(Visuel : Introduction animée montrant un arrière-plan composé de diverses formes d’habitations et de portes, puis une barre de recherche dans laquelle est entré le terme « marché canadien de l’habitation »)

0:00:01

NARRATRICE : Vous écoutez « Sous notre toit », balado sur le logement au Canada, où nous faisons part des dernières nouvelles sur le marché canadien de l’habitation.

(Texte à l’écran : Sous notre toit, Balado sur le logement au Canada)

0:00:16

JOELLE : Bonjour et merci de vous joindre à nous.

(Visuel : Transition animée vers une vue de face de l’animatrice Joelle Hamilton.)

0:00:18

Mon nom est Joelle Hamilton et je suis l’animatrice du nouveau balado de la SCHL, qui est intitulé « Sous notre toit ».

(Texte à l’écran : Joelle Hamilton, Communications et marketing, SCHL)

(Visuel : Passage à une vue latérale montrant Joelle et son invité dans une salle bien éclairée, assis à une table où sont installés des micros sur pied et des ordinateurs portables.)

0:00:26

JOELLE : Nous avons un épisode spécial, aujourd’hui, et il y a avec moi dans le studio Francis Cortellino, économiste à la SCHL. Il est ici pour discuter d’un rapport qui vient d’être publié : le Rapport sur l’offre de logements. Bienvenue, Francis.

(Visuel : Passage à une vue de face de l’invité Francis Cortellino)

0:00:41

FRANCIS : Merci.

(Visuel : Passage à une vue de face de Joelle)

0:00:42

JOELLE : Donc, Francis, je pense que c’est important de commencer avec un survol du rapport. Est-ce que vous pouvez faire un petit survol et puis, nous donner les objectifs principaux, comme pourquoi est-ce qu’on publie ce rapport?

(Visuel : Passage à une vue de face de Francis)

0:00:55

FRANCIS : Oui. La SCHL indique depuis un bon moment déjà qu’il faut augmenter l’offre de logements sur le marché de l’habitation au pays.

(Texte à l’image : Francis Cortellino, Spécialiste principal, SCHL)

0:01:01

FRANCIS : Un des grands défis de l’habitation, en ce moment, ce sont les problèmes d’abordabilité qu’on a un peu partout au Canada. Et une des manières d’améliorer cette abordabilité, c’est d’augmenter l’offre.

0:01:11

FRANCIS : Donc, le but du rapport est d’explorer les dernières tendances en termes de construction au Canada, surtout dans les six plus grandes régions métropolitaines du pays, où les défis d’abordabilité sont les plus importants.

0:01:22

FRANCIS : Et dans le cadre de ce rapport-là, aussi, nous allons explorer les six premiers mois de l’année 2024, pour voir comment la construction s’est comportée dans les plus grandes régions métropolitaines.

(Visuel : Passage à une vue de face de Joelle)

0:01:32

JOELLE : Donc, est-ce que les mises en chantier d’habitations, dans le premier semestre de 2024, ont augmenté ou diminué par rapport au premier semestre de 2023?

(Visuel : Passage à une vue de face de Francis)

0:01:46

FRANCIS : Si on regarde les six premiers mois pour les six plus grandes régions métropolitaines du pays, les mises en chantier étaient en hausse de 4 %, ce qui est une bonne nouvelle. Nous étions un peu plus pessimistes en début d’année, avec des taux d’intérêt élevés.

0:01:57

On sait que plusieurs promoteurs doivent emprunter les fonds pour démarrer des projets et avec la hausse des taux d’intérêt, les montages financiers deviennent plus difficiles pour réaliser des projets de construction.

0:02:08

FRANCIS : Donc, dans le contexte macroéconomique actuel, avoir une hausse de 4 % des mises en chantier, c’était quand même une bonne nouvelle du côté des grandes régions métropolitaines du pays.

(Visuel : Passage à une vue de face de Joelle)

0:02:17

JOELLE : Donc, j’ai lu dans le rapport qu’il y a eu environ 70 000 mises en chantier de nouvelles habitations.

(Visuel : Passage à une vue latérale de Joelle et Francis)

Et je me demande : comment est-ce que ça se compare historiquement?

0:02:28

FRANCIS : Oui. Donc, le nombre de mises en chantier dans les six premiers mois était historiquement très élevé. Donc encore une fois, étant donné qu’il manque d’offre sur le marché, avoir plus de construction, c’est une bonne nouvelle du côté des mises en chantier.

(Visuel : Passage à une vue de face de Francis)

0:02:40

FRANCIS : Par contre, lorsqu’on regarde la situation par rapport à la taille de la population, il faut savoir que la taille de la population du Canada a beaucoup augmenté au cours des dernières années.

0:02:49

FRANCIS : Alors, si on regarde le nombre de constructions qu’il y a eu au cours des six premiers mois, par rapport à la taille de la population, les six premiers mois de l’année 2024 ne se démarquent pas vraiment beaucoup. On est plus dans la moyenne des 10 dernières années.

0:03:00

FRANCIS : Donc, encore une fois ici, bonne nouvelle côté construction, mais encore une fois, pas assez pour répondre à la demande sur le marché.

(Visuel : Passage à une vue de face de Joelle)

0:03:07

JOELLE : Puis, j’ai aussi lu dans le rapport qu’il y a eu des différences régionales dans les six plus grandes villes au Canada. Et puis, je me demande si tu pourrais expliquer ces écarts et aussi, nous donner des raisons pour lesquelles on a eu ces écarts.

0:03:25

JOELLE : Et puis, je pense que ça va être plus facile si on commence avec Vancouver, Toronto et Ottawa. Qu’est-ce qu’on a observé?

(Visuel : Passage à une vue de face de Francis)

0:03:30

FRANCIS : On a parlé il y a quelques instants des taux d’intérêt élevés qui empêchent certains promoteurs d’avoir des montages financiers qui fonctionnent pour réaliser des projets. Et dans le cas de Toronto, Vancouver et Ottawa, par exemple, on sent qu’en début d’année, c’était beaucoup plus difficile pour ces promoteurs-là et les développeurs d’avoir des projets, étant donné les taux d’intérêt élevés.

0:03:47

FRANCIS : Ça explique la baisse des mises en chantier qu’ont connue ces trois grandes régions métropolitaines en début 2024.

(Visuel : Passage à une vue latérale de Joelle et Francis)

0:03:53

JOELLE : J’ai remarqué dans le rapport qu’il semble y avoir un « boom » de construction en Alberta. Quels sont les facteurs ou qu’est-ce qui a influencé ce « boom »?

(Visuel : Passage à une vue de face de Francis)

0:04:02

FRANCIS : Bien, généralement parlant, on semble remarquer qu’en Alberta, c’est plus facile ou le système d’habitation permet d’augmenter l’offre plus rapidement, dans les conditions actuelles, que dans d’autres grandes régions métropolitaines.

0:04:13

FRANCIS : Aussi, si on se concentre particulièrement sur Calgary et Edmonton, il y a plusieurs mesures qui font en sorte que l’offre a pu augmenter récemment et au cours des dernières années. Par exemple, il y a des programmes qui veulent convertir les tours à bureaux qui étaient vacantes en immeubles résidentiels.

0:04:28

FRANCIS : On sait que pendant la pandémie, il y a eu plusieurs problèmes du côté pétrolier. Donc, il y a des tours à bureaux qui étaient un peu plus vides.

(Visuel : Passage à une vue latérale de Joelle et Francis)

0:04:38

FRANCIS : Donc, il y a eu cette idée de convertir des immeubles résidentiels en habitations, qui viennent augmenter l’offre sur le marché.

0:04:41

FRANCIS : Ces deux régions métropolitaines là, aussi, Calgary et Edmonton, permettent maintenant les logements accessoires. Par exemple, les unités dans le sous-sol et les petites maisons dans les cours arrière, ce qui fait en sorte aussi que ça vient augmenter l’offre sur le marché.

(Visuel : Passage à une vue de face de Francis)

0:04:51

FRANCIS : Il faut aussi savoir que l’économie, dans ces deux régions-là, va bien. Il y a beaucoup de personnes qui déménagent à Calgary et Edmonton, en ce moment, pour les bonnes conditions d’emploi. Ce sont des marchés d’habitation plus abordables. Ça vient soutenir la demande et par rapport à cette demande élevée, bien, on voit que l’offre augmente rapidement dans ces deux grandes régions métropolitaines.

(Visuel : Passage à une vue de face de Joelle)

0:05:08

JOELLE : La construction de nouveaux appartements continue d’augmenter, tandis que la construction de nouveaux condos diminue.

(Visuel : Passage à une vue latérale de Joelle et Francis)

0:05:18

JOELLE : Quels sont les facteurs qui influencent ces tendances?

0:05:21

FRANCIS : Dans le cas du marché du condo, on sait que dans plusieurs cas, par exemple à Toronto, souvent, ces condos-là vont être achetés par des investisseurs. Donc, des personnes qui achètent ces condos-là, par exemple, pour les remettre sur le marché locatif, le marché locatif secondaire.

(Visuel : Passage à une vue de face de Francis)

0:05:34

FRANCIS : Mais étant donné la situation économique plus difficile, les taux d’intérêt élevés, en ce moment, il y a très peu de demande de la part de ces investisseurs pour acheter des condos dans ces grandes tours, par exemple à Toronto et Vancouver, ce qui fait en sorte que les promoteurs n’ont pas assez de préventes et le financement nécessaire pour partir avec ces projets.

0:05:49

FRANCIS : Donc, les ventes de condos et les mises en chantier de condos sont très basses, en ce moment.

0:05:53

FRANCIS : Par contre, si on regarde la situation de l’appartement locatif, c’est une autre histoire. Donc, on voit que c’est très, très fort un peu partout au pays en ce moment.

0:06:00

FRANCIS : Il faut savoir qu’il y a de grands problèmes d’abordabilité au pays. Donc, les gens demeurent locataires plus longtemps, incapables d’accéder à la propriété, et on voit que la construction locative est très forte.

(Visuel : Passage à une vue latérale de Joelle et Francis)

0:06:08

FRANCIS : Il y a aussi plusieurs programmes gouvernementaux qui aident à stimuler la construction d’appartements locatifs. La SCHL, par exemple, a certains programmes, aussi, qui aident les promoteurs à démarrer des projets.

(Visuel : Passage à une vue de face de Francis)

0:06:18

FRANCIS : Et malgré les taux d’intérêt élevés, qui compliquent encore une fois les montages financiers pour les promoteurs, même dans le marché locatif, on voit que, comme la demande est forte, aussi, les différentes aides des différents paliers de gouvernement pour stimuler la construction locative, que la construction locative demeure le moteur des mises en chantier, dans le cas des appartements, un peu partout au pays.

(Visuel : Passage à une vue de face de Joelle)

0:06:37

JOELLE : Donc, j’ai lu dans le rapport que 50 % des appartements commencés étaient destinés à la location. Est-ce que c’est un chiffre record?

(Visuel : Passage à une vue de face de Francis)

0:06:46

FRANCIS : Oui, en effet, c’est un chiffre record. Donc, beaucoup d’appartements sont destinés maintenant au marché locatif. Comme on l’indiquait il y a quelques instants, le marché du condo est très, très faible en ce moment, ce qui fait en sorte que les promoteurs multirésidentiels se retournent beaucoup plus vers le marché locatif qu’avant.

0:07:00

FRANCIS : Et avec un appartement sur deux destiné au marché locatif, on a un nouveau record pour le marché canadien.

(Visuel : Passage à une vue de face de Joelle)

0:07:05

JOELLE : Est-ce que les investissements privés ont un rôle à jouer pour augmenter l’offre?

(Visuel : Passage à une vue de face de Francis)

0:07:09

FRANCIS : Oui. Donc, environ un tiers des ménages au pays sont locataires. Et dans les grands centres urbains, c’est très difficile d’acheter un condo pour un jeune ménage, d’accéder à la propriété. Donc, on va demeurer locataire plus longtemps.

0:07:22

FRANCIS : Et donc, ça prend un marché locatif qui est fort, ça prend un marché locatif qui est en croissance pour donner des appartements ou qu’il y ait des appartements disponibles pour les ménages canadiens.

0:07:31

FRANCIS : Et lorsqu’on regarde les données, il y a des gens qui peuvent acheter par exemple des condos, puis les mettre en location. Ça vient stimuler l’offre sur le marché. Mais il y a aussi de grands investisseurs qui vont débloquer des fonds pour partir des projets locatifs et être capables, encore une fois, d’absorber cette demande locative qui est de plus en plus importante au pays.

0:07:49

FRANCIS : Lorsqu’on regarde les données, c’est peut-être plus de 90 % du marché de l’habitation qui provient d’investissements privés. Donc, encore une fois, il faut stimuler ces investissements-là vers le marché locatif pour répondre à la demande de plus en plus grande des Canadiens.

(Visuel : Passage à une vue de face de Joelle)

0:08:02

JOELLE : Quelles difficultés et possibilités entrevoyez-vous pour l’augmentation de l’offre d’habitations, de logements?

(Visuel : Passage à une vue latérale de Joelle et Francis)

0:08:10

FRANCIS : Bien, il y a plusieurs défis du côté de l’habitation. Le marché de l’habitation, c’est un système complexe. Donc, il y a l’industrie privée, il y a les organismes sans but lucratif, mais il y a aussi les trois paliers de gouvernement qui sont impliqués, soit les milieux municipal, provincial et fédéral.

0:08:21

FRANCIS : Donc, tout le monde a un rôle à jouer, je crois, dans cette amélioration de notre système de l’habitation. Par exemple, si on regarde du côté municipal, on avait sorti un rapport aussi, il y a quelques trimestres, à ce sujet-là, avec de la réglementation qui peut faire augmenter les coûts, les délais pour avoir un permis pour construire des projets.

(Visuel : Passage à une vue de face de Francis)

0:08:36

FRANCIS : Plusieurs municipalités, en ce moment, sont en train de revoir ces différentes réglementations-là pour augmenter l’offre plus rapidement sur le marché.

0:08:43

FRANCIS : Au niveau provincial, aussi, on peut regarder du côté de la main-d’œuvre parce qu’on sait qu’on va avoir peut-être une pénurie de main-d’œuvre dans l’industrie. Donc, il faut trouver des solutions de ce côté-là.

0:08:51

FRANCIS : Et aussi au niveau fédéral, on peut trouver différents programmes ou des terrains non utilisés afin de stimuler la croissance de l’offre sur le marché. Donc, un système bien complexe, plusieurs joueurs différents, mais encore une fois, tout le monde doit travailler dans la même direction pour augmenter l’offre sur le marché.

(Visuel : Passage à une vue de face de Joelle)

0:09:05

JOELLE : Donc, je veux avoir plus de précisions sur un point que tu viens juste d’amener, parce que je sais que le gouvernement du Canada a annoncé son intention de louer 56 propriétés fédérales vacantes à des constructeurs de logements abordables. Quels sont les défis, les opportunités qui sont liés à un tel projet?

(Visuel : Passage à une vue de face de Francis)

0:09:26

FRANCIS : Encore une fois, toute action favorisant la création de nouveaux logements sur le marché va être bienvenue. Donc, lorsque le gouvernement fédéral a des immeubles ou des terrains non utilisés et qu’on décide de les promouvoir pour faire de la construction de logements, c’est une très, très bonne idée. Et si on peut faire ça aussi à tous les niveaux de gouvernement, que ce soit provincial ou municipal, d’augmenter le nombre de terrains disponibles pour augmenter l’offre sur le marché, ce sont de très bonnes nouvelles.

0:09:48

FRANCIS : Il faut aussi, des fois, commencer à penser peut-être à l’extérieur de la boîte, en termes d’habitation. On commence de plus en plus à regarder le préfabriqué. Donc, avoir des habitations fabriquées à l’avance. On arrive sur les chantiers, ça va plus vite.

0:10:00

FRANCIS : Encore une fois, on parle d’habitation mais on parle aussi de main-d’œuvre, on parle de nouvelles technologies, d’innovation. Il faut tout mettre ça ensemble, à travers les différents paliers de gouvernement, pour stimuler l’offre sur le marché.

(Visuel : Passage à une vue de face de Joelle)

0:10:10

JOELLE : Un de nos économistes en chef adjoints, Aled ab Iorwerth, travaille sur un nouvel article. Est-ce que tu peux nous en dire quelques mots?

(Visuel : Passage à une vue de face de Francis)

0:10:22

FRANCIS : Oui. Donc, on a un grand projet, à la SCHL, de toujours mieux comprendre les éléments qui expliquent l’offre d’habitation, la demande d’habitations et l’abordabilité. Et au cours du podcast d’aujourd’hui, on a parlé un peu plus de l’impact des taux d’intérêt sur la construction.

0:10:35

FRANCIS : Mais de manière plus large, aussi, c’est de regarder l’impact ou l’importance de l’investissement privé et des taux d’intérêt dans la construction d’habitations au pays, et mon collègue publiera un rapport sous peu à cet effet.

(Visuel : Passage à une vue latérale de Joelle et Francis)

0:10:45

JOELLE : Bien, merci beaucoup, Francis, d’être avec moi aujourd’hui et de nous avoir fait un si bon survol du Rapport sur l’offre de logements.

(Visuel : Passage à une vue de face de Joelle)

0:10:55

JOELLE : Et merci à vous, nos auditeurs. Si vous voulez en savoir plus, vous pouvez lire le rapport intégral sur notre site Web, et le lien est dans la description ci-bas. À la prochaine!

(Visuel : Transition vers un arrière-plan composé de diverses formes d’habitations et de portes)

0:11:07

JOELLE : C’était le balado de la SCHL « Sous notre toit », où nous parlons de sujets importants dans le domaine du logement.

(Texte à l’écran : Sous notre toit, Balado sur le logement au Canada)

0:11:15

JOELLE : Ne ratez pas nos prochains épisodes, pour découvrir d’autres discussions authentiques et fondées sur les données.

(Texte à l’écran : Ne ratez pas nos prochains épisodes!)

0:11:21

JOELLE : Si ce balado a été instructif et amusant, partagez cet épisode, suivez-nous ou abonnez-vous. Et surtout, dites-nous ce que vous en pensez.

(Texte à l’écran : Partager, Suivre, S’abonner)

0:11:30

JOELLE : Merci et à la prochaine.

(Texte à l’écran : À la prochaine!)

(Visuel : Logos animés de la SCHL et du gouvernement du Canada)