L’abordabilité des logements locatifs pose toujours d’importants défis
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Notre dernier Rapport sur le marché locatif est maintenant disponible. Voici ce que nous avons constaté dans l’ensemble :
La demande de logements locatifs reprend partout au Canada. Cette situation a généralement été favorisée par l’amélioration de la conjoncture économique et un rétablissement partiel du solde migratoire. La demande a été stimulée par les taux de vaccination élevés et l’assouplissement des restrictions liées à la pandémie à l’automne 2021.
Le taux d’inoccupation des appartements construits expressément pour la location est resté stable en 2021 dans tous les centres canadiens de 10 000 personnes ou plus. Il avait connu une forte hausse en 2020 sous l’effet de la pandémie.
La croissance des loyers a ralenti pour atteindre son niveau le plus bas en 3 ans et se rapprocher de la moyenne à long terme. Plusieurs centres ont fait exception à la tendance nationale et ont vu la croissance des loyers s’accélérer, notamment Vancouver et Montréal.
Marché locatif primaire (dans les centres canadiens
d’au moins 10 000 personnes)
Taux d’inoccupation 3,1 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 167 $ Hausse de 3,0 %
Marché des appartements en copropriété (dans 17 centres canadiens
visés par l’enquête)
Taux d’inoccupation 1,8 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 771 $
La demande de logements locatifs a généralement suivi la croissance de l’offre, sauf à Toronto. Une analyse par province montre que l’offre a continué de dépasser de façon importante la demande en Ontario et au Manitoba.
L’abordabilité des logements locatifs demeure un enjeu de taille dans tout le pays.
Vous trouverez ci-dessous les faits saillants concernant les grands centres du Canada. D’autres régions métropolitaines de recensement sont décrites dans le Rapport sur le marché locatif.
Vancouver
Marché locatif primaire (dans les centres canadiens
d’au moins 10 000 personnes)
Taux d’inoccupation 1,2 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 824 $ Hausse de 2,4 %
Marché des appartements en copropriété (dans 17 centres canadiens
visés par l’enquête)
Taux d’inoccupation 0,8 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 2 498 $
Le taux d’inoccupation des appartements locatifs traditionnels a diminué : il est passé de 2,6 % en 2020 à 1,2 % en 2021 et a ainsi atteint un taux semblable à celui de 2019. En raison du retour de la population étudiante et de l’augmentation de la migration vers la région, la demande de logements locatifs s’est accrue plus rapidement que l’offre.
Le resserrement des conditions a accentué les déséquilibres existants sur le marché locatif de Vancouver. Selon nos données, les ménages à faible revenu ont beaucoup de difficulté à trouver des logements qu’ils peuvent se payer.
Les loyers ont connu une augmentation globale de 2,1 % en raison des logements cédés à de nouveaux locataires. (Les loyers étaient gelés pour les locataires déjà en place.)
Les loyers demandés pour les logements vacants ont diminué par rapport à 2020, car, parmi les logements auparavant vacants, il s’est écoulé de nombreux appartements neufs à loyer élevé situés dans des emplacements de choix.
Le nombre d’appartements en copropriété offerts en location à long terme s’est accru de 3,3 % (2 550 logements). Bien que cette croissance soit beaucoup plus lente qu’en 2019 et en 2020, les copropriétés à louer continuent de représenter une part essentielle des logements locatifs qui entrent sur le marché dans la région.
Edmonton
Marché locatif primaire (dans les centres canadiens
d’au moins 10 000 personnes)
Taux d’inoccupation 7,3 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 270 $ Baisse de 0,5 %
Marché des appartements en copropriété (dans 17 centres canadiens
visés par l’enquête)
Taux d’inoccupation 5,3 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 412 $
Le taux d’inoccupation s’est établi à 7,3 % en octobre 2021 pour les appartements locatifs traditionnels, ce qui est inchangé sur le plan statistique par rapport à octobre 2020. La demande de logements locatifs a évolué au même rythme que l’offre. La croissance a été appuyée par l’amélioration de la conjoncture du marché du travail, le retour de la population étudiante et la hausse de la migration internationale.
La stabilité du taux d’inoccupation est attribuable à une croissance record de l’univers des logements locatifs traditionnels. Selon des données remontant à 1990, elle serait aussi attribuable à une augmentation record du taux d’occupation.
Les loyers des appartements faisant partie de l’échantillon commun ont légèrement diminué. Le taux d’inoccupation élevé a exercé des pressions à la baisse sur les loyers, et les propriétaires ont continué d’offrir des incitatifs pour attirer les locataires.
La rotation des locataires a augmenté, sans doute alimentée par les forts taux d’inoccupation, la baisse des loyers et le fait que les coûts de possession mensuels des habitations d’entrée de gamme soient équivalents aux loyers.
L’accès à une offre adéquate de logements locatifs traditionnels abordables continue de poser problème pour les ménages à faible revenu. Cet obstacle est toutefois moins prononcé que dans les autres grandes régions métropolitaines de recensement du Canada.
Calgary
Marché locatif primaire (dans les centres canadiens
d’au moins 10 000 personnes)
Taux d’inoccupation 5,1 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 355 $ Stable
Marché des appartements en copropriété (dans 17 centres canadiens
visés par l’enquête)
Taux d’inoccupation 4,2 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 524 $
Le taux d’inoccupation des appartements locatifs traditionnels a diminué pour s’établir à 5,1 % en raison de la reprise économique.
Le loyer moyen demeure stable, à 1 222 $, en raison de la diminution des incitatifs à la location non fondés sur le prix.
Les logements de construction récente peuvent afficher un loyer de 30 à 60 % supérieur à celui des logements locatifs existants.
La croissance la plus marquée de l’univers des logements locatifs traditionnels a été observée dans la zone de la Beltline et dans le Nord-Ouest, en raison du retour d’immeubles sur le marché.
Toronto
Marché locatif primaire (dans les centres canadiens
d’au moins 10 000 personnes)
Taux d’inoccupation 4,4 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 666 $ Hausse de 1,5 %
Marché des appartements en copropriété (dans 17 centres canadiens
visés par l’enquête)
Taux d’inoccupation 1,6 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 2 355 $
Les effets persistants de la pandémie ont continué de nuire à la demande sur le marché locatif primaire. Ils ont en effet donné lieu à une deuxième année consécutive de hausse du taux d’inoccupation.
Malgré l’augmentation de l’offre de logements locatifs, le nombre de logements abordables pour les ménages locataires à revenu faible ou moyen a diminué.
La croissance du loyer moyen des appartements a ralenti pour atteindre son plus bas niveau depuis 2007. Ce ralentissement est attribuable à la concurrence accrue entre les propriétaires et aux mesures d’aide provinciales face à la pandémie qui limitent les hausses de loyer pour les locataires en place.
Le taux d’inoccupation sur le marché des appartements en copropriété à louer est demeuré stable, car la hausse importante de la demande s’est accompagnée d’une offre de logements comparable.
Ottawa
Marché locatif primaire (dans les centres canadiens
d’au moins 10 000 personnes)
Taux d’inoccupation 3,4 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 550 $ Hausse de 1,3 %
Marché des appartements en copropriété (dans 17 centres canadiens
visés par l’enquête)
Taux d’inoccupation 0,8 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 818 $
La demande a suffisamment augmenté pour compenser l’ajout d’un nombre considérable de logements au parc de logements locatifs. Le taux d’inoccupation est donc demeuré stable.
Les récentes hausses de la migration ont fait augmenter le solde migratoire par rapport à 2020. Celui-ci n’est pas revenu à son niveau d’avant la pandémie.
Malgré l’un des taux d’inoccupation les plus élevés des 25 dernières années, les options sont limitées pour les ménages à faible revenu.
Après 3 années de forte croissance, le loyer moyen a augmenté de 2,2 % entre octobre 2020 et octobre 2021. Cette hausse est moins prononcée que la moyenne des 10 dernières années.
Montréal
Marché locatif primaire (dans les centres canadiens
d’au moins 10 000 personnes)
Taux d’inoccupation 3,0 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 932 $ Hausse de 3,9 %
Marché des appartements en copropriété (dans 17 centres canadiens
visés par l’enquête)
Taux d’inoccupation 1,4 %
Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 420 $
En 2021, le taux d’inoccupation est demeuré stable, à 3,0 %. Il est resté plus élevé sur l’île de Montréal (3,7 %) que dans les banlieues (1,1 %). Il est possible que certains ménages soient partis de l’île pour aller dans les banlieues afin de vivre dans des logements plus grands ou plus récents à des loyers souvent inférieurs. La forte hausse des prix pourrait avoir limité l’accès à la propriété pour les jeunes ménages vivant en banlieue.
La reprise graduelle de la migration internationale et le retour des cours en personne ont fait baisser le taux d’inoccupation au centre-ville. Cela dit, celui-ci est demeuré plus élevé qu’avant la pandémie.
Les faibles taux d’inoccupation dans plusieurs secteurs ont continué de faire augmenter les loyers (hausse de 3,7 %).
Le taux d’inoccupation des copropriétés offertes en location a diminué en 2021 pour se situer à 1,4 %. Cette baisse est attribuable à la reprise de la demande de logements locatifs (population étudiante et étrangers) et au fait que l’offre est demeurée presque inchangée.
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