Méthode de l'Évaluation du marché de l’habitation (EMH)

Cette annexe comporte une description technique du cadre d’analyse utilisé pour l’Évaluation du marché de l’habitation. Le but du rapport est de fournir au public une évaluation rapide, précise et fiable des marchés canadiens de l’habitation qui met en lumière les vulnérabilités de ces marchés. Il ne s'agit pas d'un outil visant à établir des prévisions ni d’une évaluation de l'abordabilité.

S’appuyant sur les résultats publiés de recherches économiques et financières prenant en compte les caractéristiques des marchés de l’habitation au Canada, l’Évaluation du marché de l’habitation utilise différentes méthodes économétriques et des données de sources variées. Ce cadre d’analyse valide les modèles au moyen des périodes passées de déséquilibre du marché de l’habitation, par exemple à Toronto à la fin des années 1980 et à Calgary avant la crise financière mondiale de 2007 - 2008.

Aperçu de l’EMH

Pour dresser un portrait représentatif de la situation globale du marché de l’habitation, il est essentiel de prendre en compte de multiples sources et points de données, plutôt que de se fier à une mesure ou à un indicateur unique. L’Évaluation du marché de l’habitation répond à cet impératif, car il s’agit d’un cadre complet, multidimensionnel et intégré d’évaluation des conditions du marché.

Pour repérer les déséquilibres du marché de l’habitation, le cadre d’EMH examine quatre facteurs : 1) la surchauffe (demande nettement supérieure à l’offre); 2) l’accélération soutenue des prix des logements; 3) la surévaluation des prix des logements par rapport aux niveaux dictés par les facteurs fondamentaux du marché de l’habitation; 4) (stocks élevés de logements disponibles).

Comme le montre le tableau 1, plusieurs indicateurs sont utilisés, dans la mesure du possible, pour évaluer ces quatre facteurs. Par exemple, la Stocks excédentaires – soit l’écart entre les prix observés et le niveau de prix justifié par les facteurs économiques, financiers et démographiques fondamentaux – est estimée au moyen de cinq modèles économétriques, qui utilisent chacun quatre séries distinctes de données sur les prix (voir la partie 2 pour en savoir plus).

Comment l’Évaluation du marché de l’habitation détecte-t-elle les vulnérabilités ou les déséquilibres importants du marché de l'habitation?

Tout d’abord, l’Évaluation du marché de l’habitation utilise plusieurs indicateurs pour évaluer la présence de signes de vulnérabilité sur le marché de l’habitation selon des seuils prédéterminés. Si des signes sont détectés, l’évaluation en analyse l’intensité, autrement dit la mesure dans laquelle ils s’écartent de leur moyenne historique ou cadrent avec les bulles immobilières connues ou suspectées, par exemple celle de Toronto à la fin des années 1980 et au début des années 1990 ou celle de Calgary avant la crise financière mondiale de 2007 - 2008.

Ensuite, l’Évaluation du marché de l’habitation détermine la persistance des déséquilibres. Le cadre d’analyse reconnaît que les indicateurs du marché peuvent s’écarter temporairement des valeurs correspondant aux facteurs fondamentaux sans que cela soit nécessairement un signe de vulnérabilité, pourvu que cet écart soit faible et de courte durée. Dans certains cas, l’écart peut découler de facteurs temporaires sur le marché.

Comment les résultats sont-ils présentés?

L’Évaluation du marché de l’habitation utilise un code de couleur pour indiquer l’évaluation de chacun des quatre facteurs de l’évaluation. Le vert signifie que de faibles signes de vulnérabilité sont détectés, autrement dit que les signes de déséquilibre sont absents ou pas suffisamment persistants pour qu’il s’agisse d’une vulnérabilité. Le jaune est associé à des signes modérés de vulnérabilité et signifie qu’un seul indicateur montre de l’intensité et la persistance. La cote rouge est attribuée à un facteur seulement si de multiples indicateurs montrent que des signes de vulnérabilité sont présents et que leur intensité et leur persistance sont élevées. Les seuls facteurs pouvant recevoir cette cote sont la surévaluation et les stocks excédentaires, car ils sont analysés au moyen de plus d’un indicateur.

Comment le cadre d'EMH est-il validé?

Pour valider le cadre de l’Évaluation du marché de l’habitation, nous avons utilisé le taux de demandes de règlements de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL. Les résultats montrent que la détection de plusieurs facteurs de l’évaluation est plus révélatrice de conditions problématiques pour les règlements de l’assurance que la détection d’un seul facteur. Par conséquent, les différents facteurs sont analysés ensemble afin d’obtenir une évaluation globale du marché de l’habitation, laquelle est aussi notée sur une échelle de trois couleurs (vert, jaune et rouge). L’encadré 1 continent plus d’information sur l’échelle de couleurs pour l’évaluation globale.

Encadré 1 : Échelle de couleurs pour l’évaluation globale

Les quatre facteurs de l’Évaluation du marché de l’habitation sont analysés ensemble afin d’obtenir une évaluation globale d’un marché de l’habitation donné.

Une évaluation globale indiquant un degré élevé de vulnérabilité (cote rouge) reflète une situation où plus d’un facteur parmi l’accélération des prix, la surévaluation et les stocks excédentaires montre des signes modérés ou élevés de déséquilibre. L’évaluation du degré de vulnérabilité globale passera d’élevé à modéré à mesure que ces déséquilibres se résorberont, la situation faisant l’objet d’un suivi constant après la détection de vulnérabilités.

Une évaluation globale indiquant un degré modéré de vulnérabilité (cote jaune) reflète plusieurs situations possibles. Une cote jaune est attribuée si un seul facteur parmi les stocks excédentaires et la surévaluation montre des signes élevés de déséquilibre, comme c’est le cas à Vancouver. Elle est attribuée aussi lorsqu’un seul facteur montre des signes modérés de déséquilibre et que nous sommes préoccupés par un autre facteur qui techniquement n’atteint pas encore son seuil de signes modérés de vulnérabilité. Par exemple, des signes modérés de surévaluation sont détectés à Edmonton et nous craignons que la construction puisse être excessive, bien qu’elle ne soit pas encore évaluée comme telle.

Enfin, une évaluation globale indiquera un degré faible de vulnérabilité (cote verte) dans toutes les autres situations, par exemple si un seul facteur montre des signes modérés de déséquilibre.

Facteurs pris en compte dans l'EMH

Comme le montre le tableau 1, le cadre tient compte de quatre facteurs dans son évaluation des conditions du marché de l’habitation : la surchauffe, l'accélération des prix des logements, la surévaluation et les stocks excédentaires. La présente partie offre une description détaillée des facteurs utilisés dans l’évaluation, des indicateurs qui servent à évaluer chaque facteur et des critères employés pour déterminer si un déséquilibre est important.

Pour chaque indicateur, notre règle de décision inclut deux critères – l’intensité et la persistance – pour évaluer si un facteur est vulnérable. Cette approche réduit le risque de produire des évaluations erronées fondées uniquement sur des écarts mineurs ou des anomalies passagères dans les données. Généralement, le seuil d’un indicateur est la limite inférieure de la fourchette de valeurs signifiant un déséquilibre. Au-delà du seuil de cette « zone de vulnérabilité », les indicateurs atteignent des niveaux qui ont rarement été observés dans les données historiques. La persistance des déséquilibres est évaluée au moyen non seulement du point de données le plus récent, mais aussi de la tendance récente.

Surchauffe

La surchauffe se produit lorsque la demande d’habitations dépasse l’offre de façon importante et persistante. Le rapport ventes-nouvelles inscriptions ou RVNI (c’est-à-dire le nombre de reventes divisé par le nombre de nouvelles inscriptions de logements existants sur le marché) est l’indicateur utilisé pour évaluer une possible surchauffe du marché de la revente. Quand la demande est forte par rapport à l’offre, les prix des logements augmentent généralement plus rapidement. Tant que l’équilibre de l’offre et de la demande n’est pas rétabli et que la surchauffe du marché de la revente se maintient, il peut se produire des pressions à la hausse sur les prix des logements neufs et existants. Cependant, lorsque cet équilibre commence à se rétablir, les indicateurs de surchauffe commencent à s’atténuer, et le prix des logements ralentit progressivement.

Intensité

Pour déceler les signes d'une surchauffe, le cadre de l’Évaluation du marché de l’habitation compare le RVNI à des seuils. Le marché de chaque région métropolitaine de recensement (RMR) ayant ses caractéristiques distinctes, les seuils utilisés pour évaluer la surchauffe peuvent varier d’une RMR à l’autre. Ils sont déterminés par les analystes de marché locaux de la SCHL. Habituellement, dans l’ensemble du marché MLS® canadien, un RVNI supérieur à 55 % est caractéristique d’un marché vendeur. À l’échelle nationale, le marché est considéré en surchauffe lorsque le RVNI se situe dans le haut de la fourchette caractéristique d’un marché vendeur, autrement dit s’il est supérieur à 70 %.

Persistance

Le cadre d’évaluation indique qu’il y a surchauffe si le RVNI dépasse des niveaux qui ont rarement été vus dans les données historiques. Ces niveaux signalent des conditions inhabituelles qui rendent le marché vulnérable; ils sont définis comme étant les seuils. La surchauffe est détectée dans un marché lorsque le RVNI se maintient au-dessus du seuil pendant au moins deux trimestres sur une période de quatre trimestres consécutifs dans les trois années précédant l’évaluation⁷. Cette règle de décision permet d’éviter de fonder une évaluation sur des signaux temporaires.

Accélération des prix des logements

L’anticipation d’une croissance future des prix des logements peut attirer des investisseurs désirant surtout tirer profit de l’appréciation à court terme du capital, ce qui peut pousser les prix à monter encore davantage. Il est établi que l’activité spéculative, le mimétisme comportemental et l’emprunt excessif peuvent accélérer la croissance des prix des logements. Cette hausse accrue des prix vient stimuler davantage l’activité spéculative, le mimétisme comportemental et l’emprunt excessif et entraîne ainsi les prix dans une spirale ascendante.

Dans un marché équilibré, les prix des logements sont censés augmenter avec le temps, au même rythme que l’augmentation du coût de la vie des ménages (souvent mesuré par l’Indice des prix à la consommation – l’IPC). Il y a accélération des prix des logements lorsque le taux de croissance des prix commence à augmenter puis continue de s’intensifier pendant plusieurs trimestres. Essentiellement, l'accélération implique que la croissance des prix des logements dépasse l’augmentation du coût de la vie des ménages et que cet écart continue d’augmenter.

À terme, en cas d’accélération prolongée, les prix des logements peuvent s’écarter des niveaux dictés par les facteurs démographiques, économiques et financiers sous-jacents du marché de l’habitation et donner lieu, avec le temps, à une surévaluation.

Pour évaluer l’accélération des prix réels⁸ des logements, le cadre d’EMH utilise un test statistique mis au point pour repérer les périodes d’accélération des prix des actifs⁹.

Intensité

L’Évaluation du marché de l’habitation conclut formellement à une accélération des prix lorsque leur croissance est supérieure à un seuil estimé. Cette évaluation repose sur un test statistique qui détecte une tendance explosive dans une série temporelle¹⁰.

Persistance

L’accélération des prix des logements est détectée lorsque la variable du test dépasse les valeurs ou les seuils critiques, ce que nous interprétons comme un signal d’une accélération insoutenable des prix.

Surévaluation

À court terme, les prix des logements oscillent généralement autour des valeurs correspondant aux facteurs fondamentaux du marché de l’habitation (par exemple la croissance du revenu et de la population, et les coûts actuels et prévus du financement), et connaissent des périodes de surévaluation légères et non problématiques tout en reflétant globalement l’évolution de la conjoncture du marché, et non l’apparition de vulnérabilités potentielles.

Cependant, une surchauffe prolongée et une accélération soutenue des prix des logements peuvent entraîner une surévaluation du marché de l’habitation. Des comportements spéculatifs peuvent faire monter les prix à des niveaux supérieurs à ceux que dicteraient les facteurs économiques et démographiques fondamentaux. La surévaluation peut aussi se produire lorsque les prix mettent du temps à s’ajuster à une détérioration du marché de l’habitation. Par conséquent, la surévaluation correspond à une situation où les prix des logements se maintiennent bien au-dessus des niveaux justifiés par les facteurs fondamentaux du marché de l’habitation.

Le cadre conjugue plusieurs mesures et modèles pour évaluer le niveau des prix des logements selon les facteurs fondamentaux. La différence entre les prix observés sur le marché et leurs niveaux estimatifs dictés par les facteurs fondamentaux permet d’estimer le degré de surévaluation et de sous-évaluation.

L’Évaluation du marché de l’habitation utilise quatre mesures des prix : le prix MLS® moyen de revente (ou le prix Centris® moyen de la l'APCIQ), l’Indice du prix des logements neufs (IPLN) de Statistique Canada, l’Indice de Prix de Maison Teranet-Banque Nationale™et un indice de ventes répétées de la SCHL. Le cadre d’analyse utilise aussi cinq modèles différents¹¹: deux modèles de demande classique, un modèle de croissance urbaine, un modèle de capacité d’emprunt et un modèle hybride. Ensemble, ces modèles couvrent une vaste gamme de facteurs économiques, démographiques et financiers liés à l’activité et les prix sur le marché de l’habitation. Ces modèles sont décrits dans l’encadré 2.

Pour chacune des mesures des prix servant à analyser la surévaluation, les cinq modèles économétriques sont utilisés afin d’estimer le niveau des prix des logements qui correspond aux moteurs fondamentaux du marché de l’habitation. Lorsque les prix observés s’écartent de manière importante et persistante des niveaux indiqués par ces modèles, la surévaluation est généralement détectée. L’emploi de quatre mesures des prix et de cinq modèles différents accroît la fiabilité des résultats.

La combinaison de ces cinq modèles et des quatre séries de prix (selon le centre) génère plusieurs estimations possibles des prix attendus compte tenu des facteurs fondamentaux¹² et des estimations correspondantes de la surévaluation ou de la sous-évaluation. L’écart qui sépare les prix des logements estimés (selon les facteurs fondamentaux) des prix observés constitue un indicateur du degré de surévaluation ou de sous-évaluation.

Encadré 2 : Description des modèles d’analyse de la surévaluation

Pour chaque modèle, les prix des logements observés et les facteurs fondamentaux (comme le revenu disponible et les taux hypothécaires) sont ajustés en fonction de l’inflation de l’IPC.

Le modèle de la demande classique¹³ suppose que le niveau des prix des logements dépend de variables, comme le revenu disponible par habitant, les taux hypothécaires sur cinq ans et de la population des jeunes adultes. Ce modèle laisse présumer que la hausse du revenu des ménages favorise une hausse de la demande de logements en réduisant le fardeau de la possession d’un logement et en facilitant l’accès au crédit. Les taux hypothécaires sont pris en considération parce qu’ils ont une incidence sur le montant des mensualités. Le modèle suppose aussi qu’une augmentation de la population, sans accroissement de l’offre de logements, entraînera les prix à la hausse puisque la rareté relative des logements les rendra plus chers tant que l’offre n’aura pas été ajustée par la construction de nouveaux logements.

Le modèle de la croissance urbaine¹⁴ suppose que le niveau des prix des logements est influencé par les coûts de construction, les prix des terrains et la croissance urbaine prévue. Ce modèle laisse présumer que des coûts de construction plus faibles et une productivité plus élevée peuvent réduire les coûts globaux de production d’unités neuves donc faire diminuer les prix des logements. Ce modèle suppose aussi qu’un accroissement de la taille de la ville entraînera les prix à la hausse en raison de la rareté des terrains et des frais de navettage.

Le modèle de la capacité d’emprunt¹⁵ suppose que les ménages ont une capacité d’emprunt limitée susceptible de se traduire par des difficultés d’accès au crédit hypothécaire à l’habitation. Il permet d’estimer les prix correspondant aux facteurs fondamentaux en utilisant un montant représentant la capacité d’emprunt maximale. Ce montant correspond à la valeur maximale du logement qu’un ménage pourrait se payer en consacrant 30 % de son revenu au remboursement, sur une période d’amortissement de 25 ans, d’un prêt consenti au taux hypothécaire courant sur cinq ans.

Le modèle hybride tient compte de facteurs des trois modèles précédents.

Intensité

L’intensité d’un écart donné (autrement dit, l’ampleur de la différence entre les prix observés sur le marché et les prix estimés en fonction des facteurs fondamentaux) est déterminée en fonction d’un seuil fondé sur des écarts statistiquement significatifs par rapport aux moyennes historiques. Ce seuil correspond à la valeur du décile supérieur des écarts historiques estimatifs entre les prix observés et ceux estimés comme étant conformes aux facteurs fondamentaux.

Ainsi, les signes de surévaluation sont évalués comme étant modérés si les résidus d’au moins un des modèles de surévaluation sont inhabituellement élevés, c’est-à-dire lorsque les résidus normalisés sont supérieurs à un écart type de 1,29. Les signes de surévaluation sont évalués comme étant élevés si les résidus de plusieurs modèles sont inhabituellement élevés.

Persistance

Les indicateurs de la surévaluation doivent demeurer supérieurs à leurs seuils pendant au moins deux des quatre trimestres précédant l’évaluation pour être évalués comme persistants¹⁶.

Stocks excédentaires

Une pénurie d’offre sur le marché de la revente peut inciter les acheteurs éventuels à chercher à combler leurs besoins sur le marché du neuf. Une forte demande de logements peut faire monter les prix, et cette situation peut entraîner à son tour un accroissement de l’offre d’habitations. À terme, cette offre accrue de logements allégera les pressions à la hausse sur les prix des logements et contribuera à leur ralentissement.

Cependant, il est possible que cette offre accrue surpasse temporairement la demande et que l’excédent exerce une importante pression à la baisse sur les prix des logements. Une réduction de la demande sur le marché de la revente peut également engendrer une offre excédentaire, même en l’absence de nouvelles constructions. Essentiellement, l’existence d’une situation de stocks excédentaires est établie lorsque l’offre de logements neufs invendus ou le taux d'inoccupation sur le marché locatif est élevé. Dans ce contexte, les pressions à la baisse sur le prix des logements s’exerceraient jusqu’à l’écoulement de l’offre excédentaire.

Pour déterminer s’il y a des stocks excédentaires dans le marché de l’habitation, le cadre utilise deux indicateurs qui se rapportent à l’offre de logements disponibles : le taux d’inoccupation des logements locatifs et le nombre de logements en pour propriétaires-occupants et en copropriété achevés et invendus par tranche de 10 000 habitants¹⁷.

Intensité

Si l’indicateur de stocks excédentaires correspond au décile le plus élevé de ses valeurs historiques, cela signifie qu’il est inhabituellement élevé.

Persistance

Il y a des signes modérés de stocks excédentaires si un des indicateurs (le taux d’inoccupation des logements locatifs ou le nombre d’unités achevées et invendues par rapport à la population) dépasse son seuil pendant au moins deux des quatre trimestres précédant l’évaluation¹⁸. Les signes de stocks excédentaires détectés sont élevés si les deux indicateurs dépassent leur seuil pendant au moins deux des quatre trimestres précédant l’évaluation.

Notes de bas de page

1. Multiple Listing Service® (MLS®) est une marque de commerce enregistrée de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI).
2. Association professionnelle des courtiers immobilières du Québec (APCIQ) par Centris®.
3. Dans l’ensemble du marché MLS® canadien, lorsque le rapport ventes-nouvelles inscriptions (RVNI) est inférieur à 40 %, les prix des habitations augmentent généralement dans une proportion inférieure au taux d’inflation globale. On est alors en présence d’un marché favorable aux acheteurs, aussi appelé marché acheteur. Un RVNI supérieur à 55 % est caractéristique d’un marché vendeur. Dans un marché favorable aux vendeurs, la hausse des prix des logements est en général plus forte que l’inflation globale. Quand le RVNI se situe entre ces deux limites, on dit que le marché est équilibré.
4. L’adoption de l’Indice de Prix de Maison Teranet-Banque Nationale™ et de l’Indice des prix des logements neufs en tant qu’indicateurs d’accélération demeure provisoire. Par conséquent, seule la mesure du prix MLS® moyen est actuellement employée pour évaluer l’accélération des prix des logements.
5. Taux d’inoccupation moyen des appartements du marché locatif primaire (immeubles comptant au moins trois logements locatifs) au Canada, selon l’Enquête sur les logements locatifs effectuée à l’automne.
6. Le nombre de logements dont il est question ici ne tient compte que des centres urbains de 50 000 habitants et plus. Les stocks de logements correspondent au nombre d’unités achevées et non écoulées à une date donnée. Une unité est considérée comme « écoulée » lorsqu’une entente d’achat a été conclue.
7. La durée des périodes servant à évaluer la persistance des signaux a été déterminée par notre analyse du taux de demandes de règlements de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL. Plus précisément, nous avons mis à l’essai les facteurs de l’EMH et les indicateurs correspondants (le RVNI, par exemple) au moyen des taux historiques de demandes de règlements pour voir si ces facteurs, ces indicateurs ou les deux ont une incidence statistiquement significative sur la variation de ce taux. Cette analyse a montré que les facteurs ou indicateurs combinés étaient hautement significatifs.
8. Le prix réel d’un logement correspond à sa valeur observée (ou nominale) corrigée pour l’inflation de l’IPC.
9. Pour en savoir davantage sur la méthode employée, voir Phillips, Wu et Yu, Explosive Behaviour in the 1990s NASDAQ: When Did Exuberance Escalate Asset Values?, 2008.
10. Pour détecter une accélération des prix des logements, nous utilisons le Test de Dickey-Fuller augmenté (DFA). Selon l’hypothèse nulle, la série présente une racine unitaire, alors que selon l’hypothèse alternative, elle présente un processus explosif. Le Test de DFA détecte les accélérations des prix des logements sur une période de 12 trimestres.
11. Les modèles économétriques des prix des logements sont estimés au moyen de techniques de cointégration, comme celle d’Engle-Granger et l'estimation selon la méthode de régressions dynamiques apparemment indépendantes.
12. L’évaluation de la surestimation repose exclusivement sur les modèles qui répondent aux critères statistiques des méthodes économétriques employées.
13. Le cadre de ce modèle a été utilisé récemment par Gallin (2006) et par le FMI pour le Canada (voir Tsounta [2009]). Le modèle de la demande classique a été élaboré initialement par Muth (1960) et figure aujourd’hui dans des manuels d’introduction, comme celui de Mankiw (2001).
14. Voir Kahn (2008), et Mayer et Somerville (2000) pour en savoir plus.
15. Voir Kiyotaki et Moore (1997), et McQuinn et O’Reilly (2008) pour en savoir plus.
16. La durée des périodes servant à évaluer la persistance des signaux a été déterminée selon notre analyse du taux de demandes de règlements de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL. Se reporter à la note 7 pour en savoir davantage.
17. Le nombre de logements achevés et invendus à l’échelle nationale correspond à la somme de ces logements dans les agglomérations de recensement et dans les régions métropolitaines de recensement.
18. La durée des périodes servant à évaluer la persistance des signaux a été déterminée selon notre analyse du taux de demandes de règlements de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL. Se reporter à la note 7 pour en savoir davantage.