Évaluation du marché de l’habitation national : vulnérabilité élevée

Selon l’Évaluation du marché de l’habitation de septembre 2021, le degré de vulnérabilité du marché canadien est passé de modéré à élevé.

Nous avons relevé des signes d’accélération des prix à l’échelle du pays. En raison du rythme croissant de la hausse des prix durant la pandémie et de la surévaluation persistante, la vulnérabilité du marché s’est accrue à l’échelle nationale.

Les mesures des prix utilisées dans l’évaluation ont montré des hausses allant de 14 à 33 % au deuxième trimestre de 2021 par rapport au deuxième trimestre de 2020. La croissance constante des prix d’un trimestre à l’autre fait état de déséquilibres liés à l’accélération des prix.

L’accélération des prix a contribué au maintien d’un degré modéré de surévaluation (cote jaune). Les prix des habitations s’écartent considérablement du niveau où ils devraient se trouver selon les facteurs fondamentaux du marché. L’amélioration des facteurs fondamentaux au premier semestre de 2021 n’explique pas la croissance récente des prix des logements. Ces facteurs fondamentaux sont soutenus par :

• les taux d’intérêt historiquement bas;
• la reprise économique mondiale;
• le déploiement de programmes de vaccination de masse.

Les ventes de logements au Canada ont atteint un sommet historique au premier trimestre de 2021. La demande a largement dépassé l’offre de logements disponibles. Une surchauffe du marché a encore été détectée à l’échelle nationale, malgré le ralentissement des ventes de logements au deuxième trimestre.

Comparaison entre les rapports de mars 2021 et de septembre 2021

Ce tableau compare les signes de déséquilibres et de vulnérabilité du marché entre mars 2021 et septembre 2021, c’est-à-dire au moment de la publication du rapport.

Les résultats présentés dans le tableau de septembre sont fondés sur les données recueillies jusqu’à la fin du deuxième trimestre de 2021 et les renseignements sur le marché recueillis jusqu’en août 2021. L’Évaluation du marché de l’habitation permet de chercher des déséquilibres potentiels en évaluant 4 principaux facteurs : la surchauffe, l’accélération de la croissance des prix, la surévaluation et les stocks excédentaires.

Comparaison entre les rapports de mars 2021 et de septembre 2021

	Signes de déséquilibres								Vulnérabilité du marché
	Surchauffe		Accélération des prix		Surévaluation*		Stocks excédentaires
	Mars 2021	Sept. 2021	Mars 2021	Sept. 2021	Mars 2021	Sept. 2021	Mars 2021	Sept. 2021	Mars 2021	Sept. 2021
Canada
Victoria
Vancouver
Edmonton
Calgary
Saskatoon
Regina
Winnipeg
Hamilton
Toronto
Ottawa
Montréal
Québec
Moncton
Halifax

 Faible   Modéré   Élevé

* Les résultats de septembre 2021 ont été obtenus à partir d’estimations provisoires de la surévaluation et ceux de mars 2021, à partir d’estimations révisées.

Téléchargez l’évaluation (PDF)

Ce que nous avons vu dans les différentes régions du Canada

Les déséquilibres accrus et persistants dans plusieurs marchés de l’habitation locaux de l’Ontario et de l’Est du Canada sont des facteurs qui expliquent le degré élevé de vulnérabilité au Canada. Plus à l’Ouest, le degré de vulnérabilité des marchés de l’habitation est faible ou modéré.

La vulnérabilité du marché est modérée à Victoria

• Le degré de vulnérabilité du marché est demeuré modéré au deuxième trimestre de 2021. Des signes de surchauffe et d’accélération des prix sont maintenant détectés.
• La faiblesse record des inscriptions fait que le marché de Victoria demeure vendeur, bien que les ventes de maisons individuelles aient montré des signes de ralentissement.
• L’offre étant limitée, la concurrence entre les acheteurs demeure féroce.
• Des gains importants sur le marché du travail à Victoria ont contribué à la croissance des revenus et à la hausse de la valeur des habitations. Les faibles taux hypothécaires sont demeurés le principal moteur de l’accession à la propriété.

À Vancouver, la vulnérabilité du marché est faible

• Le degré de vulnérabilité dans ce centre est passé de modéré à faible. Ce changement semble indiquer que le risque et les conséquences d’un ralentissement du marché de l’habitation sont moindres.
• La croissance des prix a diminué à Vancouver, car le rythme des ventes a ralenti.
• L’emploi chez les jeunes adultes s’est considérablement amélioré au cours des deux derniers trimestres, car davantage d’entreprises ont ouvert leurs portes.
• Les propriétaires-occupants ont été plus nombreux que d’habitude à mettre leur habitation en vente, de sorte que la concurrence entre les acheteurs a diminué.

La vulnérabilité du marché est modérée à Edmonton

• Nous avons maintenu notre évaluation selon laquelle le marché d’Edmonton présente un degré modéré de vulnérabilité.
• Des signes modérés de surévaluation sont toujours détectés, car la croissance des prix observés des logements a dépassé le niveau justifié par les facteurs fondamentaux du marché de l’habitation, y compris la démographie et les revenus.
• Le rythme des ventes de logements neufs demeure élevé, mais des signes modérés de stocks excédentaires persistent.
• Nous n’avons pas détecté de signes de surchauffe ou d’accélération des prix, mais les conditions du marché montrent une forte demande de la part des acheteurs.

La vulnérabilité modérée du marché persiste à Calgary

• Les signes de surévaluation demeurent inférieurs au seuil critique, car les prix fondamentaux des logements ont légèrement diminué. Leur baisse s’explique en grande partie par une diminution de l’estimation de la population âgée de 25 à 35 ans.
• Les signes de stocks excédentaires sont descendus à un niveau modéré, car les stocks d’invendus ont chuté. La forte demande a fait augmenter le nombre de logements achevés ayant été écoulés (vendus et occupés).
• Les tendances du marché laissent entrevoir une conjoncture très favorable aux vendeurs, bien que nous n’ayons pas détecté de signes de surchauffe.
• La croissance des prix des habitations a été relativement stable et, par conséquent, aucun signe d’accélération des prix n’a été détecté.

Le degré de vulnérabilité du marché est demeuré faible à Saskatoon 

• Il n’y a toujours aucun signe de surchauffe ni d’accélération des prix dans le marché de Saskatoon.
• Aucun signe de stocks excédentaires n’a été détecté au deuxième trimestre de 2021.

Le degré de vulnérabilité du marché est resté faible à Regina

• Il n’y a toujours aucun signe de surchauffe ni d’accélération de la croissance des prix à Regina.
• Des signes faibles de surévaluation ont été détectés au deuxième trimestre de 2021.
• Les signes modérés de stocks excédentaires ont persisté au deuxième trimestre en raison des déséquilibres continus du marché locatif.

Le degré de vulnérabilité du marché est faible à Winnipeg

• Pour la surévaluation et les stocks excédentaires, les signes de déséquilibres demeurent faibles.
• Le resserrement continu du marché de la revente a donné lieu à des signes de surchauffe.
• La croissance considérable des prix en 2021 a entraîné des signes modérés d’accélération des prix.

Le marché de Hamilton conserve son degré élevé de vulnérabilité

• Les niveaux de surchauffe, d’accélération des prix et de surévaluation sont restés les mêmes. La demande de logements dans la région a continué de dépasser l’offre, ce qui a exercé une forte pression à la hausse sur les prix.
• Les signes de stocks excédentaires sont demeurés faibles, mais le nombre élevé d’appartements en copropriété en construction pourrait accroître les stocks une fois ces appartements achevés.

À Toronto et dans la région du Grand Toronto, le marché continue de présenter un degré élevé de vulnérabilité

• La vulnérabilité demeure élevée même si les ventes de logements existants ont commencé à diminuer et que la frénésie d’achat attribuable à la pandémie s’est dissipée au deuxième trimestre de 2021.
• Les ventes de logements existants sont demeurées élevées par rapport au nombre de nouvelles inscriptions sur le marché. Les conditions du marché de l’habitation sont restées favorables aux vendeurs pendant une longue période, ce qui nous a amenés à détecter des signes de surchauffe à Toronto.
• Le déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché de la revente de Toronto a contribué à la persistance de l’accélération des prix. Plus précisément, la baisse du nombre de nouvelles inscriptions dans le marché plus coûteux des propriétés avec entrée privée a maintenu la pression sur le marché et a favorisé la croissance des prix.

À Ottawa, le degré de vulnérabilité du marché reste élevé

• Comme tous les indicateurs du marché de l’habitation d’Ottawa affichent des déséquilibres, nous estimons que ce marché continue de présenter un degré élevé de vulnérabilité.
• La reprise de l’emploi, en particulier dans le secteur de l’administration publique, a stimulé l’économie et le marché de l’habitation.
• Depuis avril, les ventes s’essoufflent. Le marché continue d’être favorable aux vendeurs, car les stocks demeurent à des creux historiques et exercent ainsi des pressions sur la croissance des prix.
• Le nombre élevé de logements locatifs en stock n’est que temporaire. En effet, lorsque les étudiants et les immigrants seront de retour, la pénurie de logements pourrait réapparaître.

À Montréal, le degré de vulnérabilité passe de modéré à élevé

• Le marché montrait déjà des signes de surchauffe et d’accélération des prix. Le changement de l’évaluation globale de la vulnérabilité tient au fait que les signes de surévaluation sont passés de modérés à élevés.
• Il y a des signes de surchauffe malgré la baisse du rythme des ventes et le nombre accru de propriétés à vendre.
• Les prix continuent d’augmenter à un rythme croissant étant donné les déséquilibres persistants entre l’offre et la demande.
• Les prix des habitations sont nettement supérieurs au niveau dicté par les facteurs fondamentaux (par exemple, le revenu personnel disponible ou la population âgée de 25 à 34 ans). Ces facteurs justifieraient une croissance des prix beaucoup plus faible que celle des prix réels des logements, qui ont fortement augmenté. Comme les facteurs fondamentaux ne justifient pas le niveau actuel des prix, des signes modérés de surévaluation sont maintenant détectés.

À Québec, le degré de vulnérabilité du marché de l’habitation demeure faible

• Aucun signe d’accélération des prix n’a été détecté, et les signes de surévaluation et de stocks excédentaires sont faibles.
• La demande de propriétés est demeurée relativement plus forte que l’offre sur le marché de la ville de Québec. Des signes de surchauffe persistent.

Le degré de vulnérabilité est élevé à Moncton

• Compte tenu des signes d’accélération des prix et des signes élevés de surévaluation, le marché de l’habitation de Moncton présente un degré élevé de vulnérabilité.
• Les prix des habitations ont continué de croître en 2021 (de 23 % en cumul annuel) en raison de l’écart sous-jacent entre l’offre et la demande de logements.

La vulnérabilité du marché de Halifax demeure élevée

• Le degré de vulnérabilité du marché demeure élevé à Halifax, car des signes modérés d’accélération des prix et de surévaluation sont toujours détectés.
• La surchauffe du marché de l’habitation persiste. Elle s’explique principalement par la vigueur persistante des ventes au cours des deux premiers trimestres de 2021. La croissance continue de la population attribuable à la migration interprovinciale et les taux d’intérêt relativement bas ont soutenu ce dynamisme des ventes.
• Des signes modérés de surévaluation sont toujours détectés sur le marché, car les prix des habitations observés dépassent les prix estimatifs justifiés par les facteurs fondamentaux. Les ventes nombreuses et l’offre limitée de logements ont alimenté cette hausse des prix observés.

L’Évaluation du marché de l’habitation fournit de l’information sur l’état du marché de l’habitation

Les prix des logements sont une référence pour certaines catégories de déséquilibres, et les revenus font partie du modèle servant à déterminer le niveau théorique des prix. Aucun des déséquilibres n’est déterminé en tenant compte de la capacité financière des ménages.

L’Évaluation du marché de l’habitation relève les déséquilibres importants susceptibles d’accroître le risque et les conséquences d’un ralentissement de ce marché.

Dans le cadre de cette évaluation, nous ne recueillons pas toutes les données nécessaires pour déterminer l’abordabilité du logement. Déterminer l’abordabilité exige des données sur la capacité financière des ménages. L’Évaluation du marché de l’habitation ne traite que des conditions de l’économie et du marché de l’habitation au Canada.

Les résultats aident les décideurs et les parties prenantes à prendre des décisions plus éclairées en matière de logement afin d’effectuer une transition vers des conditions plus équilibrées.

Téléchargez l’évaluation (PDF)

Pour obtenir les nouveaux rapports dès qu’ils sont publiés, inscrivez-vous pour recevoir notre bulletin Recherche en habitation.