Modération prévue des marchés, mais risques persistants

Notre dernier rapport Perspectives du marché de l’habitation est maintenant disponible.

Les ventes de logements et la croissance des prix diminueront par rapport aux niveaux insoutenables de 2020, mais elles demeureront élevées. Elles seront soutenues par la croissance de l’économie et de l’emploi, qui se redressera au Canada après les pertes subies pendant la pandémie de COVID‑19 et à mesure que l’immunité collective contre la pandémie sera réalisée et que les restrictions seront levées au Canada et dans le monde.

Aperçu national

• Le rythme des ventes devrait ralentir par rapport aux sommets récents, ce qui contribuera à tempérer le rythme d’augmentation des prix.
• La demande de logements locatifs se redressera en même temps que l’immigration reprendra, mais les taux d’inoccupation demeureront probablement élevés par rapport aux dernières années. Les mises en chantier d’habitations se stabiliseront à des niveaux correspondant au rythme de formation des ménages d’ici la fin de 2023.
• Le moment précis et la rapidité de la reprise économique dans les principaux marchés sont très incertains, et des risques importants pèsent encore sur les perspectives. Voici quelques-uns de ces risques :
• Un déploiement plus lent que prévu des vaccins pourrait prolonger la pandémie.
• Des pressions inflationnistes plus fortes que prévu pourraient entraîner une hausse des taux hypothécaires.

Les faits saillants des grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) sont présentés ci-dessous. Il est aussi question d’autres marchés dans le rapport.

Dans la région du Grand Toronto, les ventes de logements et la croissance des prix demeureront élevées en 2021 avant de ralentir en 2022

• Le nombre total de mises en chantier d’habitations augmentera graduellement en raison de la hausse des ventes sur plan, surtout dans la catégorie des appartements.
• Sur le marché de la revente, la croissance des transactions demeurera forte en 2021, puis ralentira en 2022. Le rythme rapide des achats sur le marché de l’habitation devrait se modérer à mesure que les acheteurs s’adapteront à la hausse des taux hypothécaires et à la croissance exceptionnelle des prix.
• La croissance du prix moyen ralentira à mesure que la pandémie se résorbera et que les personnes retourneront au centre-ville. Ce facteur fera changer la composition des ventes et favorisera à nouveau les appartements en copropriété de prix relativement abordables.
• La demande de logements locatifs devrait se redresser lorsque les frontières rouvriront et que les cibles d’immigration seront atteintes.

Les conditions du marché montréalais continueront de favoriser les vendeurs en 2021, ce qui entraînera de fortes hausses des prix

• Le très petit nombre de logements disponibles continuera de soutenir le marché du neuf en 2021. La construction de maisons individuelles augmentera cette année, car la demande de logements de ce type s’est accrue depuis le début de la pandémie. Sur le marché locatif, la construction sera soutenue par les faibles taux d’inoccupation observés dans plusieurs secteurs.
• L’offre limitée sur le marché de la revente, combinée à la réduction de l’abordabilité, ralentira la croissance des transactions en 2021. Les ventes Centris^MD se stabiliseront aux niveaux de 2020 ou ne connaîtront qu’une croissance modeste cette année.
• Étant donné que la demande demeure forte et que l’offre est rare, le marché continuera d’être très favorable aux vendeurs en 2021. Cette année, la hausse du prix moyen devrait se rapprocher de celle de l’an dernier (environ 15 %).
• Si le solde migratoire ne se rétablit pas et si l’enseignement continue de se faire en ligne, les taux d’inoccupation demeureront élevés dans les secteurs les plus centraux de Montréal. Ailleurs dans la région métropolitaine, les taux ne devraient pas changer considérablement.

À Ottawa, les ventes et les prix des logements continueront d’augmenter, mais à un rythme plus modeste qu’en 2020

• En 2021, les mises en chantier évolueront à la baisse, après avoir atteint un sommet en 2020, mais elles se situeront encore dans une fourchette supérieure aux moyennes historiques. Le seul frein aux mises en chantier cette année est le nombre élevé d’appartements en construction à l’heure actuelle. La construction d’habitations de faible hauteur suivra une tendance à la hausse, car la pandémie a fait croître la demande de logements de ce type, en raison du télétravail et du désir des acheteurs d’avoir un logement plus grand.
• La croissance des ventes devrait ralentir d’ici la fin de l’année et en 2022, avant de remonter en 2023. En 2021, la limite supérieure de la fourchette des ventes pourrait tout de même dépasser les ventes de 2020. Le ralentissement prévu de l’activité vers la fin de l’année et en 2022 pourrait être entraîné par la baisse de la demande refoulée. Les prix continueront de croître jusqu’en 2023, mais leur progression sera plus modeste au cours des 2 dernières années de l’horizon prévisionnel.
• Le taux d’inoccupation des logements locatifs demeurera élevé cette année, en raison de la faible demande attribuable à l’enseignement en ligne et à la réduction de l’afflux migratoire. En outre, le nombre d’appartements locatifs achevés est en hausse. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande n’est qu’un phénomène à court terme. La demande continuera de se renforcer lorsque le nombre d’étudiants et d’immigrants remontera, surtout si l’accession à la propriété reste peu abordable.

Les prix des logements continueront d’augmenter dans la région de Vancouver

• En tant que porte d’entrée au Canada, Vancouver a vu son marché de l’habitation souffrir de façon disproportionnée de la fermeture des frontières. La principale perturbation a été et continuera d’être la taille réduite du bassin de locataires de la ville dans le contexte actuel, car les migrants habituellement accueillis à Vancouver ont tendance à être jeunes.
• Les prix des habitations augmenteront principalement en raison de la situation budgétaire relativement bonne des ménages, compte tenu des prestations gouvernementales et de la baisse des taux d’intérêt. Les prix augmenteront également parce que le bassin d’acheteurs à Vancouver est relativement peu touché par les chocs économiques négatifs de la pandémie de COVID-19.
• La hausse des prix des logements à Vancouver est aussi une indication directe de la rareté des logements à vendre. Ce facteur limitera fondamentalement la croissance des ventes sur le marché. À mesure que les surenchères feront monter les prix, le bassin d’acheteurs ayant encore les moyens d’acheter se fera plus petit. Par conséquent, le niveau des ventes à Vancouver, actuellement élevé, devrait revenir à sa moyenne à long terme.
• La hausse des prix fera que, pour un grand nombre de terrains supplémentaires, l’aménagement sera plus viable économiquement. Ainsi, le nombre de mises en chantier, qui était élevé ces 5 dernières années, se maintiendra plutôt que de redescendre à sa moyenne à long terme.

À Calgary, les marchés du neuf et de la revente connaîtront une croissance modérée en 2021

• La stabilité de l’économie et du marché pétrolier contribuera à stimuler l’emploi et la migration dans un proche avenir, lorsque les restrictions liées à la pandémie seront levées. Ce facteur fera croître la demande de logements à court terme.
• Les mises en chantier d’habitations devraient augmenter en 2021, soutenues par la forte demande de maisons individuelles neuves. Elles diminueront cependant en 2023, car un grand nombre de copropriétés en stock resteront invendues.
• L’activité sur le marché de la revente augmentera en 2021, car la reprise de la demande observée à la fin de 2020 se poursuivra, stimulée par la baisse des taux hypothécaires. La conjoncture économique, notamment des facteurs comme l’emploi et le revenu, soutiendra également le marché de la revente. Cependant, la hausse des taux en 2022 et par la suite modérera l’activité sur le marché de la revente.
• La reprise de l’emploi et de la migration vers la RMR de Calgary stimulera la demande de logements locatifs, ce qui réduira les taux d’inoccupation. À mesure que les conditions s’amélioreront, l’offre de logements locatifs augmentera et exercera peu de pression à la hausse sur les loyers moyens.

Le marché de l’habitation d’Edmonton devrait prendre de la vigueur avec la remontée des prix du pétrole et l’amélioration des facteurs économiques fondamentaux

• Les mises en chantier d’habitations devraient augmenter en 2021 en raison de la baisse à court terme des taux d’intérêt et de la stabilisation des marchés pétroliers. Elles diminueront en 2022 et en 2023 à mesure que les taux d’intérêt augmenteront. Un autre facteur qui fera augmenter les mises en chantier d’habitations est l’écoulement rapide des stocks de logements neufs.
• Les reventes s’accroîtront en 2021, car les acheteurs seront encouragés par la baisse des taux hypothécaires et la stabilité de la conjoncture économique. La demande de maisons individuelles augmentera, car les taux hypothécaires amélioreront le pouvoir d’achat des acheteurs d’habitations à prix élevé.
• À Edmonton, la hausse des prix des logements se poursuivra elle aussi en 2021, mais elle ralentira en 2022 et en 2023.
• La reprise de l’immigration internationale et interprovinciale contribuera à réduire le taux d’inoccupation des logements locatifs. Lorsqu’un programme de vaccination réussi sera mis en œuvre et que les restrictions sur les déplacements seront levées, la migration vers Edmonton fera augmenter la demande de logements locatifs. Cependant, sous l’effet de la croissance de l’offre sur le marché locatif, les loyers moyens devraient demeurer stables.

Téléchargez le rapport Perspectives du marché de l’habitation

Aidez-nous à améliorer ce rapport pour vous. Répondez à un bref sondage une fois que vous aurez lu le rapport.

Liens connexes

• Bulletin Recherche en habitation
• Évaluation du marché de l’habitation
• Série Le marché sous la loupe