COVID-19 : Écart croissant entre les emprunts hypothécaires

L’économie ne s’est pas encore entièrement rétablie, un an après le début de la pandémie de COVID-19, mais les prix des habitations continuent de battre des records¹. L’analyse des données sur les nouveaux prêts hypothécaires initiés peut nous aider à cerner les faiblesses potentielles du système canadien de financement de l’habitation en ce qui concerne l’endettement.

Ce mémoire analytique examine les éléments suivants :

• nouveaux prêts initiés;
• risque lié à l’emprunteur;
• fondamentaux économiques.

La hausse des pointages de crédit masque un fossé

La pandémie de COVID-19 a modifié le contexte canadien du financement de l’habitation. La dette hypothécaire a augmenté de façon inégale au Canada. La dette non hypothécaire a diminué dans toutes les grandes régions métropolitaines de recensement entre le dernier trimestre de 2019 et le deuxième trimestre de 2020².

En période de choc économique négatif, nous nous serions attendus à une baisse du nombre total d’emprunteurs hypothécaires. Au lieu de cela, le nombre total moyen de transactions hypothécaires au Canada s’est établi à 276 401 pendant les trois derniers trimestres de 2020; c’est davantage que les 265 773 transactions relevées pendant la période de neuf mois correspondante en 2019 et que le total de 231 064 enregistré pour les trois derniers trimestres de 2018.

Pendant ce temps, le pointage de crédit moyen des nouveaux emprunteurs hypothécaires a progressé. Ce pointage indique la probabilité qu’un consommateur paie ses factures à temps. Le pointage de crédit moyen est passé de 770 au dernier trimestre de 2019 à 773 en décembre 2020 (figure 1). C’est le cas dans les grandes régions métropolitaines du Canada (figure 2).

Si la proportion d’emprunteurs ayant de très bons pointages augmente, c’est grâce à la hausse du nombre d’emprunteurs ayant de très bons pointages, plutôt qu’à la diminution du nombre d’emprunteurs ayant de faibles pointages. La proportion de nouveaux emprunteurs hypothécaires ayant un pointage de crédit de 700 ou plus a augmenté de façon constante depuis le début de la pandémie. Cette proportion est passée de 85,3 % au quatrième trimestre de 2019 à 86,1 % à la fin de 2020 (figure 3).

Les consommateurs ayant de très bons pointages de crédit détiennent également une part croissante de la nouvelle dette hypothécaire émise (figure 3). Cette tendance est conforme à la série de mesures macroprudentielles mises en œuvre par le gouvernement du Canada depuis 2010. Il est donc difficile d’isoler les effets de la pandémie.

Selon les pointages de crédit, la probabilité que les nouveaux emprunteurs soient en défaut ne représente pas encore un risque pour le système de financement de l’habitation. En fait, les emprunteurs ayant de très bons pointages de crédit possèdent la grande majorité de la dette hypothécaire et des prêts hypothécaires nouvellement consentis.

La réalité du marché du travail, cependant, est plus nuancée. La plupart des régions métropolitaines ne se sont pas encore remises des pertes d’emplois importantes qu’elles ont enregistrées depuis mars 2020. Au dernier trimestre de 2020, le nombre d’emplois à Toronto était toujours inférieur de 80 400 à celui du même trimestre l’année précédente. À Vancouver, le nombre d’emplois a diminué de 62 100 en décembre 2020 par rapport à la même période l’année précédente. À Montréal, la perte s’est chiffrée à 35 200 (tableau 1).

Sources : Statistique Canada et SCHL (calculs).

Cet écart évident entre les chiffres publiés sur l’emploi et l’augmentation des pointages de crédit révèle la nature asymétrique de la récession provoquée par la pandémie. La pandémie a plus durement touché les secteurs qui exigent beaucoup de contacts et dont les revenus sont traditionnellement inférieurs. Citons notamment les services d’hébergement et de restauration ainsi que les arts, les spectacles et les loisirs (voir la figure 4).

En fait, presque tous les emplois perdus en 2020 étaient occupés par des travailleurs dont le salaire hebdomadaire était inférieur à 800 $. En revanche, en décembre 2020, le nombre de travailleurs gagnant plus de 1 200 $ par semaine avait augmenté de 464 000 à l’échelle nationale par rapport à la même période en 2019³. Cette tendance s’est poursuivie au début de 2021.

En conséquence, le système de financement de l’habitation est de plus en plus divisé. Depuis le début de la pandémie, le nombre de nouveaux emprunteurs est en hausse et leur pointage de crédit s’améliore. Les nouveaux prêts hypothécaires et les nouvelles dettes sont majoritairement détenus par des emprunteurs à faible risque.

Parallèlement, l’emploi total a diminué dans les grandes régions métropolitaines du Canada. Ces pertes sont fortement concentrées dans les secteurs où les salaires sont plus bas. Cela laisse à penser que la pandémie accentue l’écart entre les ménages qui sont en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire et ceux qui ne le sont pas.

Autrement dit, il est probable qu’un groupe de consommateurs qui n’a pas été négativement touché par la pandémie alimente la nouvelle activité hypothécaire. Entre-temps, d’autres ont vu leur capacité d’emprunt réduite ou retardée.

Les prêts hypothécaires plus élevés contribuent à creuser l’écart

La valeur moyenne des nouveaux prêts a augmenté au même rythme que l’amélioration du pointage de crédit moyen des nouveaux emprunteurs hypothécaires. Depuis le début de la pandémie de COVID-19, c’est dans les régions métropolitaines de recensement suivantes que le montant moyen des nouveaux prêts hypothécaires consentis au quatrième trimestre de 2020 a le plus augmenté :

• 20 % à Hamilton
• 16 % dans la région d’Ottawa - Gatineau
• 14 % à Toronto

Les raisons pouvant inciter les consommateurs à prendre des prêts hypothécaires plus importants sont nombreuses :

• La hausse des prix des propriétés augmente la valeur des biens donnés en garantie et permet aux emprunteurs d’accéder à une proportion de crédit plus élevée par rapport à leur revenu (figure 5). En même temps, les acheteurs sont susceptibles d’augmenter leurs emprunts pour essayer de rattraper la hausse rapide de la valeur des propriétés.
• Les consommateurs ayant un pointage de crédit plus élevé peuvent généralement accéder à un crédit plus élevé et donc acheter des propriétés plus chères.
• Les taux hypothécaires historiquement bas permettent aux consommateurs de se payer des propriétés plus chères sans augmenter leur mise de fonds.
• L’épargne excédentaire accumulée pendant la pandémie tend à être fortement concentrée chez les ménages à revenu élevé, comme l’explique la Banque du Canada⁴. Ces économies excédentaires pourraient fournir aux ménages plus de capital et les rendre ainsi admissibles à des prêts hypothécaires plus importants.

La pandémie n’a pas tempéré les attentes des consommateurs en ce qui a trait au marché de l’habitation. De nombreux acheteurs ayant des perspectives de revenu optimistes pourraient accepter de faire des offres plus généreuses, ce qui se traduirait par une hausse globale des prix du marché. Le nombre limité de nouvelles inscriptions par rapport aux ventes de propriétés existantes a peut-être nourri ce sentiment et entraîné des surenchères.

À mesure que le montant moyen des nouveaux prêts hypothécaires et les prix des habitations continuent de croître, l’écart entre les groupes suivants se creuse :

• personnes financièrement touchées par la pandémie (p. ex., celles pour lesquelles il est maintenant plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire);
• personnes qui n’ont pas été financièrement touchées.

En fin de compte, cela pourrait créer un écart croissant dans l’accès à la propriété. Les consommateurs qui ont un meilleur accès au crédit hypothécaire et qui n’ont pas été financièrement touchés par la COVID-19 continuent de contribuer à la croissance rapide des prix des logements. Ceux qui ont moins accès au crédit hypothécaire et ceux qui ont subi des pertes de revenus font maintenant face à des obstacles plus importants. Ces obstacles incluent :

• la hausse des prix des propriétés;
• des règles potentiellement plus strictes en matière de crédit hypothécaire⁵.

Il est vrai que les nouveaux emprunteurs hypothécaires ont de meilleurs pointages de crédit et qu’ils travaillent probablement dans des secteurs où les salaires sont plus élevés. Cela pourrait indiquer que le marché hypothécaire n’est pas exposé à un risque supplémentaire. Cependant, comme le montant moyen des nouveaux prêts hypothécaires augmente, ces ménages sont plus exposés aux perturbations du marché de l’habitation. Par conséquent, une accumulation de crédit hypothécaire au sein d’un groupe concentré d’emprunteurs pourrait tout de même accroître la vulnérabilité du système de financement de l’habitation en cas de perturbation.

Le fardeau de la dette hypothécaire par rapport au revenu est plus lourd pour les nouveaux propriétaires

Le fardeau de la dette hypothécaire par rapport au revenu est plus lourd pour les nouveaux propriétaires. La croissance des prêts hypothécaires de grande valeur est un facteur important de l’augmentation du montant moyen des nouveaux prêts hypothécaires. La part de prêts hypothécaires de grande valeur (600 000 $ et plus), en particulier, a augmenté pendant la pandémie, surtout dans les villes suivantes (figure 6) :

• Vancouver
• Toronto
• Victoria
• Hamilton

Cette tendance pourrait découler d’un changement de préférence en faveur des maisons individuelles dans les grands centres urbains. Cela pourrait expliquer la forte hausse des prix dans ce segment.⁶

Le ratio de la dette au revenu moyen des ménages canadiens a diminué depuis le début de la pandémie, malgré la croissance des prêts hypothécaires de grande valeur⁷. Cependant, des indicateurs comme le ratio de la dette au revenu des ménages et les taux d’épargne ont tendance à masquer le fardeau réel de la dette hypothécaire. Cela s’explique par la reprise économique inégale dans les différents secteurs.

Pour mieux comprendre la situation financière des consommateurs qui contractent des prêts hypothécaires plus importants, nous avons étudié la répartition du rapport prêt-valeur (RPV) des nouveaux prêts hypothécaires. Selon le rapport Prêts hypothécaires (E2) du Bureau du surintendant des institutions financières⁸, la part des nouveaux prêts hypothécaires avec un rapport prêt-valeur de 80 %, ou plus, s’est établie à 16,3 % au quatrième trimestre de 2020. Ce chiffre est très proche des niveaux affichés pour ce trimestre au cours des dernières années.

Comme les prix des habitations montent en flèche partout au pays, cela implique que la plupart des acheteurs ont pu augmenter leur mise de fonds afin de continuer à atteindre le seuil de 20 % de la mise de fonds. Cependant, cela semble indiquer que les personnes qui sont devenues de nouveaux propriétaires-occupants pendant la pandémie de COVID-19 font maintenant face à un fardeau de la dette hypothécaire par rapport à leur revenu plus lourd que celles qui ont acheté leur habitation avant le début de la pandémie.

Dans l’ensemble, pendant la pandémie, nous avons observé un accroissement du fossé entre ceux qui peuvent obtenir un prêt hypothécaire et ceux qui ne le peuvent pas. Il est important de noter que l’accession à la propriété n’est pas le seul moyen de s’assurer que tout le monde au Canada peut se payer un logement qui répond à ses besoins.

Depuis le début de la pandémie, les nouveaux emprunteurs hypothécaires ont tendance à avoir des pointages de crédit élevés et à accepter des prêts hypothécaires plus importants. Cela contribue à la hausse des prix des habitations et empêche un nombre croissant de ménages d’accéder au marché de l’habitation. Par conséquent, un groupe plus concentré d’emprunteurs hypothécaires détient un volume important de la dette hypothécaire globale. Cela rend le système de financement de l’habitation plus vulnérable aux perturbations.

De plus, ces nouveaux propriétaires-occupants supportent maintenant un fardeau hypothécaire plus lourd (par rapport à leur revenu) que ceux qui sont devenus propriétaires avant la pandémie. Cela expose le système de financement et les marchés de l’habitation au risque que ces emprunteurs soient dans l’incapacité de rembourser leur dette au cours des prochaines années.

À propos des mémoires analytiques de la SCHL

Cette analyse fait partie de notre nouvelle série portant sur divers sujets de recherche. Nous vous informerons des plus récentes tendances du marché de l’habitation et des modèles et symptômes touchant les données lorsque vous en aurez besoin. Vous pouvez utiliser ces informations pour influencer votre prise de décisions afin d’accélérer l’atteinte des cibles d’abordabilité.

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