Effets de la pandémie sur marché de l’habitation de Montréal

Faits saillants

• La pandémie pourrait venir influencer la dynamique du marché immobilier montréalais sur plusieurs fronts. Par exemple, une plus grande offre de logements à vendre ou à louer augmenterait le choix pour les ménages de la métropole et ferait aussi diminuer la pression sur les prix ou les loyers.
• Depuis le début de la pandémie, le nombre de copropriétés nouvellement mises en vente a augmenté rapidement dans quelques secteurs centraux de Montréal, et plus particulièrement à Griffintown. Par contre, la proportion d’investisseurs responsables de ces nouvelles inscriptions de copropriétés dans ce secteur n’est pas plus importante que par le passé.
• Le nombre de logements offerts en location à long terme depuis le début de la pandémie a augmenté plus rapidement dans les secteurs ayant une concentration élevée de logements en location à court terme ou d’étudiants.

Comment l’offre de logements à vendre et à louer à Montréal a-t-elle été affectée par la COVID-19?

La pandémie de COVID-19 est venue bouleverser la vie et les habitudes de millions de personnes partout dans le monde au cours des derniers mois. Elle a touché des milliers de Québécois et de Montréalais.

Parmi ces impacts, la fermeture des frontières a fait chuter le tourisme international. Elle a également fait diminuer le nombre de personnes venant s’établir de manière permanente (immigrants) ou temporaire (résidents non permanents) au Québec. Les études universitaires de milliers d’étudiants locaux et internationaux ont aussi été chamboulées, bon nombre de cours se faisant maintenant à distance.

Devant ces circonstances hors du commun, il devient intéressant d'examiner l'évolution récente du marché immobilier montréalais, plus particulièrement dans les secteurs où l’on retrouve généralement une concentration importante de logements en location à court terme et/ou d’étudiants.

Par exemple, une augmentation du nombre de logements à vendre ou à louer pourrait faire croître l’offre pour les ménages montréalais et diminuer la pression sur les prix et les loyers. Une telle hausse de l’offre et ses impacts pourraient aussi varier entre les différents secteurs géographiques et les types d’habitations (achat ou location) dans le Grand Montréal.

Ainsi, si la situation actuelle devait perdurer, l’analyse des plus récentes données nous permet d’établir dans quel sens pourrait évoluer le marché au cours des prochains trimestres.

Voici les questions auxquelles nous tenterons de répondre :

• Comment le nombre de copropriétés à vendre a-t-il évolué au cours des derniers mois à Montréal? Certains secteurs se démarquent-ils? Remarque-t-on une plus grande présence d’investisseurs qui désirent vendre leurs unités sur le marché?
• Y a-t-il eu plus de logements offerts en location à Montréal au cours des derniers mois? Est-ce que certains secteurs se démarquent à cet égard?

Les réponses à ces questions pourront nous aider à mieux comprendre le marché immobilier montréalais en ces temps de pandémie. Ultimement, elles montreront comment l’abordabilité des logements à vendre ou à louer pourrait évoluer dans certains secteurs du Grand Montréal.

La proportion des nouvelles inscriptions de copropriétés provenant d’investisseurs ne semble pas plus importante en ce temps de pandémie

De janvier à mars 2020, avant la crise, les nouvelles inscriptions de copropriétés suivaient la tendance lourde des derniers trimestres et étaient en baisse¹  dans tous les grands secteurs de la région métropolitaine de recensement de Montréal².

Sans surprise, en avril et durant une partie du mois de mai, le confinement et les mesures sanitaires instaurées à ce moment-là ont considérablement fait diminuer l’activité sur le marché résidentiel de l’ensemble du territoire métropolitain.

C’est une tout autre histoire pour juin, mois où le nombre de nouvelles inscriptions de copropriétés a beaucoup augmenté dans plusieurs secteurs de la grande région de Montréal.

Il est probable qu’une partie de ces hausses s’expliquent par le fait que les vendeurs étaient en mode rattrapage. En effet, les vendeurs qui auraient normalement mis en vente leurs propriétés en avril ou en mai ont remis ce projet aux mois subséquents, étant donné les circonstances exceptionnelles.

Le tableau 1 indique, pour plusieurs secteurs de la métropole, les nouvelles inscriptions de copropriétés à deux périodes, soit de janvier à mars et d’avril à août.

*Définitions des secteurs géographiques provenant de l'APCIQ, à l'exception de la banlieue et de l'île de Montréal sans la ville de Montréal.

Source : ACPIQ par le système Centris^MD, calculs de la SCHL.

Comme le tableau 1 le démontre, entre janvier et mars 2020, la vaste majorité des secteurs accusaient un recul du nombre de copropriétés à vendre. La zone de Griffintown, dans l’arrondissement du Sud-Ouest, et le cœur de l’arrondissement de Ville-Marie³ affichaient par contre des gains de quelques dizaines d’unités.

Le portrait est très différent pour les mois d’avril à août, période où la plupart des secteurs ont connu une hausse du nombre de nouvelles inscriptions. Le phénomène était plus présent sur l’île de Montréal qu’en banlieue. Dans la zone de Griffintown, la quantité de copropriétés offertes a plus que doublé par rapport à la même période l’an passé. Certaines zones de l’arrondissement de Ville-Marie et certains autres arrondissements enregistraient eux aussi des hausses importantes.

Les secteurs centraux de Montréal ne sont pas les seuls à avoir connu une forte augmentation du nombre de copropriétés à vendre. L’offre a aussi augmenté dans les centres-villes d’autres grandes villes canadiennes, comme Toronto et Vancouver.

Il est malheureusement impossible de connaître avec précision les raisons qui ont incité les propriétaires à mettre ces unités en vente sur le marché. En plus des changements au niveau personnel ou professionnel qui peuvent normalement mener à une telle décision, tous les bouleversements reliés au contexte actuel (télétravail, confinement…) ont probablement aussi joué un rôle.

Dans le cas plus précis de Montréal, étant donné que Griffintown et le cœur de l’arrondissement de Ville-Marie sont des secteurs ayant une forte concentration de logements offerts en location à court terme, mais aussi regorgeant d’étudiants locaux et internationaux⁴, une question vient immédiatement à l’esprit. Serait-ce possible que des investisseurs, c'est-à-dire des personnes qui n’utilisent pas leurs copropriétés comme résidence principale, aient décidé de vendre leurs unités sur le marché étant donné la situation actuelle?

En explorant les données tirées de l’évaluation foncière (voir la méthodologie), nous avons été en mesure d’estimer la proportion des copropriétés mises en vente par des investisseurs depuis le début de la pandémie. L’analyse présentée dans ce rapport porte d’ailleurs uniquement sur le secteur qui a connu la plus forte progression de l’offre au cours des derniers mois, soit Griffintown.

Ainsi, d’avril à août 2020, environ 30 % des nouvelles inscriptions de copropriétés sur le marché de la revente provenaient d’investisseurs dans le secteur de Griffintown. Cette proportion peut paraître élevée à première vue, mais les données d’avril à août 2019 indiquent que ce pourcentage oscillait aussi autour de 30 %.

Un Marché sous la loupe publié en 2016 suivant⁵ la même méthodologie avait aussi montré qu’environ le tiers des copropriétés appartenaient à des investisseurs dans le secteur de Griffintown.

La proportion de ventes provenant d’investisseurs au cours des derniers mois n’est donc pas différente de ce qui a été observé par le passé⁶. Cela ne signifie pas que des investisseurs à Griffintown n’ont pas récemment mis en vente leurs copropriétés sur le marché à cause des bouleversements créés par la pandémie.

C’est plutôt signe que les investisseurs, même dans ce contexte de pandémie, ne jouent pas un rôle plus important que par le passé dans les nouvelles inscriptions. Autrement dit, la forte augmentation du nombre de copropriétés à vendre à Griffintown est autant causée par des investisseurs que par des ménages propriétaires qui vivent dans ce secteur et qui ont décidé de se départir de leur unité.

Nous avons voulu explorer, à partir des données du registre foncier, les secteurs de la ville de Montréal d’où provenaient les personnes⁷ ayant acheté une maison unifamiliale en banlieue entre janvier et septembre 2020, car il pourrait s’agir de personnes qui ont décidé de quitter la métropole.

De tous les sous-secteurs de la ville de Montréal, c’est au cœur de Griffintown (ainsi que dans les parties adjacentes de l’arrondissement de Ville-Marie^8,9) que l’on observait la plus forte progression de ce type de transactions entre 2019 et 2020¹⁰. Cette hausse était d’ailleurs plus prononcée pour les mois de juin à septembre.

Les données de ces nouveaux acheteurs ayant quitté ces secteurs centraux de Montréal pour acquérir une maison unifamiliale en banlieue indiquent aussi que la vaste majorité d’entre eux habitaient auparavant une copropriété¹¹. Il est possible que dans la situation actuelle, l’attrait de la banlieue soit devenu plus important, ce qui a pu entraîner une hausse des nouvelles inscriptions de copropriétés à vendre. Étant donné le temps qui peut s’écouler entre une nouvelle inscription de copropriété sur le marché, sa vente et la conclusion de la transaction chez le notaire, il faudra encore attendre quelques mois avant de pouvoir vérifier cette hypothèse.

Nous suivrons avec grand intérêt l’évolution des nouvelles inscriptions au cours des prochains mois afin de mieux comprendre quelle orientation pourrait prendre le marché des copropriétés en ces temps de pandémie.

Plus de logements offerts en location à long terme dans les secteurs plus centraux de Montréal

Dans la section précédente, il a été établi que les secteurs plus centraux de la ville de Montréal avaient connu une augmentation soutenue du nombre de copropriétés à vendre. Qu’en est-il maintenant du nombre de logements¹² offerts en location à long terme sur le marché?

Un des défis importants pour répondre à cette question est qu’il n’existe pas présentement une base à haute fréquence¹³ qui contiendrait, sur un horizon de plusieurs années, des données sur l’ensemble des logements locatifs offerts dans la métropole.

La base de données Centris^MD contient le nombre de logements locatifs offerts sur le territoire de la métropole depuis plusieurs années, ce qui permet de mieux mesurer l’évolution au fil du temps. Les logements locatifs peuvent être annoncés sur plusieurs plateformes autres que Centris^MD, ce qui signifie que ce système reflète seulement une partie de l’activité sur le marché.

La proportion de logements à louer offerts sur Centris^MD par rapport à l’ensemble des plateformes peut aussi varier d’une année à l’autre – un autre facteur qui pourrait biaiser notre lecture de l’évolution du nombre de logements à louer au cours des dernières années.

Malgré ces limites liées aux données, nous examinons la quantité de logements offerts en location à long terme sur le système Centris^MD depuis quelques années dans plusieurs secteurs de Montréal, et plus particulièrement en ces temps de pandémie.

À cette fin, les données de la figure 1 montrent le nombre de logements nouvellement offerts sur le réseau Centris^MD entre avril et août 2020¹⁴ et durant ces mêmes mois au cours des dernières années dans la RMR de Montréal.

*Les logements peuvent être des copropriétés ou des appartements locatifs.

Source : ACPIQ par le système Centris^MD

Après avoir été relativement stable depuis 2016, l’offre de logements à louer sur Centris^MD a bondi de 29 % durant les mois suivant le début de la pandémie¹⁵. Leur nombre est passé de 5 470 en 2019 à 7 077 en 2020. Une analyse plus approfondie indique que cette augmentation n’a pas été uniforme sur tout le territoire montréalais. En banlieue, une diminution de 2 % des logements à louer sur le système Centris^MD a été observée entre avril et août 2020¹⁶, alors que la ville de Montréal a plutôt enregistré une hausse de 37 %¹⁷.

Des gains importants ont aussi été observés à l’intérieur de la ville de Montréal. En effet, des secteurs comme Ville-Marie, le Sud-Ouest, Le Plateau-Mont-Royal et Rosemont-La Petite-Patrie ont connu une forte hausse du nombre de logements offerts depuis le début de la pandémie¹⁸. Ensemble, ces arrondissements ont en fait connu une progression cinq fois plus élevée du nombre de logements à louer que le reste de la ville de Montréal (voir le tableau 2 et les figures 2 et 3).

*Les logements peuvent être des copropriétés ou des appartements locatifs.

Source : ACPIQ par le système Centris^MD, calculs de la SCHL.

*Les logements peuvent être des copropriétés ou des appartements locatifs.

**Ville-Marie, le Sud-Ouest, Le Plateau-Mont-Royal et Rosemont-La Petite-Patrie

Source : ACPIQ par le système Centris^MD

*Les logements peuvent être des copropriétés ou des appartements locatifs.

**Ville de Montréal sans les arrondissements suivants: Ville-Marie, le Sud-Ouest, Le Plateau-Mont-Royal et Rosemont-La Petite-Patrie.

Source : ACPIQ par le système Centris^MD

Certains arrondissements comme Outremont et Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension ont aussi connu des hausses soutenues, bien qu’en nombres absolus ces secteurs représentent moins d’unités.

Les arrondissements et sous-secteurs présentés au tableau 2 où de fortes augmentations ont été enregistrées partagent d’ailleurs certains points communs :

• ce sont toutes des zones ayant une forte population étudiante¹⁹;
• une proportion relativement importante de logements offerts²⁰ sur le marché locatif à court terme²¹.

Avec plusieurs cours universitaires offerts à distance et un tourisme international au point mort, le nombre de logements offerts semble donc avoir augmenté considérablement dans les secteurs où la population étudiante et les locations à court terme sont importantes. Néanmoins, il demeure difficile de mesurer avec précision l’impact relatif de chacun de ces deux facteurs sur cette augmentation. D’un côté, il est plausible qu’un moins grand nombre d’étudiants aient eu besoin de louer un appartement au cours des derniers mois étant donné la situation actuelle.

D’un autre côté, une récente étude²² du Canadien Journal of Urban Research nous permet d’en apprendre un peu plus sur la situation des locations à court terme à Montréal. Cette étude indique que parmi tous les grands centres urbains du Canada, c’est dans la région de Montréal que les logements offerts sur la plateforme Airbnb sont les plus concentrés géographiquement²³.

C’était aussi à Montréal que la commercialisation des unités était la plus importante. Autrement dit, la métropole avait la plus forte proportion de revenus de location provenant de personnes²⁴ louant plus qu’une unité (multilistings).

Avec les circonstances liées à la pandémie, il est donc possible de croire que des personnes²⁵ détenant plusieurs unités, probablement concentrées dans les secteurs les plus centraux de Montréal, aient décidé de remettre ces logements sur le marché locatif à long terme²⁶.

La hausse de l’offre locative obtenue au moyen des données Centris^MD semble aussi être confirmée par d’autres sources²⁷. Ces dernières indiquent que le nombre de logements à louer sur l’île de Montréal par l'entremise d’autres plateformes de location (Kijiji, LesPac, etc.) a fortement augmenté au cours des derniers mois, ce qui était moins le cas en banlieue.

Par ailleurs, la proportion de logements meublés parmi ces appartements était plus élevée qu’autrefois. C’est signe qu’ils pouvaient provenir du marché locatif à court terme et/ou être destinés à des étudiants²⁸.

Au cours des prochains mois, si l’augmentation de l’offre de logements à louer se poursuit dans les secteurs plus centraux de Montréal, ces secteurs pourraient connaître des variations plus importantes des taux d’inoccupation ainsi que des pressions plus faibles sur les loyers.

Au sujet de cette analyse

Les résultats qui figurent dans la présente analyse constituent un premier pas pour décrire certains effets de la pandémie sur le marché locatif et le marché de la revente dans la RMR de Montréal. Comme les répercussions de cette crise n’ont pas fini de se faire sentir et ne sont probablement pas encore toutes connues, d’autres études sont nécessaires.

Les résultats de l’Enquête sur les logements locatifs de 2020 de la SCHL, qui seront publiés au début de 2021, devraient déjà permettre de répondre à certaines de ces questions.

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Liens connexes

• Marché sous la loupe, RMR de Montréal
• Bulletin Recherche en habitation