Rapport sur l'offre de logements de la SCHL, automne 2024

Les mises en chantier ont diminué, la faiblesse des ventes sur plan et les coûts élevés ayant exercé de la pression sur l'offre et la demande

Les mises en chantier de logements collectifs ont diminué au premier semestre de 2024, les droits d'aménagement et les coûts des terrains et du financement ayant compromis la rentabilité des projets. Le ralentissement de la demande de logements neufs a aussi limité la construction résidentielle. C'est surtout en raison de la baisse de la construction d'appartements en copropriété que les mises en chantier de logements collectifs ont reculé. En effet, la diminution dans le segment des appartements locatifs était plutôt minime.

Une fois rajusté selon la taille de la population, le nombre de mises en chantier a baissé par rapport à l'an dernier. Un sommet de 46 mises en chantier par 10 000 habitants avait alors été atteint, ce qui est inférieur à la moyenne de la dernière décennie. Le nombre total de mises en chantier d'habitations est toujours près des sommets historiques. Cependant, la forte croissance démographique dans le Grand Vancouver a contribué à la baisse globale des mises en chantier rajustées selon la population.

Le nombre record de mises en chantier d'habitations enregistré récemment n'a pas encore entraîné un record d'achèvements, car les projets s'échelonnent souvent sur de longues périodes. La durée de construction moyenne pour les appartements locatifs et les appartements en copropriété a augmenté régulièrement au cours des dernières années. Elle a atteint un sommet inégalé de 20,4 mois au premier semestre de 2024.

Les grands ensembles résidentiels prennent généralement plus de temps à construire que les plus petits. Par contre, le nombre moyen d'étages et d'unités par immeuble construit au premier semestre de 2024 était semblable à la moyenne sur 5 ans.

Selon certains promoteurs, les changements aux règlements de zonage expliquent en partie l'augmentation de la période de construction. D’autres promoteurs ont prolongé la durée de leurs prêts pour les terrains, car ils n’avaient pas atteint leurs cibles de vente. De plus, la hausse des coûts et les conditions de financement difficiles ont incité certains petits exploitants à vendre leurs projets d’ensembles résidentiels.

La construction de logements locatifs a continué d'être priorisée dans la ville de Vancouver, tandis que les copropriétés occupaient une place importante dans les banlieues

C'est encore dans la ville de Vancouver que le plus grand nombre d'appartements a été mis en chantier. Les deux tiers de ces unités étaient destinés à la location. Selon les promoteurs, c'est principalement en raison de la rentabilité que les appartements locatifs ont été privilégiés au détriment des appartements en copropriété dans la ville de Vancouver.

Si on s'éloigne de la ville de Vancouver, en particulier à Surrey, Coquitlam et Richmond, le coût moins élevé des terrains facilite la construction de copropriétés. Après Vancouver, ces villes ont enregistré le plus grand nombre de mises en chantier d'appartements au premier semestre de 2024, et les unités commencées étaient surtout des copropriétés.

Au premier semestre de 2024, les promoteurs du Grand Vancouver ont choisi de construire des immeubles de faible et de moyenne hauteur. En effet, plus de la moitié des appartements mis en chantier durant cette période faisaient partie d'immeubles de 4 à 6 étages. Cette préférence pour les petits bâtiments peut découler de divers facteurs limitant la hauteur des appartements. Notons par exemple les redevances d'aménagement plus élevées pour certains immeubles résidentiels de forte densité (voir l’encadré pour en savoir plus).

Récemment, la Ville de Surrey a annoncé des incitatifs pour les promoteurs qui remplissent certains critères en vue de stimuler la construction. Par exemple, le Rapid Transit Development Incentive offre une réduction de 50 % des droits pour les immeubles situés près de certains carrefours de transport en commun. Le Non-Market Rental Housing Development Incentive prévoit pour sa part une exemption complète des droits si l'immeuble remplit certains critères d'abordabilité du logement.

De nouvelles politiques de zonage visent à accroître l'offre, la densité et la durabilité à Vancouver

La Ville de Vancouver a voté pour modifier ses politiques sur les cônes de vue afin d’accroître l'offre de logements. Ces corridors servaient initialement à protéger la vue des montagnes du North Shore. Selon le personnel de la Ville, jusqu'à 75 000 logements supplémentaires pourraient être construits au cours des 30 prochaines années grâce à l'espace ainsi libéré.

La province, en collaboration avec la Ville de Vancouver, a aussi accru la hauteur maximale des immeubles en bois massif : elle est passée de 12 à 18 étages. Ce changement soutient les aménagements plus denses et plus hauts, tout en limitant l’empreinte carbone et les impacts environnementaux. Grâce à l’utilisation d’une diversité accrue de matériaux pour la construction, certaines contraintes relatives à la chaîne d’approvisionnement seront atténuées.

Les mises en chantier à Edmonton ont rebondi grâce à l’optimisme continu sur le marché de l’habitation

Au premier semestre de 2024, les mises en chantier ont augmenté de 67 %, après avoir baissé durant la même période en 2023. Un tel rythme de croissance n’avait pas été enregistré depuis 2015. La construction résidentielle s’est accrue pour tous les types d’habitations. Les logements collectifs, surtout les appartements, ont affiché la hausse la plus marquée dans presque tous les sous-marchés de la ville.

Les promoteurs à Edmonton ont réagi à la forte demande de logements. Cette demande était alimentée par la croissance démographique liée à la migration, les occasions d’emploi, les perspectives économiques positives et les changements réglementaires favorables. Selon des sources du secteur, les efforts considérables déployés pour aménager des infrastructures et des équipements dans les nouveaux secteurs résidentiels les rendent plus attrayants. Ces quartiers sont devenus plus intéressants pour les constructeurs et les propriétaires-occupants potentiels, ce qui a fait augmenter la construction résidentielle.

Au premier semestre de 2024, environ 51 logements ont été mis en chantier par 10 000 habitants, alors que la moyenne sur 10 ans est de 41. Cette statistique reflète les efforts constants qui sont faits pour soutenir la croissance démographique (figure 1). Les appartements ont représenté une grande portion de ces mises en chantier.

Au premier semestre de 2024, les stocks de logements achevés et invendus ont baissé de 17 % à Edmonton en raison de la hausse de la demande. Les appartements ont enregistré la diminution la plus marquée, soit 42 % par rapport à la même période en 2023. Comme l’offre peine à suivre la demande, les stocks sont en baisse. Cette situation effrite graduellement l’abordabilité du logement dans la région métropolitaine de recensement.

La construction d’appartements locatifs a augmenté en raison des conditions serrées du marché

Les mises en chantier d’appartements ont fortement augmenté au premier semestre de 2024. Elles ont été stimulées par la croissance dans les segments des appartements locatifs et des appartements en copropriété. La majorité de cette hausse provient des nouveaux ensembles d’appartements locatifs dans les sous-marchés du Sud-Ouest, du Nord-Est, de Millwoods et de Castledown. Environ 92 % de tous les appartements mis en chantier étaient des logements destinés à la location. Ce type de construction a atteint un nouveau sommet : il a représenté environ 40 % de toutes les mises en chantier pendant la période (figure 2).

L’augmentation de l’offre sur le marché locatif a du mal à suivre la demande provenant de la population croissante de la ville. Les promoteurs et les investisseurs s’attaquent à ce déséquilibre en mettant en chantier un nombre accru de logements locatifs afin de combler l’écart dans l’offre. Même si les coûts de construction ont augmenté, les sources du secteur sont d’avis que les ensembles de logements locatifs sont encore viables financièrement. La hausse des loyers moyens et les programmes incitatifs gouvernementaux créent un contexte favorable.

Il y a eu presque 6 fois plus de mises en chantier d’appartements en copropriété qu’au cours de la même période en 2023. Cette hausse est attribuable à l’intérêt des investisseurs et des propriétaires-occupants potentiels. Elle survient aussi après une baisse de 42 % des stocks de logements pendant la même période. Cependant, les mises en chantier de copropriétés demeuraient sous leur moyenne sur 10 ans, les promoteurs ayant priorisé les logements destinés à la location.

Les politiques municipales visent à densifier la construction et à stimuler l’offre de logements locatifs

La Zoning Bylaw Renewal Initiative a pris effet en janvier 2024. Les changements réglementaires qui en découlent ont permis la construction de logements collectifs dans les quartiers de longue date de la ville d’Edmonton. Des immeubles pouvant atteindre jusqu’à 16 mètres sont autorisés dans certains secteurs, ce qui favorise la densification et l’aménagement d’ensembles à usage mixte. Cette initiative a pour but de faciliter la construction d’immeubles résidentiels collectifs, comme des appartements et des maisons en rangée.

Depuis la mise en œuvre du règlement, le nombre moyen d’unités par immeuble dans la ville d’Edmonton a légèrement augmenté : il est passé de 33,4 à 34,5 unités. Les immeubles de faible hauteur (de 3 à 5 logements) représentaient toujours la plus grande part de la construction résidentielle, soit 47,6 %. L’un des objectifs de cette initiative consiste à augmenter graduellement la densité urbaine et à optimiser l’utilisation des terrains.

Afin d’accroître l’offre de logements locatifs, le Secondary Suite Development Incentive Program proposait auparavant des subventions aux propriétaires pour créer ou améliorer des logements accessoires. En aidant les propriétaires à convertir des espaces sous-utilisés en logements locatifs, ce programme a augmenté le rôle des logements accessoires sur le marché locatif. Grâce aux changements de zonage mis en œuvre le 1er janvier, un nombre accru de propriétés pourront comprendre un logement accessoire à Edmonton. Ce type de logement pourrait ainsi être de plus en plus répandu. Au premier semestre de 2024, la création de 498 logements accessoires a été entreprise, ce qui représente 15 % des mises en chantier d’appartements locatifs.

D’autres politiques favorisent la construction résidentielle, comme la baisse des droits d’aménagement et l’accélération des processus d’approbation pour les logements abordables. Les changements apportés aux chartes des Villes d’Edmonton et de Calgary visent à limiter les hausses potentielles des coûts du logement tout en répondant aux besoins en matière de logement. Ces politiques, qui cherchent avant tout à accroître l’offre de logements abordables et à promouvoir la diversité des logements, continueront de façonner le paysage de l’habitation d’Edmonton dans les années à venir.

La construction résidentielle a augmenté étant donné la forte demande et la faiblesse des stocks

À Calgary, la construction résidentielle a continué de croître au premier semestre de 2024, propulsée par les mises en chantier de logements collectifs. Environ 11 178 unités ont été commencées, soit 38 % de plus qu'au premier semestre de 2023.

Malgré les difficultés de financement, la pénurie de main-d'œuvre et les perturbations de la chaîne d'approvisionnement, le secteur de l'habitation est demeuré solide. Cette résilience s'explique par la forte demande liée à la croissance démographique, la vitalité du marché du travail et la conjoncture économique favorable. La demande vigoureuse de logements a compensé les effets négatifs des obstacles à la construction.

Les données rajustées selon la population montrent qu'environ 62 unités, dont la moitié sont des appartements, ont été mises en chantier par 10 000 habitants au premier semestre de 2024. C'est nettement supérieur à la moyenne sur 10 ans, signe que les promoteurs de Calgary ont réagi à la demande accrue.

La proportion d'appartements mis en chantier est élevée, car les promoteurs veulent remédier à la faiblesse des stocks et répondre à la demande de logements de prix inférieurs. La construction de logements collectifs a particulièrement augmenté dans les secteurs du Sud-Ouest, du Sud-Est et du Nord-Ouest de la région métropolitaine de recensement.

La construction d'appartements a augmenté dans un contexte de hausse des loyers et de faibles taux d'inoccupation

Au premier semestre de 2024, les mises en chantier d'appartements se sont accrues de 50 % et ont été réparties presque également entre les logements destinés à la location et les copropriétés. Il s'agit d'un changement par rapport à l'année précédente, où les logements locatifs prédominaient. La construction de copropriétés a connu la plus forte croissance d'une année à l'autre, en raison de la faiblesse des stocks et de l'intérêt renouvelé des investisseurs.

La hausse des mises en chantier d'appartements destinés à la location s'explique par la demande croissante de logements locatifs chez divers groupes démographiques. Ces groupes comprennent les jeunes professionnels, les étudiants et les nouveaux arrivants. Les copropriétés ont également continué d'attirer les acheteurs, surtout ceux qui cherchent des options d'accession à la propriété à moindre coût ou des biens d'investissement.

Le resserrement persistant du marché fait que les constructeurs ont priorisé les ensembles de logements locatifs et ont entrepris leur construction plus rapidement. Ce facteur, conjugué à la taille relativement petite des immeubles, a fait diminuer le temps de construction global pour ce type de logement.

Les achèvements ont été tout aussi nombreux, ce qui a fait grossir les stocks

Vu le grand nombre de logements mis en chantier à Calgary dans la dernière année, dont la majorité sont des logements collectifs, il y a eu beaucoup d'achèvements au premier semestre de 2024 (figure 1). Environ la moitié de ces logements, situés pour la plupart à l'extérieur du centre-ville, étaient destinés au marché locatif.

La hausse des achèvements a fait grimper le nombre de logements achevés et invendus de 79 % au premier semestre de 2024 par rapport à la même période en 2023. Alors que les stocks de logements collectifs (jumelés, maisons en rangée et appartements en copropriété) ont augmenté, ceux de maisons individuelles ont diminué de 16 %. Les promoteurs ne s'inquiétaient pas des stocks d'invendus à court terme, car ils ont confiance dans le marché de la propriété.

Les politiques municipales et les programmes incitatifs soutiennent la construction résidentielle à Calgary

Les récentes politiques gouvernementales ont eu une influence majeure sur la construction dans le marché de l'habitation de Calgary. La Ville de Calgary a mis en œuvre des politiques et des programmes incitatifs pour remédier à l'offre insuffisante de logements. Ces politiques visent à simplifier les approbations, à financer la création de logements abordables et à promouvoir des options d'aménagements résidentiels plus flexibles.

Des initiatives telles que le Secondary Suites Amnesty Program ont donné lieu à l'exonération des droits de permis d'aménagement et d'inscription pour les propriétaires qui construisent des logements accessoires légaux. Ce programme a été populaire tant pour les nouvelles constructions que pour l'aménagement de logements dans des habitations existantes. Il en est résulté une hausse du nombre de logements accessoires offerts en location. Ces logements représentaient environ 28 % des appartements locatifs mis en chantier au premier semestre de 2024. C'est beaucoup plus que la part de 8 % observée l'année précédente.

Le Downtown Calgary Development Incentive Program a financé avec succès la conversion d'immeubles de bureaux en ensembles résidentiels. Il a ainsi permis de transformer des espaces de bureaux vacants en logements locatifs, dans la plupart des cas. Avec de nombreux projets de conversion en cours (figure 2), dont certains visent à créer des logements abordables, le programme a une incidence positive sur l'offre de logements locatifs. La portée du programme est appelée à s'accroître, grâce au cadre de référence récemment mis à jour et au financement supplémentaire attendu.

La politique de changement de zonage général devrait stimuler l'intérêt pour la construction d'ensembles résidentiels de forte densité

Plusieurs immeubles d'appartements de grande hauteur sont en construction dans le centre-ville et la ceinture de la ville de Calgary. Cependant, les promoteurs et les utilisateurs finaux continuent de privilégier les petits immeubles et les immeubles de moyenne hauteur. Le nombre moyen d'unités mises en chantier par immeuble au premier semestre de 2024 a diminué par rapport à la même période en 2023. Il est resté inférieur à la moyenne sur 10 ans, à environ 40 unités.

Cependant, la densité résidentielle pourrait changer à Calgary dans les années à venir. La politique de changement de zonage général à l'échelle de la ville, entrée en vigueur le 6 août 2024, facilitera la construction d'ensembles résidentiels à densité accrue. Elle permettra l'aménagement de logements accessoires et de pavillons-jardins comme options de logements locatifs. Cette politique encourage la construction de logements collectifs dans des zones auparavant réservées aux maisons individuelles. Ce changement devrait aider les promoteurs à mieux répondre à la demande à l’avenir.

Les mises en chantier d’habitations ont diminué au premier semestre de 2024, en raison de la baisse des appartements destinés à la location

Dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Toronto, les mises en chantier d’habitations ont diminué de 13 % au premier semestre de 2024 par rapport à la même période en 2023. C’est le segment des appartements destinés à la location qui a accusé la plus forte baisse. L’activité y a reculé de 40 % après avoir atteint l’an dernier un niveau inégalé depuis des décennies (figure 1). Dans la ville de Toronto, où sont bâtis la plupart des logements locatifs dans la région, les mises en chantier d’appartements locatifs ont diminué de moitié. Dans toutes les municipalités de banlieue de la RMR, sauf celle d’Ajax, les constructeurs n’ont commencé aucun ensemble locatif au premier semestre.

Les coûts élevés du financement de la construction résidentielle ont nui à la rentabilité des ensembles de logements locatifs neufs. Les défis à long terme sont déjà nombreux pour ces ensembles dans la région (il en est question dans le Rapport sur l’offre de logements du printemps 2024). De plus, des sources du secteur ont signalé une baisse des loyers demandés pendant plusieurs mois consécutifs. Cette baisse a sans doute représenté un autre obstacle à la viabilité des projets de construction dans un contexte où les coûts des intrants, comme les matériaux et la main-d’œuvre, sont demeurés élevés.

Une fois les données rajustées selon la population, Toronto arrive au dernier rang des RMR pour les mises en chantier d’appartements destinés à la location au premier semestre de 2024 (voir figure 5, section Aperçu national). Ce résultat tient en partie aux difficultés rencontrées dans la région pour lancer des projets de construction de logements locatifs.

La construction d’appartements en copropriété est stable, mais elle devrait s’affaiblir

Les appartements en copropriété – type d'habitation le plus construit dans la RMR – contrastent avec les logements destinés à la location. Ils n'ont connu qu'une légère baisse de mises en chantier au premier semestre de 2024 (­1 %) par rapport à un an plus tôt. L’activité a toutefois beaucoup varié d’un secteur à l’autre dans la région. Dans la ville de Toronto, la construction de copropriétés a reculé de 33 %. À l’opposé, elle a plus que doublé dans les municipalités de banlieue, surtout à Pickering, Oakville, Mississauga et Vaughan.

La faible demande des investisseurs est à l’origine du ralentissement des mises en chantier dans la ville de Toronto. Ce secteur de la RMR compte d’ailleurs le plus grand nombre de copropriétés appartenant à des investisseurs, selon nos données de l’Enquête sur les logements locatifs.

Les investisseurs potentiels ont été découragés par la hausse des prix des logements neufs au centre-ville dans un contexte de taux d’intérêt élevés (la combinaison des prix et des taux élevés a diminué la rentabilité des investissements immobiliers). La baisse de la demande de copropriétés chez les investisseurs pourrait limiter l’offre sur le marché locatif à l’avenir. Les copropriétés appartenant à des investisseurs représentent en effet une partie importante de l’offre de logements locatifs dans la région.

De leur côté, les promoteurs ont continué de profiter des terrains dont le prix est relativement bas pour offrir des options de propriété plus économiques. Cette situation a donc favorisé l’augmentation des mises en chantier dans les municipalités de la banlieue.

Même si la construction de copropriétés reste stable, tout porte à croire qu’elle ralentira bientôt :

• Selon le Groupe Altus, les ventes de copropriétés neuves ont chuté de 59 % au premier semestre de 2024 par rapport à un an plus tôt. Elles ont diminué à cause de la hausse des taux d’intérêt et de l’augmentation du chômage. Leur baisse a été observée partout dans la RMR. C’est signe que même les municipalités de banlieue pourraient connaître tôt ou tard un ralentissement des mises en chantier dans ce segment de marché.
• La faible demande a empêché les promoteurs d’obtenir le financement nécessaire pour entreprendre la construction de nouveaux ensembles résidentiels (les prêteurs ciblent habituellement un seuil de vente de 70 %).
• Selon les données de l’ACI, l’offre de copropriétés existantes à vendre a atteint un sommet record en juin 2024. En raison de leur moindre prix, les copropriétés inscrites sur le marché de la revente font concurrence aux logements neufs. Sur le marché du neuf, il n'est pas possible d'accorder des remises importantes pour un logement sans réduire les marges de profit des promoteurs.
• Selon les données d’Urbanation, les stocks de copropriétés neuves invendues étaient eux aussi élevés en juin 2024.

Achever les appartements en copropriété en cours demeure plus important que d’en mettre en chantier de nouveaux

L’affaiblissement de la demande de copropriétés neuves pourrait nuire aux mises en chantier dans l’avenir. Elle incite les promoteurs à se concentrer sur la vente des logements actuels et l’achèvement des immeubles en construction. Les données semblent indiquer que c’est déjà le cas : les copropriétés achevées étaient plus nombreuses que les copropriétés mises en chantier au premier semestre. C'est la première fois en 3 ans que cela se produit.

En outre, la croissance des coûts a diminué pour les composantes des matériaux et de la main-d'œuvre généralement associées aux premières étapes de la construction. Ce pourrait être le signe d’un ralentissement général à ce stade du processus d’aménagement et d’une tendance à délaisser les mises en chantier au profit des achèvements (figure 2).

La baisse des mises en chantier d’habitations est un signe précurseur de détérioration de l’abordabilité

Certains signes sont inquiétants pour l’abordabilité du logement à Toronto : baisse des mises en chantier d’habitations, croissance démographique à la hausse et pénurie de logements persistante. L'abordabilité est d’ailleurs déjà fortement mise à l'épreuve depuis longtemps.

Pour accroître les mises en chantier d’habitations à grande échelle, il faut améliorer les conditions financières et macroéconomiques. Il faut aussi réduire le fardeau réglementaire et renforcer la productivité dans le secteur de la construction. Heureusement, des progrès ont été réalisés pour ces 2 derniers points dans le cadre d'initiatives gouvernementales entreprises récemment à divers niveaux pour :

• adapter les codes du bâtiment afin d’encourager la construction de logements préfabriqués;
• promouvoir les conceptions de logements normalisées;
• éliminer les obstacles en matière de zonage et les exigences minimales de stationnement;
• fournir le financement nécessaire pour les infrastructures;
• accroître et former la main-d’œuvre du secteur de la construction.

Les mises en chantier par habitant touchent leur niveau le plus bas en près de 10 ans

Au premier semestre de 2024, les mises en chantier ont diminué de 21 % dans la partie ontarienne de la région métropolitaine de recensement d’Ottawa-Gatineau (ci-après appelée la région d’Ottawa). Cela correspond à 22 mises en chantier par 10 000 habitants, le niveau le plus bas en près de 10 ans (figure 1).

Cette situation s’explique par des conditions économiques défavorables à une croissance de la construction. L’augmentation des taux d’intérêt et des coûts de construction au cours des 2 années précédentes nuit à la rentabilité des investissements résidentiels. La faible demande de maisons et de copropriétés neuves contribue aussi au recul des mises en chantier.

Les mises en chantier d’appartements locatifs diminuent, mais des facteurs liés à la demande encouragent encore leur construction

Malgré la baisse des mises en chantier d’appartements, le marché locatif se montre plus résilient que le marché des copropriétés. C'est lui qui alimente le plus la construction d'appartements. Les appartements locatifs représentent maintenant le tiers des logements mis en chantier, une part au moins deux fois plus élevée que celle des appartements en copropriété (figure 2).

Bien que les conditions financières soient défavorables, des facteurs liés à la demande encouragent la construction de logements locatifs :

• un nombre record d'immigrants et de résidents non permanents se sont installés dans la région;
• moins de ménages ont accédé à la propriété en raison du coût élevé de l’achat d’une habitation.

À cela s’ajoutent les différentes mesures gouvernementales qui contribuent à la réalisation d’ensembles locatifs.

Les mises en chantier sur le marché locatif n’ont pas diminué autant que pour les autres types d'habitations. Cependant, elles sont bel et bien en baisse depuis le début de l’année, signe que l’industrie se montre prudente. Certains intervenants du marché nous ont mentionné que les taux d’écoulement ont diminué dans les immeubles locatifs neufs. Ainsi, des incitatifs sont parfois offerts aux locataires pour accroître l’occupation (par exemple, le premier mois de loyer gratuit).

Il y a présentement peu de ventes de grands immeubles locatifs existants et donc peu d’indicateurs de rendement (comme le taux de capitalisation) pour cette classe d’actifs sur le marché. Il est ainsi plus difficile pour les promoteurs de prendre la décision de construire ou non de nouveaux immeubles locatifs.

La demande de copropriétés étant à la baisse, les grandes tours dans les quartiers centraux ne sont plus priorisées

Les mises en chantier de copropriétés ont diminué de 51 %. Les constructeurs ont plus de difficulté qu’avant à rentabiliser les ensembles de copropriétés, en particulier les immeubles de grande taille dans les quartiers centraux.

La demande chute en raison des prix élevés et de la taille des unités, qui est plus petite dans ce secteur qu’ailleurs. Les copropriétés neuves qui se vendent sont donc principalement en dehors du centre, dans de plus petits immeubles. Les acheteurs peuvent y trouver de plus grandes unités à meilleur prix.

Par conséquent, les grands immeubles d’appartements ont été délaissés depuis le début de l’année. En effet, la proportion d’immeubles de plus de 100 appartements ayant été mis en chantier est passée d’une moyenne de 17 % pour les cinq dernières années à 7 % en 2024.

Des changements à la réglementation devraient encourager la densification à Ottawa et accroître l’offre

La première ébauche du nouveau règlement de zonage de la Ville d’Ottawa contient plusieurs propositions pour accroître l’offre de logements, par exemple :

• permettre au moins 4 habitations par lot sur l’ensemble du territoire de la municipalité;
• retirer l’obligation d’offrir un nombre minimal de places de stationnement pour les nouveaux immeubles;
• augmenter la hauteur des bâtiments autorisés de plein droit près des stations de transport en commun pour éviter le long processus de modification du zonage.

Ces mesures devraient encourager la croissance de l’offre grâce à une plus grande densification de la ville d’Ottawa.

La hausse des taux de redevances d’aménagement alourdit les coûts

Les taux actuels de redevances d’aménagement (droits perçus sur les nouvelles constructions) seront augmentés le 1er octobre 2024.

Cette hausse des redevances d’aménagement pourrait annuler une partie de la baisse des coûts provenant de l’exonération des taxes de vente pour les projets d’immeubles locatifs.

Les mises en chantier ont rebondi dans la première moitié de l’année, mais sont toujours sous la moyenne

Après une descente abrupte en 2022 et 2023, les mises en chantier d’habitations dans la grande région de Montréal se sont raffermies au cours des derniers mois. De janvier à juin 2024, les fondations ont été coulées pour 58 % plus d’habitations qu’à la même période l’an dernier. Un regain d’activité a notamment été observé dans l’Ouest de l’île de Montréal avec le démarrage de la construction de plusieurs grands immeubles d’appartements locatifs.

Malgré ce bilan encourageant, la construction résidentielle n’a pas retrouvé son rythme de croisière. Les conditions s’améliorent graduellement, mais les coûts élevés de financement et de construction demeurent un obstacle important au démarrage de nouveaux projets.

En proportion de la population, c’est seulement 20 unités par tranche de 10 000 habitants qui ont été mises en chantier dans la première moitié de l’année, un niveau sous la moyenne historique (figure 1). Avec la forte augmentation de la population depuis 2 ans, le rythme de construction peine à suivre la croissance des besoins en logement.

La construction résidentielle se concentre plus que jamais dans le marché des appartements locatifs

Le marché locatif demeure le moteur de la construction résidentielle dans la métropole. En première moitié d’année, 3 unités mises en chantier sur 4 étaient des appartements destinés à la location, une proportion record. En juin, près de 60 % de toutes les habitations en construction sur l’île de Montréal et la Rive-Sud étaient des logements locatifs. Sur la Rive-Nord et à Laval, c’était plus de 80 %.

Les ventes de copropriétés et de maisons neuves sont encore affaiblies par le niveau élevé des prix et des coûts de financement. En revanche, la demande de logements locatifs reste vigoureuse. Le secteur de l’habitation mise donc principalement sur la construction d’immeubles locatifs pour poursuivre ses activités.

Le rythme des mises en chantier pourrait demeurer stable à court terme

Malgré le dynamisme du marché locatif, il reste difficile de financer et de rentabiliser des projets d’immeubles résidentiels. Les coûts de construction se sont stabilisés, mais demeurent élevés (figure 2). C’est le cas pour les bâtiments de moins de 5 étages, le type d’immeuble d’appartements le plus construit à Montréal. De plus, la baisse progressive des taux d’intérêt n’a pas encore amélioré les conditions de financement de façon marquée.

Ces derniers mois, le nombre de nouveaux projets d’immeubles annoncés et de permis de bâtir délivrés dans la région pour des appartements est demeuré plutôt stable. C’est signe que les mises en chantier ne devraient pas connaître une croissance marquée à court terme.

Le secteur de la construction reste néanmoins à l’affût des occasions d’affaires, notamment dans certains secteurs de banlieue où le coût des terrains facilite la réalisation de nouveaux projets immobiliers. Selon les renseignements que nous avons obtenus, les firmes de consultation reçoivent des demandes d’études de marché en plus grand nombre. Des promoteurs se préparent à démarrer leurs projets d’ensembles résidentiels dès que les conditions seront plus favorables.

Plusieurs municipalités mettent en place des stratégies pour favoriser la croissance de l’offre grâce à une densité accrue

Avec le coût et la rareté des terrains vacants, la taille des immeubles a augmenté au fil du temps. Au premier semestre de 2024, la taille moyenne des immeubles d’appartements mis en chantier était d’environ 26 unités, soit près du double d’il y a 10 ans.

De nouveaux plans d’aménagement dans plusieurs villes de la région métropolitaine sont aussi susceptibles d’accroître cette densité. Par exemple, le plan d’urbanisme et de mobilité (PUM) 2050 de la Ville de Montréal prévoit plus de densité résidentielle autour du transport collectif. Dans sa nouvelle stratégie de l’habitation lancée cette année, la Ville de Longueuil prévoit du zonage incitatif pour augmenter la densité dans certains secteurs stratégiques.

Ce genre de mesures peut, à plus long terme, aider à accélérer la cadence des mises en chantier. Cette densification permet aussi de loger un plus grand nombre de ménages à l’intérieur du périmètre urbain, à proximité des services.

La part des logements accessoires dans la progression de l’offre de logements à Montréal est plutôt faible, mais pourrait augmenter

Une autre forme de densification, moins visible, peut provenir des logements accessoires. En moyenne, le nombre de logements accessoires créés dans le Grand Montréal chaque année représente moins de 2 % des mises en chantier de logements locatifs.

Des changements récents dans la législation provinciale permettent maintenant, à certaines conditions, d’aménager des logements accessoires partout sur le territoire. Ils pourraient favoriser la création d’un plus grand nombre de logements accessoires dans la région. Dans d’autres métropoles où les dispositions sont favorables comme Vancouver, Calgary et Edmonton, ces logements représentent une part non négligeable de la nouvelle offre locative.