Les 10 pratiques exemplaires du Fonds pour accélérer la construction de logements : Stratégies pour accroître l’offre et l’abordabilité

Nous avons mis à jour les 10 pratiques exemplaires relevées dans les demandes retenues au titre du Fonds pour accélérer la construction de logements!

Seuls les candidats qui n’ont pas été approuvés lors de la fenêtre de candidature de 2023 peuvent demander un financement dans le cadre de ce cycle du Fonds d’accélération du logement. Si vous êtes admissible au deuxième cycle du Fonds pour accélérer la construction de logements et que vous présentez une nouvelle demande dans le cadre du programme, utilisez ces renseignements en remplissant votre demande.

Nous encourageons toutes les municipalités à explorer ces stratégies éprouvées et à les intégrer à leurs plans pour accroître l’offre de logements et l’abordabilité.

Les 10 pratiques exemplaires du Fonds pour accélérer la construction de logements

1. Mettre fin au zonage d’exclusion
2. Rendre les terrains municipaux disponibles pour le logement
3. Accroître l’efficacité des processus
4. Prioriser/améliorer le processus d’approbation de l’aménagement
5. Faire un examen complet des droits d’aménagement et des barèmes de droits
6. Réduire ou éliminer les normes de stationnement
7. Éliminer les restrictions
8. Élaborer des plans d’amélioration des collectivités grâce au logement abordable
9. Concevoir et mettre en œuvre des lignes directrices
10. Créer des programmes de subvention

1. Mettre fin au zonage d’exclusion
   • Mettre fin au zonage de faible densité et à la réglementation qui exclut des types de logements, comme les logements abordables et sociaux, dans les secteurs résidentiels.
   • Faciliter la forte densité en permettant l’aménagement à usage mixte et l’aménagement résidentiel à forte densité de plein droit à proximité des noyaux urbains et des corridors de transport en commun.
   • Adopter des règlements qui permettent d’approuver plus de mesures de zonage de plein droit, du nombre de logements au nombre d’étages.

   Directives supplémentaires pour les demandes au titre du deuxième cycle du Fonds pour accélérer la construction de logements – stratégies de mise en œuvre retenues lors de la période initiale de présentation des demandes.

   • Autoriser de plein droit* la création de 4 logements par terrain résidentiel pour soutenir l’aménagement intercalaire dans les quartiers de faible densité à l’échelle des municipalités (exigence minimale du programme pour le volet des grandes villes et des collectivités urbaines).
   • Augmenter de plein droit la hauteur et la densité des immeubles à proximité du transport en commun à un minimum de 4 étages dans un rayon de 800 mètres des principales lignes de transport en commun. Aussi, passer à un aménagement de forte densité à proximité du transport en commun rapide à haute fréquence (fortement recommandé pour le volet des grandes villes et des collectivités urbaines).
   • Augmenter de plein droit la hauteur et la densité des immeubles à proximité des établissements d’enseignement postsecondaire à un minimum de 4 étages (fortement recommandé, le cas échéant).
   • Élargir de plein droit les autorisations pour les terrains d’angle et les grands terrains en autorisant la construction de 6 à 8 logements par terrain, par exemple.
   • Accroître les autorisations de plein droit dans les centres urbains et le long des corridors clés afin de promouvoir l’aménagement d’immeubles de moyenne hauteur.
   • Élargir le zonage mixte pour accroître les options de logement dans les zones commerciales et à proximité des services et des commodités.
   • Évaluer la capacité des infrastructures et examiner les politiques telles que les exigences en matière de débit incendie et la gestion des eaux pluviales sur place pour promouvoir l’aménagement intercalaire et l’aménagement de densité plus élevée.

   * Le zonage de plein droit (aussi connu sous le nom de zonage préalable) améliore la prévisibilité et raccourcit les délais d’approbation en éliminant la nécessité de présenter des demandes de changement de zonage.

2. Rendre les terrains municipaux disponibles pour le logement au moyen de stratégies comme la cession, l’acquisition ou le préaménagement.
   
   • Dresser l’inventaire des terrains municipaux excédentaires et sous-utilisés et en faire l’évaluation.
   • Élaborer des politiques et des lignes directrices pour permettre à la municipalité d’acquérir des terrains stratégiques aux fins de réaménagement, y compris l’aménagement de logements abordables.
   • Zoner et viabiliser au préalable les sites prioritaires pour faciliter le réaménagement de plein droit.
   • Mobiliser le secteur privé et les fournisseurs de logements sans but lucratif pour les occasions d’acquisition et de partenariat.
   • Envisager des stratégies de location à long terme aux fournisseurs de logements hors marché comme solution de rechange à la cession.
   • Élaborer un cadre pour la cohabitation des installations communautaires et des logements.
     
     
3. Accroître l’efficacité des processus en mettant en œuvre de nouvelles technologies ou de nouveaux logiciels pour accélérer les approbations d’aménagement, comme la délivrance de permis électroniques.
    
   • Étendre la délivrance de permis en ligne à tous les types d’aménagements et de permis de construire (fortement recommandé).
   • Élaborer des systèmes pour surveiller les délais de traitement des demandes et en faire rapport publiquement, en mettant l’accent sur l’évaluation et l’amélioration continues (fortement recommandé).
   • Numériser la gestion des cas et automatiser les flux de travail pour accélérer les examens.
   • Élargir la délégation des pouvoirs au personnel pour les permis d’aménagement et les dérogations mineures en fonction des seuils ou des paramètres établis.
   • Tirer parti des outils numériques comme l’intelligence artificielle (IA) et des vérifications automatisées de la conformité pour que les ressources internes puissent se concentrer sur les demandes d’aménagement plus complexes.
   • Numériser les règles et les règlements pour soutenir les itérations futures de délivrance de permis en ligne.
   • Envisager la modélisation des données d’un bâtiment et les jumeaux numériques 3D pour soutenir l’utilisation des terrains et la planification des infrastructures à long terme.
     
     
4. Prioriser/améliorer le processus d’approbation de l’aménagement de logements locatifs et abordables.
    
   • Accélérer l’examen des permis d’aménagement et de construction de logements hors marché et d’ensembles de logements destinés à la location.
   • Éliminer les exigences relatives au changement de zonage, aux audiences publiques et aux commissions d’examen de l’aménagement urbain pour le logement abordable à l’échelle des municipalités.
   • Augmenter les autorisations de plein droit liées à la densité pour les logements abordables.
   • Mettre en œuvre un zonage d’inclusion pour exiger un nombre minimal de logements abordables dans les nouveaux immeubles résidentiels à proximité des transports en commun.
   • Considérer le zonage réservé aux logements locatifs.
   • Créer un service de conciergerie pour aider les fournisseurs de logements sans but lucratif à s’y retrouver dans le processus d’aménagement et de permis de construire.
     
     
5. Faire un examen complet des droits d’aménagement et des barèmes de droits, y compris les exonérations, en mettant l’accent sur les permis associés au logement abordable.
    
   • Veiller à ce que les droits d’aménagement et les contributions aux commodités soient clairs, transparents et prédéterminés (non négociables).
   • Renoncer aux droits de demande et/ou de permis pour les types de logements prioritaires, y compris les logements hors marché ou les logements destinés à la location.
   • Réduire ou éliminer les droits d’aménagement pour les logements abordables hors marché.
   • Mettre en œuvre des mesures dissuasives ou d’autres stratégies pour encourager l’aménagement de terrains vacants, sous-aménagés ou inutilisés.
     
     
6. Réduire ou éliminer les normes de stationnement afin d’accroître la viabilité et la densité de l’ensemble résidentiel et de réduire son empreinte carbone.
    
   • Éliminer les exigences minimales en matière de stationnement à proximité des corridors de transport en commun rapide et des centres-villes.
   • Réduire ou éliminer les exigences en matière de stationnement pour les logements accessoires et les multiplex.
   • Mettre en œuvre des politiques visant à réduire la dépendance à l’automobile et à promouvoir le transport actif, comme le stationnement et l’entreposage des vélos et le covoiturage.
     
     
7. Éliminer les restrictions liées à la hauteur, aux marges de recul, à la superficie habitable et à d’autres éléments afin de permettre une plus grande variété de types de logements, y compris les logements accessoires.
   
   • Réduire et simplifier les lignes directrices sur l’aménagement urbain telles que les restrictions de hauteur, les exigences en matière de caractère visuel, les cônes de vision, les marges de recul et les plans angulaires pour soutenir une densité plus élevée et améliorer la viabilité des ensembles résidentiels.
   • Accroître la superficie habitable admissible (rapport d’audit financier/examen des états financiers) pour les nouveaux aménagements.
   • Mettre à jour les politiques pour faciliter la conversion de propriétés vacantes et sous-utilisées en immeubles résidentiels à usage mixte.
   • Explorer le zonage fondé sur la forme comme approche de rechange qui met l’accent sur la forme et l’envergure des immeubles résidentiels par rapport aux terrains. Cette approche est axée sur les caractéristiques physiques des immeubles plutôt que sur le nombre de logements par immeuble. 
     
     
8. Élaborer des plans d’amélioration des collectivités grâce au logement abordable ou des stratégies et des plans pour la construction rapide de logements abordables.
   
   • Élaborer une stratégie de logement abordable ou un plan d’amélioration des collectivités (pour les municipalités de l’Ontario).
   • Adopter ou améliorer des politiques de primes de densité pour permettre une densité accrue en échange de logements abordables et/ou de commodités communautaires.
   • Veiller à ce que la stratégie sur le logement abordable relie tous les outils disponibles. Ceux-ci comprennent la réforme du zonage, les terrains municipaux, l’amélioration de la réglementation et des processus, la réduction des droits et les incitatifs financiers (voir les autres pratiques exemplaires). Cette approche globale facilite et accélère l’aménagement de logements abordables. 
     
     
9. Concevoir et mettre en œuvre des lignes directrices ou des plans de construction préapprouvés pour les logements du chaînon manquant ou certains types de logements accessoires, comme les logements sur ruelles.
    
   • Élaborer des lignes directrices pour la conception d’aménagements intercalaires de faible hauteur, y compris des logements accessoires et des multiplex, afin de soutenir l’octroi des autorisations de zonage de plein droit.
   • Élaborer ou promouvoir des conceptions normalisées et des plans de construction examinés au préalable, y compris l’adoption du catalogue de conception du gouvernement fédéral.
   • Introduire un processus d’examen accéléré pour les conceptions normalisées afin de permettre aux ensembles résidentiels de passer directement à l’obtention des permis de construire.
   • Élargir les programmes modèles certifiés pour inclure d’autres types de bâtiments de faible hauteur, tels que les multiplex et les maisons en rangée.
     
     
10. Créer des programmes de subvention favorisant l’aménagement de types de logements qui cadrent avec le Fonds pour accélérer la construction de logements, par exemple : les logements du chaînon manquant, les maisons en rangée, les logements destinés à la location ou les logements construits selon des techniques nouvelles ou novatrices (logements modulaires ou préfabriqués, construction en bois massif, etc.).
    
    • Élaborer des programmes incitatifs pour promouvoir la construction de logements accessoires, d’appartements et d’autres types de logements du chaînon manquant.
    • Offrir des incitatifs pour permettre la conversion d’immeubles non résidentiels vacants ou sous-utilisés en logements.
    • Promouvoir l’innovation au moyen d’incitatifs pour les logements modulaires préfabriqués et la construction en bois massif.
    • Offrir des incitatifs financiers ciblés pour les logements abordables et les logements destinés à la location.  

Remarque : Une loi habilitante provinciale pourrait être nécessaire pour mettre en œuvre entièrement certaines mesures telles que l’élimination des exigences relatives au changement de zonage pour le logement abordable, le zonage d’inclusion, le zonage réservé aux logements locatifs et les exemptions des droits d’aménagement. Dans ces cas, nous encourageons les municipalités à faciliter le plus possible les processus de planification et d’approbation, par exemple en éliminant les audiences publiques et les commissions d’examen de l’aménagement urbain pour le logement abordable.