Législation applicable

Quels sont les lois et règlements s’appliquant aux immeubles en copropriété de l’Ontario?

• Loi sur les condominiums
• Règlement général pris en vertu de la Loi sur les condominiums
• Description et enregistrement aux termes de la Loi sur les condominiums

Programmes de garantie

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que les promoteurs d’immeubles en copropriété neufs fournissent aux acheteurs une garantie pour habitations neuves?

Oui. La Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario exige que les promoteurs de logements en copropriété neufs fournissent aux acheteurs une garantie de logements neufs. Les promoteurs doivent être enregistrés auprès de la Tarion Warranty Corporation, une société privée qui applique la Loi. Pour les fins de la garantie, les parties communes de la copropriété appartiennent à l’association des copropriétaires.

Taxes et coûts additionnels

Quelles sont les taxes provinciales et fédérales que doivent payer les acheteurs d’un logement en copropriété?

La taxe de vente harmonisée (TVH) est entrée en vigueur en Ontario le 1^er juillet 2010, ce qui a combiné la taxe sur les produits et services (TPS) et la taxe de vente provinciale. Les acheteurs paient la TVH sur les logements neufs, mais pas sur les logements existants. Il n’y a pas de TVH sur les charges de copropriété.

Un acheteur averti en vaut deux!

Lorsque vous achetez un logement en copropriété existant, la composante fédérale de la TVH s’appliquera à votre achat si :

• vous achetez le logement d’une personne qui en a fait l’acquisition et l’a utilisé principalement (plus de 50 %) à des fins commerciales (sauf s’il s’agissait de gagner un revenu de location à long terme);
• vous achetez le logement d’une personne qui a demandé des crédits de taxe sur les intrants relativement à des améliorations apportées au logement;
• le logement a fait l’objet de rénovations majeures. Pour savoir ce qui correspond à des rénovations majeures, consultez Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada.

Veillez à vous renseigner sur ce qui précède avant de faire une offre sur un logement en copropriété existant.

Existe-t-il des programmes de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs de logements en copropriété?

Oui. Les acheteurs peuvent être admissibles à un remboursement pour habitations neuves de l’Ontario qui diminue la composante provinciale de la TVH, quel que soit le prix du logement neuf. Le remboursement maximal est de 24 000 $. Grâce à celui-ci, les acheteurs de logements neufs dont le prix est de 400 000 $ ou moins ne paient pas plus de taxes qu’ils en auraient payées avant l’adoption de la TVH (ils en paient parfois moins).

Tout comme les autres acheteurs d’habitations, les acheteurs de logements en copropriété peuvent demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Le remboursement diminue la TPS et la composante fédérale de la TVH selon une échelle dégressive, en fonction du prix d’achat du logement neuf. Pour des renseignements sur l’admissibilité, consultez Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada. 

Les acheteurs de logements en copropriété neufs ou existants sont-ils assujettis à des droits prélevés par la province?

Oui, ils sont assujettis à des droits de cession immobilière, qui sont calculés en pourcentage du prix de vente ou de la valeur de la contrepartie*, selon le montant le plus élevé.

* Dans la plupart des cas, les droits de cession immobilière sont calculés en fonction du prix de vente. Lorsque le vendeur et l’acheteur ne sont pas apparentés, le prix reflète habituellement la juste valeur marchande. La « valeur de la contrepartie » fait en sorte que la taxe sera aussi payée dans les cas où le paiement du prix d’achat doit être effectué, en totalité ou en partie, au moyen de la prise en charge des autres obligations ou dettes qui ne sont pas incluses dans le prix d’achat déclaré, mais qui doivent être endossées ou prises en charge par l’acheteur.

Les acheteurs d’une première habitation peuvent être admissibles à un remboursement total ou partiel des droits. Consultez Remboursement des droits de cession immobilière pour les acheteurs d'un premier logement pour savoir si vous êtes admissible au remboursement.

Exigences relatives aux fonds de réserve

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que tous les immeubles en copropriété de l’Ontario se dotent d’un fonds de réserve?

Oui. Le montant du fonds est déterminé par une étude du fonds de réserve qui prédit le montant nécessaire au fonds pour les 30 prochaines années. L’étude doit être effectuée par une personne compétente, comme un ingénieur, un architecte, un technologue en architecture ou un « Certified Reserve Planner », dans la première année suivant la date d’enregistrement de l’immeuble en copropriété. Le fonds doit être entièrement provisionné dans les délais prescrits.

Une nouvelle étude du fonds de réserve doit être réalisée dans les trois ans suivant l’étude initiale. Une mise à jour de l’étude du fonds de réserve doit ensuite être réalisée tous les trois ans. Habituellement, une étude sur deux doit comprendre une inspection du site.

Le budget initial d’un promoteur doit comprendre une contribution annuelle au fonds de réserve, qui est calculée en fonction des coûts estimatifs de réparation et de remplacement à long terme et de la durée de vie des parties communes et des biens de l’association. La contribution doit correspondre au montant calculé ou à 10 % des autres dépenses communes (c’est-à-dire des contributions autres que les contributions au fonds de réserve), selon le montant le plus élevé, jusqu’à ce que l’étude du fonds de réserve ait été menée à bien.

Enregistrement d’un immeuble en copropriété

Comment enregistrer une nouvelle association de copropriétaires?

Afin d’enregistrer un immeuble en copropriété neuf, le promoteur doit présenter une déclaration et une description de la propriété à un bureau d’enregistrement immobilier. La déclaration décrit la façon dont l’immeuble en copropriété est organisé et géré, par exemple le pourcentage de contribution des propriétaires aux dépenses communes. Elle comprend également le plan d’arpentage précisant les limites de chaque logement et des parties communes.

Après l’enregistrement de la déclaration et de la description, un titre unique est délivré pour chaque logement ainsi que les droits de propriété qui sont liés à la propriété commune. L’association des copropriétaires est créée : il s’agira d’une personne morale contrôlant et gérant les parties communes au nom des propriétaires. 

Vente des logements

Quelles règles doivent suivre les promoteurs lorsqu’ils vendent les logements?

En vertu de la Loi sur les condominiums, le promoteur doit (entre autres) :

• prendre toutes les mesures raisonnables pour vendre les logements de la propriété sans délai, à l’exception des logements qu’il compte louer;
• prendre toutes les mesures raisonnables pour remettre sans délai à l’acheteur un acte scellé du logement sous forme enregistrable;
• détenir en fiducie, pour l’association, tout l’argent perçu auprès des acheteurs au nom de l’association, s’il y a lieu;
• remettre des copies de certains documents aux acheteurs.

Quels documents le promoteur doit-il fournir à l’acheteur?

Le promoteur doit fournir à l’acheteur un document déclaratoire qui doit comprendre une table des matières et des renseignements précis sur le logement et l'ensemble, y compris :

• une description générale de la propriété;
• le budget de la première année;
• le pourcentage de logements, arrondi à la tranche de 25 % la plus proche, que le promoteur compte louer;
• une proposition de date d’achèvement de la construction des commodités;
• la déclaration, les règles et les règlements administratifs existants ou une proposition de déclaration, de règles et de règlements administratifs.

Afin de donner l’occasion à l’acheteur de rescinder le contrat (et d’obtenir un remboursement de son dépôt – avec intérêts), la loi lui permet un délai de réflexion de 10 jours à compter du moment où il reçoit une copie de la convention de vente signée ou du document déclaratoire (selon la dernière éventualité). Un acheteur peut obtenir plus de temps pour rescinder le contrat s’il y a eu des changements importants aux documents, selon ce qui est indiqué dans la Loi sur les condominiums. Le délai de réflexion de 10 jours s’applique aux logements en copropriété neufs, mais pas aux logements en copropriété existants.

Quels documents l’association des copropriétaires doit-elle fournir à l’acheteur d’un logement en copropriété existant?

Sur demande, l’association des copropriétaires doit fournir un certificat d’état pour le logement, comprenant des renseignements clés tels que :

• les cotisations spéciales ou les augmentations des dépenses communes (y compris les contributions au fonds de réserve) imposées depuis le dernier budget;
• les risques d’augmentations, autres que l’inflation, dont l’association des copropriétaires a connaissance;
• si le vendeur a négligé de payer ses dépenses communes;
• une copie du budget de l’association et de ses états financiers annuels audités;
• une copie de la déclaration, des règles et des règlements administratifs actuels;
• les jugements non exécutés rendus contre l’association.

Estimation des coûts d’exploitation

Existe-t-il des lois ou des règlements prévoyant ce qui arrive si un promoteur estime mal les coûts de fonctionnement d’un immeuble en copropriété?

Oui. Le promoteur d’un immeuble en copropriété neuf est responsable de tout manque à gagner dans l’état budgétaire survenant dans l’année suivant l’enregistrement, et il doit en verser la différence à l’association.

Puisque la première étude du fonds de réserve de l’immeuble en copropriété risque de ne pas être terminée avant la fin de la première année de l’immeuble, il pourrait ne pas y avoir de déficit (lié aux contributions exigées pour le fonds de réserve) avant la deuxième année. Par conséquent, le constructeur ne sera pas forcément tenu responsable des erreurs de prédiction des contributions à apporter au fonds de réserve (après la première année de l’association).

Cependant, un article de la Loi sur les condominiums stipule que les promoteurs ne doivent pas faire de déclaration ni fournir de renseignements importants qui sont faux, trompeurs ou mensongers, ni omettre de renseignements importants qu’ils sont tenus de fournir.

Règles relatives au fonds de réserve initial

Le promoteur d’un immeuble en copropriété neuf doit-il mettre de côté des réserves dès l’enregistrement de l’immeuble?

Oui.

Exigences relatives à la gouvernance

La province exige-t-elle que les immeubles en copropriété adoptent des règles et des règlements administratifs particuliers?

Non, la loi ne l’exige pas, mais l’association des copropriétaires peut établir ses propres règlements administratifs et règles.

La législation sur la copropriété permet-elle à l’association des copropriétaires d’emprunter?

Oui, une association de copropriétaires peut emprunter pour réaliser ses fonctions et ses objectifs si elle adopte un règlement administratif le permettant.

Une association de copropriétaires peut-elle créer un privilège sur un logement donné?

Oui. Si un propriétaire n’a pas payé sa part des dépenses communes, l’association détiendra automatiquement un privilège sur son logement. L’association doit donner au propriétaire un préavis de 10 jours avant d’enregistrer le certificat de privilège à l’égard du logement. Un avis de privilège doit être enregistré dans les trois mois suivant le défaut de paiement, sans quoi il expirera.

Le privilège peut être exercé de la même manière qu’une hypothèque. En d’autres termes, l’association des copropriétaires dispose de tous les recours habituels dont dispose un créancier hypothécaire – y compris le pouvoir de vente, de saisie, de prise de possession et de recouvrement des loyers.

Si le propriétaire d’un logement en copropriété a contracté un prêt hypothécaire, le créancier hypothécaire (par exemple une banque) peut payer à l’association le montant exigible en vertu du privilège et l’ajouter au montant du prêt hypothécaire du propriétaire.

Le privilège permet aussi à l’association de percevoir tous les intérêts, frais juridiques et coûts raisonnables qu’elle a engagés pour percevoir la dette.

Élections et réunions

Quelles sont les exigences relatives à l’élection du conseil d'administration et aux réunions?

Chaque conseil d’administration doit compter au moins trois administrateurs. Les administrateurs doivent être âgés de 18 ans ou plus, être mentalement capables et ne pas être un failli non libéré, et il ne doit pas y avoir de privilège sur leur logement depuis 90 jours. D’autres compétences peuvent être exigées par les règlements administratifs. La durée du mandat des administrateurs est d’un maximum de trois ans.

Des assemblées générales annuelles doivent avoir lieu dans les six mois suivant la fin de chaque exercice de l’association des copropriétaires, ce qui permet aux propriétaires de logement d’examiner les états financiers en temps voulu.

Si 15 % des propriétaires demandent par écrit une réunion spéciale, le conseil doit en convoquer une dans les 35 jours suivant la réception de la demande. Cette dernière doit préciser les questions qui seront examinées. S’il est question de destituer un administrateur, son nom et la raison de sa destitution doivent être précisés.

Si le conseil ne convoque pas de réunion spéciale, les personnes l’ayant demandée peuvent la convoquer et la tenir dans les 45 jours suivant la demande de réunion. 

Modification des documents constitutifs

Comment une association de copropriétaires peut-elle modifier ses documents constitutifs?

Pour modifier la déclaration, au moins 80 % ou 90 % des propriétaires doivent approuver la modification, selon la question abordée. Par exemple, pour modifier certaines parts des capitaux propres et certains passifs financiers, 90 % des propriétaires doivent approuver la modification; les modifications concernant les restrictions imposées aux animaux de compagnie ne nécessitent quant à elles que l’approbation de 80 % des propriétaires. Pour de plus amples renseignements sur la modification de la déclaration, consultez le paragraphe 107(2) de la Loi sur les condominiums.

Le conseil d’administration peut modifier un règlement administratif sur confirmation d’un vote majoritaire des propriétaires des logements de l’association.

Paiements

Un propriétaire peut-il cesser de payer ses frais de logement en copropriété s’il est insatisfait du conseil d’administration de l’immeuble ou de la gestion immobilière?

Non.

Règles relatives aux cotisations spéciales

Les lois et règlements provinciaux prévoient-ils des règles relativement aux cotisations spéciales? Si oui, quelles sont ces règles?

Non. Elles sont généralement régies par les règlements administratifs.

Élargissement de la portée des biens et services de l’immeuble en copropriété

Qu’en est-il des installations ou services récréatifs additionnels? Une association de copropriétaires peut-elle acheter un terrain de golf, par exemple? Cela pourrait-il changer les services qu’un copropriétaire s’attend à recevoir?

Oui. Si le conseil désire apporter des modifications (et non effectuer des travaux de réparation et d’entretien) aux parties communes, aux biens ou aux services, il se peut que les propriétaires doivent participer à la décision. Leur participation dépend de la nature de la proposition de modification et du coût de sa réalisation. Toutes les modifications doivent répondre aux objectifs de l’association. Pour plus de renseignements, consultez les articles 97 et 98 de la Loi sur les condominiums, province de l’Ontario.

Autres renseignements importants sur l’achat d’un logement en copropriété en Ontario

Les lois et règlements provinciaux s’appliquent-ils à la location d’un logement en copropriété?

Oui. Dans les 30 jours suivant la conclusion ou la reconduction d’un bail, un propriétaire doit :

• aviser l’association des copropriétaires que le logement a été loué;
• fournir à l’association son adresse, le nom du preneur à bail et une copie ou un résumé du bail;
• fournir au locataire une copie de la déclaration, des règlements administratifs et des règles de l’association.

Le propriétaire doit aussi aviser l’association par écrit lorsque le logement cesse d’être loué.

Pour de plus amples renseignements sur les droits et les responsabilités des propriétaires et des locataires de l’Ontario, consultez Votre guide pour la location d'un logement, Fiche de renseignements provinciale – Ontario.

Quelles autres contraintes les lois et les règlements provinciaux imposent-ils aux associations de copropriétaires, à leur conseil d’administration, à leurs règlements administratifs et à leur gestion?

• Les règlements administratifs et les règles doivent être raisonnables;
• Les administrateurs doivent agir honnêtement et de bonne foi et éviter toute négligence.

Existe-t-il une procédure pour régler les conflits ou les plaintes?

• Les propriétaires peuvent parler de leurs préoccupations au conseil d’administration.
• Pour certains conflits non réglés, un propriétaire peut passer par la médiation, où un facilitateur s’efforce d’aider les parties à trouver une solution. Si la médiation ne fonctionne pas, l’étape suivante est l’arbitrage, où un tiers entend les deux parties et rend une décision. D’autres conflits peuvent être réglés devant les tribunaux.
• Consulter un avocat.

Ressources

Institut canadien des condominiums (CCI), national
Un organisme indépendant qui s’occupe exclusivement des questions relatives aux logements en copropriété et représente tous les acteurs du secteur de la copropriété.
www.cci.ca/ (en anglais seulement)

Section d’Ottawa
http://cci-ottawa.ca/ (en anglais seulement)

Section de l’Est de l’Ontario
http://cci-easternontario.ca/news-events/cci-eastern-ontario-news (en anglais seulement)

Section de la Huronie
www.ccihuronia.com/ (en anglais seulement)

Section du Nord-Ouest de l’Ontario
http://cci-nwontario.ca/about-us/welcome-to-cci (en anglais seulement)

Section de Toronto et de la région de Toronto
https://ccitoronto.org/news/current-news (en anglais seulement)

Section de Golden Horseshoe
https://cci-ghc.ca/ (en anglais seulement)
Sans frais : 1-877-444-2496
Téléphone : 905-631-0124
Courriel : inquiry@ghccci.org

Section de London et de la région de London
www.cci-sw.on.ca/ (en anglais seulement)
Section du comté de Windsor-Essex
http://cci-windsor.ca/about-us/what-is-cci (en anglais seulement)

Ministère des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs
Fournit des renseignements sur les principaux éléments à connaître au sujet de l’achat d’un logement en copropriété et de la gestion des immeubles en copropriété.
Mowat Block, 6^e étage, 900, rue Bay, Toronto (Ontario)  M7A 1L2
Sans frais : 1-800-889-9768
ATS : 1-877-665-0662
Téléphone : 416-327-8300
Télécopieur : 416-326-8665
Courriel : infomcs@ontario.ca
www.sse.gov.on.ca/mcs/fr/Pages/default.aspx