(À l'écran : Introduction animée comprenant diverses silhouettes de maisons et de portes, ainsi qu'une barre de recherche dans laquelle les mots « marché canadien de l'habitation » sont inscrits.)

0:00:01

NARRATRICE : Vous écoutez « Sous notre toit », balado sur le logement au Canada, où nous faisons part des dernières nouvelles sur le marché canadien de l'habitation.

(Texte à l'écran : Sous notre toit, Balado sur le logement au Canada)

(À l'écran : Transition animée vers un plan de l'animatrice, Joelle Hamilton, s'adressant à la caméra. Elle est assise à l'extrémité d'une table sur laquelle sont posés des micros sur pied, des verres d'eau et des ordinateurs portables. Les invités, Kevin Hughes et Tania Bourassa-Ochoa, sont assis respectivement à sa gauche et à sa droite.)

0:00:16

JOELLE : Bonjour, tout le monde. Je suis votre animatrice, Joelle Hamilton, et avec moi dans le studio aujourd'hui, nous avons Tania Bourassa-Ochoa et Kevin Hughes, qui sont deux économistes en chef adjoints de la SCHL. Bienvenue à vous deux!

TANIA et KEVIN : Merci.

(À l'écran : Durant les présentations faites par Joelle, la caméra fait de gros plans sur Tania Bourassa-Ochoa et Kevin Hughes, avant de revenir au plan d'ensemble.)

0:00:31

JOELLE : Ensemble, aujourd'hui, nous allons explorer le Rapport sur le marché locatif de l'automne 2024. Je crois qu'on publie ce rapport chaque année depuis 2001? Oui? Donc, ça fait longtemps qu'on évalue le marché locatif canadien.

(Texte à l'écran : Joelle Hamilton, Communications et Marketing – SCHL)

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur Joelle Hamilton, puis retourne au plan d'ensemble au moment où elle pose sa question aux invités.)

0:00:50

JOELLE : Au cours des dernières années, nous avons constaté deux choses : d'abord, qu'il y a un certain nombre de facteurs qui convergent pour créer une très forte demande de logements locatifs; et ensuite, que l'offre augmente, mais pas assez rapidement pour répondre à la demande.

(À l'écran : La caméra demeure sur le plan d'ensemble des trois participants.)

0:01:09

JOELLE : En 2023, la dernière fois que nous nous sommes rassemblés pour parler de notre dernier Rapport sur le marché locatif, le taux d'inoccupation national était de 1,5 %, et on voyait aussi des hausses de loyer de 8 % d'une année à l'autre, partout au Canada. Moi, j'ai hâte de voir ce qui a changé depuis.

(À l'écran : La caméra demeure sur le plan d'ensemble des trois participants.)

0:01:30

JOELLE : Kevin, pouvez-vous expliquer pourquoi les locataires ont encore de la difficulté à se payer un logement?

KEVIN : D'abord, vous avez très bien résumé l'ensemble de la situation. Il y a effectivement eu des assouplissements dans certaines zones du pays. Je pense notamment à Toronto.

(À l'écran : Au moment où Joelle pose sa question à Kevin Hughes, la caméra fait un gros plan sur l'invité, puis retourne au plan d'ensemble.)

0:01:47

KEVIN : Dans l'ensemble, le marché demeure très serré et très inabordable pour un bon nombre de Canadiens. Pour revenir à votre question, du côté de l'offre, nous avons une pénurie chronique. Bien que l'offre ait augmenté un peu plus récemment, ça témoigne de la force de la demande, qui est alimentée par les facteurs démographiques surtout, mais aussi par un marché de l'emploi qui est encore relativement soutenu. La demande est au rendez-vous, mais l'offre traîne encore beaucoup de la patte.

(Texte à l'écran : Kevin Hughes, économiste en chef adjoint – SCHL)

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur Kevin Hughes.)

0:02:29

JOELLE : Tania, Kevin vient de mentionner qu'on a un besoin chronique d'offre, mais j'ai lu dans le rapport qu'en 2024, la croissance de l'offre a été la plus forte des 30 dernières années.

(À l'écran : La caméra montre un plan d'ensemble des trois participants.)

0:02:45

JOELLE : Pouvez-vous nous dire pourquoi, ou quels sont les moteurs de cette tendance?

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur Joelle Hamilton.)

0:02:51

TANIA : Oui, effectivement, on a vu augmenter le nombre d'unités achevées qui se sont ajoutées au parc locatif. On voit une croissance qui est très élevée, historiquement élevée. En fait, il s'agit de la plus haute croissance en plus de 30 ans.

(Texte à l'écran : Tania Bourassa-Ochoa, économiste en chef adjointe – SCHL)

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur Tania Bourassa-Ochoa.)

0:03:08

TANIA : On a plusieurs facteurs qui viennent expliquer ce qu'on a observé. D'une part, on a beaucoup de soutien, en termes de programmes ou de politiques de divers paliers du gouvernement, que ce soit au niveau fédéral, dans certaines provinces ou encore dans certaines municipalités. Ce soutien est vraiment venu donner un petit coup de pouce à certains développeurs et a permis à de nouveaux projets de voir le jour.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:03:37

TANIA : Quand on regarde le palmarès au Canada, on voit que Montréal a enregistré… non pas la plus forte croissance, mais le plus grand nombre d'unités locatives achevées cette année. On parle de près de 14 000 unités achevées à Montréal cette année. C'est un peu moins que ce qu'on avait observé l'an passé, mais on reste quand même à des niveaux historiquement élevés.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:04:03

TANIA : Calgary aussi a enregistré une hausse assez importante. On parle de 7 000 unités locatives achevées. Je pense que c'est une croissance de 165 % par rapport à la moyenne historique. Donc, quand même beaucoup d'unités ont été ajoutées. C'est la même chose, aussi, quand on va du côté d'Edmonton, de Vancouver ou d'Ottawa. On voit que le nombre d'unités qui se sont ajoutées a augmenté.

(Texte à l'écran : S'ABONNER)

(À l'écran : La caméra montre un plan d'ensemble des trois participants.)

0:04:29

TANIA : Il y a deux choses à considérer : il y a un retard, quand on pense à la fluctuation des taux d'intérêt. Il faut calculer un certain retard pour ressentir l'impact de cet environnement de taux d'intérêt élevés, notamment quand on parle de l'offre de logements neufs, parce que ça prend du temps, de construire ces nouvelles unités, de développer ces projets.

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:04:56

TANIA : Cela étant dit, on pourrait s'attendre à continuer à ressentir l'impact des taux d'intérêt élevés pendant les années qui suivront, possiblement. Mais il faut quand même considérer qu'il y a toujours plusieurs défis auxquels font face les développeurs, et dans certaines régions du pays plus que d'autres. Donc, il ne faut pas oublier qu'il y a encore des défis à surmonter pour pouvoir mettre des logements neufs sur le marché.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:05:30

JOELLE : Je veux maintenant parler de la croissance des loyers. Nous avons vu ce qui s'est passé à l'échelle nationale, mais que s'est-il passé dans les régions? Qu'est-ce qu'on a vu?

(À l'écran : La caméra montre un plan d'ensemble des trois participants.)

0:05:44

KEVIN : La question est excellente parce que, comme on l'a dit et comme on ne cesse de le dire, l'habitation est un phénomène local. Il faut décomposer ce qui se passe dans les différentes villes du pays, parce que l'histoire n'est pas nécessairement la même.

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur Kevin Hughes.)

0:06:02

KEVIN : Il y a un contexte général : les loyers continuent d'augmenter, en particulier les loyers des logements qui ont été libérés. Mais si on regarde les régions, on voit que les facteurs de l'offre et de la demande et les facteurs économiques, notamment l'emploi, vont avoir une incidence sur l'ampleur de l'augmentation des loyers. Mais augmentation des loyers il y a. C'est une question de nuances au niveau du pourcentage.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invité, Kevin.)

0:06:32

KEVIN : Si on regarde par exemple Calgary, où l'économie est un peu plus forte, on a aussi des logements plus haut de gamme qui sont arrivés sur le marché. On a là déjà deux bonnes parties d'explication du fait que ça a augmenté de façon plus importante.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invité, Kevin.)

0:06:50

KEVIN : À l'opposé, on a Toronto, un marché très cher. Mais étant donné l'assouplissement qu'on a vu, on n'est pas complètement étonnés de voir que la progression des loyers a été plus faible. Mais, quand même, les loyers ont été en progression.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invité, Kevin.)

0:07:05

KEVIN : Du côté de Montréal et de Vancouver, par exemple, on a une situation relativement stable, une demande soutenue. Ça s'est transposé dans les loyers, par l'accroissement des loyers. Dans les cas d'Edmonton et d'Ottawa, par exemple, on a même vu une accélération de la croissance, qui est le résultat d'un marché relativement plus serré.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invité, Kevin.)

0:07:30

JOELLE : Selon le rapport, si on se cherche un premier logement locatif ou si on veut déménager dans un autre logement locatif, peut-être plus grand, on va payer 23,5 % de plus, en moyenne, que l'ancien locataire. Pouvez-vous nous parler de la croissance des loyers des logements avec roulement de locataires qui est observée partout au pays?

TANIA : Oui, effectivement.

(À l'écran : La caméra montre un plan d'ensemble des trois participants, puis fait un gros plan sur l'animatrice, Joelle, au milieu de son intervention.)

0:07:57

TANIA : En fait, ce qui a été assez surprenant, c'est de voir la différence marquée entre notre indicateur classique, qui est la variation du loyer moyen, et ce nouvel indicateur, qui mesure la hausse de loyer pour les unités où il y a eu un roulement.

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:08:16

TANIA : Cet écart est encore plus important dans les marchés où il y a des recommandations ou des propositions de hausses de loyer, notamment pour les unités où on a un locataire qui demeure dans l'unité. En fait, ce qu'on observe dans ces marchés là ou même à l'échelle du pays, c'est que le taux de rotation ou le taux de roulement est quand même assez bas.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:08:48

TANIA : Ce que ça signifie, c'est que les gens, les ménages, vont demeurer plus souvent qu'autrement dans leur unité, et ce, même si on pourrait penser que leurs besoins changent. Parce qu'au fil de notre vie, on a des évènements heureux ou malheureux, comme une famille qui s'agrandit, par exemple. Nos besoins en matière d'habitation changent aussi : on a besoin d'une nouvelle chambre, par exemple. Par contre, en déménageant, on fait face à cette hausse de loyers de 23 % à l'échelle nationale dont vous parliez.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invitée, Tania, puis montre un plan d'ensemble des trois participants au cours de son intervention.)

0:09:25

TANIA : Dans certains marchés, comme à Toronto, la hausse du loyer des unités où il y a eu un roulement atteint même 40 %.

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:09:37

JOELLE : Maintenant, Kevin, pouvez-vous nous parler des principaux facteurs qui ont façonné la demande de logements locatifs en 2024? Et aussi, nous donner un aperçu de ce qu'on a observé dans les différentes régions du Canada?

(À l'écran : La caméra montre un plan d'ensemble des trois participants.)

0:09:55

KEVIN : Oui, certainement. Donc, comme je le disais dans notre introduction, on a toujours deux grands piliers de la demande : le pilier démographique et le pilier économique, celui de l'emploi.

(À l'écran : La caméra demeure sur le plan d'ensemble des trois participants.)

0:10:08

KEVIN : Premièrement, quand on regarde l'évolution de la démographie au Québec, on peut la décomposer en quelques facteurs. Il y a, bien entendu, un sujet qui occupe beaucoup la conversation, ces jours-ci : c'est le phénomène de l'immigration, des migrants qui viennent de l'étranger.

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur l'invité, Kevin.)

0:10:29

KEVIN : Si on regarde par exemple les statistiques pour 2024, qui ont été publiées en juillet, on avait un niveau annuel de 1,2 million d'immigrants, ce qui est un bilan extrêmement fort comparativement aux années précédentes. Cette demande est là, et c'est sûr que presque toutes les personnes qui arrivent de l'étranger vont louer, au départ. C'est le premier facteur.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invité, Kevin.)

0:10:59

KEVIN : Il y a aussi l'évolution de la population canadienne, ce qu'on appelle dans le jargon technique la « pyramide des âges », donc la distribution de la population par groupe d'âge. Dans notre pyramide, on voit le phénomène du vieillissement, d'une part, qui fait que davantage de personnes seront à un moment de leur vie où elles voudraient peut-être plutôt vivre en appartement. Et qui dit appartement dit souvent location.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invité, Kevin.)

0:11:29

KEVIN : Il y a aussi les jeunes, qui seraient « mûrs » pour quitter le nid familial, pour fonder leur propre famille. Mais comme on le disait, avec l'offre qui n'est pas au rendez-vous, ce phénomène est retardé, ou dans le jargon on dit « supprimé ». Donc, ces jeunes vont rester…

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invité, Kevin.)

0:11:52

KEVIN : Pour revenir à la migration, il y a aussi le phénomène de la migration interprovinciale ou même interrégionale, dans le cas d'une province, qui s'explique par la conjoncture économique et surtout le marché de l'emploi. Donc, quand il y a des emplois, comme on l'a vu à Calgary tout à l'heure, on a plus de migrants venant d'autres provinces, notamment la Colombie-Britannique, à cause d'un marché de l'emploi plus prospère.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invité, Kevin, puis montre un plan d'ensemble des trois intervenants au cours de son intervention.)

0:12:18

KEVIN : C'est un peu ce phénomène-là qui compose l'ensemble de la démographie. Pour l'emploi, on a vu ces dernières années des marchés de l'emploi très serrés, et même des pénuries d'emplois. Les marchés ont commencé à s'assouplir, et cet assouplissement a réduit les possibilités de former des ménages.

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur l'invité, Kevin.)

0:12:44

KEVIN : On observe également que la progression des revenus ne suit pas la progression de l'inflation, et les loyers non plus. C'est aussi un facteur qui va jouer sur la demande, bien entendu.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invité, Kevin.)

0:13:01

KEVIN : Évidemment, ce phénomène a une incidence différente sur les provinces et les villes, selon le contexte. Il faut le dire, je pense que ce qui caractérise surtout les résultats de l'enquête, ces dernières années, c'est que même si la situation n'est pas exactement la même partout, dans l'ensemble du Canada cela demeure relativement uniformément très serré.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invité, Kevin.)

0:13:30

JOELLE : Je veux maintenant revenir sur la croissance record du nombre de logements locatifs qui ont été achevés cette année. Tu en as parlé un peu au début. Pourquoi est-ce que cette hausse n'a pas atténué les pressions liées à l'abordabilité?

(À l'écran : La caméra montre un plan d'ensemble des trois participants.)

0:13:48

TANIA : Plusieurs raisons. D'une part, quand on pense à toutes ces nouvelles unités qui ont été ajoutées au parc, ce sont de nouvelles constructions qui plus souvent qu'autrement sont beaucoup plus chères. Ce sont en fait souvent celles qui sont les plus chères sur le marché.

(À l'écran : La caméra demeure sur le plan d'ensemble des trois participants.)

0:14:11

TANIA : Ces unités vont donc répondre plus souvent aux besoins des familles ou des ménages qui ont des revenus élevés. Donc, pour les familles et les ménages à revenu faible ou moyen, ces unités ne seront pas nécessairement accessibles.

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:14:26

TANIA : Il se peut qu'à long terme, avec le phénomène de filtrage, ces unités contribuent à un cheminement vers l'abordabilité. C'est possible.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:14:40

TANIA : Le phénomène de filtrage, à long terme, nous dit que les unités qui sont ajoutées, même si elles sont plus chères, avec le temps deviendront plus abordables pour les familles à moyen terme ou à court terme. Je vous recommande, d'ailleurs, d'aller visiter notre site Web, parce qu'on a fait de la recherche à ce sujet.

(À l'écran : La caméra montre un plan d'ensemble des trois participants.)

0:15:01

TANIA : Pour continuer à répondre à votre question – pourquoi on ne se retrouve pas dans une situation où le marché est abordable malgré ces hausses records de l'offre – c'est que, oui, effectivement, on a des niveaux records d'unités achevées, par contre quand on ajuste ce nombre d'unités par habitant, on se rend compte qu'on est vraiment loin des niveaux de construction qu'on devrait avoir pour pouvoir vraiment cheminer davantage vers un marché plus abordable et vraiment réduire cet écart qui persiste.

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:15:48

TANIA : Juste pour terminer, par rapport à cette question de l'abordabilité, je pense que c'est important de parler de notre nouvel indicateur, qui est relativement nouveau. En fait, on l'a intégré dans notre enquête pendant la pandémie. C'est la question des arrérages, des loyers qui ont un retard de paiement.

(À l'écran : La caméra montre un plan d'ensemble des trois participants.)

0:16:08

TANIA : Cette donnée-là est quand même très élevée, surtout quand on la compare au marché des propriétaires-occupants, c'est-à-dire aux arrérages du côté des prêts hypothécaires. Les retards de loyers sont 32 fois plus élevés, avec un taux de 8 % du côté du marché locatif.

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:16:30

TANIA : Juste pour vous donner un peu de perspective, ça représente quand même 180 000 unités qui accusent un retard de loyer. Cet indicateur, cumulé à d'autres, comme les arrérages du côté des cartes de crédit, des prêts auto...

(À l'écran : La caméra montre un plan d'ensemble des trois participants.)

0:16:55

Quand on regarde spécifiquement ces taux pour les locataires, on voit une tendance à la hausse qui se dessine depuis deux ans déjà, et qui s'accélère. Ces indicateurs combinés nous laissent vraiment sous-entendre qu'il y a une pression financière qui se fait ressentir du côté des ménages locataires.

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur l'invitée, Tania, puis montre un plan d'ensemble des trois participants au cours de son intervention.)

0:17:18

JOELLE : Je sais qu'on a beaucoup parlé du fait que le marché locatif est serré et que l'abordabilité des unités locatives laisse à désirer. Mais on a aussi mentionné qu'on a eu un assouplissement du marché locatif et je me demande si c'est le début d'une tendance. Est-ce qu'on peut parler d'une tendance? Je vous pose tous les deux la question, pensez-y. Si c'est Kevin qui répond en premier, Tania, prépare ta réponse.

(Texte à l'écran : S'ABONNER)

(À l'écran : La caméra demeure sur le plan d'ensemble des trois participants.)

0:17:55

KEVIN : Bon. Pour certains, c'est une bonne nouvelle, l'assouplissement qu'on a observé sur certains marchés. Mais comme on l'a mentionné tout au long de notre discussion, il y a des tendances de fond qui ne mentent pas. D'abord, la tendance démographique est une tendance lourde.

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur l'invité, Kevin.)

0:18:21

KEVIN : Du côté de l'économie, là, on est plus dans quelque chose de cyclique et de conjoncturel. Il pourrait y avoir des mouvements de ce côté-là. Mais c'est sûr que la démographie… et aussi n'oublions certainement pas non plus le fait que l'offre n'est vraiment pas au rendez-vous.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invité, Kevin.)

0:18:38

KEVIN : Ça fait qu'au final, on ne pourrait vraiment pas avancer que c'est un début de tendance. Souhaitons-le, mais c'est beaucoup trop tôt pour le dire.

(À l'écran : La caméra montre un plan d'ensemble des trois participants.)

0:18:48

TANIA : Oui, en fait, je pense que c'est une belle occasion pour nous de souligner que la SCHL travaille également sur une nouvelle enquête menée auprès des investisseurs et des développeurs d'ensembles locatifs neufs. On les sonde par rapport à la viabilité financière des nouveaux ensembles et aux défis auxquels ils font face.

(À l'écran : La caméra fait un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:19:16

TANIA : Les derniers résultats, on les a publiés il y a quelques semaines, peut-être un mois. On mentionne et on observe qu'un vent d'optimisme se fait ressentir dans certaines régions. Certains développeurs sentent que les conditions s'améliorent pour pouvoir lancer de nouveaux projets.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:19:38

TANIA : Notamment, il y a un ralentissement du côté de la croissance des coûts de construction et une demande locative qui demeure soutenue. Mais il y a également une politique monétaire qui s'assouplit. On a vu une baisse des taux d'intérêt au cours des derniers mois.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:20:04

TANIA : Tout ça mis ensemble pourrait contribuer à un environnement plus favorable ou, du moins, faire que certains projets soient viables. Mais il n'en demeure pas moins que plusieurs défis persistent et que, dans certaines régions, notamment à Toronto, on peut penser à des projets qui seront plus difficilement viables.

(À l'écran : La caméra continue de faire un gros plan sur l'invitée, Tania.)

0:20:37

JOELLE : Voilà déjà la fin de notre épisode. Tania et Kevin, je veux vous remercier d'avoir été avec moi aujourd'hui et de nous avoir présenté et expliqué les tendances qu'on a observées tout au cours de l'année 2024. Et puis, un gros merci à nos auditeurs, aujourd'hui, de vous être joints à nous sous notre toit.

(À l'écran : La caméra montre un plan d'ensemble des trois participants.)

0:20:59

NARRATRICE : Si vous êtes intéressés, vous pouvez obtenir les conclusions complètes du rapport pour les 18 RMR du Canada. Le lien vers le rapport est disponible dans la description ci-bas.

(Texte à l'écran : Sous notre toit, Balado sur le logement au Canada)

(À l'écran : Transition animée vers un arrière-plan composé de diverses silhouettes de maisons et de portes.)

0:21:11

NARRATRICE : Saviez-vous que nous ne sommes pas seulement sur YouTube? Vous pouvez maintenant nous trouver sur Spotify, Apple Podcasts et Amazon Music.

(À l'écran : Transition animée vers les logos de Spotify, Apple Music et Amazon Music.)

0:21:20

NARRATRICE : Ne ratez pas nos prochains épisodes pour découvrir d'autres discussions authentiques et fondées sur les données. Si ce balado a été instructif et amusant, partagez cet épisode, suivez-nous ou abonnez-vous. Et surtout, dites-nous ce que vous en pensez.

(Texte à l'écran : Ne ratez pas nos prochains épisodes! Partager, Suivre, S'abonner)

(À l'écran : Transition animée entre les différents affichages de texte.)

0:21:36

NARRATRICE : Merci et à la prochaine.

(Texte à l'écran : À la prochaine!)

(À l'écran : Transition animée vers les logos de la SCHL et du gouvernement du Canada.)