Selon les promoteurs de logements locatifs au Canada, le climat du marché a été mitigé en 2024

L’enquête de 2024 sur la construction de logements locatifs au Canada démontre des conditions améliorées pour le développement de logements locatifs à vocation sociale dans certaines régions du Canada. La baisse des coûts de construction, une forte demande locative et un soutien gouvernemental accru sont les principaux moteurs. Les grands promoteurs élargissent leurs projets avec optimisme, tandis que les petits promoteurs restent prudents en raison des difficultés de financement. Cependant, les zones à fort coût, comme Toronto et la Colombie-Britannique, continuent de rencontrer des difficultés en matière de faisabilité des projets.

Dans certaines régions du pays, les promoteurs d'immeubles locatifs commencent à afficher un regain d'optimisme. Le resserrement du marché et la légère amélioration de l'accès au financement ont contribué à ce changement d'humeur. Mais pour la plupart des promoteurs (surtout les plus petits), l'accès au financement et la mobilisation de capitaux demeurent ardus, ce qui entrave la réalisation de projets d'ensembles résidentiels.

L'augmentation de l'offre de logements neufs, notamment d'unités destinées à la location, est capitale pour remédier à la crise du logement au Canada. Par conséquent, le soutien continu de tous les ordres de gouvernement est essentiel.

Plus de la moitié des répondants ont indiqué avoir plus de 1 000 logements prévus ou en cours, alors que c'était le cas de 43 % d'entre eux en 2023

Selon l'Enquête sur la construction de logements locatifs au Canada réalisée en 2024 (PDF), les promoteurs et les investisseurs rapportent qu'en moyenne, la viabilité de la construction de logements locatifs s'est accrue. La baisse des coûts de construction, l'assouplissement de la politique monétaire et la forte demande de logements locatifs sont les principaux facteurs à l'origine de cette amélioration.

Les initiatives gouvernementales et les programmes de la SCHL, ainsi que ces changements sur le marché, ont joué un rôle majeur dans le renforcement du secteur de la construction d'immeubles locatifs au Canada¹. Les chiffres le confirment : plus de la moitié des répondants à l'enquête participent activement à l'aménagement de nouveaux immeubles locatifs ou rouvrent des chantiers qui étaient en pause.

L'élimination de la TPS/TVH sur la construction de logements locatifs a elle aussi été bien accueillie par les gens du secteur. Elle permet aux promoteurs d'augmenter le nombre de logements dans leur chaîne de production : 52 % des répondants ont déclaré avoir plus de 1 000 logements en construction ou prêts à être mis en chantier dans les 5 prochaines années.

Toutefois, les répondants ne partagent pas tous cet optimisme, qui varie selon la taille du promoteur et la région. Les grands promoteurs (ceux ayant plus de 1 000 logements prévus ou en cours) rapportent une plus forte amélioration de l'humeur du marché que leurs homologues de plus petite taille. C'est que les grands promoteurs sont moins endettés, arrivent à réaliser des économies d'échelle et peuvent accéder plus facilement à des capitaux.

À l'échelle régionale, c'est au Québec et en Ontario (à l'extérieur de la RMR de Toronto) que les promoteurs font état des conditions les plus prometteuses pour l'aménagement de logements locatifs à long terme. Par contre, les promoteurs des régions où les coûts sont élevés disent que les projets d'immeubles locatifs sont plus difficiles à réaliser. C'est le cas par exemple en Colombie-Britannique et dans la RMR de Toronto. Leur faisabilité est entravée entre autres par le coût élevé des terrains, le faible potentiel de croissance des revenus, vu les loyers déjà élevés, et la nécessité d'emprunter ou d'investir des montants plus importants. 

L'accès au financement et la mobilisation de capitaux restent difficiles

L'obtention de financement pour les projets d'immeubles locatifs demeure difficile pour de nombreux promoteurs. La difficulté réside dans l'ampleur de la contribution en capital nécessaire à la mise en chantier. Contrairement aux promoteurs de copropriétés, qui peuvent obtenir des fonds en vendant des unités sur plan, les promoteurs de logements locatifs doivent trouver d'autres façons de se procurer du capital. Un immeuble locatif ne peut atteindre l'autonomie financière qu'une fois le cycle d'aménagement terminé et l'immeuble occupé par des locataires.

Voici ce que les résultats de l'Enquête sur la construction de logements locatifs au Canada, menée au début de 2024, révèlent sur le contexte actuel :

• Parmi les promoteurs, 85 % rapportent des difficultés à obtenir du financement pour leurs projets. Cependant, les promoteurs qui gèrent un plus petit nombre d'actifs (moins de 100 millions de dollars) sont plus touchés que ceux dont les actifs sous gestion dépassent le milliard de dollars.
• Les rapports prêt-coût diminuent pour tous les promoteurs. Leur baisse résulte probablement des exigences minimales de couverture de la dette. Les taux d'intérêt et les coûts de construction élevés compliquent le paiement des dettes. Par conséquent, les promoteurs injectent plus de capital pour financer les projets d'ensembles résidentiels, ce qui tend à limiter le nombre d'immeubles qu'ils peuvent construire simultanément.
• Les petits promoteurs ont besoin de contributions en capital plus élevées que les grands promoteurs lorsqu'ils tentent d'obtenir des prêts à la construction². C'est le cas même lorsqu'ils utilisent les programmes de financement et d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL.

La disparité observée sur les marchés financiers montre  que les grands prêteurs préfèrent les grands ensembles résidentiels.

Cependant, les promoteurs de toutes tailles jouent un rôle essentiel dans le système de logement au Canada en contribuant à la diversité et à la disponibilité des logements.

Notre enquête a révélé que, dans ces conditions, les promoteurs utilisent différentes tactiques pour rendre un ensemble résidentiel financièrement viable. Ces tactiques peuvent comprendre :

• l'augmentation des loyers lorsque le marché locatif est tendu;
• l'utilisation de matériaux de moindre qualité;
• la réduction de la superficie des logements.

Changements stratégiques chez les promoteurs immobiliers : densification des sites et horizons d'investissement à plus court terme

La densification des sites est de plus en plus courante, avec l'encouragement des villes canadiennes. Toutefois, l'acquisition de terrains non aménagés demeure la principale stratégie des promoteurs, étant donné sa relative facilité.

Les promoteurs rapportent aussi des horizons d'investissement plus courts que par le passé et une tendance à demeurer propriétaires des immeubles après leur construction, une stratégie populaire. Autrement dit, ils construisent des immeubles locatifs et en conservent la propriété pour générer des revenus à long terme et accroître leur valeur.

Ils cherchent probablement ainsi à profiter de l'amélioration des conditions dans les régions où les taux d'actualisation sont bas, comme les marchés de la Colombie-Britannique et de l'Ontario, où les investissements sont généralement considérés comme plus sûrs.

Par ailleurs, les promoteurs demeurent réticents à réutiliser des actifs non résidentiels, par exemple en convertissant des bureaux en logements. Étant donné le coût élevé des travaux de conversion, il faut pour que ce soit rentable que la valeur du terrain dépasse la valeur actuelle de l'immeuble de bureaux.

Cette condition est rarement remplie, et ce, malgré la diminution de la valeur des immeubles de bureaux. Les promoteurs sont donc peu enclins à emprunter cette voie qui n'a pas encore pleinement fait ses preuves.

Néanmoins, comme l'indique le Rapport sur l'offre de logements de la SCHL, les projets de conversion peuvent être viables si des programmes incitatifs sont mis en œuvre dans les régions où le marché des espaces de bureau a beaucoup ralenti, comme à Calgary.

Saisir les occasions et relever les défis 

Certaines régions présentent des conditions du marché un peu plus favorables que d'autres pour les promoteurs.  De plus, le soutien du gouvernement contribue à la viabilité des projets d'ensembles résidentiels prévus. Néanmoins, de nombreux promoteurs, surtout les petits, ont toujours de la difficulté à accéder à du financement pour leurs projets d'ensembles.

L'assouplissement actuel de la politique monétaire, les nouveaux assouplissements qui sont attendus et le lancement de récentes initiatives gouvernementales devraient contribuer à la capacité des promoteurs de faire progresser de nouveaux projets et pourraient favoriser l'expansion du parc de logements.