Logements accessoires en Ontario : chiffres et facteurs

Notre plus récent rapport Le marché sous la loupe porte sur les logements accessoires en Ontario.

Notre objectif est de vous fournir une estimation plus précise du nombre de logements accessoires que comptent les municipalités les plus peuplées de l’Ontario. Nous avons également examiné les facteurs qui contribuent aux disparités régionales dans la province.

Les logements accessoires sont des logements autonomes construits à l’intérieur d’un logement, le plus souvent une maison individuelle. Ils peuvent aussi se trouver à l’intérieur d’un bâtiment annexe, comme un appartement au-dessus d’un garage indépendant.

Ces logements sont communément appelés :

• appartements en sous-sol;
• appartements accessoires;
• unités intergénérationnelles;
• maisons sur ruelle.

Les tentatives faites antérieurement pour estimer le nombre de ces logements, notamment celles de la SCHL, ont échoué en raison du manque de données fiables.

Nous avons mis au point une méthode qui permet de repérer quelles propriétés figurant dans la base de données de la Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM) avaient un logement accessoire. Une fois ces habitations repérées, nous avons pu déterminer si certains attributs propres à l’emplacement et à la propriété avaient une incidence sur la probabilité qu’une habitation ait un logement accessoire.

La ville de Toronto affichait le plus grand nombre et la plus forte proportion de logements accessoires

Contrairement à nos prévisions, les municipalités qui comptaient davantage d’habitations avec entrée privée n’avaient pas toujours un plus grand nombre de logements accessoires.

La principale exception à cet égard est la ville de Toronto, qui comptait le plus grand nombre d’habitations avec entrée privée et le plus grand nombre de logements accessoires, soit près de 75 000².

Ottawa arrivait facilement au deuxième rang pour ce qui est du nombre d’habitations avec entrée privée, mais comptait moins de logements accessoires que Mississauga ou Brampton.

Le Grand Sudbury avait plus de logements accessoires que des municipalités dont le nombre d’habitations avec entrée privée était nettement supérieur, comme Hamilton et London.

Pour obtenir une meilleure comparaison entre les municipalités, nous avons calculé le pourcentage d’immeubles comptant un à quatre logements qui avaient un logement accessoire, dans chaque région³. Ce calcul permet de mesurer la proportion de logements accessoires dans chaque municipalité.

Nous avons exclu les propriétés comptant plus de quatre logements, y compris leurs logements accessoires. Cela s’explique par le fait que ces immeubles ne seraient pas admissibles à l’assurance prêt hypothécaire pour propriétaires-occupants de la SCHL.

Nos calculs indiquent qu’il existe d’importantes disparités régionales à l’échelle de la province. Comme le montre la figure 1, Toronto affichait la proportion la plus élevée. À Toronto, des logements accessoires ont été recensés dans près d’une habitation avec entrée privée sur six.

Par contre, à Burlington, seulement une habitation avec entrée privée sur 60 avait un logement accessoire. Les trois municipalités que nous avons examinées dans la région de Halton, les trois dernières dans ce classement, étaient les suivantes :

• Burlington
• Oakville
• Milton

Des taux supérieurs à la moyenne ont été enregistrés dans les municipalités suivantes de la région de Peel :

• Mississauga
• Brampton

Les autres municipalités où le pourcentage était supérieur à la moyenne étaient les suivantes :

• Grand Sudbury
• Thunder Bay
• Guelph
• Oshawa

La plupart des logements accessoires étaient des appartements en sous-sol

Notre méthode pour repérer les logements accessoires nous a permis de les diviser en deux catégories :

1. appartements en sous-sol;
2. les logements ajoutés au logement principal, qui pouvaient être situés au-dessus du niveau du sol ou dans des bâtiments annexes, comme une maison sur ruelle.

En règle générale, les municipalités dont les logements accessoires étaient principalement composés d’appartements en sous-sol affichaient une plus forte proportion de logements accessoires. Cela semble indiquer que les politiques favorisant la création d’un plus grand nombre d’appartements en sous-sol sont peut-être celles qui réussissent le mieux à maximiser l’offre globale de logements accessoires.

Guelph et Brampton figuraient parmi les municipalités affichant la plus forte proportion de logements accessoires. Or, près de 75 % de ceux-ci étaient des appartements en sous-sol.

Par contre, les appartements en sous-sol représentaient bien moins de la moitié des logements accessoires dans de nombreuses municipalités où ils étaient moins courants⁴. Par exemple :

• Windsor
• Brantford
• Cambridge

Les appartements en sous-sol peuvent aider à répondre au besoin de logements locatifs plus spacieux

La superficie habitable moyenne globale des appartements en sous-sol était de 825 pieds carrés. Elle variait d’un peu plus de 700 pieds carrés dans le Grand Sudbury à un peu moins de 1 200 pieds carrés à Vaughan⁵.

Dans de nombreuses municipalités, ces superficies habitables équivalent à celles d’un grand appartement locatif d’une chambre ou d’un petit appartement locatif de deux chambres. Un pourcentage important d’appartements en sous-sol peuvent accueillir des ménages de plus d’une personne.

La création d’appartements en sous-sol pourrait aider à répondre au besoin de logements locatifs abordables plus spacieux.

Les logements accessoires sont plus courants dans les municipalités où l’offre de logements locatifs traditionnels est faible

Les logements accessoires étaient plus courants dans les municipalités où un faible pourcentage des locataires occupaient l’un des types de logements suivants⁶ :

• logements expressément destinés à la location;
• copropriétés à louer;
• logements subventionnés.

L’offre de ces formes traditionnelles de logements locatifs était faible par rapport au nombre de locataires qui vivaient dans ces municipalités.

La figure 2 montre d’excellents exemples de municipalités entrant dans cette catégorie :

• Ajax
• Barrie
• Brampton

Près de 50 % des locataires de ces municipalités ont dû trouver un logement locatif dans des habitations avec entrée privée, par exemple :

• une maison individuelle;
• un logement accessoire.

À l’inverse, les logements accessoires étaient beaucoup moins courants dans certaines municipalités, par exemple :

• Ottawa
• Burlington
• London

Dans ces municipalités, une part importante des locataires occupait des formes traditionnelles de logements locatifs.

Les logements accessoires étaient aussi plus courants dans les municipalités où les taux d’inoccupation des logements locatifs sont toujours bas.

• Toronto
• Mississauga
• Guelph
• Kingston

Le manque d’options sur le marché locatif primaire a fait augmenter la demande des autres formes de logements locatifs, comme les logements accessoires. La faiblesse des taux d’inoccupation a également entraîné une forte croissance des loyers, ce qui a incité un pourcentage plus élevé de propriétaires-occupants de ces municipalités à ajouter un logement accessoire à leur propriété.

Certaines caractéristiques des propriétés augmentent la probabilité qu’une habitation comporte un logement accessoire

La base de données de la SÉFM contenait également de nombreuses caractéristiques pour chaque habitation, par exemple :

• le type de logement;
• le nombre d’étages;
• l’année de construction;
• la superficie habitable;
• le type de voie d’accès.

Nous avons vérifié si certaines de ces caractéristiques avaient une incidence sur la probabilité qu’une habitation ait un logement accessoire. Pour ce faire, nous avons utilisé une approche économétrique appelée régression logistique⁷. Par exemple, il est généralement admis que les habitations de faible superficie habitable situées au-dessus du niveau du sol sont plus susceptibles d’avoir un logement accessoire. Cela s’explique par le fait que la création de pièces distinctes pour un membre de la famille exige de l’espace supplémentaire.

Les données de la SÉFM nous ont permis de vérifier quelques-unes de ces théories en les comparant aux résultats réels. Les constatations sont présentées ci-dessous.

Surreprésentation des logements accessoires dans les maisons de plain-pied

Dans la plupart des 28 municipalités visées par la présente étude, les logements accessoires étaient surreprésentés dans les maisons de plain-pied.

Oshawa en est un excellent exemple : Même si les maisons de plain-pied représentent moins de la moitié des propriétés avec entrée privée dans la région, on y trouve les deux tiers des logements accessoires à Oshawa.

L’une des principales raisons de cette tendance à l’échelle de la province est que de nombreuses maisons de plain-pied possèdent une entrée privée qui mène au sous-sol. Il s’agit d’une exigence provinciale à l’ajout de ce type de logement accessoire⁸. Cela procure aux propriétaires de ces maisons un avantage considérable en matière de coûts par rapport à ceux d’autres genres d’habitations.

Les propriétaires de maisons de plain-pied étaient également plus susceptibles d’ajouter un logement accessoire en raison du manque d’espace. Selon le ministère des Affaires municipales et du Logement, l’une des principales raisons qui expliquent l’ajout d’un logement accessoire est la création de pièces distinctes pour un membre de la famille. Ces caractéristiques situées au-dessus du niveau du sol des maisons de plain-pied étaient nettement inférieures à celles que présentaient d’autres genres d’habitations :

• la superficie habitable;
• le nombre de chambres;
• le nombre de salles de bains.

À Toronto, les maisons de plain-pied comportaient en moyenne moins de trois chambres et de deux salles de bains complètes au-dessus du sol. De plus, leur superficie habitable au-dessus du niveau du sol était d’à peine 1 200 pieds carrés. Les types de logements de faible superficie habitable situés au-dessus du niveau du sol, comme les jumelés, étaient également surreprésentés parmi les habitations comptant un logement accessoire.

Dans un certain nombre de municipalités comptant surtout des maisons de plain-pied, la probabilité que la maison comporte un logement accessoire était très élevée, en particulier dans les suivantes :

• Thunder Bay
• Grand Sudbury

La figure 4 montre que près de 75 % des habitations avec entrée privée étaient des maisons de plain-pied dans ces municipalités.

Windsor constitue une exception à cette tendance qui mérite d’être mentionnée. À Windsor, bien que la grande majorité des habitations avec entrée privée de Windsor soient de plain-pied, le pourcentage d’habitations avec logement accessoire est inférieur à la moyenne. Cette situation est attribuable aux restrictions géographiques imposées aux endroits où les appartements en sous-sol étaient autorisés.

Les appartements en sous-sol sont interdits dans une partie importante de la région de Windsor, car ces quartiers sont désignés zones inondables⁹, notamment :

• Riverside
• Tecumseh

Sans surprise, les logements accessoires étaient moins courants dans les secteurs de Windsor situés dans les zones de code postal où ces restrictions existent.

Les propriétés plus anciennes sont plus susceptibles d’avoir un logement accessoire

Comme le montre la figure 5, un peu plus de 60 % des logements accessoires se trouvaient dans des habitations construites avant 1970, même si celles-ci représentaient 40 % de toutes les habitations avec entrée privée. Cette tendance correspond aux données du recensement sur le pourcentage global de ménages locataires selon l’année de construction du logement.

Parmi les habitations construites avant 1970, celles construites avant 1920 et entre 1950 et 1959 étaient les plus susceptibles d’avoir un logement accessoire. Les données de la SÉFM confirment que bon nombre des quartiers établis dans les municipalités plus anciennes sont principalement composés d’habitations construites avant 1920. Par exemple :

• Toronto
• Hamilton

Ces quartiers sont prisés par les locataires parce qu’ils sont à proximité du centre-ville et des principales commodités de leur municipalité, comme les carrefours de transport en commun. Notre analyse des logements accessoires par code postal à Toronto a révélé que les plus fortes concentrations se trouvaient dans des quartiers suivants :

• Trinity-Bellwoods
• Roncesvalles
• Little Italy

Dans ces quartiers, les habitations ont en moyenne été construites avant les années 1920¹⁰.

La plupart des municipalités comptant un pourcentage élevé d’habitations avec entrée privée construites en 1970 ou après comportaient une plus faible proportion de logements accessoires, notamment :

• Vaughan
• Markham
• Richmond Hill
• Oakville
• Milton
• Burlington

Une part importante des propriétés que comptent ces municipalités sont des maisons spacieuses de deux étages. De plus, ces municipalités ont toujours été moins attrayantes pour les locataires. Cela s’explique par la grande dispersion de leurs commodités essentielles, qui oblige les résidents à se déplacer en voiture.

Une importance accrue est accordée à la proportion élevée de maisons individuelles construites dans ces régions entre 2010 et 2019. Avant l’adoption de la Loi de 2019 pour plus de logements et plus de choix, des droits d’aménagement s’appliquaient aux logements accessoires ajoutés aux habitations de moins de cinq ans¹¹. Les habitations construites au cours de la période 2010-2019 étaient les moins susceptibles d’avoir un logement accessoire, en partie à cause de ces coûts supplémentaires.

Les habitations sans place de stationnement privée sont plus susceptibles d’avoir un logement accessoire

Les logements accessoires étaient surreprésentés dans les propriétés sans espace de stationnement ou dont la place de stationnement était sur la rue. Cette constatation peut sembler contre-intuitive, puisque la plupart des municipalités de l’Ontario ont encore des règlements sur les logements accessoires qui exigent un espace de stationnement privé pour chaque logement créé. Les propriétés sans espace de stationnement ou ayant une place de stationnement sur la rue ne respectent pas cette exigence. Les municipalités qui n’imposent actuellement aucune exigence minimale en matière de stationnement, comme c’est le cas à Ottawa, n’ont modifié leurs règlements qu’au cours de la dernière décennie¹².

De nombreuses habitations sans espace de stationnement ou ayant une place de stationnement sur la rue étaient situées dans les vieux quartiers établis, qui sont généralement très prisés par les locataires. Les règlements sur le stationnement n’ont peut-être pas dissuadé les propriétaires-occupants de ces quartiers d’ajouter un logement accessoire. De plus, cette constatation pourrait aussi indiquer que de nombreux logements accessoires dans ces habitations ont été ajoutés avant l’établissement de tout règlement sur les logements accessoires.

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