Glossaire

Un bien meuble est une possession qui peut être déplacée, comme un réfrigérateur. À l’inverse, un bien immeuble, comme un bâtiment et un terrain, ne peut être déplacé.

La plupart des provinces et des territoires exigent des copropriétés qu’elles émettent des documents d’information à l’intention des acheteurs potentiels. Parmi ces documents peuvent figurer la déclaration, les règlements, les règles, des renseignements relatifs aux assurances, le solde du fonds de réserve, d’autres renseignements financiers, une description juridique du logement et le contrat de gestion, le cas échéant. On peut également y trouver de l’information relative à toute réclamation judiciaire, à tout jugement prononcé contre l’association des copropriétaires, à la possibilité d’augmenter les dépenses communes, aux cotisations spéciales ou aux réclamations d’assurance, tous des facteurs qui peuvent se répercuter sur les charges de copropriété.

Toutes les copropriétés ont un conseil d’administration élu par les copropriétaires et formé de copropriétaires. Le conseil a la responsabilité de l’administration et de la gestion de l’association des copropriétaires, y compris de ses politiques et de ses affaires financières, ainsi que des décisions concernant l’entretien et la réparation des parties communes. Certaines de ces décisions auront une incidence directe sur l’utilisation que peuvent faire les propriétaires des parties communes. Les propriétaires de logement disposent généralement d’un vote par logement détenu pour chaque siège du conseil d’administration.

La copropriété à bail est différente de la copropriété absolue, car le terrain sur lequel l’immeuble est situé est loué par le promoteur. L’acheteur d’un logement dans un tel immeuble se porte acquéreur d'un intérêt qui a une durée limitée, en raison de la durée du bail du promoteur.

Les propriétaires de logements en copropriété absolue sont généralement propriétaires de leur logement – une maison ou une maison en rangée – et du terrain sur lequel il est construit. Ils sont habituellement responsables de l’entretien de toute la maison, y compris la toiture et les murs extérieurs, la pelouse, la voie d'accès pour automobile et le garage. Les propriétaires de ces logements paient des charges de copropriété pour l’entretien des parties communes de l’association des copropriétaires. Cette définition n’est pas la même partout au pays. Dans certaines régions, un logement en copropriété « traditionnelle » qui n’a pas de terrain est considéré comme un logement en copropriété absolue (à la différence de la copropriété à bail).

Les limites d’une copropriété avec partie privative foncière sont définies par rapport au terrain plutôt qu’à un bâtiment ou à une amélioration sur le terrain. Un bâtiment qui est construit sur une unité de terrain nu est considéré comme faisant partie de l’unité.

Certaines provinces et certains territoires exigent que le promoteur d’un immeuble en copropriété neuf fournisse le document déclaratoire à l’acheteur pour rendre le contrat de vente exécutable. Ce document comprend, entre autres, un résumé des caractéristiques et des commodités, les dates provisoires de début et de fin des travaux, la déclaration de copropriété et le budget de l’année suivant l’enregistrement.

Il s’agit des documents décrivant l’organisation et le fonctionnement de la copropriété. Selon les provinces, les documents peuvent porter divers noms. Ils peuvent comprendre les déclarations, les règlements et les règles de la propriété. Ils peuvent définir les limites des parties communes et des logements, la quote-part de propriété des parties communes de chaque propriétaire, les règlements, le budget et les dépenses communes. Les documents constitutifs varient d’une copropriété à l’autre et sont déposés au registre foncier au moment de l’établissement de l’association des copropriétaires.

Il s’agit d’un fonds créé par l’association des copropriétaires. L’argent amassé est placé dans un compte spécial pour payer d’éventuelles réparations importantes ou le remplacement des parties communes au besoin. Il s’élève généralement à au moins 10 % des dépenses de fonctionnement totales de l’association, le montant minimal variant selon les provinces et territoires. On l’appelle fonds de prévoyance dans certaines provinces et certains territoires.

Le montant du fonds de réserve et des contributions peut être déterminé avec exactitude au moyen d’une vérification technique et d’une analyse effectuée par un spécialiste qualifié.

Le gestionnaire immobilier assume le fonctionnement courant de la copropriété, ce qui comprend l'embauche des employés, l'entretien et les travaux de réparation. Les services du gestionnaire immobilier sont offerts à l’association des copropriétaires sur une base contractuelle. Généralement, un représentant de la société de gestion immobilière assiste aux réunions du conseil d'administration. Certaines copropriétés n’ont pas de gestionnaire. On les appelle parfois « copropriétés autogérées ». Dans un tel cas, c'est le conseil d’administration, aidé de bénévoles, qui assume la responsabilité de la gestion courante..

C’est votre foyer. Le logement est la partie privative que vous occupez réellement et dont vous possédez le titre. En tant que copropriétaire, il vous incombe généralement de réparer et d’entretenir votre logement.

Dans certaines provinces et certains territoires, l’association des copropriétaires peut déposer une mise en garde contre le titre du logement en cas de non-paiement des charges de copropriété. La mise en garde est un avis légal qu’une autre partie réclame un intérêt dans la propriété. Après l’avoir enregistrée, l’association a une charge grevant le logement d’une valeur égale à la contribution impayée. La mise en garde peut être exécutée de la même façon qu’une hypothèque.

Les parties communes sont celles qui ne sont pas détenues par un propriétaire donné en tant que partie de son logement. Elles sont la propriété de tous les copropriétaires de l’association et elles sont généralement partagées par tous ces derniers. Elles comprennent généralement (mais pas toujours) les corridors, les ascenseurs, les espaces récréatifs, les terrains de jeu, les entrées, le terrain, les installations de chauffage central et de climatisation et les aires de stationnement. Les éléments inclus dans les parties communes et ceux qui ne le sont pas doivent être indiqués dans les documents constitutifs de copropriété. Il se peut que certaines parties communes soient réservées à l’usage personnel d’un ou de plusieurs propriétaires. On les nomme parties communes à usage restreint ou exclusif.

La propriété en « fief simple » est le type de propriété le plus courant. Les propriétaires de maisons individuelles – qui possèdent leur maison et le terrain sur lequel elle est construite – détiennent la propriété en fief simple. Par contre, les propriétaires de logements en copropriété ne sont pas propriétaires en fief simple s’ils ne possèdent pas le terrain sur lequel est construit le complexe.

Votre quote-part de propriété est un pourcentage qui représente votre « droit de propriété » sur les parties communes de l’immeuble. Elle est généralement proportionnelle à la valeur de votre logement (établie principalement en fonction de ses dimensions et de son emplacement) par rapport à la valeur de tous les logements de l’association des copropriétaires. Cette quote-part sert à calculer vos charges de copropriété mensuelles.

Les règlements administratifs régissent le mode de fonctionnement d’une association de copropriétaires. Ils portent souvent sur des questions telles que l’élection et les fonctions du conseil d’administration, la tenue des réunions et la perception des charges de copropriété. La loi provinciale ou territoriale précise les questions qui peuvent être régies par des règlements administratifs. Certaines lois provinciales ou territoriales ne font pas de distinction entre les règlements administratifs et les règles.

Les règles encadrent la vie quotidienne au sein d'une copropriété et en assurent le bon fonctionnement ainsi que l’entretien adéquat des lieux. Les règles peuvent toucher le nombre d’occupants par logement, la présence d'animaux de compagnie, le bruit, le stationnement, le droit de fumer et les heures d’utilisation des diverses commodités. Il est généralement plus facile de modifier les règles que les règlements (voir ce terme). Certaines lois provinciales ou territoriales ne font pas de distinction entre les règlements et les règles.

Protection qui assure l’exécution d’une obligation. Un promoteur peut être tenu de fournir une sûreté, comme un cautionnement ou une lettre de crédit, comme voie de recours dans l’éventualité où il ne parviendrait pas à achever la construction comme promis.

Les associations de copropriétaires possèdent souvent des unités qui servent à tous les propriétaires. Ces « unités de services » comprennent des commodités telles que les installations récréatives, les buanderies, l’aménagement paysager et les voies d’accès.