Enquête sur les logements sociaux et abordables – Immeubles locatifs

L’exploration du contexte de l’habitation au Canada révèle de multiples défis, surtout dans le secteur du logement social et abordable. Les résultats détaillés des enquêtes et la collecte de données nous fournissent un éclairage essentiel sur divers aspects de ce secteur.

Une analyse approfondie met en évidence des informations sur les taux d’inoccupation, les structures de financement et le profil démographique des résidents. Nous obtenons ainsi des renseignements précieux sur les logements sociaux et abordables partout au pays. L’examen des tendances de 2019 à 2023 nous permet de voir la situation actuelle et de faire des prévisions. En effet, on peut prédire la direction que prendra cet important segment du secteur canadien de l’habitation.

Les résultats de l’enquête nous donnent un portrait actuel et aident les décideurs et les parties prenantes à faire des choix éclairés pour l’avenir.

Tendances nationales des 4 derniers cycles de l’Enquête sur les logements sociaux et abordables

• Le taux d’inoccupation est passé de 1,6 % en 2019 à 3,1 % en 2023.
• Le loyer moyen des logements de 2 chambres a augmenté d’environ 17 % de 2019 à 2023.
• La proportion d’immeubles sans caractéristiques d’accessibilité ont diminué de 60 % en 2019 à 37 % en 2023.
• La part de logements en mauvais état est passée d’environ 2,5 % en 2019 à 20,5 % en 2023. La part de logements qui étaient dans un état moyen ou passable a quant à elle descendu de 39 à 29 %.
• La part des immeubles qui ne devraient pas nécessiter de réparations au cours des 5 prochaines années est passée de 34 % en 2019 à 22 % en 2023.
• Le revenu des ménages est demeuré le principal déterminant de l’établissement des loyers durant les 4 derniers cycles de l’enquête.

À propos de l’enquête

Les données sont recueillies partout au Canada et les résultats sont présentés à l’échelle des provinces et des centres. L’enquête de cette année comprend de nouveaux renseignements sur les sources de financement des logements sociaux et abordables. Elle inclut aussi une section présentant les principales tendances des 4 derniers cycles (depuis 2019).

L’enquête a permis de recueillir des données auprès des répondants et des données administratives sur une composante clé du continuum du logement au Canada : les logements locatifs sociaux et abordables. Voici quelques exemples de renseignements recueillis :

• le nombre de logements;
• les renseignements sur la propriété et l’organisme administratif;
• les taux d’inoccupation;
• les loyers moyens;
• le mécanisme de détermination des loyers;
• l’âge, l’état et les besoins de réparation des immeubles;
• les sources de financement (nouveauté).

REMARQUE : Les données administratives sur les immeubles gérés par la Société d’habitation du Québec au nom du gouvernement du Québec sont exclues de la couverture de notre enquête dans cette province.

L’enquête a porté sur un peu plus de 595 000 logements situés dans les régions suivantes :

Près de la moitié des logements visés se trouvaient à Toronto (33 %), à Vancouver (6,1 %), à Montréal (4,7 %) et à Edmonton (3 %).

Winnipeg, Calgary, Windsor, Kitchener - Cambridge - Waterloo et St. Catharines - Niagara représentaient chacune environ de 2,1 à 2,4 %.

Quelle est la répartition des logements selon les types d’organismes administratifs?

La gestion des logements sociaux et abordables a été répartie entre plusieurs types d’organismes, comme suit :

• 47 % des logements étaient gérés par divers ordres de gouvernement;
• 31 % étaient gérés par des organismes sans but lucratif;
• 15 % étaient gérés par des coopératives.

6 % étaient gérés par des entreprises privées ou des partenariats entre les groupes susmentionnés.

Les logements sociaux et abordables disposaient-ils d’ententes de financement pour les subventions au loyer?

• Certains logements sont financés uniquement par le gouvernement fédéral (16 %), les gouvernements provinciaux/territoriaux (27 %) et les administrations municipales (35 %).
• 7 % des logements sont financés par d’autres organismes ou une combinaison d’organismes gouvernementaux.
• Aucune entente de financement n’avait été conclue pour 15 % des logements sociaux et abordables.

Les logements sociaux et abordables disposaient-ils d’ententes de financement pour couvrir les déficits d’exploitation?

• Certains logements sont financés uniquement par le gouvernement fédéral (9 %), les gouvernements provinciaux/territoriaux (21 %) et les administrations municipales (32 %).
• 8 % des logements sont financés par d’autres organismes ou une combinaison d’organismes gouvernementaux.
• Aucune entente de financement n’avait été conclue pour 30 % des logements sociaux et abordables.

Qui étaient les occupants de ces logements sociaux et abordables?

• À l’échelle nationale, les 2 groupes de population les plus souvent servis étaient les familles avec enfants (27 %) et les personnes âgées (22 %).
• Les personnes seules occupaient environ de 7 à 8 % des logements visés par l’enquête.
• Les personnes ayant une incapacité physique et celles ayant une déficience intellectuelle constituaient chacun un groupe désigné dans 3 % des logements visés par l’enquête.
• À l’échelle provinciale, la part du nombre total de personnes servies dans chaque groupe était différente. Toutefois, les personnes âgées et les familles avec enfants se situaient constamment dans les 4 principaux groupes.
• Environ 50 % des personnes étaient servies par des organismes gouvernementaux, et 27 % par des organismes sans but lucratif.

Les personnes qui sortent de l’itinérance ainsi que les personnes immigrantes ou réfugiées étaient beaucoup plus susceptibles d’être servies par des organismes sans but lucratif. À l’inverse, les familles avec des enfants et les Autochtones étaient plus susceptibles d’être servis par des organismes gouvernementaux.

Quels sont l’âge, l’état général et les besoins en réparation des logements?

Le parc de logements sociaux et abordables est vieillissant et peut être classé comme suit :

Quel est l’état actuel du parc de logements?

À l’échelle nationale, 50 % des logements sociaux et abordables sont en excellent ou en bon état, 17,5 % dans un état moyen et 32,5 % dans un état passable ou médiocre.

Les conditions des immeubles variaient beaucoup. Ainsi, au Nunavut, 0 % des logements du parc de logements sociaux et abordables étaient jugés en excellent état ou en bon état. Ce pourcentage était de 60 à 70 % en Colombie-Britannique, en Nouvelle-Écosse et au Québec. Près de 100 % des logements dans les Territoires du Nord-Ouest ont été jugés en excellent ou en bon état.

Les logements en mauvais état représentaient de 0 à 7 % du nombre total de logements dans 11 des 13 provinces et territoires. Toutefois, en Ontario et en Alberta, ce pourcentage était de 29 et de 33 %, respectivement.

Si on tient compte de l’âge du parc, 75 % des logements construits au Canada après 2003 sont considérés comme étant en excellent ou en bon état. À l’inverse, seulement 47 % des logements construits avant 2003 sont jugés en excellent ou en bon état.

Dans près de 22 % des immeubles au Canada, aucune réparation n’est prévue au cours des 5 prochaines années.

Parmi les répondants ayant mentionné des réparations nécessaires, les enveloppes extérieures du bâtiment étaient les réparations les plus courantes prévues au cours des 5 prochaines années (26 %). Dans les provinces où les immeubles devraient avoir besoin de beaucoup de réparations, ceux-ci risquent davantage d’être en mauvais état.

Dans quelle mesure les immeubles sont-ils accessibles?

À l’échelle nationale, 37 % des immeubles n’ont pas de caractéristiques d’accessibilité. Cependant, ce pourcentage est beaucoup plus élevé en Nouvelle-Écosse (83 %) et au Québec (69 %).

Les allées pavées pour fauteuils roulants et l’entrée sans marches au niveau de la rue étaient les caractéristiques d’accessibilité les plus courantes.

Quel était le taux d’inoccupation en 2023?

En 2023, le taux d’inoccupation national était de 3,1 %. À l’échelle provinciale et territoriale, le taux d’inoccupation variait. Il était à 0 % dans les Territoires du Nord-Ouest et au Nunavut, à 3,2 % au Québec et allait jusqu’à 19 % en Saskatchewan.

Le taux d’inoccupation s’entend de la proportion d’unités inoccupées physiquement et disponibles pour la location, mais pour lesquelles aucun bail n’a encore été signé.

Quel était le loyer moyen?

L’enquête a aussi permis de recueillir des renseignements sur les loyers selon le nombre de chambres. À l’échelle nationale, les loyers mensuels moyens étaient les suivants :

Les loyers mensuels moyens variaient grandement d’une région à l’autre du pays. Les loyers moyens de l’Île-du-Prince-Édouard étaient parmi les plus bas au Canada. La Colombie-Britannique affichait certains des loyers les plus élevés dans le secteur des logements sociaux et abordables.

Selon une analyse par centre, les loyers moyens les plus bas (de 152 à 410 $) sont à Chatham-Kent (Ontario), et les plus élevés (de 953 à 2 242 $) à Whistler (Colombie-Britannique).

Comment les loyers ont-ils été déterminés?

À l’échelle nationale, dans 83 % des cas, le revenu des ménages était le mécanisme le plus souvent utilisé pour fixer les loyers. Autrement dit, le loyer est proportionné au revenu du ménage locataire (souvent appelé « loyer proportionné au revenu »).

Il est donc possible que les loyers des studios et des logements de 1 chambre soient supérieurs à ceux des logements de 2 ou 3 chambres dans certaines régions.

Mis à part le revenu, un seul autre mécanisme important d’établissement des loyers était utilisé. Il s’agit des charges opérationnelles, et cette méthode est principalement appliquée au Québec (30 %).

En Colombie-Britannique et au Québec, le revenu était le principal mécanisme d’établissement des loyers pour 59 et 68 % des logements, respectivement. Cependant, ce pourcentage est d’au moins 78 % dans tous les autres territoires et provinces.