Aucune solitude : une Stratégie nationale sur le logement

Notes d’allocution pour  Evan Siddall, Président et premier dirigeant, Société canadienne d’hypothèques et de logement

Canadian Club de Toronto
Sheraton Centre Hotel
123, rue Queen Ouest
Toronto (Ontario)

Seul le texte prononcé fait foi

Merci. Je suis heureux d’être ici aujourd’hui.

En 1945, l’auteur canadien Hugh MacLennan a écrit un grand roman, intitulé Deux solitudes, sur les tensions existant dans notre pays entre l’identité française et l’identité anglaise.

Aujourd’hui, je dirais que le monde se divise en deux solitudes notables : les personnes très riches et les personnes extrêmement pauvres, et l’écart entre les deux s’agrandit de jour en jour.

Les inégalités menacent profondément le tissu des sociétés occidentales modernes. Comme le fait remarquer Richard Florida, professeur à la Rotman School of Management, dans son livre The New Urban Crisis, les résultats inattendus au référendum du Royaume-Uni et aux élections présidentielles américaines témoignent de ce fossé grandissant¹.

Au terme d’une vaste consultation d’un an, le gouvernement du Canada, par la voix de notre ministre, l’honorable Jean-Yves Duclos, a mandaté la SCHL pour élaborer la Stratégie nationale sur le logement, une occasion unique de faire en sorte que les Canadiens aient accès à un logement abordable qui répond à leurs besoins.

Je suis tenté de dire que c’est précisément pour corriger les inégalités croissantes que la Stratégie a été créée : pour réduire le fossé qui se creuse tous les jours entre les nantis et les démunis. Nous nous attaquons à un problème que de nombreux gouvernements ignorent – parce que nous sommes Canadiens.

J'aimerais avancer l’idée que le logement abordable est essentiel à la croissance économique et à la santé de la société. J’affirmerais aussi que notre Stratégie nationale sur le logement est fondamentalement, profondément canadienne. Nous l’avons délibérément investie de valeurs canadiennes comme la tolérance, la diversité et l’inclusion sociale. Loin d’être frivoles, ces qualités sont essentielles.

En gros, ce n’est pas de logement dont il est question ici. Notre objectif ne se limite pas à la construction d’habitations, même si c’est ce que nous ferons en grande partie. Notre ambition est beaucoup plus grande que ça.

Ce sont les gens, plutôt que les immeubles, qui sont au cœur de notre action. Selon Matthew Desmond, sociologue de Harvard et récipiendaire du prix Pulitzer pour son livre Evicted, le logement est à la source de l’identité individuelle : c’est un endroit où l’identité se forge et s’épanouit²...

L’abordabilité du logement et la croissance économique

Les immeubles sont remplis de personnes qui ont une identité et une histoire. Avec BC Housing, nous avons soutenu la construction d’un refuge de transition qui vient d’ouvrir ses portes à Coquitlam. L’un des résidents est un homme du nom de Mike. Voici son histoire :

L’histoire de Mike est une histoire parmi celles des 95 occupants du 3030 de la rue Gordon. Cette vidéo nous dévoile ce qui se cache derrière son nom. Nous avons bâti un endroit où Mike peut se loger pour l’instant. Mais dans le Grand Vancouver, comme ici dans la région du Grand Toronto, le coût du logement est un facteur de marginalisation sociale de plus.

Certaines études suggèrent que les prix des logements exacerbent le fossé entre les riches et les pauvres. Selon une étude que nous avons menée, il y a une relation très étroite, ici à Toronto, entre la richesse, les inégalités de revenu et les prix des habitations.

Notre observation fait écho au travail de Matthew Rognlie du MIT³. Celui-ci montre que la part de revenu net généré par le logement a augmenté dans toutes les économies du G7 depuis que les données sont disponibles, après la Deuxième Guerre mondiale. Selon lui, les observateurs préoccupés par la répartition des revenus devraient se pencher sur les coûts du logement.

Le logement a contribué à l’enrichissement des riches et à l’appauvrissement des pauvres.

C’est vrai pour Mike, et ça pourrait se vérifier dans l’ensemble de l’économie. J’ai déjà parlé du lien entre le prix élevé du logement, d’une part, et la dette des ménages et l’éventualité croissante de la faiblesse de l’économie, d’autre part⁴. Eh bien, on dispose désormais de données pour quantifier ce boulet pour l’économie.

En effet, des économistes ont étudié 54 pays entre 1990 et 2015 et ont trouvé que chaque tranche d'augmentation de 1 % du ratio de la dette des ménages au PIB tendait à affaiblir la croissance économique à long terme de 0,1 %⁵.

C’est certain que la dette des ménages stimule la consommation à court terme – moins d’un an, dans la plupart des cas – mais ses effets pervers sur la consommation ont tendance à s’intensifier à long terme lorsque le ratio de la dette des ménages au PIB dépasse 60 %. Et lorsque ce ratio est supérieur à 80 %, c’est la croissance globale du PIB qui tend à diminuer de plus en plus.

Aujourd’hui, le Canada se situe bien au-delà de ces seuils, avec un ratio de plus de 100 %.

Pressions sociétales émergentes : la menace des inégalités flagrantes

Il y a une vidéo⁶ sur YouTube qui dresse un portrait inquiétant de la répartition des richesses en Amérique. Cette vidéo, qui a déjà été visionnée plus de 20 millions de fois, explique que 40 % de la richesse de l’Amérique appartient à la tranche supérieure de 1 % de la population alors que la tranche inférieure de 80 % n’est propriétaire que de 7 % des richesses.

Reproduction artistique du graphique tiré de « Wealth Inequality in America »

Nelson Mandela a déclaré que « Tant que la pauvreté, l’injustice et les inégalités flagrantespersisteront dans le monde, nul ne pourra prendre de repos » (soulignement ajouté). Mandela se voulait rassembleur dans ses propos, mais sa déclaration présente un côté menaçant. En fait, la dernière fois qu’on a atteint un tel degré d’inégalité, la société s’est fracturée, la guerre a fini par éclater dans le monde et la Crise de 1929 s’en est ensuivie⁷.

Stimuler l’offre de logements pour accéder à l’abordabilité

Comme je l’ai mentionné plus tôt, on s’est rendu compte que le logement est en partie responsable des inégalités. À l’inverse, donc, le logement abordable peut contribuer à apporter une solution au problème.

Les nuages qui pointent à l’horizon appellent les gouvernements à réagir. Nous devons commencer par comprendre ce qui est à l’origine de l’inabordabilité des logements pour résoudre le problème. Avant de décider d’une politique, on devrait se fonder sur des preuves et des études rigoureuses, et non pas se fier à des anecdotes portant sur qui achète quel logement dans quel quartier.

La SCHL a récemment mené d’importants travaux de recherche sur les causes de la flambée des prix des logements dans les grandes villes canadiennes, surtout Vancouver et Toronto. Sans surprise, ces études ont révélé que les suspects économiques habituels en constituent les principaux facteurs : premièrement, la croissance économique et la création d’emplois et, deuxièmement, la croissance démographique et l’immigration. Ces deux villes étaient en tête quant à ces indices de mesure. Et troisièmement, les bas taux d’intérêt stimulent aussi cette hausse des prix.

Vancouver et Toronto se comparent de plus en plus aux autres grandes métropoles de la planète. Les prix des logements dans ces villes se démarquent de ceux enregistrés dans les autres villes du pays et se comportent de plus en plus comme ceux relevés chez leurs consœurs étrangères⁸.

Les villes constituent nos moteurs économiques et l’urbanisation devrait se poursuivre. On recense environ 54,5 % de la population mondiale dans les villes et on prévoit que cette proportion atteindra plus de 66 % en 2050 et que la population urbaine doublera dans les cent prochaines années, ce qui inversera complètement le rapport entre population urbaine et rurale⁹. L’augmentation des prix des logements devrait donc se poursuivre dans les villes canadiennes.

Il y a trois autres facteurs qui sont significatifs de l’appréciation des prix à court terme et peuvent aggraver la volatilité des prix. Ces facteurs sont les suivants : 1) la spéculation et les investissements, 2) le rapport entre richesse et revenu que j’ai mentionné précédemment et 3) l’offre.

Pour ce qui est du premier facteur, malgré les ouï-dire sur les investissements étrangers qui font monter les prix, toutes les données confirment que la majorité des investissements provient de sources nationales. Dans son examen annuel de l'économie canadienne, le FMI qualifie de « discriminatoires » les taxes sur les transactions immobilières résidentielles imposées aux acheteurs étrangers. de S’il est vrai que les investissements étrangers progressent, il est toutefois indispensable de mettre en place une politique pour limiter les effets de la spéculation, quelle qu’en soit la source.

En fait, les gouvernements ne peuvent contenir toutes les sources de l’augmentation de la demande de logements à Toronto et à Vancouver. Et les politiques qui stimulent davantage cette demande, comme l’octroi de fonds supplémentaires aux accédants à la propriété, ne font que faire monter les prix encore plus, ce qui empire le problème.

On serait tenté d’adopter une approche axée sur la demande, mais cela pourrait s’avérer contre-productif. L’assurance prêt hypothécaire et l’exemption de l’impôt sur le revenu des gains en capital découlant de la vente d’une résidence principale sont deux mesures qui stimulent la demande de logements au Canada. Si toutefois l’offre de logements n’est pas à la mesure de la demande, de telles politiques ont tendance à enrichir les vendeurs, ce qui creuse encore les inégalités.

L’abordabilité du logement passe donc par des mesures politiques axées sur l’offre. Et c’est exactement ce que nous nous proposons de faire avec la Stratégie nationale sur le logement du Canada, en visant à accroître l’univers d’habitations locatives de 80 000 unités et à moderniser 250 000 unités au cours des onze prochaines années. En valeur, la Stratégie va stimuler l’offre d'environ 9 dollars pour chaque dollar investi dans la demande de logements.

En outre, l’initiative Financement de la construction de logements locatifs, qui vient d’être lancée, accordera la préférence aux ensembles produits dans des municipalités qui accélèrent les processus d’approbation et renoncent à certains droits. Autant d’incitatifs à une offre de logements rapide et abondante.

Au fil du temps, le marché canadien s’est éloigné du modèle traditionnel de logements construits expressément pour les locataires. Pourtant, 26,4 % de locataires, comparativement à 6,5 % de propriétaires, éprouvent des besoins impérieux en matière de logement – un indice de mesure de l’abordabilité du logement qui précise qu’il est pénible de dépenser plus de 30 % de son revenu avant impôt pour accéder à un logement local, de taille et de qualité convenables¹⁰.

Nous visons, grâce à la Stratégie nationale sur le logement, à réduire cet écart sur le marché locatif : les taux d’inoccupation à Toronto (1,3 %) et à Vancouver (0,7 %) témoignent du manque criant de logements locatifs pour les personnes qui en ont le plus besoin¹¹.

Une stratégie nationale destinée à répondre aux besoins de logement de tous les Canadiens

Notre Stratégie nationale sur le logement établira la vision suivante pour le logement au Canada :

Les Canadiens disposent d’un logement répondant à leurs besoins et qui est abordable. Le logement abordable est une pierre angulaire de communautés durables et inclusives et d’une économie canadienne dans laquelle nous pouvons prospérer et nous développer.

Après les vastes consultations de 2016, nous avons conçu des programmes visant à canaliser de multiples efforts dans une stratégie cohérente, intégrée et axée sur les personnes. Un grand nombre d’initiatives ont d’ailleurs été prévues dans le récent budget fédéral et assorties d’un engagement historique du gouvernement d’investir 11,2 milliards de dollars dans le logement sur 11 ans.

Sur ce montant, une part de 3,2 milliards de dollars sera égalée par les provinces et les territoires, afin de répondre de façon ciblée et différenciée aux besoins en matière de logement partout au Canada.

Par ailleurs, 2 milliards de dollars sont prévus pour s’attaquer au problème persistant de l’itinérance. Cet investissement sera géré par nos collègues d’Emploi et Développement social Canada.

Enfin, le gouvernement confiera directement à la SCHL une enveloppe de 6 milliards de dollars qui servira à financer les priorités nationales en matière de logement.

Cet investissement sera réparti ainsi : 300 millions de dollars pour le logement dans le Nord, 225 millions de dollars pour créer un fonds pour le logement des Autochtones hors réserves, 200 millions de dollars pour libérer des terrains et des bâtiments fédéraux excédentaires et y créer des logements abordables et 241 millions de dollars pour améliorer la collecte et l’analyse de données sur le logement.

Mais la plus grosse partie de ces fonds – 5 milliards de dollars – sera consacrée au nouveau Fonds national pour le logement.

Fonds national pour le logement

Le Fonds national pour le logement joue un rôle essentiel dans le leadership que le gouvernement fédéral se propose d’endosser dans le domaine du logement. Il lui donne les moyens de s’acquitter pleinement de cette responsabilité nationale. Nous l’utiliserons pour insuffler de l’énergie dans les efforts des autres parties prenantes et les unifier.

Le Fonds aura des retombées majeures, puisque notre objectif est d’utiliser les 5 milliards de dollars pour stimuler plus de 16 milliards de dollars d’investissements sur 11 ans¹².

En plus d’engager des fonds à long terme, le Fonds national sur le logement nous permet de réinventer la manière de « faire du logement ».

Par-dessus tout, une partie importante du Fonds sera destinée à une initiative de co-investissement, qui donnera à la SCHL les moyens de former des partenariats avec des municipalités, des coopératives d’habitation, des organismes de logements sans but lucratif et des entreprises privées, afin de stimuler l’innovation axée sur les gens et les lieux.

En collaborant avec les provinces et les territoires, nous investirons aux côtés des proposants et répondrons à des priorités socio-économiques complémentaires au logement, comme la santé, l’éducation, les résidences pour aînés, les jeunes à risque, les maisons d’hébergement pour femmes, et ainsi de suite.

Nous effectuerons des prêts et des investissements en capital pour créer des logements sains, abordables et éconergétiques à proximité des transports en commun et des emplois, dans un réseau intégré de services et de soutien social, qui favorise la diversité et l’inclusion sociales. Renouveler l’infrastructure du logement social existant contribuera à la productivité économique et au dynamisme des collectivités, ce qui incitera les entreprises à y investir et les personnes à y vivre, à y travailler et à s’y divertir.

Du financement à la place des accords d’exploitation arrivés à échéance

Le gouvernement s’est aussi résolument engagé à maintenir le financement de plusieurs milliards de dollars accordé à la SCHL dans le cadre des accords d’exploitation qui arriveront à échéance au cours des prochaines années.

On nous a demandé de consulter nos partenaires et de proposer des idées sur la meilleure façon d’affecter ces fonds en fonction des besoins.

Organi smes autochtones

Et comme il y a encore beaucoup de travail à faire, le budget de 2017 a aussi prévu un Fonds d’infrastructure autochtone de 4 milliards de dollars qui comprendra une composante importante consacrée au logement.

Investissement sans précédent dans le logement abordable

En tout, si l’on tient compte des budgets combinés de 2016 et de 2017, le gouvernement s’est engagé à investir plus de 30 milliards de dollars dans le logement au Canada entre 2016-2017 et 2027-2028, en plus des 18 milliards de dollars engagés précédemment. Nous pouvons donc parler avec confiance d’un leadership fédéral renouvelé dans le logement.

Investir dans les résultats : réduire les besoins impérieux en matière de logement

Comme je l’ai déjà dit, nous savons que le défi à relever en matière d’abordabilité du logement ne fera qu’empirer si l’offre n’est pas plus abondante et rapide. L’urbanisation est une tendance mondiale, et avec l’accueil que le Canada réserve aux immigrants, le besoin de logements se fera d’autant plus sentir, surtout dans nos villes.

En administration, c’est une évidence qu’on obtient ce qu’on mesure. Nous ciblons des résultats transformationnels pour prévenir ces pressions.

Nous estimons que ces investissements sans précédent généreront des résultats tangibles sur 11 ans, notamment une réduction allant jusqu’à 50 % du nombre de locataires ayant des besoins impérieux en matière de logement, ce qui se traduira par des logements de meilleure qualité et plus abordables pour quelque 500 000 familles canadiennes. Cela concerne 135 000 ménages parmi les plus démunis du pays qui ont de graves besoins à cet égard, c'est-à-dire qui consacrent plus de 50 % de leur revenu avant impôt pour accéder à un logement local acceptable.

La Stratégie nationale sur le logement cible également la réduction de 50 % du nombre de personnes en situation d’itinérance chronique et épisodique.

Nous avons déjà fait de bons progrès pour atteindre ces objectifs, grâce aux investissements dans le logement qui avaient été annoncés dans le budget de 2016.

Les fonds engagés jusqu’ici en vertu du budget de 2016 permettront de venir en aide à plus de 115 000 ménages. Parmi ces ménages, on compte plus de 93 000 ménages à faible revenu dont le logement est en rénovation, y compris 3 300 familles des Premières Nations.

Aucune solitude : le Canada comme modèle d’inclusion sociale

Ces investissements auront des retombées positives dans d’autres domaines. Les dépenses liées au logement ont contribué pour 368 milliards de dollars au produit intérieur brut du Canada en 2016 – soit environ 18 % du PIB¹³. À lui seul, le secteur de la construction représente approximativement 7 % du nombre total d’emplois au pays.

Selon une importante étude menée en 2012 par le Mowat Centre de l’Université de Toronto, chaque dollar supplémentaire investi dans la construction résidentielle génère une augmentation de plus de 1,50 $ du PIB, car cet investissement continue de se multiplier lorsqu’il est injecté dans l’économie. Il en coûtera également moins à la société en aval – pour financer les systèmes de soins de santé, les services sociaux et le système judiciaire, par exemple¹⁴.

Et ces retombées positives ne sont pas uniquement de nature économique. L’étude du Mowat Centre a établi des liens clairs entre le logement abordable et les résultats socio-économiques positifs.

Si l’on se fie à d’autres études menées au Canada et à l’étranger, on voit que le logement, ça compte – et en fait, ça compte énormément.

Les gens qui ont de bonnes conditions de logement ont tendance à être en meilleure santé¹⁵. Et les enfants et adolescents en bonne santé qui vivent dans un milieu de vie stable ont de meilleurs résultats scolaires¹⁶.

Avoir un chez-soi, avec toute la dignité que cela confère, reste au cœur des valeurs de la société canadienne. Notre Stratégie nationale sur le logement contribuera au bien-être de centaines de milliers de Canadiens qui se sentiront acceptés comme des membres actifs de ce grand pays. Pensons à Mike et à son lit douillet à Coquitlam, et au fait qu’il n’a pas eu à passer l’hiver dans la forêt, dans un abri de fortune.

Je pense vraiment que le caractère unique du Canada fait écho à l’importante « loi sociologique » de MacLennan et repose sur nos valeurs de tolérance et d’inclusivité, un antidote à la solitude et à l’isolement. Les gens se sentent plus en sécurité ici qu’ailleurs.

On peut encore faire mieux, mais le fait que nous avons beaucoup plus d'inclusivité et de mobilité sociales au Canada qu’aux États-Unis, par exemple, prouve qu’il y a quelque chose qu’on fait bien¹⁷.

De loin l’expérience la plus frappante que j’ai eue en tant que premier dirigeant de la SCHL s’est produite lors d’une visite à la Première Nation Tsartlip à Brentwood Bay, près de Victoria. J’étais assis en face d’un membre du conseil peu loquace, au physique imposant et à l’air sévère. Comme nous nous apprêtions à partir, il m’a interpellé pour me raconter une histoire à propos de sa famille.

Cet homme imposant a fondu en larmes – tout comme moi – en me remerciant pour sa maison construite avec l’aide de la SCHL. Cela a été, m’a-t-il dit, un point tournant pour sa famille : les soupers du dimanche chez lui, un lieu où ses filles peuvent étudier, ainsi qu’une grande source de fierté pour lui en tant que père. Cet échange entre deux pères a cimenté mon engagement à faire mieux. Grâce à notre Stratégie nationale sur le logement, nous allons faire beaucoup mieux.

Arrêtons-nous ici. Comme l’a fait remarquer l’auteur Matthew Desmond, sans un abri stable, tout le reste s’écroule.

Et le contraire est aussi vrai : un logement stable a de nombreuses répercussions positives. Il nous reste beaucoup à faire et notre travail ne sera pas terminé tant que tous les Canadiens, et en particulier ceux qui sont ici depuis le plus longtemps, n’auront pas un chez-soi.

Merci beaucoup à tous!

Je suis redevable à mes collègues de la SCHL – qui sont trop nombreux pour que je les nomme ici – pour leur travail sur la Stratégie nationale sur le logement. Je tiens à souligner le travail extraordinaire effectué par la division des Besoins en matière de logement au cours de la dernière année, ainsi que la contribution importante des équipes de l’Aide au logement, des Services juridiques, des Finances, de l’Assurance, de la Titrisation, de la Gestion des risques et des Relations publiques.

¹ Richard Florida, 2017. The New Urban Crisis: How Our Cities Are Increasing Inequality, Deepening Segregation, and Failing the Middle Class – and What We Can Do About It, Basic Books, 2017.

² Matthew Desmond, 2016. Evicted: Poverty and Profit in The American City, Crown, 2016, page 293.

³ Matthew Rognlie, 2015. « Deciphering the fall and the rise in the net capital share », The Brookings Institution, printemps 2015.

⁴ Evan Siddall, 2016. « Le logement au Canada et la ville imaginaire : remédier aux vulnérabilités, aux lacunes dans les données et aux problèmes d’abordabilité » (Discours à la Chambre de commerce du Grand Vancouver), le 30 novembre 2016.

⁵ Marco Lombardi, Madhusudan Mohanty et Ilhyock Shim, 2017. « The real effects of household debt in the short and long run », Bank for International Settlements Working Paper, no 607, janvier 2017.

⁶ Wealth Inequality in America, diffusé sur YouTube le 20 novembre 2012.

⁷ Facundo Alvaredo, Anthony B. Atkinson, Thomas Piketty et Emmanuel Saez, 2013. « The Top 1 Percent in International and Historical Perspective », Journal of Economic Perspectives, 27(3): 3­20, été 2013.

⁸ Hites Ahir et Prakash Loungani, 2016. « Is it time to worry about house prices again? », Forum économique mondial, 14 décembre 2016.

⁹ Organisation des Nations unies, 2014. « World’s population increasingly urban with more than half living in urban areas », New York, 10 juillet 2014.

¹⁰ Société canadienne d’hypothèques et de logement, 2016. « En quoi consistent les besoins impérieux en matière de logement? », L’Observateur du logement en ligne, 23 mars 2016.

¹¹ Société canadienne d’hypothèques et de logement, 2016. Rapport sur le marché locatif - Faits saillants - Canada,28 novembre 2016.

¹² Le chiffre de 16 milliards de dollars inclut le montant supplémentaire des prêts directs de la SCHL estimés à 8 milliards de dollars ainsi que 2,9 milliards de dollars en investissements de contrepartie.

¹³ Cela comprend l’investissement dans la construction, le coût des transactions lié à l’achat de logements existants de même que les loyers, les rénovations et les réparations.

¹⁴ Noah Zon, Melissa Molson et Matthias Oschinski, 2014. « Building Blocks: The Case for Federal Investment in Social and Affordable Housing in Ontario », Mowat Research #98, School of Public Policy and Governance, Université de Toronto, septembre 2014.

¹⁵ David Hay, 2005. Housing, Horizontality and Social Policy. Réseau canadien de recherche sur le logement, Family Network, 2005.

¹⁶ Liste des références choisies :

Evan Siddall, 2015. « Le logement, ça compte » (Chambre de commerce du Montréal métropolitain), 3 décembre 2015.

Société canadienne d’hypothèques et de logement, 2013. « Offrir aux familles un avenir et des occasions grâce au modèle d'accession à la propriété d'Habitat pour l'humanité », Le point en recherche — Série socio-économique, 13-004, avril 2013.

Charles Waldegrave et Michaela Urbanová, 2016. « Social and Economic Impacts of Housing Tenure », Rapport pour la New Zealand Housing Foundation, Family Centre Social Policy Research Unit, novembre 2016.

¹⁷ U.S. Council of Economic Advisors, 2016. Economic Report of the President, Figure 1-5 “Intergenerational Earnings Mobility,” page 32, février 2016.