Rapport sur l’offre de logements, automne 2025

Le total combiné des mises en chantier d'habitations reste stable dans les 7 principaux marchés du Canada, mais la situation varie beaucoup à l’échelle régionale

Au premier semestre de 2025, le total combiné des mises en chantier d'habitations est resté stable dans les 7 principales RMR du Canada. Il a frôlé des niveaux records, comme au premier semestre de 2024. Or, cette vitalité globale masque d’importantes variations régionales et des tendances émergentes.

Les mises en chantier d’habitations ont augmenté à Calgary, Edmonton, Montréal et Ottawa, grâce à la forte construction d’appartements locatifs. À Calgary et Edmonton, les mises en chantier de logements avec entrée privée ont aussi augmenté. Elles ont été favorisées par les coûts de possession comparativement moins élevés dans ces deux RMR et par les prix des logements qui y sont plus abordables.

C’est à Calgary que le nombre de mises en chantier par tranche de 10 000 habitants a été le plus grand parmi les 7 RMR. Il a même presque atteint un record. À Montréal aussi, l’activité était en hausse, même si les mises en chantier d'habitations rajustées selon la population sont demeurées inférieures à celles de la plupart des autres grands marchés (figure 1).

À l’opposé, Halifax, Toronto et Vancouver ont accusé des baisses. Le recul le plus important des mises en chantier de tous les types de logements a été enregistré à Toronto. Dans cette RMR, la demande a faibli tant chez les utilisateurs finaux que chez les investisseurs, ce qui a provoqué un ralentissement généralisé de la construction. Le nombre de mises en chantier par habitant y est descendu à son plus bas niveau depuis 1996, ce qui place Toronto au dernier rang des 7 RMR.

Légère hausse de la construction de logements avec entrée privée, surtout dans les marchés les plus abordables

Dans l’ensemble des 7 RMR, les mises en chantier de logements avec entrée privée se sont légèrement accrues au premier semestre de 2025. Elles ont augmenté d’environ 5 % par comparaison à la même période en 2024. La baisse des taux hypothécaires a permis à une partie de la demande refoulée de s'exprimer. Cependant, les taux sont demeurés élevés par rapport aux niveaux de 2020 et 2021, ce qui a limité l’abordabilité et la reprise de l’activité. 

Les mises en chantier se sont nettement améliorées dans les marchés relativement abordables comme Calgary, Edmonton et Montréal. Mais dans les centres où les prix sont élevés, la situation était différente. Tandis qu’elle est restée stable à Ottawa et à Vancouver, la construction de logements avec entrée privée a diminué à Toronto et à Halifax par rapport à l’an dernier.

Le redressement limité de l’activité dans les marchés où les prix sont élevés, comme Toronto et Vancouver, reflète un autre facteur : le moindre nombre de propriétaires ayant vendu leur logement pour en acheter un d’un cran supérieur. Beaucoup de vendeurs ont eu du mal à se départir de leur logement d’entrée de gamme en raison de la baisse du nombre d’accédants à la propriété. D’autres sont restés prudents dans leur achat d’un logement plus haut de gamme, vu l’incertitude économique et la hausse des coûts de possession.

À Halifax, d’autres obstacles ont nui à la construction de logements avec entrée privée. Des retards et des coûts supplémentaires, entre autres, ont souvent rendu les projets de construction irréalisables.

Les appartements mis en chantier sont en majorité des logements locatifs, l’activité ayant ralenti du côté des copropriétés

Les mises en chantier d’appartements (locatifs et en copropriété) ont encore une fois prédominé dans le secteur de la construction résidentielle. Elles ont représenté 70 % des mises en chantier d’habitations. Leur part a toutefois légèrement diminué par rapport au premier semestre de 2024. Dans l’ensemble des 7 RMR, les mises en chantier d’appartements ont accusé une légère baisse de 2 % au premier semestre de 2025. Leur diminution dans le segment des copropriétés l’a emporté sur la hausse enregistrée dans le segment locatif.

Les logements destinés à la location représentent une part croissante des mises en chantier d’appartements

Les mises en chantier d’appartements destinés à la location ont beaucoup augmenté au premier semestre de 2025, sauf à Toronto et à Vancouver. Dans ces deux RMR, elles ont accusé des baisses d’environ 10 %, mais sont tout de même restées au-dessus de leurs moyennes sur 10 ans. Les logements destinés à la location constituent maintenant une part grandissante des appartements mis en chantier (figure 2).

La hausse des mises en chantier de logements locatifs au premier semestre de 2025 est en grande partie attribuable à deux facteurs : le nombre record d’immigrants (même si la migration a ralenti récemment) et la forte croissance des loyers escomptée par les promoteurs à l’étape de la planification de leurs projets. 

Fait intéressant, certains promoteurs qui auparavant s’intéressaient surtout aux copropriétés se sont tournés vers les logements destinés à la location. Dans ce marché, il n’y a pas d’exigence comparable à celle des ventes sur plan, qui sont devenues de plus en plus difficiles à réaliser sur le marché des copropriétés.

L’aide du gouvernement est un autre facteur qui a beaucoup contribué à stimuler la construction de logements locatifs. Selon les estimations, les programmes de financement de la SCHL ont soutenu environ 88 % des mises en chantier de logements destinés à la location au Canada en 2024. Ils ont donc contribué à la viabilité de nombreux projets de construction.

Le retrait des investisseurs ralentit la construction de copropriétés

Les données de mi-année montrent une baisse des mises en chantier d’appartements en copropriété dans tous les marchés en 2025, sauf à Edmonton et à Ottawa. Le recul a été particulièrement marqué à Toronto. Dans cette RMR, la diminution de la demande chez les investisseurs au premier semestre de 2025 a réduit la faisabilité des projets d’ensembles de copropriétés. Il en est résulté des annulations, des retards et une forte baisse des mises en chantier.

Le recul de l’activité fait suite à une forte hausse des ventes sur plan en 2021 et 2022. À ce moment-là, les taux d’intérêt frôlaient des creux records, et la forte demande de logements à louer attirait des investisseurs sur le marché des copropriétés à Toronto. Ce bond des ventes sur plan a fait grimper le nombre d’achèvements de copropriétés dans les années qui ont suivi. Ces copropriétés nouvellement achevées ont accru l’offre de logements sur le marché de la revente et réduit le besoin immédiat de logements neufs. Les ventes sur plan ont donc ralenti, ce qui a limité les mises en chantier d’appartements en copropriété au premier semestre de 2025.

La différence dans la taille des immeubles est un autre facteur qui explique la variation des mises en chantier d’appartements en copropriété d’une RMR à l’autre. À Calgary et à Edmonton, les immeubles d’appartements mis en chantier étaient généralement plus petits que dans les autres RMR, et bon nombre étaient des immeubles de logements en rangée superposés (figure 3). Il était donc plus facile d’atteindre les seuils de ventes sur plan pour obtenir le financement requis malgré le refroidissement de la demande chez les investisseurs. À l’opposé, les projets de construction à Toronto visaient de grands immeubles. Leurs promoteurs ont eu du mal à vendre sur plan le pourcentage requis de logements, ce qui a causé de nombreux retards. Les immeubles mis en chantier en 2025 comptaient généralement un moins grand nombre de logements que ceux dont la construction a commencé les années précédentes.

La construction de logements destinés à la location devrait continuer de dépasser celle de copropriétés. Cette tendance sera soutenue par la croissance prévue de la demande de logements locatifs. Toutefois, la confiance des constructeurs dans le segment locatif s’est affaiblie en 2025. Dans l’enquête sur la construction de logements locatifs au Canada réalisée à la demande de la SCHL, les promoteurs ont mentionné les difficultés croissantes liées au financement et la réduction des marges bénéficiaires causée par les tarifs douaniers sur les matériaux. Pour assurer la viabilité financière de leurs immeubles, de plus en plus de promoteurs adoptent des stratégies à long terme. Par exemple, ils vont conserver leurs immeubles locatifs plus longtemps et opter pour des périodes d’amortissement plus longues.

Les sommets atteints par les mises en chantier ces dernières années font croître l’offre de logements

Les mises en chantier sont un indicateur de l’offre future, tandis que les achèvements signalent l’arrivée sur le marché de nouveaux logements qui font croître le parc résidentiel. Au premier semestre de 2025, le nombre d’achèvements a quelque peu diminué dans les 7 RMR, mais il est resté près de ses sommets records. 

Nous l’avons souligné récemment dans notre Mise à jour sur le marché locatif de mi-année 2025 : la forte croissance des achèvements d’appartements destinés à la location et d’appartements en copropriété a stimulé l’offre de logements locatifs dans les grandes RMR. Ce facteur, conjugué au ralentissement de la demande, s’est traduit par une détente du marché locatif. En effet, selon les propriétaires-bailleurs, il faut plus de temps qu’avant pour trouver des locataires et les loyers demandés ont diminué.

À Toronto et à Vancouver, une grande partie des logements achevés récemment sont des appartements en copropriété détenus par des investisseurs. Ces achèvements ont beaucoup fait croître l’offre sur le marché de la revente, ce qui a contribué au refroidissement du marché et à la baisse des prix. 

Toutefois, même si l’offre semble suffisante à court terme, des problèmes d’abordabilité à long terme persistent en raison de la pénurie structurelle. Pour que la situation s’améliore de façon durable, il faudra une croissance soutenue de la construction résidentielle. Selon le rapport intitulé Pénurie de logements au Canada : un nouveau cadre d’analyse, les mises en chantier doivent augmenter d’environ 30 % à Vancouver et d’environ 70 % à Toronto au cours des 10 prochaines années pour que l’abordabilité revienne aux niveaux d’avant la pandémie.

Étant donné la stabilité des mises en chantier, à quoi peut-on s’attendre sur les principaux marchés du Canada?

Même si l’activité est restée stable au premier semestre, le total combiné des mises en chantier d'habitations dans les 7 principaux marchés devrait être moins élevé en 2025 qu’en 2024. Ces perspectives cadrent avec ce que nous entendons dans le secteur de l’habitation. Au deuxième trimestre de 2025, l’indice du marché de l’habitation (en anglais seulement) de l’Association canadienne des constructeurs d’habitations est demeuré près de ses creux historiques. Cet indice reflète les attentes des constructeurs à l’égard des ventes sur plan au cours des 6 prochains mois. La confiance des constructeurs était particulièrement faible en Ontario et en Colombie-Britannique et elle a diminué même dans les Prairies, où les marchés sont encore solides.

Les constructeurs mentionnent encore des facteurs qui continuent de mettre l’offre sous pression. Ces facteurs minent la viabilité des projets d’immeubles et ralentissent la construction résidentielle. Parmi eux se trouvent la hausse des coûts de construction, les droits d’aménagement élevés, les perturbations liées aux droits de douane et les infrastructures municipales limitées. Ces problèmes font qu’il est difficile d’obtenir du financement et retardent le démarrage de nouveaux projets.

Au cours des 2 prochaines années, les mises en chantier d’habitations devraient se redresser dans l’ensemble des 7 principaux marchés, mais elles ne connaîtront qu’une augmentation lente et légère. Cette reprise se concrétisera surtout en 2027, selon la Mise à jour de l’été : Perspectives du marché de l’habitation de 2025. Le moment et l’ampleur de la reprise varieront beaucoup d’un grand marché à l’autre :

• Toronto demeure la RMR la plus durement touchée. À la fin du premier semestre de 2025, le nombre de mises en chantier d’habitations était en voie de toucher son plus bas niveau en 30 ans. Les ventes sur plan continuent de diminuer d’au moins 10 %, ce qui incite les promoteurs à attendre avant d’entreprendre de nouveaux projets et à limiter leurs achats de terrains. Seule une faible reprise est prévue en 2026 et en 2027, ce qui maintiendra la construction bien en dessous des niveaux historiques.
• Vancouver devrait aussi connaître une autre baisse des mises en chantier d’habitations en 2025. Cependant, une reprise graduelle est prévue d’ici 2027 et devrait ramener l’activité plus près de sa moyenne sur 10 ans.
• À Montréal, l’activité est déjà en voie de se rétablir en 2025 et devrait surpasser celle des autres grandes RMR, grâce à la forte construction de logements destinés à la location. On ne prévoit pas que les mises en chantier s’accéléreront davantage, mais le dynamisme actuel devrait se maintenir.
• Edmonton et Calgary sont en voie d’enregistrer un nombre record de mises en chantier d’habitations en 2025. Leurs marchés resteront les plus résistants parmi ceux des grandes RMR. L’activité devrait toutefois ralentir quelque peu en 2026, pour revenir à la normale.

Le ralentissement à court terme de la construction peut présenter des risques à long terme

La baisse de la construction résidentielle observée dans certains marchés pourrait persister et causer des problèmes à long terme. Le recul des mises en chantier de logements avec entrée privée dans les marchés où les coûts sont élevés est particulièrement préoccupant. Il pourrait se traduire à plus long terme par une baisse des taux d’accession à la propriété et un ralentissement prolongé des mises en chantier d’habitations.

Si la construction de logements locatifs ne suit pas le rythme, l’abordabilité pourrait se détériorer sur le marché locatif. Ce risque est probablement limité à court terme. En effet, la construction de logements destinés à la location en 2025 devrait dépasser les prévisions antérieures dans plusieurs RMR. De nombreux ensembles résidentiels continuent d’être mis en chantier.

Le ralentissement des mises en chantier d’habitations pourrait aussi avoir des effets durables sur la main-d’œuvre du secteur de la construction et sur l’économie en général. Des signes de ralentissement sont déjà visibles dans certaines régions. Une faiblesse prolongée pourrait aggraver les pertes d’emplois et inciter les travailleurs à migrer vers d’autres secteurs. Il deviendrait alors plus difficile d’accroître l’activité lorsque la demande se rétablira. De plus, l’annulation de projets de construction et le ralentissement de l’acquisition de terrains pourraient limiter la capacité des promoteurs à accélérer rapidement la cadence de production lorsque les conditions s’amélioreront.

La faiblesse du marché des appartements en copropriété a limité l’offre de logements

Les mises en chantier d’appartements en copropriété ont diminué de 13,4 % au premier semestre de 2025. En 2024, plus de la moitié des logements mis en chantier étaient des appartements en copropriété. Certains projets de construction ont été annulés ou suspendus ces dernières années en raison des faibles ventes sur plan. Pour ces projets, le seuil de 70 % de ventes sur plan requis pour le financement n’avait pas été atteint.

Selon des sources du secteur, certains promoteurs réduisent même leur personnel et privilégient des projets de construction plus petits et plus faciles à gérer. Ces annulations menacent de resserrer davantage le marché de l’habitation, qui est déjà tendu.

Les mises en chantier de logements collectifs sont désormais concentrées dans le segment locatif

Le nombre de logements collectifs mis en chantier a diminué au premier semestre, mais il compte une proportion accrue d’appartements locatifs. Beaucoup de promoteurs dont les projets de construction de copropriétés n’arrivaient pas à décoller se sont maintenant lancés dans le locatif, attirés par les programmes de financement de la construction d’appartements locatifs (PDF).

Cette tendance est particulièrement évidente à New Westminster, où la composition des mises en chantier de logements collectifs a considérablement changé. La plupart des logements collectifs qui y ont été mis en chantier en 2025 sont des appartements locatifs. 

La hausse de l’offre qui en résultera devrait réduire la pression sur le marché locatif très tendu de Vancouver.

Le gouvernement provincial et la Ville travaillent à éliminer les obstacles afin d'accélérer la croissance de l’offre de logements

Le gouvernement de la Colombie-Britannique est en train de modifier les droits d'aménagement afin d’alléger la pression financière que subissent les promoteurs et d’accélérer l’offre de logements. Ces changements permettront de reporter 75 % des paiements liés à l’aménagement jusqu’à l’approbation de l’occupation. Ils entreront en vigueur le 1er janvier 2026. Les droits d’aménagement et les frais liés aux commodités sont d’importants obstacles à la construction résidentielle.

Selon les estimations, la production de 100 000 logements approuvés est actuellement bloquée en raison de difficultés liées à ces droits. Les modifications à venir visent à débloquer l’offre de logements en réduisant le fardeau que représentent les coûts initiaux.

La Ville met aussi en œuvre un nouveau processus d’approbation des aménagements pour simplifier le changement de zonage et accélérer la production de logements. Ainsi, les promoteurs dont les projets d’immeubles résidentiels sont conformes au plan d’aménagement officiel de la Ville pourraient être dispensés de tenir des audiences publiques, ce qui accélérerait le processus d’approbation. La réduction des délais d’approbation ferait diminuer les coûts des projets et le risque associé à la hausse des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre.

La faiblesse des ventes de logements permet à l’offre de croître sur le marché de la revente

L’incertitude commerciale et économique a pesé sur les ventes de logements, qui ont été faibles en 2025. Le nombre de nouvelles inscriptions et d’inscriptions courantes a augmenté en conséquence, car certains vendeurs ont voulu essayer de profiter du niveau élevé des prix. Le nombre d’inscriptions est maintenant nettement supérieur aux moyennes historiques et fait grossir l’offre de logements disponibles pour les acheteurs.

La construction de logements collectifs est le moteur des mises en chantier d’habitations

Les mises en chantier d’habitations ont beaucoup augmenté au premier semestre de 2025, grâce aux hausses enregistrées dans les segments des logements collectifs et des maisons individuelles. L’abordabilité relative des logements dans la RMR a incité les promoteurs à demeurer optimistes, malgré l’incertitude commerciale et économique qui a fait diminuer les mises en chantier ailleurs au pays. De plus, les possibilités d’aménager des terrains vierges et de bâtir des logements intercalaires ont permis d’accroître la construction à des endroits avantageux pour les promoteurs.

Les appartements locatifs continuent de représenter une part importante des mises en chantier dans le segment des logements collectifs. La forte demande a encore stimulé la construction de logements locatifs, surtout dans les catégories haut de gamme, où les loyers ont le plus augmenté. Toutefois, certains signes montrent que cette expansion est limitée par la capacité des constructeurs à trouver la main-d’œuvre qualifiée nécessaire pour maintenir le rythme de croissance élevé de la construction résidentielle.

Les stocks de logements neufs demeurent stables malgré la forte demande

En 2025, les stocks sont restés stables pour tous les types de logements. La construction a fait croître le nombre de logements, mais la demande est restée vigoureuse. Les logements nouvellement achevés ont donc rapidement trouvé preneur. L’abordabilité relative des habitations et la croissance démographique constante à Edmonton ont soutenu à la fois l’offre et la demande de logements.

La Ville d’Edmonton progresse dans la réalisation de ses plans stratégiques visant à stimuler l’offre de logements et la croissance du centre-ville

La Ville met en œuvre des initiatives pour soutenir l’offre de logements et revitaliser son centre-ville. Son nouveau plan d’action pour le centre-ville permettra d’améliorer les infrastructures et les commodités publiques en vue d’accroître la construction de logements dans les quartiers centraux.

Le conseil municipal a aussi approuvé un changement de zonage qui cible les corridors et les carrefours à proximité des transports en commun. Ces changements permettraient l’aménagement d’immeubles résidentiels de taille moyenne (jusqu’à 8 étages) dans des zones traditionnellement à faible densité. Ils encourageront la création d’ensembles résidentiels à forte densité et à usage mixte qui feront croître l’offre de logements abordables.

L’optimisme des constructeurs a maintenu les mises en chantier d’habitations à un niveau élevé

Les mises en chantier d’habitations ont augmenté au premier semestre de 2025. Les constructeurs sont restés optimistes malgré les difficultés créées par l’incertitude économique et commerciale. La construction de logements collectifs a été le moteur de la croissance des mises en chantier d’habitations. En effet, la hausse des prix des maisons individuelles a poussé les promoteurs à privilégier les logements collectifs, dont les prix sont plus abordables pour les acheteurs.

L’abordabilité relative des habitations et la forte croissance démographique dans la province ont continué de favoriser la construction résidentielle, malgré la faiblesse persistante des ventes. L’offre de logements collectifs, en particulier de jumelés, a beaucoup augmenté, surtout dans le sud-est et le nord-ouest de la RMR.

Les mises en chantier d’appartements locatifs ont continué de croître et ont dépassé celles de copropriétés. C’était particulièrement le cas dans les quartiers situés près du centre-ville, où le marché locatif est plus serré que dans le reste de la RMR. La proportion  de mises en chantier de logements locatifs a atteint un record. Ce dynamisme s’explique par les programmes avantageux de financement de la construction de logements locatifs, les changements de zonage et l’amélioration des plans d’aménagement au cours des dernières années.

Les politiques municipales soutiennent la construction résidentielle 

Les règlements de zonage municipal ont été mis à jour pour favoriser la construction de logements sur ruelle, d’autres logements accessoires et de maisons en rangée. Ils ont facilité l’aménagement de logements et ont permis d’accroître la densité dans des quartiers bien établis. Les initiatives qui sont prises pour soutenir la construction pourraient alimenter encore plus l’enthousiasme des constructeurs et les inciter à entreprendre de nouveaux projets.

Récemment, la Ville a approuvé 10 nouveaux projets de conversion de bureaux en logements au centre-ville. Ces projets seront soutenus par le financement municipal et le Fonds pour accélérer la construction de logements. Ils devraient permettre de créer 1 100 nouveaux logements collectifs. Les initiatives entreprises feront croître le nombre de projets de conversion approuvés et permettront d’ajouter plus de 2 600 habitations dans le parc résidentiel de la RMR.

La Ville a aussi modifié les règlements afin d’offrir une exemption de permis d’aménagement pour la construction de maisons en rangée dans les nouveaux quartiers. Cette mesure vise à accélérer la construction de logements collectifs avec entrée privée. Elle entrera en vigueur au troisième trimestre de 2025 et s’appliquera aux secteurs indiqués dans les plans d'expansion de la Ville. 

La lenteur des ventes fait augmenter l’offre de logements sur le marché de la revente

Les ventes ont été faibles cette année, de sorte que le nombre d’habitations à vendre a augmenté. Les inscriptions courantes se sont accrues par rapport aux années précédentes, mais il s’agit en grande partie de logements de prix supérieurs. L’offre de logements est donc inégale dans les différentes gammes de prix, et les segments les plus abordables du marché demeurent serrés. 

Les mises en chantier d’habitations ont continué d’augmenter grâce aux appartements locatifs 

Le nombre de mises en chantier d’habitations s’est accru au premier semestre de 2025. Dans les secteurs de Laval et de la Rive Nord, il a plus que doublé pendant cette période. La demande de logements ayant faibli au centre-ville de Montréal, la construction a été davantage concentrée dans les banlieues, où elle était encore rentable pour les promoteurs. L’offre de logements a donc augmenté dans les secteurs de la banlieue où il était possible d’accroître la densité.

Sur l’île de Montréal, les mises en chantier d’appartements locatifs et de copropriétés ont baissé au cours de la dernière année, mais le volume d’appartements locatifs en construction demeure élevé. Lorsqu’ils seront achevés, ces appartements locatifs feront augmenter l’offre sur l’île dans les prochains mois.

Le ralentissement du marché des appartements en copropriété est devenu évident

Le nombre de copropriétés en construction a chuté depuis le milieu de 2024. Il était à son plus bas niveau en 15 ans à la fin de juin 2025. Les prix des copropriétés nouvellement construites sont devenus trop élevés pour ce que les acheteurs potentiels sont prêts à payer. C’est pourquoi les promoteurs délaissent ce type de logement. Les acheteurs qui cherchent des copropriétés pour propriétaires-occupants se tournent vers le marché de la revente, où les prix sont plus bas que sur le marché du neuf.

Dans l’ensemble, le marché de la revente de copropriétés est tendu. Ce n’est cependant pas le cas dans le secteur de Montréal (Ville-Marie), où sont situées environ 25 % des copropriétés neuves et existantes à vendre dans la RMR. Les conditions du marché dans ce secteur favorisent les acheteurs en raison de l’offre abondante.

Toutefois, les copropriétés demeurent hors de portée pour bon nombre d’acheteurs étant donné leurs prix inabordables. À défaut de trouver preneurs, certaines copropriétés pourraient être offertes sur le marché locatif haut de gamme.

Ailleurs dans la région métropolitaine, les nouvelles inscriptions de copropriétés et de maisons individuelles ont suivi une tendance à la hausse graduelle. Cela dit, cette croissance de l’offre est demeurée lente par rapport à l'augmentation de la demande, si bien que le marché est resté très tendu, surtout dans les segments les plus abordables.

Les coûts élevés limitent la croissance de l’offre de logements

Jusqu’à présent, le conflit commercial avec les États-Unis ne semble pas avoir eu d’incidence importante sur la construction d’appartements locatifs. Les tarifs douaniers ont entraîné une légère augmentation des coûts de construction, mais l’inflation et les taux de financement ont diminué par rapport à il y a un an. Ces deux derniers facteurs ont soutenu la construction résidentielle. Malgré tout, les coûts de construction demeurent élevés dans l’ensemble et représentent un défi pour de nombreux promoteurs du secteur de l’habitation. Ces coûts continuent de limiter la croissance des mises en chantier et de l’offre de logements.

L’offre sur le marché de la revente demeure restreinte, car la demande augmente au même rythme que les inscriptions

Les conditions du marché de la revente demeurent serrées dans la région, sauf dans le segment des copropriétés au centre-ville de Montréal. Les nouvelles inscriptions ont augmenté à peine plus vite que la demande. L’abordabilité relative des logements dans la RMR a maintenu les ventes à un niveau élevé et limité l’offre sur le marché de la revente.

Le ralentissement du marché des copropriétés neuves s’est aggravé

Toronto a été l’épicentre de la faible construction résidentielle observée au premier semestre de 2025 dans les plus grandes villes du Canada. Les mises en chantier dans cette RMR ont diminué pour tous les types de logements, par rapport au premier semestre de 2024. Mais c’est le segment des appartements en copropriété, où les difficultés persistent, qui a été le plus grand frein à l’activité globale.

Le nombre total de mises en chantier d’habitations a chuté de 44 % et a touché son niveau le plus bas depuis 2009 (ou depuis 1996, pour les données rajustées selon la population). Ce bilan est surtout attribuable à la forte baisse de 60 % des mises en chantier d’appartements en copropriété. Le seuil de ventes sur plan étant fixé à 70 %, les promoteurs ont eu du mal, vu la faiblesse inégalée des ventes, à obtenir le financement nécessaire pour réaliser leurs projets de construction.

Selon des sources du secteur, la majorité des copropriétés vendues sur plan ces dernières années ont été achetées par des investisseurs. Cependant, les investisseurs ont été de plus en plus nombreux à être découragés par la baisse de la rentabilité. C’est donc dans le noyau urbain, où les investisseurs ont été les plus actifs, que les mises en chantier de copropriétés ont le plus diminué.

Certains acheteurs attirés par le mode de vie en copropriété ont préféré ne pas acheter des unités nouvellement construites en raison de l’incertitude économique accrue. Bon nombre de ceux qui voulaient encore vivre en copropriété se sont plutôt tournés vers le marché de la revente. Ce dernier proposait une offre abondante de logements comparativement moins chers, plus grands et peut-être même mieux adaptés à leurs besoins (en moyenne). En effet, le nombre de copropriétés offertes sur le marché de la revente a atteint un sommet record au deuxième trimestre de 2025.

La lenteur des ventes sur plan a fait baisser les mises en chantier, car les projets annulés ont été de plus en plus nombreux et ceux qui ont été réalisés se sont faits plus rares. Beaucoup de gens du milieu de la construction laissent entendre qu’il faut réduire les coûts de construction pour faire baisser les prix des copropriétés et améliorer la viabilité des ensembles résidentiels. 

Les acheteurs potentiels pour qui les prix étaient hors de portée pourraient revenir sur le marché si les prix des copropriétés neuves se rapprochent des prix de revente et si les conditions macroéconomiques s’améliorent. De plus, le fait d’attirer une plus grande variété d’acheteurs, autres que des investisseurs, pourrait rendre l’offre moins sensible à la fluctuation de l’intérêt des investisseurs pour les appartements en copropriété.

Les résultats sont meilleurs du côté des mises en chantier d’appartements locatifs

Les mises en chantier d’appartements locatifs ont diminué de seulement 8 % au premier semestre de 2025, soit beaucoup moins que celles d’appartements en copropriété. Elles sont restées nettement au-dessus de leur moyenne sur 10 ans. L’activité a moins baissé du côté des appartements locatifs grâce à la viabilité financière de ce type d’ensembles résidentiels. Elle a aussi été alimentée par l’optimisme des promoteurs (PDF) à l’égard des facteurs fondamentaux à long terme du marché de la location dans la région. La viabilité a été favorisée par les mesures incitatives financières du gouvernement et par les prix relativement bas des terrains : 

• Parmi les répondants à l’Étude sur l’aménagement de logements locatifs de 2025 (PDF) dont les activités étaient concentrées dans la région du Grand Toronto, 84 % utilisaient les outils de financement de la SCHL.
• Au début de 2025, les prix des terrains ont diminué de 30 % par rapport à leur sommet de 2021, selon les données d’Altus Group.

Les perspectives étant meilleures dans le segment locatif, certains promoteurs de copropriétés ont converti les immeubles qu’ils voulaient construire en ensembles locatifs. Le marché visé a ainsi changé pour 9 projets de construction depuis 2024, selon Urbanation (en anglais seulement).

La construction de copropriétés a beaucoup alimenté l’offre de logements à louer dans la région au cours des dernières décennies. Son recul fait qu’il devient primordial de maintenir un afflux stable et croissant de logements locatifs sur le marché. Pour y arriver, il serait important d’assurer un accès constant au capital, d’atténuer la variabilité des coûts attribuable aux droits municipaux et aux tarifs, et de réduire les obstacles réglementaires dans la gestion de l’offre de logements.

La trajectoire actuelle laisse entrevoir une détérioration de l’abordabilité

La faiblesse du marché de la construction à Toronto est une tendance qui ne devrait pas s’inverser à court terme. En effet, le nombre annuel de mises en chantier d’habitations jusqu’en 2027 devrait être nettement inférieur au niveau requis pour que l’abordabilité revienne aux niveaux d’avant la pandémie d’ici 2035. Ainsi, plusieurs risques se profilent à l’horizon : détérioration de l’abordabilité, baisse de l’activité économique, solde migratoire négatif, itinérance accrue et pertes de revenus fiscaux.

Les mises en chantier d’habitations ont bondi grâce aux appartements locatifs

Les mises en chantier d’habitations ont presque doublé, et la plupart des unités commencées sont des appartements locatifs. En plus du nombre déjà élevé de logements collectifs en construction cette année, de nouveaux ensembles résidentiels ont été mis en chantier. Cette forte hausse de l’offre coïncide avec un ralentissement de la croissance démographique, causé par la baisse des cibles d’immigration. L’offre va donc augmenter à court et à long terme pour les locataires. En 2025, un nombre élevé de logements en construction seront achevés et s’ajouteront au parc résidentiel. Le grand volume d’habitations mises en chantier cette année laisse aussi présager une augmentation de l’offre à l’avenir.

Les ventes de logements et de copropriétés ralentissent sur le marché du neuf, signe d'une baisse de la confiance des acheteurs

Les ventes de logements neufs ont été faibles jusqu’à présent en 2025 à Ottawa, en particulier dans le segment des copropriétés. Cette tendance reflète celle observée sur le marché de la revente, où l'incertitude économique et commerciale continue de peser sur la confiance des acheteurs. Le nombre de nouvelles inscriptions et d’inscriptions courantes a augmenté par rapport à l’an dernier et dépasse nettement les normes historiques. Ainsi, l’offre de logements s’est accrue sur le marché de la revente.

Bien que l’activité globale soit faible, les ventes de logements plus abordables, comme les jumelés et les maisons en rangée, ont été plus résilientes que celles de maisons individuelles.

Les mises en chantier d’habitations à Halifax ont légèrement diminué au début de 2025 par rapport à un an plus tôt

À Halifax, l’activité dans le segment des maisons individuelles a accusé une légère baisse au premier semestre de 2025 par rapport à la même période en 2024. La construction est restée stable, mais le dynamisme a quelque peu faibli, car l’incertitude géopolitique et économique a incité les promoteurs à être prudents.

Les mises en chantier d’appartements locatifs restent élevées

Le rythme de la construction demeure stable, alimenté par la forte demande d’appartements locatifs et la baisse des taux d’intérêt. Le nombre d’appartements locatifs en construction a atteint un sommet record. Il y en avait plus de 10 000 en juin 2025, ce qui est nettement supérieur à la moyenne sur 10 ans. La croissance démographique rapide et l’érosion de l’abordabilité des logements pour propriétaires-occupants continuent de soutenir la demande et la construction de logements locatifs à Halifax.

Malgré sa forte croissance, la construction de logements locatifs se heurte encore à des obstacles. Les promoteurs ont signalé des cas où il leur a fallu plus de temps pour recevoir l’approbation initiale de leurs projets d’ensembles locatifs que pour construire les logements. L’obtention des permis est donc un important frein à l’offre de logements.

En outre, les promoteurs n’avaient pas tous la même capacité à s’adapter à l'incertitude économique :

• Les petits promoteurs étaient plus susceptibles de réduire l’ampleur de leurs projets et de s'adapter.
• Les grands promoteurs qui ont dû réévaluer leurs gros projets ont eu plus de difficultés à s'adapter.

Les fournisseurs de logements n’ont donc pas tous les mêmes besoins et les mêmes ressources et pourraient nécessiter différents niveaux de soutien.

La capacité réduite des constructeurs limite la hausse de l’offre de logements

L’essor de la construction qui se poursuit à Halifax crée des difficultés importantes pour l’offre future de logements. Les facteurs qui réduisent la capacité des constructeurs, comme la pénurie de main-d’œuvre dans les métiers spécialisés, limitent le nombre de logements qui peuvent s’ajouter sur le marché dans la RMR. De nombreux projets sont en suspens en raison de l’offre de main-d'œuvre insuffisante. Depuis 2015, les mises en chantier et les achèvements d’habitations ont connu un taux de croissance annuel composé de près de 7 %, mais la main-d'œuvre nécessaire n'a pas augmenté au même rythme.

L’offre sur le marché de la revente augmente avec la hausse des nouvelles inscriptions

L’offre de logements existants s’est améliorée cette année, car il y a eu plus de nouvelles inscriptions qu’un an plus tôt. Ce facteur a permis de maintenir les inscriptions courantes à un niveau élevé et de réduire la pression sur les prix des logements. La baisse de la demande chez les acheteurs a contribué à la croissance de l’offre de logements existants. Toutefois, cette tendance pourrait s'inverser lorsque la confiance des acheteurs s’améliorera.