Le logement au Canada : une pièce importante d’un casse-tête complexe

Le contexte économique des 2 dernières années n’a pas été facile pour la population canadienne. Les gens comptent beaucoup sur les interventions gouvernementales en matière de logement pour alléger leur budget déjà serré. J’ai travaillé sur de nombreuses politiques sociales et économiques en tant que consultant et stratège principal en politiques au sein du gouvernement fédéral. J’ai ainsi appris qu’en ce qui concerne les enjeux socioéconomiques du pays, le manque d’abordabilité du logement n’est qu’une pièce importante parmi plusieurs autres d’un casse-tête multidimensionnel. Parfois, il s'agit de la cible à corriger, mais parfois ce n’est qu’un symptôme de problèmes plus profonds.

Dans cet article, je cherche à proposer une vision systémique de la place du logement dans le contexte socioéconomique global du Canada. Les interventions en matière de logement peuvent atténuer les difficultés financières tout en ne constituant qu’une solution à court terme. J’espère également que cet article ouvrira la porte à un dialogue élargi sur la façon dont toutes les pièces du casse-tête socioéconomique du Canada s'assemblent et sur la nécessité de former une coalition pour résoudre ces problèmes.

Quand le logement est-il le cœur du problème et quand est-il un symptôme?

L’abordabilité du logement a beaucoup diminué au cours des dernières années et plus particulièrement au cours des derniers mois, dans un contexte économique incertain caractérisé par :

• une croissance économique proche de 0 % pendant la majeure partie de 2023;
• un taux d’inflation qui oscille autour du seuil supérieur de la fourchette cible de la Banque du Canada, qui se situe entre 1 et 3 % (2,9 % en janvier 2024, en baisse par rapport à 3,4 % en décembre 2023);
• la hausse des taux hypothécaires;
• une croissance démographique alimentée par les cibles d’immigration se situant autour de 500 000 personnes par an;

Beaucoup de gens qui pouvaient auparavant se payer un logement répondant à leurs besoins ont dû renouveler leur prêt hypothécaire à un taux d’intérêt nettement plus élevé. Les locataires qui ont déménagé ont dû composer avec une forte hausse des loyers depuis la dernière fois qu'ils ont cherché un logement locatif. Dans certains cas, l’augmentation peut atteindre des niveaux si élevés qu’elle oblige les ménages à consacrer plus de 30 % de leur revenu aux frais de logement. Ces ménages se situent donc en dessous du seuil d’abordabilité utilisé pour déterminer les besoins impérieux en matière de logement.

Les gens dans cette situation sont surtout confrontés à des problèmes de logement. L’inflation pèse sur leurs finances, mais c'est le logement qui est vraiment au cœur de leurs difficultés financières. Si l'on élimine la pression financière exercée par le logement, les autres problèmes financiers deviennent plus supportables, même s’ils peuvent demeurer difficiles.

Souligner la vulnérabilité à court terme du logement et le besoin de solutions durables

Nous estimons qu'au Canada, 64,1 % des personnes qui avaient des besoins impérieux en matière de logement de 2011 à 2019 sont restées dans cette situation pendant un maximum de 2 ans (nous pourrions parler de « besoins impérieux transitoires »). En appliquant ce raisonnement, nous pourrions estimer que plus de 1,7 million de personnes éprouvaient des besoins impérieux transitoires en matière de logement en 2021.

Nous savons que de nombreux Canadiens avaient des besoins impérieux en matière de logement avant la pandémie et pendant la crise financière qui a suivi. Il est probable que nombre d’entre eux auront encore de tels besoins une fois que la crise de l’abordabilité du logement aura été réglée pour la moyenne des gens au Canada.

Des mesures visant à réduire les pressions financières dues au logement pourraient alléger une partie du fardeau financier de ces ménages à court terme. Toutefois, il se peut qu’elles ne règlent pas la situation à long terme. Dans ces cas, les solutions axées sur le logement traitent le symptôme sans remédier aux problèmes socioéconomiques plus profonds.

La réalité, bien sincèrement, c'est que les personnes qui sont constamment sous pression à cause du coût du logement ont un problème de revenu.

Examiner la vulnérabilité à long terme du logement au Canada et proposer des interventions à volets multiples

Une recherche de la SCHL a montré qu'au Canada, 23,5 % des personnes qui avaient des besoins impérieux en matière de logement de 2011 à 2019 sont demeurées dans cette situation pendant plus de 4 ans (c’est ce que nous pourrions appeler des « besoins impérieux structurels »). Selon ce pourcentage, environ 650 000 personnes éprouvaient des besoins impérieux structurels en matière de logement en 2021.

Ce phénomène peut nécessiter des interventions au-delà du domaine du logement. Au cours des prochains mois, la SCHL prévoit de publier un rapport pour suivre, annuellement et à plus long terme, le nombre de personnes qui commencent à avoir des besoins impérieux en matière de logement et qui cessent d'en avoir.

Parce que j'ai travaillé avec des personnes ayant une expérience vécue de vulnérabilité en matière de logement, je reconnais que de nombreux facteurs (autres qu’économiques) ont une incidence sur le revenu.

On peut notamment citer les traumatismes intergénérationnels, les problèmes de santé mentale ou physique, les dépendances et les préjugés systémiques à l’égard des populations vulnérables, comme le racisme et l’homophobie. Il est également bien établi que le Canada est confronté à un retard de productivité persistant, à long terme, par rapport à ses principaux partenaires économiques.

Ce retard de productivité peut avoir comme sources notre niveau d’investissement dans le capital physique, les infrastructures et l’éducation. Il est également lié à la composition de notre secteur industriel et à notre capacité de transformer l’innovation issue de la R-D et des investissements énumérés ci-dessus en entreprises rentables. Pour améliorer ces facteurs, il faut une vaste gamme de solutions socioéconomiques.

Des réponses rapides sur un horizon temporel continu

Il est essentiel de cerner les causes fondamentales des différents résultats socioéconomiques, qu’il s’agisse de problèmes de logement ou de revenu. Ensuite, il faut reconnaître que le rythme de résolution de ces problèmes est dicté tant par leur complexité que par la nature des solutions envisagées.

La plupart des problèmes liés au logement et au revenu que vit la population canadienne peuvent être résolus. Cependant, il faudra consacrer des milliards de dollars en temps et en ressources pour que les solutions aient une incidence durable. Entre-temps, plusieurs souffrent mentalement, physiquement et financièrement au Canada.

Trouver un équilibre entre une aide immédiate et des solutions à long terme aux problèmes de revenu et de logement au Canada

Alors, la question à se poser est la suivante : comment relever ces défis tout en veillant à ce que les gens puissent composer avec leur situation actuelle? S’attaquer seulement aux difficultés à court terme peut permettre d'atténuer la pression immédiate, mais souvent on néglige ainsi les causes fondamentales du problème.

À l’inverse, le fait de ne régler que les problèmes à long terme signifierait que la population canadienne continuerait, à court terme, de faire face à des conditions financières exceptionnellement difficiles, sans aide. Les solutions qui ne visent que les problèmes à long terme ont donc peu de chance d’être acceptées par la société.

Les solutions doivent répondre aux besoins à court et à long terme. Malheureusement, très peu de solutions permettent de faire les deux en même temps. Deux ensembles de solutions pourraient alors être nécessaires pour résoudre les problèmes liés au revenu et au logement. Idéalement, ces ensembles se renforceraient mutuellement. Les solutions à court terme seraient ainsi coordonnées et conçues pour soutenir et compléter les solutions à long terme.

Réunir les défis et le temps nécessaire à leur résolution

Le diagramme ci-dessous présente certains déterminants et certaines solutions clés qui ont une incidence sur les problèmes de logement et de revenu à court et à long terme. Avoir une vision à la fois de la nature des problèmes et du temps aide à mieux comprendre la place du logement dans les grands enjeux économiques du Canada. Une telle vision met aussi en relief l’interconnexion entre les problèmes de revenu et de logement et leurs déterminants.

On pourrait conclure que les solutions à court terme se résument surtout à apporter une aide au revenu au moyen de transferts, de programmes et de mesures fiscales. Les solutions à long terme, elles, sont de nature plus structurelle et sont davantage interreliées.

Au Canada, l’abordabilité du logement est mesurée par le pourcentage du revenu brut consacré aux frais de logement. Ainsi, en réduisant le coût du logement ou en augmentant le revenu, nous améliorerons l’abordabilité.

En outre, si le coût du logement diminue, une part accrue du revenu peut être utilisée pour répondre à d’autres besoins essentiels, ce qui peut contribuer à une plus grande croissance économique et à un revenu discrétionnaire plus élevé pour que les personnes au Canada puissent épargner pour d’autres besoins.

Le revenu est influencé par la productivité de la main-d’œuvre. Celle-ci dépend de l’éducation, de l’innovation, de la production de connaissances (mesurée au moyen de brevets et de marques de commerce) et de l’investissement des entreprises. Le lien entre la productivité et le revenu dépasse la portée du présent article. Nous savons toutefois que la productivité du Canada est inférieure à celle d'autres pays industrialisés. En fait, le Canada arrive à l’avant-dernier rang des pays du G7. (en anglais)

La productivité est également liée aux problèmes de logement, en particulier à l’offre. L’éducation contribue à garantir une main-d’œuvre suffisante pour construire les logements nécessaires et fournir les services financiers et professionnels connexes.

L’éducation et les investissements des entreprises jouent aussi un rôle dans la conception et l’adoption de techniques et matériaux de construction novateurs susceptibles d’accélérer le rythme de la création de logements. D’autres leviers, comme la politique fiscale, existent aussi pour encourager les choix et les comportements souhaités dans l’ensemble de l’économie.

En conclusion : il vaut mieux en faire plus pour régler la crise de l’abordabilité du logement au pays

Au bout du compte, accroître l’abordabilité du logement est essentiel à l’amélioration de la qualité de vie de la population canadienne dans le contexte économique actuel. L'effet est amplifié si nous mettons en œuvre des solutions axées sur le logement en même temps que d’autres solutions visant à régler les grands enjeux socioéconomiques auxquels le Canada est confronté.

Il est essentiel de déterminer clairement si l’amélioration de l'abordabilité du logement est l’objectif ultime ou un moyen de soutenir l'atteinte d'objectifs socioéconomiques plus généraux. Il sera essentiel de faire une distinction claire entre les deux afin de favoriser l’acceptation sociale des solutions mises en œuvre et du temps requis pour les réaliser. Pour ce faire, il faudra accroître la coordination et la mobilisation d’un large éventail de parties prenantes.

Certains intervenants demandent la mobilisation de toutes les forces vives en matière de logement de la société. Le but était qu’elles travaillent main dans la main pour aider les ménages canadiens à trouver un logement convenant à leur revenu et à leurs besoins. Je suis d’accord avec cette position, et je crois qu’une telle mobilisation et coordination est essentielle pour atteindre des résultats significatifs sur le front du logement.

Ainsi, la décision du gouvernement du Canada d’adopter une approche pangouvernementale en matière de logement, notamment en créant le poste de ministre du Logement, de l’Infrastructure et des Collectivités, en annonçant la création d’un ministère du Logement, de l’infrastructure et des Collectivités dans l’Énoncé économique de l’automne 2023 et faire participer la Banque de l’infrastructure du Canada au financement du logement est une étape positive importante vers l’élaboration d’une réponse systémique à la crise du logement au pays.

Toutefois, davantage de parties prenantes devront être mobilisées pour faire progresser considérablement nos défis en matière de logement.

Pour commencer, le secteur privé sera une importante source de financement, d’expertise et de main-d’œuvre pour accroître l’offre de logements. Ensuite, le secteur sans but lucratif doit jouer un rôle clé dans l’offre de logements, en particulier celle de logements abordables. Il doit aussi contribuer à la sensibilisation aux réalités des personnes ayant une expérience vécue des besoins impérieux en matière de logement.

Pour finir, la collaboration et la coordination entre les gouvernements, les secteurs privé et sans but lucratif et le milieu universitaire seront essentielles au dénouement de la crise du logement au Canada.

La SCHL contribue de manière déterminante à la stabilité des systèmes de logement et de financement de l’habitation. En tant qu’autorité en matière de logement au Canada, nous cherchons continuellement à améliorer l’information que nous fournissons aux secteurs public, privé et sans but lucratif, ainsi qu’à la population canadienne. Notre objectif est de les aider à prendre des décisions en matière de logement qui sont éclairées et fondées sur des faits.

Nous tenons aussi à jouer un rôle de premier plan en réunissant des organisations des secteurs privé et sans but lucratif, des associations, des partenaires autochtones, des universitaires et des personnes ayant une expérience vécue pour aider à informer les gouvernements et la population canadienne sur l'état des marchés du logement au Canada.