Contraintes de l’offre et hausse de prix des copropriétés

Faits saillants pour Vancouver, Toronto et Montréal

Les prix sont comparés aux coûts marginaux en fonction de la superficie en pieds carrés. Nous avons tenu compte de deux mesures des prix :

• le prix de référence de tous les logements dans la zone couverte par la chambre immobilière;
• le prix moyen des logements construits dans les cinq ans suivant la date de clôture de la vente.

Dans les trois villes évaluées, à savoir Toronto, Montréal et Vancouver, les deux mesures des prix ont permis de constater une augmentation au cours de la denière décennie.

Le coût marginal de production des appartements neufs est bien inférieur au prix moyen au mètre carré auquel ils se vendent à Vancouver et à Toronto. Ce n’est généralement pas le cas à Montréal. Les municipalités d’une grande région métropolitaine peuvent avoir des approches différentes en matière d’aménagement et une géographie différente, ce qui peut influer sur les contraintes en matière de construction.

Les faits saillants pour Vancouver montrent que le prix des logements est beaucoup plus élevé que le coût de production :

• Les prix des appartements en copropriété sont beaucoup plus élevés que leurs coûts de production.
• Contrairement aux deux autres villes étudiées, le rapport prix-coût marginal n’a jamais été inférieur à un.
• La forte demande a probablement creusé l’écart entre les prix et les coûts.
• À Vancouver, le marché des copropriétés ne produit pas de bons résultats.
• En 2018, la majorité des logements se trouvaient dans des municipalités autres que la ville de Vancouver, plus précisément à Bunaby et à Richmond. Dans les municipalités qui se trouvent près du centre de Vancouver, le rapport prix-coût marginal se rapproche de celui de l’ensemble de la région de Vancouver.

À Toronto, on constate que la méthode utilisée pour mesurer les prix a grandement influé sur les résultats :

• À Toronto, la méthode utilisée pour mesurer les prix influe grandement sur les résultats.
• Les deux mesures montrent que le marché était peu susceptible de subir des contraintes au début de la période évaluée.
• Lorsque le prix de référence est la mesure de prix retenue, le rapport prix-coût marginal demeure près de 1 pour l’ensemble de l’échantillon.
• Lorsqu’on ne tient compte, pour le calcul de l’indice des prix, que des logements neufs, c’est-à-dire le type d’immeuble que l’on construit actuellement, les résultats changent. Le rapport prix-coût marginal dépasse largement 1,3, ce qui suggère qu’à Toronto il existe des contraintes sur le marché du neuf. Le fait de n’utiliser que le prix de référence masque les conditions auxquelles font face les founisseurs de logements neufs.
• La grande majorité des logements en copropriété construits dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Toronto au cours des cinq denières années se trouvaient dans la ville de Toronto. Par conséquent, aucune analyse des subdivisions de recensement n’a été effectuée pour Toronto.

À Montréal, les faits saillants montrent que les prix ne dépassaient pas les coûts :

• Les prix n’étaient pas supérieurs aux coûts dans la région de Montréal.
• Comme à Toronto, le rapport prix-coût marginal augmente lorsque le prix des logements neufs sert de base de comparaison. Le rapport demeure toutefois inférieur au seuil établi.
• Dans la ville de Montréal, le rapport prix-coût marginal est supérieur à 1,3, mais ce n’est pas le cas dans d’autres municipalités situées à l’extérieur de l’île principale, comme à Laval. L’accroissement de l’étalement urbain et la hausse des prix dans la ville centrale semblent indiquer qu’à Montréal la limite de hauteur pourrait être contraignante.

Pour déterminer si nous avons observé des contraintes sur l’offre, nous devons déterminer si les constructeurs peuvent réagir à une hausse des prix révélant une évolution de la demande. Si une contrainte liée à l’offre empêche les constructeurs de réagir à la hausse des prix en augmentant le nombre de logements, nous nous attendons à ce que le lien entre les prix antérieurs et le nombre actuel d’appartements mis en chantier soit faible.

• Dans les régions de Toronto et de Vancouver, il n’y a pas de lien statistiquement significatif entre le nombre d’appartements mis en chantier et les prix antérieurs.
• Une telle relation existe à Montréal, région qui ne montre aucun signe de contraintes liées à l’offre.

Cela semble indiquer que les contraintes liées à l’offre ont limité l’activité des constructeurs à Vancouver et à Toronto. Dans ces deux villes, les frictions liées aux prix sont faibles comparativement à ce que l’on observe dans certaines villes des États-Unis, de l’Australie et de la Nouvelle-Zélande.

Ce rapport fait partie de la collection Recherche en action. Lisez le rapport complet intitulé Les contraintes liées à l’offre ont fait monter les prix des appartements en copropriété dans les villes canadiennes.

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À propos de Recherche en action de la SCHL

La série Recherche en action résume les résultats de nos rapports de recherche. Chaque publication :

• décrivent un problème, une question, une lacune ou un besoin faisant l’objet d’une recherche sur le logement;
• donnent un aperçu du projet de recherche entrepris pour y remédier;
• présentent les principales constatations de la recherche.

Exemples de sujets de recherche :

• adaptabilité et accessibilité;
• logement abordable;
• marché de l’habitation et financement de l’habitation.