116	117	114	108

Nous pouvons voir qu’il y aura une augmentation de l’offre de logements en 2030 : c’est ce que nous appelons le scénario de « maintien du statu quo ». Par contre, ce ne sera pas suffisant pour assurer l’abordabilité du logement.

Le graphique suivant montre que le rapport entre le parc de logements et la population diminuera en Ontario si les tendances actuelles persistent. Cette constatation est inquiétante, car c’est dans cette province qu’une grande partie de la population canadienne réside. L’Ontario a besoin de beaucoup plus de logements.

Projections jusqu’en 2030 : Rapport entre le parc de logements et la population
Année	Alberta	Colombie-Britannique	Ontario	Québec	Canada
2019	105	104	103	107	105
2020	104	104	103	107	105
2021	104	104	103	107	105
2022	104	105	103	108	105
2023	104	105	102	109	105
2024	104	106	102	110	105
2025	104	106	102	110	105
2026	104	107	101	111	105
2027	104	107	101	112	105
2028	104	108	101	112	105
2029	104	109	101	113	106
2030	104	109	101	114	106

Le tableau suivant présente les principaux résultats concernant l'insuffisance de l'offre par province. Le rapport a établi différentes cibles d’abordabilité pour les provinces afin de tenir compte du niveau de revenu de leur population et de leur historique.

Nous prévoyons que le Canada aura besoin de 3,5 millions de logements supplémentaires pour rétablir l’abordabilité du logement.

	Niveau cible d’abordabilité en 2030 (en pourcentage)	Nombre de logements requis (en millions)
Ontario	37 %	1,85 million
Québec	32 %	0,62 million
C.-B.	44 %	0,57 million
Manitoba	30 %	0,26 million
Saskatchewan	30 %	0,10 million
Terre-Neuve-et-Labrador	30 %	0,06 million
Nouvelle-Écosse	31 %	0,05 million
Alberta	30 %	0,02 million
Nouveau-Brunswick	30 %
Î.-P.-É.	30 %
Total		3,53 millions

Les deux tiers des 3,5 millions de logements manquants se trouvent là où les marchés de l’habitation sont les moins abordables : en Ontario et en Colombie-Britannique

C'est en Ontario, en Colombie-Britannique et au Québec que la majorité des logements supplémentaires sont requis. Plus de la moitié de l'offre doit être ajoutée en Ontario.

Les plus fortes hausses (les deux tiers des 3,5 millions de logements nécessaires) de l'offre requises se trouvent en Colombie-Britannique et en Ontario. Ces deux provinces représentent les marchés de l’habitation les moins abordables.

Au Québec, le marché de l'habitation était autrefois abordable, mais l'abordabilité y a diminué au cours des dernières années.

Dans l’ensemble, la croissance de l'offre de logements n'a pas suivi le rythme de la demande dans certaines des grandes régions urbaines du Canada au cours des 20 dernières années, ce qui explique la baisse de l'abordabilité.

D’autres provinces demeurent largement abordables pour un ménage ayant un revenu disponible moyen. Cependant, il est toujours difficile pour les ménages à faible revenu d’avoir accès à un logement abordable partout au Canada.

Il est important de noter que, même si nous atteignons ces cibles, de nombreux ménages à faible revenu continueront de faire face à des problèmes d’abordabilité.

Il est temps de créer des possibilités de logement pour tout le monde au Canada

Il est essentiel d’accroître l’offre sur le marché locatif et le marché des logements pour propriétaires-occupants afin d'assurer l’abordabilité. Les ménages pourront ainsi accéder à un logement qui répond à leurs besoins.

Grâce à une offre accrue et diversifiée dans l’ensemble du système de logement, les ménages ont l’occasion de trouver des logements qui répondent à leurs critères et qu’ils peuvent se payer. Les ménages n’ont ainsi pas à dépasser leur budget pour tenter de trouver un endroit où vivre dans un contexte d’offre limitée et de prix élevés.

Il ne faudra pas nécessairement construire tous les logements supplémentaires requis. Il existe d’autres approches pour accroître l’offre de logements. Par exemple, la cohabitation et les familles intergénérationnelles vivant ensemble pourraient augmenter.

Des immeubles résidentiels, industriels et commerciaux pourraient également être réaménagés en logements collectifs.

Il ne faudra pas nécessairement construire tous les logements supplémentaires requis. Il existe d’autres approches pour accroître l’offre de logements.

D’importants obstacles devront être surmontés pour atteindre la cible de 2030

Pour créer tous les logements requis d'ici 2030, il faudra surmonter d'importants obstacles :

beaucoup de temps entre le moment où un projet est proposé et sa mise en chantier en raison des longs processus d’approbation;
la pénurie de main-d’œuvre qualifiée et les défis liés à la chaîne d’approvisionnement font augmenter les coûts et le temps nécessaire à la construction, à court terme;
l’augmentation de l’offre exercera des pressions sur le coût de la construction.

Une analyse plus poussée sera nécessaire pour approfondir notre compréhension de ces obstacles.

Il est temps de penser différemment : un changement radical est nécessaire

La compréhension de l’ampleur du défi est plus importante que le nombre exact de logements requis.

Il faut repenser l’approche du Canada concernant l’offre de logements. Nous devons faire les choses différemment. Il faut une transformation radicale du secteur du logement, y compris des politiques et des processus gouvernementaux, et la priorité doit être accordée à l’augmentation de l’offre de logements afin de répondre à la demande.

Pour résoudre le problème de l’abordabilité du logement, nous avons besoin d’une approche concertée visant à accroître l’offre de logements afin de répondre à la demande.

Les partenariats et l’innovation devront faire partie de la solution dans tous les secteurs du système de logement pour atteindre les objectifs de 2030

Le gouvernement fédéral ne peut pas à lui seul réaliser cette augmentation de l’offre de logements.

La Stratégie nationale sur le logement investira plus de 72 milliards de dollars sur 10 ans pour bâtir des collectivités plus fortes et des logements plus abordables grâce à la construction, à la recherche et à l’innovation. Cette stratégie accorde la priorité aux personnes qui en ont le plus besoin, notamment les personnes âgées, les Autochtones, les personnes qui sont en situation d’itinérance ou qui risquent de le devenir, ainsi que les femmes et les enfants qui fuient la violence.
Pour consolider ces mesures et reconnaître qu’il devient de plus en plus difficile de trouver un logement abordable, le gouvernement a annoncé dans son budget de 2022 une série d’investissements pour construire plus de logements, aider les gens à épargner pour leur première propriété et freiner la spéculation ainsi que les pratiques déloyales qui font monter les prix des logements.
En mettant le Canada sur la voie de doubler la construction résidentielle au cours de la prochaine décennie, le Fonds pour accélérer la construction de logements vise à accroître l’offre de logements de 100 000 unités. Ce n’est qu’un début, mais nous faisons encore face à un défi de taille.

Même avec les programmes actuels, il doit y avoir une transformation radicale du secteur du logement, y compris des politiques et des processus gouvernementaux. Nous devons repenser l’approche du Canada concernant l’offre de logements.

Pour résoudre le problème de l’abordabilité du logement, nous avons besoin d’une approche concertée visant à accroître l’offre de logements afin de répondre à la demande. Par exemple :

Les promoteurs doivent devenir plus productifs et utiliser pleinement leurs terrains pour construire plus de logements, tandis que les gouvernements doivent accroître la rapidité et l’efficacité des systèmes réglementaires.
Les partenariats et l’innovation devront faire partie de la solution dans tous les secteurs du système de logement pour accroître l’offre de logements. Il s’agit de l’une des premières étapes à entreprendre, mais il reste encore beaucoup à faire.
Tous les ordres de gouvernement doivent unir leur force pour accroître l’offre de logements abordables et contribuer au succès de cette initiative.

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Date de publication: 23 juin 2022

Pénurie de logements au Canada : Rétablir l’abordabilité d’ici 2030

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Pour rétablir l’abordabilité, il faudra ajouter 3,5 millions de logements abordables d’ici 2030

L’abordabilité a changé au fil du temps et non pour le mieux

En 2021, un tel ménage devait consacrer près de 60 % de son revenu au logement

Pourcentage des frais de logement par rapport au revenu disponible lorsque le ménage moyen achète le logement moyen (selon les prix MLS®)

Si nous maintenons notre trajectoire actuelle, l’offre de logements augmentera, mais pas suffisamment pour régler les problèmes d’abordabilité

Tendances du revenu par ménages jusqu’en 2030 dans les quatre plus grandes provinces et à l’échelle du Canada (2019 = 100)

Projections de la population et du logement jusqu’en 2030 (2019 = 100) (Canada)

Projections jusqu’en 2030 : Rapport entre le parc de logements et la population

Les deux tiers des 3,5 millions de logements manquants se trouvent là où les marchés de l’habitation sont les moins abordables : en Ontario et en Colombie-Britannique

Il est temps de créer des possibilités de logement pour tout le monde au Canada

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